המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 00:35

הי

קרוב משפחה שמחזיק בדירה ועליה עדיין משכנתא מצא דירה בקרבת מקום מגוריו במחיר אטרקטיבי מאוד לדבריו (כ200K-300K מתחת למחיר השוק).

מה שהוא רוצה לעשות זה שאני בעצם יקנה את הדירה השנייה וירשום אותה על שמי, כמובן כל ההוצאות וההתעסקות (לפחות ברובה) יהיו עליו, עו"ד\שמאי\משכנתא\שכירות וכו'. הכל.

ובסופו של דבר לאחר שתבוצע מחירת הדירה (בשאיפה תוך פחות משנה) אזי נתחלק ברווח הנקי.

אני כיום לא מחזיק דירה ואף פעם לא החזקתי אחת.

ההפסד המיידי שאני רואה זה שלא אוכל להשתתף במחיר למשתכן בכמה שנים הקרובות.

מעבר לזה, האם יש עוד סיכונים עקרוניים שעולים לכם לראש? באופן כללי מה דעתכם על עסקה כזאת? האם היא מומלצת או שהייתם נרתעים?

אשמח לשמוע

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 00:42

חוץ ממחיר למשתכן ישנם הטבות נוספות למחוסרי דיור (סיוע בשכ"ד לפעמים) אבל רוב ההטבות הם גם למחליפי דירה כך שאם אתה לא מתחייב להחזיק אותה הרבה זמן ההפסד מזערי .

בכל מקרה (כמובן אין כאן יעוץ כהגדרתו כי זה יעוץ לעבירה על החוק.......) בשבילך זה מאד משתלם מי שצריך לפחד יותר זה הוא.

נ.ב. הצדק האבסולוטי הוא נגד מס רכישה כעיקרון שהוא מס גנבה בשונה משאר מיסים שהם על רווח.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 01:59

שניכם חשופים לאישום פלילי.

אתה חשוף לשומת מס שבח.

שניכם חשופים לשומת מס הכנסה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 02:05

אם קרובו מסכים לסמוך עליו שלא ייקח את הדירה לעצמו ..... הכל בסדר (אלא אם כן אתה מייצג את רשויות המס ח"ו)....

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 02:18

אני לא חושב שרק מי שמייצג את רשויות המס חושב שזה לא בסדר לעבור על החוק, כפי שכתבת בהודעה הראשונה שלך.

אבל אכן סכסוך עם הקרוב או עם אדם אחר שיודע על הקומבינה מהווה סיכון נוסף.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 02:23

גרהאם הנכבד.

אני לא חושב שעבירה על החוק אמורה לידון בייחסים של הוגנות

החוק הוא כלכלי או לייתר דיוק עניין של איכות חיים הכולל אפשרות של קנס כספי ו/או מגבלה על החירות האישית (מאסר).

לא קיים אלמנט של הוגנות ו/או מוסריות בחוק ו/או בכלל.

בנוסף גם אילו היה/יהיה קיים חוק שמחייב עשיית או אי עשיית דבר כל שהו הוא אינו חוקתי במדינה דמוקרטית והוא נוגד את ערכי הייסוד של זכויות האדם הבסיסיות ביותר

החוק גם אם הוא מתנסח לשם נוחות בניסוחים דלעיל תוכנו הוא שיש זכות למדינה ו/או מי מטעמה לקחת כסף/חירות של אדם במקרה מסויים אבל אינו אוסר או מחייב משהו את האדם זה א.ב. של חופש ו/או של דמוקרטיה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 03:49

ממה שראיתי בגוגל זה נראה כנוהל נפוץ ולא כעבירה על החוק. סוג של תכנון מס.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 04:58

זה שכולם משתינים לנהר, לא הופך את הנהר לשירותים ציבוריים.

ביום שמס הכנסה יחליט לפעול "נגד הנוהל" שאני מניח שקראת אצל כמה וכמה "גורואי רכישת נדלן" בלי כסף וכו'...

