המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 12:57

נתוני העסקה:

עסקה של 4.9M כולל עלויות עסקה.

3.75M הון עצמי.

750K הלוואה מהמשפחה ללא ריבית, הלוואה בהחזר של עד 15 שנה- בערך 4.5K לחודש.

מה שמשאיר 400K פער למשכנתא.

השאלה היא האם לקחת עוד מיליון/ מיליון וחצי ולמנף לדירה נוספת.

נתונים אישיים:

זוג, מתחילים לחשוב על ילד ראשון. הכנסות משותפות 35~ נטו.

גרים בתל אביב ומוציאים בערך 17K בחודש כרגע.

לכאורה יש לנו אופציה למנף, במיוחד שהבנק לא מודע להלוואה הנוספת מהמשפחה (הלוואה שברגעי משבר נזכה לגרייס),

מצד שני יש את המקום שבו אולי אחד מאיתנו לא יעבוד תקופה מסויימת (רצון לפתח מיזם עצמאי/ ילדים והשלכותיהם) ובכלל החשש מלהתמנף כשאין חובה בכך.

הייתי שמח ללמוד מבעלי הנסיון. יועץ המשכנתא אומר שחבל לא לנצל את ההזדמנות, גם בגלל שלא נוכל לחזור בנו (כי המשכנתא היא ביחס לעסקה שכרגע נחתמה) וגם בגלל שהריביות נמוכות כרגע.

אנחנו תוהים האם רוצים "להשתעבד", והאם זה באמת בהכרח מהלך כלכלי. לא מצליח להגיע לתשובה חד משמעית, אז אשמח לכל מחשבה

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 13:23

השאלה אם זה באמת נקרא להשתעבד.

אם אתה לא מתחייב לכסף שאין לך אפשרות להחזיר, הדרך הכלכלית היא פשוט לבחון את האלטרנטיבות.

מה אתם עושים עם הכסף שאתם חוסכים? משקיעים בשוק ההון? מנייתי?

אם כן, אז משכנתא (נגיד 3% ריבית) לעומת השקעה בשוק ההון (נגיד 7-8% ריבית). רווחי

כמו שאמרנו כבר, לא הכל זה כלכלי. אם קשה לך לראות את עצמך עם משכנתא ואתה מרגיש משועבד, אז כנראה שזה לא שווה את זה.

נקודה למחשבה: הרבה טייקונים נמצאים בהרבה חובות של הרבה מספרים עם הרבה אפסים. לא חושב שהם מרגישים משועבדים...

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 13:31

כן אנחנו משקיעים בשוק ההון, מנייתי, מדדים, אבל זה לא אותו דבר, כי פה אנחנו נתמנף על כסף שאין לנו, משהו שאין לנו רצון לעשות בשוק ההון (Margin).

תודה על נקודת המבט, זה עוזר

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 13:43

אם אתם צופים עליית מחירים בנדל"ן אז זה מהלך כלכלי.

שוק ההון לא לעולם חוסן, כמו שוק הנדל"ן.

כל אחד וההעדפות שלו.

אני לא חושב שאפשר להגיד לך אם זה נכון או לא, כי זה תלוי ברצון שלכם ובשאיפות שלכם.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 16:00

לדעתי היועץ צודק, יש לכם אפשרות לקחת המון כסף זול ולהשקיע אותו בקלות במקומות אחרים. יכולים לתכנן משכנתא שתחזירו מיד חלקים ממנה ותשארו רק עם חלק של ריבית קבועה ו/או פריים.

אבל... לא נראה שחסר לכם כסף, או שאתם רוצים להתאמץ כדי להגיע ליעד מסוים, אז אולי במקרה שלכם הטרחה מיותרת.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 16:07

זה שונה מmargin כי במשכנתה אף אחד לא יקרא לכסף חזרה כל זמן שאתה פורע את התשלומים החודשיים גם אם מחירי ניירות הערך והדירה התרסקו.

השאלה שאתה צריך לשאול היא האם ההחזר החודשי יכביד לכם על התזרים, כולל בטווח ארוך (למשל, אם תרצו להוריד הילוך כשיהיו ילדים) והאם ממילא החסכון החודשי הולך לשוק ההון.

אם אין בעיית תזרים ואתה ממילא מאמין בשוק ההון, אז השאלה הופכת להיות כלכלית פשוטה - כל עוד התשואה מהנכס הנרכש גדולה מהריבית על המימון, העסקה כדאית.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 16:55

לדעתי כן.

אבל כמו שהתייחסו לפניי זה מאוד תלוי בכם, ברצונותכם ובתפיסתכם השקעות.

למה כן ?

1. מדרגת המשכנתא שאתם נמצאים בה הינה עד 45%, העובדה שניצלתם רק כ 400K ש"ע ל 8%~, לא מוזילה את הכסף.

2. רמת הריביות כיום נמוכה, אולי בעתיד תהיה נמוכה יותר, אבל לדעתי סיכוי גבוה יותר שהריביות יעלו.

3. הכסף הזול שאתם יכולים לקבל יכול "לעבוד" בהשקעה שהינה בקורלציה נמוכה לשוק ההון וכנראה בסיכון נמוך יותר, מה שיגוון ויקטין את הסיכון הכולל של ההשקעות שלכם.

4. אפשרות להחזר מהיר יחסית, בדגש על המרכיב היקר יחסית (נניח קל"צ ל 10 שנים) ויצירת תזרים חיובי/פאסיבי שיגדיל את מקורות הכנסת המשפחה/יציבות.

5. לדעתי ה"השתעבדות" שציינת קצת מדומה, שהרי מדובר בדירה להשקעה, ככל שתרכש באזור טוב יותר, תוכל בעת משבר למכור.

למה לא ?

מהסיבות שציינת, לרבות הרצון להיות אגרסיבי יותר בהשקעות במידה ואתם לא חוששים מהסיכון

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 17:22

אני רואה את המושג השתעבדות בהקשר הזה באופן קצת שונה, כאשר אתם רוכשים את הנכס כמעט ללא מימון אתם משעבדים המון כסף זמין אל הנכס הזה, בכסף זה לא תוכלו להשתמש עבור השקעה\צריכה כל עוד לא תמכרו את הנכס, כלומר הרבה מאוד זמן. אבל אם תקחו מימון יותר גבוה, אז תשעבדו פחות מזומן אל הנכס, תשאירו פחות כסף בקירות, ויהיה לכם המון כסף להשקיע ששיצטרך להניב 2%-3 תשואה נומינלית כדי להצדיק את המהלך וזה לא דבר שככ קשה לעשות בהשקעה לטווח ארוך.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 18:34

אני מצטט את עצמי כי לא ציינתי שהייתי במצב דומה ובחרתי להתמנף במקסימום במשכנתאות כי מבחינה תזרימית אין לי בעיה וכי ההון העצמי שלי מפוזר בצורה שאני אוהב.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2022 19:39

מסכים. זה בדיוק מה שהרגשתי. אישית "השתעבדתי" למשכנתא של כמעט 2 וחצי מיליון לא כי הייתי חייב משכנתא כזאתי גדולה. אלא כי הייתי מרגיש שאני משתעבד לדירה אם הייתי נשאר בלי חסכונות בכלל.

לדעתי זה מתקזז לעניין של הנוחות שלכם עם תזרים כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2022 11:48

נראה שיש תמימות דעים לגבי מינוף.

אני סקרן להבין איך זה כל כך חד משמעי, בעיקר איך מפתחים "אנטי-שבירות", אחד מעקרונות הבסיס בבלוג, עם הלוואות של 15K בחודש.

הגם שהשכר המשותף הוא 35, בהתחשב בזה שילדים/פיטורין/מיזמים על הפרק, זה מלחיץ מאוד כרגע.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2022 13:09

עוד אחד מהעקרונות הוא מגוון מקורות הכנסה.

ברגע שאתה מוסיף עוד נכס, אל תשכח שהופ, יצרת פה עוד הכנסה. שהיא די בלתי תלויה בהכנסות שלכם משכר.

בגדול תחשוב על זה:

לקחת הלוואה של 2000 שקל כדי להכניס כל חודש עוד 3000 שקל. מתאים לך? או שמפריע לך שיש לך הלוואה שרובצת?

