גרייס ומועד לקיחת משכנתא - דירה מקבלן

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 20:34

בתשלומים על פני תקופת הבנייה יש לך שתי סכנות:



1. מדד תשומות הבנייה - בשנה החולפת הוא עלה מאוד, ובשל בעיות בשרשרת האספקה והתייקרות עולמית בחומרי גלם גם השנה הוא עשוי להיות מאוד גבוה. כדאי לבדוק מול הקבלן האם הוא מוכן להקדמת תשלומים תמורת ביטול תשומות הבנייה. הקבלן לא מחויב להסכים לכך.



2. עליית ריבית - בחלוקה לתשלומים כאשר אתה מושך כסף במסלול מסויים אתה מקבע את המרווח שלו, אבל אם העוגן יעלה זה ישפיע לך על משיכות עתידיות לפי העוגן שיהיה באותה עת. מבלי להתנבא לגבי העתיד, הדיבור כיום הוא על צפי לעליות ריבית בחודשים הקרובות, ונראה שהבנקים כבר מתמחרים זאת בהצעות שהם מציעים בשבועות האחרונים.



אם הקבלן מאפשר להקדים תשלומים תמורת ויתור על תשומות הבנייה אז יש היגיון להפעיל גרייס כדי לקבע ריביות.



אם הקבלן לא מסכים, אתה יכול לקבע עדיין ריביות על ידי משיכת החלק הקבוע, ומשיכה קטנה מה פריים (הפריים ממילא משתנה כל חודש, אז פה אין השפעה של תקופת המשיכה על העוגן).

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 21:39

תודה! התגובה שלך זהב ושלחה אותי לעשות שיעורי בית, כמה שאלות המשך ברשותך :)



מה לגבי הסיכון שלי בהקדמה? אני יודע שיש ליווי על פי חוק אבל לא יודע להעריך מה הסיכון באמת במידה והפרויקט נתקע.



מעניין, לא הכרתי את זה. כשמגיע מועד תשלום שובר, לפי מה הבנק מחליט מאיזה מסלול למשוך?



כלומר אתה לא רואה יתרון בגרייס בתרחיש הזה? ולמה פריים במקום מסלול משתנה שגם בו צריך לקבע ריביות?



אגב במשיכה בחלקים, אני בעצם משלם רק על החלק שנמשך? אם כן, אולי בעצם אפשר לדחות את הגרייס עד לשלב שההחזר גבוה מדי...

🕒 פורסם בתאריך: 19/02/2022 21:57

הסיכון בהחלט קיים. הסיכון נמוך יחסית (הרוב הגדול של הפרויקטים מגיעים להשלמת הבנייה), אבל במעט הפעמים שזה קורה, זה בלאגן רציני לקונים.



תלוי בנק. יש בנקים בכל תשלום לפי התמהיל ויש כאלו שימשכו קודם קל"צ, לאחר מכן משתנות ולבסוף פריים, ויש כאלו שאתה יכול לבקש את הסדר המועדף.

גרייס אומר שהקבלן כבר קיבל כסף ואתה כבר מתחיל לשלם את הריבית עליו. אם הקבלן לא נותן לך בתמורה ביטול ההצמדה לתשומות הבנייה, אז האינטרס שלך זה למשוך מהמשכנתא מעט ככל הניתן, בצורה שמקבעת לך ריביות.

לגבי משתנה כל x, תתייחס לזה כמו קבועה - כל משיכה יכולה לשנות את העוגן. בפריים אין משמעות לשינוי העוגן.



כן.

כן, תשחק עם המספרים ותראה כמה אתה מעוניין להחזיר בכל שלב.

🕒 פורסם בתאריך: 07/04/2022 14:29

חודש וחצי אחר כך, חוזר לתגובה הזאת ומחדד:



1) ההקדמה בהכרח מבטלת את ההצמדה, כי הסכום צמוד רק עד מועד התשלום שלו.



2) אם הצפי למדד הוא גבוה מריבית המשכנתא, אז האינטרס שלי הוא למשוך מהמשכנתא כמה שיותר, כך גם אקבע ריביות וגם אשלם פחות ״ריבית״ על הכסף (בין אם משכנתא או בהצמדות)



מה דעתך?

🕒 פורסם בתאריך: 07/04/2022 14:47

יש קבלנים שלא מאפשרים בחוזה הקדמת תשלום. תבדוק מול עורך הדין / הקבלן האם אתה בכלל רשאי להקדים תשלומים (בתנאי כמובן שהקדמת התשלום גם פוטרת אותך מהצמדה לתשומות הבנייה). בנוסף, לא בכל מקרה הבנק מסכים להקדים תשלום.

ברגע שאתה מושך סכום כסף אתה גם מתחיל להחזיר אותו. אם הדירה לא מוכנה ואתה משלם במקביל גם שכר דירה וגם משכנתא, יכולה להיווצר בעייה תזרימית. במקרה כזה אולי תעדיף לא להקדים לקיחת חלקים במשכנתא. אפשר לקחת גרייס במשכנתא כדי לדחות החזרים אבל יש לזה גם עלות כספית לא מבוטלת.



אבל במידה והקבלן אכן מסכים להקדמת תשלומים והבנק מסכים להקדים תשלומים ואם אתה מניח שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מהריבית על אותה תקופה, ואם אין לך בעיה להתחיל לשלם משכנתא לצד תשלום שכר דירה, אז כן - על פניו יש יתרון בהקדמת התשלום הקבלן והקדמת המשכנתא - ההלוואה של הבנק במקרה כזה זולה יותר מההלוואה של הקבלן, ואתה גם מקבע ריביות במקום שצפוי לעלות.



הסתייגות קטנה - אם אתה לוקח מסלול משכנתא צמוד מדד, בסביבת מדד עולה, ככל שתמשוך את הכסף מאוחר יותר, כך אתה חוסך את עליית המדד שלו. אז יש פה איזשהו משחק בין מדד המחירים לצרכן, הריבית ומדד תשומות הבנייה - אתה מחליף הצמדה למדד אחד בהצמדה למדד אחר וריבית - קצת קשה לנבא מה יהיה משתלם יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 07/04/2022 15:03

תודה על התגובה המהירה



בחוזה שנחתום עליו כתוב: "מוסכם כי הקונה יהיה רשאי להקדים תשלומים ללא קבלת הסכמת המוכר והבנק, ובלבד שסכום ההקדמה לא יפחת מ- 100,000 ₪ (מאה אלף



שקלים חדשים). במקרה של הקדמת תשלומים ע״י הקונה, חישוב ההצמדה למדד יבוצע על פי יום ביצוע התשלום בפועל״.

נכון, אבל גם אם לא אקדים ויתחיל להיווצר חוב בדמות מדד תשומות הבנייה, ונניח שאפרוס אותו - אהיה בבעיה תזרימית זהה. עדיף לכאורה להתחיל לשלם את המשכנתא, לפחות יש מרכיב קרן בתשלומים, ולא רק ריבית.

אתה אומר זאת היסטורית כי מדד מחירי הצרכן לא עולה למשך תקופה ארוכה?

🕒 פורסם בתאריך: 07/04/2022 15:10

אז נשמע שאתה רשאי להקדים, ולבטל הצמדה על החלק שהוקדם (אם אין סעיף אחר שמגביל זאת).

אם אתה פורס אותו זה מייקר את ההחזר אבל יכול לצמצם בעייה של תזרים.

להיפך - היסטורית, לאורך זמן מדד המחירים לצרכן תמיד עולה. אבל על תקופת זמן קצובה הוא יכול גם לא לעלות, ואף לרדת.