המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 12/04/2022 09:56

מה הם הדרכים לחלץ הון עצמי מדירה קיימת שיש עליה משכנתא שקטנה מ 50% בתור הון עצמי לדירה נוספת.

אני מודע לכך שבנק ישראל סגר את האופציה הזאת.

איזה אופציות עומדות לרשותי?

אני מכיר שאפשר לפנות לחברות חוץ בנקאיות.

אשמח לשמוע אם יש עוד אפשרויות

🕒 פורסם בתאריך: 12/04/2022 12:08

*עוקב* - אנחנו מחפשים לעשות דבר דומה אך ללא הצלחה. נשמח לעוד עצות בנושא.

מה ניסינו עד כה:

1. הבנק מאפשר לקחת "הלוואה לכל מטרה" כנגד שיעבוד הנכס אך הריביות, לדעתינו, לא רלוונטיות. הן מאוד יקרות (פריים + 3% וכאלה) וזאת למרות איתנות פיננסית ועל חלק של 20% בלבד מנכס ללא משכנתה.

2. ביררנו על למכור ולקנות נכס זהה בבניין\שכונה אבל הטרחה, המיסים וההוצאות מסביב לא מצדיקות מהלך שכזה.

לא פנינו לחברות חוץ בנקאיות מכיוון שהריביות שמפורסמות גבוהות והן בעיקר פונות למסורבי משכנתה בבנק.

נשמח לשמוע רעיונות נוספים לקבלת אשראי כנגד נדל"ן ישראלי, אם קיימים.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 01:41

היום האופציות הקיימות זה בעיקר דרך חברות ביטוח.

את האמת אני לא יודע עד כמה יותר יקר. ( פתחתי לא מזמן שרשור, טרם השיבו )

אבל לדעתי בחילוץ הון מדירה קיימת, אין עוד אופציות נכון להיום.

חילוץ הון בריבית של 4 אחוז ומעלה מינימום דרך חברות ביטוח. לא עושה חשק גדול לעיסקה.

אבל מה שכן שמעתי, לא יודע אם זה נכון, אז לקחת בערבון מוגבל.

ברגע שלוקחים מחברת ביטוח משכנתא, לאחר מכן ניתן לעשות מיחזור דרך הבנק ואז ניתן " להכשיר " את השרץ.

לא יודע אם באמת נכון...

ההגיון אומר שכן, אבל בנק ישראל כאלה אהבלים ? וואלה שווה בדיקה... עניינתי את עצמי :-)

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 02:05

כן, ואתה מכשיר את השרץ ל70%,

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 13:15

קודם כל לא ממליץ, לא יועץ משכנתא וממליץ ללכת למישהו מהתחום

בגדול 2 דברים אפשרים שאני עשיתי

1. אם לאחרונה רק לקחתם את המשכנתא - אז אפשר לפנות שוב לבנק שעשיתכם טעות ולא חישבתם נכון וחסר לכם עוד כסף בשביל לסיים את הבית/ תוספות שצריכים / לקנות את כל הרהיטים , אמבטיות וכו וכו (אנחנו הוספנו ככה עוד 750K על המשכנתא הראשונה שלנו בערך שנה וחצי אחרי, אבל זה היה בית שבנינו לבד), כן ביקשו שוב שמאות

כן לקחנו שליש בהלוואת גישור בלון (כי לא היה לנו מספיק בהחזר החודשי

2. שיפוץ הבית, אפשר ללכת לבנק ולהגיד שאתם צריכים לשפץ את הבית

אנחנו אמרנו בזמנו (3 שנים אחרי שסיימנו לבנות) שאנחנו רוצים למכור את הבית אבל צריך לשפץ אותו, היתה גם נזילה קטנה שהראנו שצריך לסדר את האיטום ולצבוע וכו

הבנק ביקש הצעת מחיר לשיפוץ מקבלן מוסמך, הבנו לו הצעה כזאת משהו כמו 300K

ואז הבנק אישר את התוספת, אבל דרש להביא שמאי מטעמו בזמן השיפוץ, הבאנו את השמאי בערך באמצע הדרך השיפוץ (שכמובן עלה לנו הרבה הרבה פחות)

שורה תחתונה ממשכנתא של 600K הצלחנו להגדיל ל1650K על אותו בית בגדול

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 14:47

מה השמאי בדק באמצע השיפוץ?

מה הוא מסר לבנק?

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 14:58

השמאי בדק בגדול שהבית שווה את הכסף

כלומר שביום שהוא בדק אותו הוא שווה X כסף ולא בגלל בעיית רטיבות או משהו הוא שווה פחות

ואז רשם הבית שווה X ואחרי שיישימו את השיפוץ יהיה שווה X+Y , לא ממש עניין את הבנק יותר מזה

בתאוריה הוא יכל לדרוש עוד שמאות אחרי השיפוץ אבל לנו נראה לי נשאר רק הצביעה וזהו והסכום שווי X הספיק גם ככה

פשוט הוא מסר לבנק שמאות רגילה כמו כל פעם

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 15:39

ויצא באמת שx פחות y שווה 300,000 ? בשמאות...