אז נכון שזה לא בדיוק אחד לאחד (ואולי גם אתה יוצר תזרים שלילי ולא חיובי, כי התשואה משכירות יחסית נמוכה), אבל זו יכולת להיות נקודת פתיחה טובה למו"מ עצמי שלכם כדי לגבש החלטה על כיוון.

לא ממליץ לא מייעץ

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 00:35

מבלי לדעת את המספרים המדויקים, התזרים אכן ייצא שלילי, וזה אחד הדברים שמאתגרים בהקשר הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 01:29

למה לדירה, נשמע שאתם הופכים להיות מושקעים בנדל''ן בשיעור גבוה, אז למה עוד אחת?

עכשיו נניח ואתם מחליטים לקחת מיליון וחצי ש''ח נוספים במשכנתא, ולהשקיע אותם בשוק ההון. אתם יכולים להשתמש בתיק הזה בשביל גיבוי לפירעון המשכנתא, לכל הפחות בשיעור של 2-3%. (30,000-45,000 בשנה. כמובן, כל עוד אתם עומדים בהחזרים מה טוב, אבל יש לכם כאן מקדם הגנה של כמה חודשים בשנה)

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 10:17

@יעקב1111 תוכל להרחיב? לא בטוח שהבנתי והאופציה של להשקיע את הסכום בשוק ההון בהחלט על הפרק.

האם אתה מתכוון לתיק דיבידנדים או סתם העובדה שהתיק זמין יהווה גיבוי? החשש שלי שבירידות בשוק ההון לא נרצה למשוך ואלו עלולות לקחת שנים רבות..

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 10:57

היי

לדעתי התשובה כן, עדיף שתקנו בית זול יותר, מה רע בבית בשווי 4 מליון ש"ח ?

יש לכם יכולת חסכון, זה טעות מבחינה כלכלית לתקוע 3.75 מליון ש"ח מזומן בקירות,

זה לא מייצר הכנסה חודשית, הכסף כאן לא עובד עבורכם, אתם עדיין תהיו תלויים בשכר העובדה,

אומנם כבעלים של דירת יוקרה, אבל עדיין תלויים בעבודה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2022 14:11

אתה כותב שיש לכם אפשרות לקחת מיליון וחצי ש''ח ולהשקיע אותם.

בפוסט בתחילת האשכול אתה מדבר על קניית דירה נוספת.

עכשיו, אחרי שקניתם דירה בשווי 4.7~ M אני מעריך שהחלק היחסי שלכם בנדל''ן הוא גבוה, ולכן אני מתפלא מדוע לקנות דירה נוספת ולהגדיל עוד יותר את הפלח הזה, ולא להפנות את המיליון וחצי ש''ח לשוק ההון.

בהקשר לתזרים של ההלוואות, התכוונתי שאתם יכולים להסתמך על שיעור 'המשיכה הבטוחה', כסכום אותו תוכלו למשוך בכל מקרה ללא נזק. אם מדובר על 1.5M אז כלל ה400 נותן לכם גיבוי של 3,750 ש''ח בחודש לתזרים. זה לא המון, אבל כגיבוי זה בהחלט לא רע.

ברבור שחור זה כמובן ברבור שחור, אבל הוא קיים בנדל''ן לא פחות משוק ההון וכנראה יותר, זה מאוד תלוי בתקציב העצמות היבשות שלכם, וביכולת להשתכר במקרה של משבר כלכלי.

אל תשכח שיש לך את הדירה עצמה כך שאתה חשוף רק למקרה של משבר משולש, נדל''ן, שוק ההון, והייטק (אם ההכנסות שלכם משם). בכל מקרה שאחד משלושת התחומים הללו לא ניזוק, אתה לא בסיכון.

לא ממליץ, לא מייעץ. מתאמן בשיטה עיוורת.

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 15:06

@יעקב1111 אני מאוד מתחבר לגישה הזו (פיזור הסכום המתווסף לשוק ההון), במיוחד בגלל שההחזר החודשי גבוה, ושמח שבשונה מנדל"ן, במקרה משבר אני אוכל למשוך מהתיק יחסית בקלות.

החשש הוא באמת ליצור תיק כל כך גדול בשוק ההון. מפחד מהתגובה שלי כשאראה 20% ירידה או יותר, אבל כנראה שלא תהיה דרך מלבד לנסות..

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 15:47

עדיין לא הבנתי מה כל כך ייחודי [לפי הכותרת]...

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 17:38

לא ייחודי במובן של 'מיוחד', יותר במובן של 'ספציפי'. אפשר לערוך אם מעדיף..

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 21:25

ממש אל תסמוך עלי, לשיעור המשיכה הבטוחה יש הרבה דיונים, ואם אתה מתכוון לסמוך עליו, כדאי לך להעמיק בו היטב

🕒 פורסם בתאריך: 08/02/2022 23:01

לא התכוונתי לשיעור המשיכה הבטוחה שאת הדיונים עליו אני מכיר, אלא ליכולת שלי למשוך מהתיק במקרה משבר אישי שבו אצטרך את הכסף לצורך כיסוי המשכנתא. בשונה מנדל'ן כמובן.

יחד עם זאת, כידוע, בצד היתרון ישנה גם הצרה, שבזמן ירידות אתפתה לצאת..

🕒 פורסם בתאריך: 15/02/2022 22:57

עדכון- בעקבות המלצותיכם החלטתי אכן למנף ולקחת משכנתא של 2M.

היועצת המליצה על התמהיל הבא, אשמח לשמוע כל טיפ:

אחוז המשכנתא מהדירה - 43.5%

קל"צ 662K ל15 שנה

פריים 950K ל25 שנה

מ"צ 388K ל20 שנה

החזר חודשי 10,110

סה"כ עלות 2,470K

יחס החזר לשקל 1.24

🕒 פורסם בתאריך: 15/02/2022 23:28

מה הריבית הממוצעת של המשכנתא ?

(עזוב יחס החזר לשקל -קרדיט לעצה ל @אורי )

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2022 12:33

קיבלתי. שאלתי את היועץ.

ריבית ממוצעת 1.85

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2022 12:37

איך הצלחת כזה זול ?

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2022 13:16

א. אחוז המימון הוא מתחת ל45%. המדרגות מחולקות - מתחת ל45, בין 45-60 ומעל 60, כך שבכל מדרגה הריבית עולה.

ב. מדובר בהצעת היועץ, לא יודע להגיד אם הבנק אכן יסכים לכזו ריבית.

ג. אני לא בטוח שהיא כזו זולה ביחס לאחוז המימון.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2022 14:34

ד. הקל"ץ רק ל15 שנה

ועדיין זה מאד זול. בהצלחה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2022 15:21

אתה מתכוון ש15 שנה זה הרבה?

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 00:04

תמיד אפשר להחזיר חלק אם תשנו את דעתכם, אבל את ההפך אי אפשר לעשות באותן ריביות בישראל.

אני הייתי מוותר על החלק הצמוד ולוקח רק קלצ ופריים. מדד המחירים בארה"ב עלה ב7% בשנה האחרונה, מצב כזה בארץ היה מגדיל את החוב ב27 אלף, בנוסף להחזרים הרגילים כמובן.

יכול להיות שכדאי ליצור מסלול פיתוי בשביל זה, אין תשובה חד משמעית בנושא עד כמה שאני יודע.

לגבי הפריים, במידה ותאריכו אותו ל30 שנה הריבית לא תשתנה, זה יכול לאפשר לכם לקצר מסלולים אחרים, או להעביר חלק מהמשתנה צמודה לקלצ. ואז כאשר תסיימו עם הקלצ עוד 15 שנה תוכלו למחזר את הפריים לתקופה קצרה יותר אם תרצו.

מחזק, יחס החזר לשקל זאת סוג של הסתכלות על ריבית במונחים רב שנתיים בעוד שאנחנו רגילים להסתכל ולהשוות ריביות במונחים שנתיים.

זה רק מה שהיועץ אמר להם שככה"נ יקבלו, זאת לא הצעה קונקרטית.

🕒 פורסם בתאריך: 17/02/2022 06:58

סליחה טעות סופר, הכוונה הייתה ל @אורי ג.

התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן