משכנתא או הון עצמי?

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2016 12:04

ההחזר החודשי שיתנו לך לקחת = 30% מהכנסה נטו.



אני לא יודע מה הריבית היום, מניח שיהיה תלוי גם באחוז המשכנתא מהנכס - את בכל מקרה צריכה מקסימום 50% מהדירה.



אם תבואי עם הון עצמי, אז האחוז נמוך יותר.



לקחת או לא... החלטה שלך.



חושב ש @המשקיעה כתבה פעם משהו לגבי "עד 16 משכורות"...

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2016 16:38

השיקול העיקרי צריך להיות(לדעתי) הרצון שלך להשקיע במינוף ולא כמה עמלות תשלמי, ברגע שתחליטי תבדקי מה הכי זול ונכון לך לדרך שבחרת.



פסיכולגית רוב המשקיעים מעדיפים להשקיע בנדל"ן במינוף ולא בשוק ההון במינוף.אבל לדעתי ברגע שהחלטת שאת מוכנה להיות במינוף תבדקי מה הכי זול\נכון לך מבחינת ריבית ופיזור(יכול להיות שבמקום לשים את כול המינוף בנדל"ן עדיף להעביר חלק ממנו לתיק שוק ההון שלך).

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2016 19:01

breezblock - ממליך לעיין בבלוג של משכנאמן, בדיוק השבוע הוא כתב על הריביות, ובכלל יש שם מידע שיכול להיות רלוונטי לסוגיה

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2016 19:06

לדעתי זה מאוד תלוי באפיקי ההשקעה האחרים שיש לך עבוד ההון הזמין, במידה ויש לך אפשרות לקבל תשואה גבוהה על ההון באפיק אחר ולא בנדל"ן אז תיקחי משכנתא, במידה ולא אז תשתמשי בהון שלך לקנות את החלק.



אולי @רוני יכול לעזור לך בנושא.



בכל אופן זו דעתי האישית בלבד!

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2016 19:49

מי יודע?



כרגע כ 60 % מהתיק שלי במניות לפי מדדים שונים. זו יכולה להיות הצלחה מסחררת או נפילה גדולה. לטווח הארוך אני מקווה לקבל תשואה גבוהה מהריבית כמובן.

🕒 פורסם בתאריך: 02/04/2016 19:50

השאלה הראשונה, בהנחה שאת לוקחת משכנתא, היא לכמה זמן את מתכננת. ככל שתרצי לקחת לשנים רבות יותר, כך עדיף לקחת במסלול ריבית קבועה ללא הצמדה. הבעיה היא שריבית כזאת היא הגבוהה ביותר. אם את מוכנה להדק את החגורה לחמש שנים (מקסימום החזר בחודש האפשרי מבחינתך ומבחינת הבנק) אז אולי עדיף משכנתא בריבית משתנה שהיא זולה יותר (אבל מסוכנת לטווח ארוך).

מה נחשבת בעינייך ריבית אטרקטיבית? ריבית קל"צ כבר בסביבות 4% אאל"ט.



מצד שני, אני באופן אישי הייתי הולכת לכיוון המינוף מהסיבה הפסיכולוגית (אצלי) שמה שנכנס לתיק ההשקעות לא יוצא (הקרן, לא הרווחים כשיהיו).

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 08:26

קשה לענות לך על השאלה מבלי להבין את התמונה הפיננסית המלאה, גיל, בטחון תעסוקתי, פנסיה, עלויות מחיה..... למרות זאת לדעתי מומלץ לקחת משכנתא גם אם אני לא אוהב את עיתוי הרכישה, עדיף שהמשכנתא תהיה לטווח קצר ככול הניתן, פחות חשיפה לאורך זמן לריבית משתנה, הצמדה למדד ולוח סילוקין שפיצר.



ככול שתסלקי מהר יותר את המשכנתא יתאפשר לך לקחת מימון נוסף בעתיד לרכישת נכס נוסף לקראת עליית המחירים הבאה בארץ או לחילופין למכור את הנכס ולהשקיע את הכסף במיקום שיניב עבורך הכנסה חודשית גבוהה יותר משכירות.



מאחר והנכס מניב שכירות חודשית של 3,500 ש"ח אני מניח ששוי השוק שלו קיום הוא בסביבות 1,200,000 ש"ח סכום שניתן להשקיע במיקומים אחרים שיניבו עבורך תשואות נטו לפני מס בגובה של 6% עד 10%.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 11:15

@breezblock מצטער שאני סוטה מהנושא. הרי יש לך חוזה משקיע. את מתכוונת להפר אותו?