מניח שגם הם יתחילו לחפש ב-גוגל.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 07:28

אני חושב שאנשים מגזימים פה עם הסיכון מצד רשות המיסים.

הסיכון האמיתי פה לקרוב שלך הוא סיכסוך איתך או שינוי הסטטוס שלך מרווק לנשוי.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 07:35

זה סיכון כללי בחיים, בלי קשר לרכישת דירה באמצעות חבר.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 07:47

עלולה להיות בעיה בהעברה הבנקאית של הכסף מהחבר אליך (וחזרה) לצורך רכישת\מכירות הדירה. הבנק ידרוש הסברים טובים, שאין לכם. זה יכול להרוג העיסקה.

הפתרון לזה יכול להיות הסכם הלוואה סביר ביניכם לצורך רכישת הדירה על ידיך , אבל זה מסבך את העסק, מצד אחד. אך הופך העסק לקצת יותר חוקי , מצד שני.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 08:03

חוץ ממה שכבר צוין, כמה סיכונים:

1. אתה תהיה זה שחתום על החוזה. אם הקרוב יתקשה לעמוד בתשלומי החוזה והמוכרים יחליטו לתבוע, התביעה תהיה רשומה על שמך.

2. אתה תהיה זה שחתום על המשכנתא. אם הקרוב לא יעמוד בתשלומים, אתה זה שיהיה בחוב על כל המשתמע מכך, גם אם הוא יהיה רשום כערב / לווה נוסף.

3. בהנחה שהוא ישלם את תשלומי המשכנתא דרך חשבון הבנק שלך, נורא פשוט יהיה לעלות על נתיב הכסף וזה יכול להעיר את מס הכנסה ואת הרשות למניעת הלבנת הון. במידה והוא יעביר לך את הכסף מתחת לשולחן זה אומר להיתקע עם מזומנים בסכומים גבוהים, שיהיה לך קשה ומסוכן להלבין בעתיד.

4.

כאשר השוק כה רותח, הסיכוי למצוא מציאות כאלו הוא נמוך מאוד, אלא אם מצא דירה שלא פורסמה בפומבי, והמוכר שלה ממש מנותק ממה שקורה במדינה. האפשרות היותר סבירה היא שדווקא עושים סיבוב על קרוב המשפחה, ומוכרים לו דירה במחיר השוק עם אשליה שיש פה הוזלה גדולה ממחיר השוק.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 08:20

שים לב שכשמדובר בהורים וילדים בגירים זה מעט שונה (הורה מעביר לילד).

אבל אל תאמין לניקים בפורום, פשוט תשאל את עורך הדין שלך אם הוא מוכן לתת לך חוות דעת בכתב שלפי המצב המשפטי הקיים מדובר בתכנון מס לגיטימי וכך לפחות חלק מהסיכונים יירדו ממך.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 08:47

אז אתה בעצם קונה דירה כנגד הלוואה מקרוב המשפחה שלך?

תיגש לעורך דין ותנסח הסכם הלוואה שבה הנכס הוא הבטוחה להלוואה

מועד החזר ההלוואה הוא 3 שנים מיום החתימה אם אופציה להחזיר לפני

אתה מחזיר לו את מה שהוא השקיע ואת החלק שלו ברווח בתור ריבית

עם סעיפי הגנה עלייך מפני חדלות פרעון שלו

ועליו מפני אי השבה שלך

ניתן לנסח הסכם שיעבור גם אצל רשויות המס להערכתי

כשר לחלוטין לדעתי הלא משפטית

חובה לעשות אצל עורך דין שמבין בנדל"ן!

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 08:59

ואיפה הבנק הממשכן נכנס לתמונה? אם ה"קונה" מבטיח את הנכס כבטוחה למישהו שלישי, זה מסכן את ההלוואה ולא בטוח שהבנק ירצה להיכנס לעסקה כזו.

וגם, מה אם לא יהיה רווח מהעסקה?

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 09:38

אתה צודק. יש מעגלים שגם עורך דין מצויין לא יצליח לרבע.

קשה עד בלתי אפשרי גם להיחשב רוכש לצרכי מס, גם להצהיר אמת לרשויות וגם להיות עם אפס סיכון.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 09:50

אתה צודק בשאלות.

לא אמרתי שזה פשוט או כדאי.

ובאופן אישי גם לא הייתי עושה את זה.

הצגתי דרך פעולה חוקית להבנתי

לא מייעץ ולא ממליץ

אפילו חוזר ואומר שאני לא הייתי עושה את זה

אבל כל אחד שיקוליו וניהול הסיכונים שלו.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 11:07

לא נאמר בבירור למעלה, אבל אם במהלך הזמן שתהיה בעל הדירה תרצה לקנות דירה אמיתית בעצמך אז היא תיחשב כדירה שנייה ומס הרכישה גבוה יותר (לעומת דירה ראשונה למגורים). זה הפרש שיכול להיות מעל 100 אלף ש״ח.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 11:35

לא סתם גבוה יותר, אלא מפלצתי לעומת אלפים בודדים בדירה ראשונה (בדרך כלל)

8% על כל הסכום.

2 מיליון (דירה ממוצעת?)

תהיה מוכן להיפרד מ- 160 אלף שקל חביבי

הישר לשמפניות ורודות לאשתו של רוה"מ

אה שיט, התחלף

הלך לי הטיעון

אז בסדר בוא נשלם 160k

הולך לחתולי רחוב, עדיף

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 11:38

מה שיפה במיסים זה שכל אחד יכול למצוא בהם את ההוצאות שהוא לא מעוניין לממן.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 11:40

קצת פלפל לדיון משמים שהלך לכיוון מסים

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 11:44

הפתרון לזה הוא לרשום על שם 3 בני אדם (חברי גנבים) ואז לא תהיה להם בעייה אח"כ של מס רכישה כי הם נחשבים כמי שאין להם דירה נוספת.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 11:54

1. מה הביטחון שלך שיהיה רווח בעוד שנה.

2. למה להתחלק 'ברווח הנקי' ולא ברווח לפני הוצאות, הרי הוא אמור לשלם את ההוצאות.

3. מניסיון - להתרחק מעסקות כספיות במשפחה - מתכון לאסון.

בכל אופן, בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 12:55

וגם כל אחד בטוח שרק המגזר שלו משלם ובא בטענות למה לא בודקים כל מי ששונה ממנו.

וזה למרות שכולם מבינים שאם היה פחות הכנסות ממיסים גנץ לא היה מוותר על צ'ופרים לחברים מהצבא, למשל, אלא היו דוחים פרוייקטים שאין להם לובי כמו הקטנת כיתות, בניית תחנות רכבת וכד'.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 18:11

תודה על כל התגובות.

כרגע הכיוון מבחינתי הוא התייעצות עם עו"ד מהתחום וווידוא שמחיר הדירה אכן "מציאה" (זה נראה ככה מכמה חיפושים שעשיתי ביחס לאזור) אבל נזמין גם שמאי לקבל הערכת מחיר לדירה וגם מישהו שיבדוק את הדירה לוודא שאין הפתעות.

🕒 פורסם בתאריך: 30/01/2022 18:22

יש מדינות בהם יש הטבות למי שמעולם לא היה בעלים של דירה.

אם הגירה היא על הפרק מבחינתך, הייתי מוותר.

באופן כללי, למרות שאני תמיד בעד התחמקות ממיסים, פה הוא מתחמק ממיסים, ואתה משלם את המחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2022 00:08

אם אתה משחק משחקי חתול ועכבר עם רשות המיסים, חשוב שתזכור מי החתול ומי העכבר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2022 23:10

בשביל 100 אלף שח רווח במקסימום לא שווה כל הכאב ראש, במיוחד עם משפחה.

פטור ממס שבח, תצטרך להחזיק בדירה 18 חודש. אז שנה זה כבר לא.

תכניות ממשלה כמו מחיר למשתכן כנראה שיהיו ואתה תפסיד מכך אופציה לזכות בדירה ברווחים של למעלה מ 100 אלף שח.

מעל 50 אלף שח הבנק מחוייב לדווח לרשות להלבנת הון. שלא תסתבך למה שדוד יעביר לך כסף.

לא כדאי לדעתי..אך גם אם החלטת שכן, תתייעץ עם עורך דין על כל ההשלכות ואולי גם חוזה "BACK TO BACK" מול הדוד.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2022 00:10

אנשים לא תמיד מסכימים לחתום על חוזה שמפרט את מעשיהם הלא חוקיים. ואם כן, מסכים שכדאי לבדוק עם עורך דין אם הסכם כזה אכיף בבית משפט.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2022 06:40

היי

אני מתנצל, המשפט הזה לא מסתדר לי,

שוק הנדל"ן בישראל נמצא בעלייה כמעט רצופה החל משנת 2006 כאשר זה החל בתל אביב ולאחר מכן התפשט לכל הארץ,

בשנה האחרונה עליות המחירים עלו הילוך, אזרחים קונים בכל מחיר מכל הבא ליד,

לכן, בשוק הנוכחי אם דירה יוצאת למכירה מתחת למחיר השוק היא נחטפת מיד,

המסקנה שלי היא שמדובר פחות או יותר במחיר השוק של הדירה.

שאלה לי אליך, אם הייתה מוכר היום דירה, כאשר בקלות ניתן לברר באיזה מחיר נמכרות דירות דומות באזור,

כאשר בעלי דירות באופן טבעי מעריכים את מחיר הדירה כ 5% עד 10% מעל המחיר האמתי,

האם היית מוכר את הדירה ב 200K-300K פחות ממחיר השוק ?

כאשר אנשים שאין להם מושג מוכרים דירה שזה רוב ההון שלהם, הם מתייעצים ועושים בירור,

בשוק הנוכחי היום העצות שהיו מקבלים הם למכור במחיר גבוה, מדובר בשוק חזק.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 18:59

טוב, אני כאן לעדכן.

דבר ראשון, מהפן החוקי, לאחר התייעצות עם עו"ד - אין עם זה בעיה.

יש לנו קרוב משפחה שחזק מאוד בתחום הנדל"ן וישבנו איתו בזום להתייעצות.

פתח לנו אקסלים עם כל החישובים האפשריים.

שווי הדירה כ150-200K מתחת למחיר השוק וזה בגלל שהבעלים של הדירה לחוץ מאוד למכור כי מכר שלו מוכר לו דירה בהנחה של כ400K ממחיר השוק.

(כן, אנחנו מכירים גם את הדירה שאליה הוא עובר וגם את המוכר וזה באמת המצב).

מהפן הפיננסי, התברר שזה לא עסקה הכי הכי מוצלחת.

אני ממונף בהלוואות שמושקעות בשוק ההון ולא מעוניין להנזיל פוזיציות ולהחזיר אותם בשביל העסקה, להפך, יש לי עוד הלוואות בדרך.

מכיוון שכך יוצא שככל הנראה הריביות שנקבל לא יהיו אטרקטיביות במיוחד. יש כאן רווח שיכול להסתכם בכ100K לכל אחד, אבל שולי הרווח קצת צרים.

עוד משהו שממש ביאס אותי זה שצריך לחכות שנה וחצי בשביל לקבל את הפטור ממס שבח.

אם ההכסה שלי נטו הייתה גבוהה יותר בכמה אלפים אז זאת הייתה יכולה להיות עסקה מעניינת, אם כי לא נראה לי שבכל מקרה הייתי נכנס אליה (100K לשנתיים זה לא משהו).

אז בסיכומו של עניין, בוטל.

מה דעתכם על קנייה ורישום דירה על שמי על מנת לחמוק ממיסים על דירה שנייה (לטובת קרוב משפחה)

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן