בחירה בין 2 אופציות - נדל"ן

🕒 פורסם בתאריך: 11/01/2022 15:27

תלוי בך ובעסקה הספציפית,אין פה עדיפות מובהקת לאחת האפשרויות.



תלוי בהרבה דברים כמו:



בכמה אתה מעדיף לגור בבעלות לעוןמת שכירות.



האם אתה מעוניין להגדיל את ההשקעה שלך בנדל"ן?



קל יחסית למכור את הדירה הקיימת?



יש לך דיל טוב על דירה במיקום החדש?



איך אתה מרגיש בקשר לכול ההתעסקות הזאת של מכירה וקנית דירה?



אתה מעוניין במינוף בצורת משכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 11/01/2022 18:07

היי



אני הייתי בוחר באופציה של נכס עם משכנתא למגורים או להשכרה,



ההון תקוע בקירות, תמנף אותו, תן לו לעבוד עבורך,



אם תפרוס את המשכנתא לטווח ארוך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר,



כמובן לשיקולך.

🕒 פורסם בתאריך: 11/01/2022 18:23

ניסית להכניס את המספרים לאקסל ולבדוק איפה זה שם אותך עוד עשור, לפי הנחות שונות של שינוי שכ"ד / עליית ערך?

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2022 10:22

לאורך זמן ניתן לצפות להמשך עליית מחירים ושכירויות, קשה לנחש לגבי נקודת זמן מסויימת.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2022 10:36

מסכים, אבל גם קשה להשוות כלכלית בין שתי תכניות בלי להניח הנחות מסויימות ולהשוות ביניהן. זה כמובן לא מבטיח שההנחות יתממשו, אבל זה נותן ניחוש מושכל.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2022 10:53

2 עם משכנתא ומסלול פיתוי.

🕒 פורסם בתאריך: 12/01/2022 11:19

אני מבינה שהדירה הקיימת היא לא באותו מקום שבו אתה רוצה לגור. השאלה עד כמה היא נמצאת במקום ״איכותי״? שגם אם אולי לא מתאים לך הוא עדיין איזור איכותי שסביר להניח שגם יעלה (ברמה כזו או אחרת) אם כלל שוק הדירות יעלה.



לגבי החלופות:



בחלופה 1 יש לך 1500₪ ״תשלום״ על מגורים.



בחלופה 2 יש לך 4000₪ ״תשלום״ שמתוכו 1000₪ הוא תשלום על מגורים ו- 3000₪ השקעה בדירה.



כלומר, בחלופה 1 יש לך 2500₪ שאתה יכול להשקיע באפיק אחר (נניח שוק ההון).



על מנת שחלופה 1 תהיה עדיפה אתה צריך שבעוד עשר שנים השקעה של 2500₪ בשוק ההון + עליית הערך של הדירה הקיימת יניבו לך יותר מהחלק שלך בדירה מחלופה 2 (כולל כמובן עליית הערך שלה).



שני תרחישים אפשריים:



1. חלופה 1 מנצחת ואתה יכול לרכוש את הדירה מחלופה 2 ויישאר לך עודף או לחילופין לרכוש משהו יותר טוב.



2. חלופה 2 מנצחת ואתה לא יכול לרכוש דירה ברמה שרצית ותישאר עם הדירה הקיימת.



מכיוון שאין שום אפשרות לדעת כרגע איזו מהחלופות אכן ״תנצח״ במיוחד בגלל שמדובר על זמן קצר מדי, לכן לדעתי האישית ההחלטה שלך צריכה להתבסס על שני דברים:



1. האם באמת אתה מתכנן ויכול להכניס כל חודש כמו שעון 2500₪ לשוק ההון במסלול מנייתי, לא משנה מה יקרה? האם כיום אתה חוסך את הסכום הזה ומכניס אותו למסלול מנייתי? אם לא למה? כי אם לא תשקיע את הסכום הזה במסלול מנייתי אתה די בוודאות תפסיד לחלופה 2.



2. מה יהיה מבחינתך גרוע יותר בהינתן שהחלופה שבחרת תפסיד. איך תרגיש אם תהיה חייב להמשיך לשכור את הדירה במקום שאתה רוצה ולא תוכל לקנות את הדירה שאתה רוצה בעוד 10 שנים? לעומת זאת איך תרגיש אם תגור בדירה מחלופה 2 בידיעה שהיית יכול לעשות יותר כסף בחלופה 1?



לדעתי, אם תענה בכנות על שתי השאלות הללו תוכל לדעת איזו מהחלופות מתאימה יותר לך.



אישית יכולה להגיד שלי הייתה מתאימה יותר חלופה 2.

🕒 פורסם בתאריך: 13/01/2022 05:49

היי



אומר לך כיצד אני רואה את האופציות:



אופציה א' היא בזבוז משאבים כלכליים תירוץ ורצון לא להתאמץ,



אופציה ב' היא סוג של פשרה,



אופציה ג' רכישת שני נכסים עם מימון זה ניצול מיטבי של הזמן כמשקיע.



אין כאן צורך באקסל, פשוט להביט בעובדות. :)