בנוסף, מה לגבי עניין של פיזור סיכון?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 11:22

התכוונתי לרשום את זה אתמול אבל חיכיתי שמישהו אחר יהיה הראשון לסטות מהנושא ;) אם ערך הדירה עלה מאז שקניתם אותה (ניחוש, כי כתבת שהיא נקנתה לפני זמן מה...) בעוד שתיק ההשקעות ירד (על סמך מה שכתבת), מדוע את מאזנת בין הנכסים בכיוון ההפוך דווקא?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 13:03

אתה עושה חוזה בנקודת זמן מסויימת עם ידע חלקי לגבי העתיד האישי שלך. מה קורה כשהעתיד הופך להווה ונכנסו פרמטרים חדשים שלא היו ידועים קודם?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 13:05

זה אומר שהתכנון לא היה טוב.



משאירים רזרבות לבלת"מים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 13:08

לוח סילוקין שפיצר זה שיטת פירעון הכי יעילה למי שהקציב סכום X להחזר המשכנתא היות ובאופן זה כל שקל נוסף מההחזר הולך לטובת פירעון הקרן, לוח קרן שווה מתאים למי שמעוניין שההחזר החודשי יקטן במשך הזמן.



לדוגמה, בדקתי את יכולת ההחזר שלי והגעתי למסקנה שאקציב 4K בגין החזר הלוואה של 500K בריבית קל"צ 3% (סכומים בקירוב)



אם פרעון ההלוואה יהיה על פי לוח קרן שווה וההחזר הראשון יעמוד על 4K ההלוואה תסתיים לאחר 15 שנים, סך הריבית שתשולם לאורך התקופה 113K



אם פרעון ההלוואה יהיה על פי לוח שפיצר עם החזר חודשי זהה, ההלוואה תסתיים לאחר 12.5 שנים וסך הריבית שתשולם לאורך התקופה 100K



פעם חשבתי שלוח שפיצר מיועד עבור מי שמעוניין בהחזר סכום אחיד "למען הסדר הטוב" עד שנפל לי האסימון שהסיבה נובעת בדרך כלל עקב תקציב ואם כן אני מעדיף כל שקל ממה שהקצבתי לכסח מה שיותר מהקרן מה שאאבד בקרן שווה שההחזר החודשי יקטן בעל כורחי.



בשורה התחתונה לוח סילוקין שפיצר יגרום לסילוק מהיר יותר של ההלוואה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 13:19

או שאומר שצריך להגדיר נקודות זמן לתיקון - גדילת משפחה/ הזדמנות להתנתק בהשקעה מקרוב משפחה וכו'.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 13:27

בלקיחת משכנתא תשלמי ריבית בסכום מסוים בוודאות מלאה. נניח 2% לשנה (לשם הדוגמא). בהשקעה בשוק ההון את צריכה להעריך את תוחלת הרווח שאת צופה, נניח 4% לשנה. אם כך - בנטו את נשארת עם 2% רווח לשנה אבל בפרופיל סיכון (פיזור התיק וכו) של מי שרצתה להשיג 4%. כמובן שיתכן גם שהנטו של החישוב הזה יהיה אפס או שלילי....

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 16:31

האם השיקול שלך בקניית חלקו של קרוב המשפחה הוא כלכלי או אחר?



בהסתכלות לאחור ההשקעה בדירה הספציפית היתה עד כה עדיפה על פני תיק ההשקעות?

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 19:50

חוזה משקיע? כדוגמת הפורמט של המשקיעה?



לא.. אני ועצמי הסתפקנו בלחיצת יד.



מבחינתי בלת"ם זה אבטלה, מחלה, קטלוג חדש של איקאה..



זו הזדמנות שאני רוצה לנצל ואני תוהה מה הדרך הטובה לעשות זאת.



נקודה מצויינת. חידדת לי דברים.



אני מאמינה שלהמשיך להחזיק בדירה זו השקעה טובה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 20:18

בלי להעליב ספציפית אבל התפיסה הקיצונית של חוזה אודיסאוס הזה זה קצת ocd



אנשים מתפתחים משתנים מגלים העדפות וטעמים מחדשים אפילו בתחום ההשקעות ...



גם גקוב פיסקר פרש מהפרישה המוקדמת :)



זה בסדר, מקסימום תתבעי את עצמך :) ותזכי :)

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 23:19

עובד יופי קרוב לעשור. נותן תוצאות לא רעות בlong term.



שכל אחד יעשה מה שבא לו.

🕒 פורסם בתאריך: 03/04/2016 23:33

מסכים חוץ מהסוף, זה מינימום במקסימום היא תפסיד, הרבה אנשים שופטים את עצמם לא לזכות.

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2016 12:38

:-D

🕒 פורסם בתאריך: 04/04/2016 12:40

בעיני חוזה אודיסאוס אמור להגן על המשקיע משינוי ההתנהגות שלו כתוצאה מתנודות השוק בלבד. המטרה היא בסך הכל למנוע בריחה בשעת פאניקה. אבל אם המשקיע משנה את ההתנהגות שלו כתוצאה משינוי במצבו האישי, או כתוצאה ממידע חדש (על השוק, או על הזדמנויות השקעה אחרות, או על מסים, או על עלויות תפעול, וכולי), זה לא רלוונטי לחוזה ולא אמור להמנע על ידו.