לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה ולקנות דירה יקרה?

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2021 12:14

במשכנתא שנייה יש עד 50% מימון אז הדיון צריך להיות בין קניית דירה נוספת בכ900K או מכירה וקניית דירה אחרת בכ2.5M



מציע שתעדכן את הפוסט ואז יהיה קל יותר לענות

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2021 12:58

יש כל-כך הרבה פרמטרים שצריך לקחת בחשבון.



קודם כל מה מטרת ההשקעה? הגדלת הון? תזרים מזומנים? מה הסיבולת שלך למשכנתא? האם מתאים לך להיות בעלים של מספר דירות? מה אחוז החיסכון מההכנסה? האם אחוז החיסכון עתיד להיפגע בשנים הבאות? האם אתה מתכנן לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב?



בקיצור, אני חושב שכדאי להגדיר ראשית את האילוצים / מטרות ומשם להתחיל לחשוב, לחשב, ולהחליט.

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2021 13:56

תודה רבה על התגובות - אענה

הכוונה לקחת כמשדרג ואז יש 70% מימון (בדיוק נפתח על זה פוסט נוסף בפורום)



צודק - אענה:



מטרת ההשקעה - הגדלת הון בתקופה של ה~5 שנים הקרובות.



מתאים לי להיות בעלים של מספר דירות. כלומר אין לי בעיה מבחינת ״אקטיביות״ להיות בעלים של 2 דירות ולהתנהל מול שוכרים.



סיבולת למשכנתא - גבוהה.



אחוז חיסכון מההכנסה - מעל 50%, אחוז החיסכון לא עתיד להפגע בשנים הבאות. חוסכים כ25k בחודש.



לא מתכנן לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2021 01:11

תקופה קצרה מידי לטעמי. למרות שיש היגיון לעליית מחירים בטווח הזה לדעתי.

לא מסכים בכלל עם המשפט הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2021 01:12

אני לא מתכוון לקנות דירה למגורים בזמן הקרוב, רק בעוד כמה שנים (נניח 5 שנים).



מה שאכפת לי זה הגדלת הון בשנים הקרובות. כלומר חישוב **משותף** של תשואה פירותית + הגדלת הון.



התזרים לבד לא כל כך משנה.



תיאורטית אין לי בעיה גם לשלם את כל המשכנתא בעצמי אם אני יודע לאחר מכן מעליית ערך ארוויח יותר לעומת האלטרנטיבה.



החסרון מבחינתי לקניית דירה שניה -



ראשית מס רכישה של כ75k, אבל גם (אולי) עליית ערך קטנה יותר לעומת האלטרנטיבה:



אם נניח על הדירה הראשונה אעשה 3% מעליית ערך, ועל דירה נוספת באיזור יותר מבוקש אעשה 5% עליית ערך, אבל לעומת זאת אם אקנה דירה יותר יקרה למשל באיזור ביקוש בת״א אז אעשה 7% עליית ערך, או אפילו יותר.



כמובן שזה מאוד ספקלטיבי - אין לי מושג איך מתנהלות עליות המחירים בתל אביב, אבל נראה שזה די בטוח להמר על עליית ערך שם.



היתרון מבחינתי לקניית דירה שניה -



יש שוק שאני מכיר ואוכל לקנות דירה בעוד כחודשיים שלוש. אמנם יהיה מס רכישה אבל יש סבירות שעדין אצא ברווח אפילו שנה לאחר ביצוע העסקה גם כי יש עליית ערך וגם כי יהיה שכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2021 01:14

תודה על התגובה. בטווח של ~5 שנים זה כנראה הזמן שארצה לקנות דירה למגורים. כמובן שאי אפשר לבנות על עליית מחירים אבל אני גם חושב שיש הגיון לעליית מחירים.

🕒 פורסם בתאריך: 08/08/2021 01:25

שנה היא תקופה קצרה מדי כדי להניח שתצא ברווח, אם אתה לוקח בחשבון מסים והוצאות נלוות (עו"ד, מתווך, אגרות, סיוד וכו').

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2021 16:20

אפשרות נוספת שניראית לי כדאית זה לקנות דירה מקבלן, כך להיות משדרג דיור, ואצטרך למכור את הדירה הראשונה עד שנה וחצי לאחר קבלת הדירה.



כלומר למשל לקנות דירה באיזור 2m, אוכל להגיע ל30% הון התחלתי עוד כמה חודשים, ונגיד אם אקבל אותה בעוד שנתיים-שנתיים וחצי אוכל למכור את הדירה הראשונה כשנה וחצי לאחר מכן - כלומר רק בעוד 4 שנים.



אופציה נוספת זה לקנות בפריסייל יותר רציני עם פינוי יותר ארוך, בפרוייקטים כאלה יש אפשרות לתשלומים של 20-80, ואז גם אוכל לקנות דירה במחיר קצת יותר יקר - נניח 2.5m.



אם כן - השאלה היא איפה. תל אביב - גבעתיים - לא מצאתי במחירים האלה. אולי ביד אליהו ויותר דרומה.



מה שכן ראיתי רלוונטי: פארק הים בבת ים, וברמת גן.



המחשבה הראשונית שלי שבטווח הקצר רמת גן יהיה יותר מתגמל מפארק הים, אבל בטווח הארוך ייתכן מאוד שפארק הים תהיה השקעה יותר משתלמת.



חסרונות לפארק הים ויתרון לרמת גן:



- בפארק הים - ריבוי דירות להשקעה, ייתכן שיהיה ״עודף״ היצע (לא באמת עודף, אבל ביחס לאלטרנטיבה), גם בדירות למכירה וגם בשכירות.



ברמת גן - אין איזור של בניה מאסיבית - יש כמה פרוייקטים נקודתיים - העודף ביקוש ״ישמר״ גם בעוד שנתיים.



- האוכלוסיה ״הבת ימית״ היא ככל הנראה לא האוכלוסיה שתגור במגדלים האלה. ברמת גן האוכלוסיה שקונה היא הרבה פעמים האוכלוסיה שתגור או מאותו טיפוס. גם יש אנשים שאולי היו מעדיפים ברמת גן ולא בבת ים (למרות שיש להם נוף לים).



- מבחינת הקו האדום של הרכבת הקלה - רלוונטי לשניהם ממה שאני מבין. הקו האדום עובר גם בבת ים וגם ברמת גן.



אשמח לשמוע דעות בעד או נגד :-)

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2021 17:50

היי



כדי להיות בעלים של מספר דירות, את צריך להתמקד בקניית דירות ולא במכירת דירות,



ובין היתר לוותר בטווח הנראה לעיין על רכישת דירת מגורים,



תקבע לך יעד חודשי של הכנסה פסיבית משכירויות ועל פיו תפעל, תוסיף עוד ועוד נכסים מניבים. :)