כי בגדול איטום ותיקון נזילה אפשר לגמור בכמה אלפי /עשרות אלפי שקלים.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 15:55

לא, לא היה גם צורך

השמאות המקורית היתה 2.6, אחרי כביכול השיפוץ העריכו ב2.8 נראה לי אבל גם עברו איזה 3 שנים והעליה היתה בעיקר בגלל זה

השמאות לא העריכה את השיפוץ, היא רק באה להעריך את הבית מחדש פשוט

כל תוספת כסף למשכנתא מחייבת שוב שמאות

את השיפוץ עצמו עשיתי ברובו בסוף לבדי באמת בעלויות זולות כמו שאמרת

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 16:46

כי לי אמרו בבנק שהשמאי מגיע במהלך השיפוץ והוא צריך לאשר ששיפצת ושזה משביח את הבית...

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 18:41

תתגרשו...

צריך לשלם את החצי של הבעל / אשה לצד השני.

תקבלו גם נקודת זכות על הדרך.

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 18:53

איזה כיף יהיה פה כשהריבית תעלה

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 20:06

בנוגע ל1, מה הפרק הזמן שהיית מגדיר בתור "לאחרונה"? לפחות מהניסיון שלך..

🕒 פורסם בתאריך: 14/04/2022 20:30

זה נכון. ובדיוק מה שהיה. אבל ההשבחה של הנכס היא סוביקטיבית. אם היתה נזילה או בעיה אז מראש הערך ירד והעלת אותו חזרה

מבלי קשר אם עבר זמן בכל מקרה הסכום הערכה יעלה

ולראות שיפוץ יכול להיות גם רק דלי צבע. הוא לא באה ביום מסוים. לקח לנו חודשיים עד שתיאמנו אישרנו הכל והוא הגיע ורוב השיפוץ כסר בוצע. או שלא נראה גם ככה לעין. לא צריך להגיש חשבוניות שזה. יתרון הגדול

כל המהלך הזה היה בשביל להוריד את הריבית

אחרי שהגעתי ל1650k

החזרתי 1 מיליון בערך של המסלולים היקרים

ונשארתי רק עם 600k בפריים מינוס 0.9

שבגדול כולו כבר בהשקעות בשוק ההון

גם עם הריבית תעלה ב1 אחוז לא ממש יזיז לנו

זה אומר לשלם ריבית שנתית של 1.8 אחוז בערך ותמיד יכול לפרוע את כל המשכנתא ללא קנס אם יעלה בצורה חדה יותר

אבל כן צריך להיזהר מחלקים גדולים בפריים למי שההחזר מקשה עליו

למרות שההצמדה למדד היא בערך פי 10 יותר משמעותית בחצי שנה האחרונה

אז לא מבין למה דווקא הפריים הוא הבעיה

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2022 19:53

אצלנו זה היה בערך שנה

אבל בנינו בית אז היה לנו תירוץ שהכזף בהתחלה שימש לבניה. אבל בסוף לא חישבנו נכון ולטףא נשאר לנו כסף לכל הגמרים מזגנים ריהוט וכו

להבנתי לפחות אין באמת מגבלה לבנק. וכל עוד אתה מתחת ל70 אחוז וההחזר הוא פחות משליש מההכנסות לבנק אין סיבה לא לאפשר את זה להיפך יש לו אינטרס

הכי טוב ללכת לבנק ולשאול את היועץ בצורה פשוטה. טעיתם וחסר לכם עוד כסף לדירה

או שהורים עזרו לכם ובסוף לא יכולים אז צריכים להחזיר להם את הכסף וכו

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2022 21:28

נשמע כמו בעיה שתהיה לעוד הרבה אנשים מה שאומר, יותר דירות יחזרו לשוק / פחות כסף זמין לנדלן להשקעה

🕒 פורסם בתאריך: 15/04/2022 22:31

בסכומים גדולים צריך, לפחות ממני ביקשו.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2022 06:13

היי

יש לך כיום שני אופציות, אופציה ראשונה לחלץ כסף מהדירה באמצעות משכנתא מהבנק או מחברת כלל (אחוזי מינוף גבוהים יותר)

לצורך השקעה בנכס מניב בחו"ל במחיר נגיש.

אופציה שנייה לשפר דיור לנכס אחר במינוף של 70%, וביתרה לרכוש נכס מניב בישראל, אני מניח שתצטרך מימון נוסף, התזרים בטוח יהיה שלילי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/04/2022 09:47

על כמה ?

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 11:36

אצלי על תוספת של 350K לשיפוץ לא ביקשו

יכול להיות שזה משתנה בין בנק לבנק...

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 12:11

800K

אגב השמאי ביקש, לא הבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 14:47

אין לי בקיאות בזה,

רק הכירות ממוצעת +

ומה שאני ראיתי, שה'מתוחכמים', בוחרים להחזיק את צבר הדירות (מהשניה ואילך) בתוך חברה בע''מ,

בין היתר- בגלל האפשרות הנגישה לממן מחדש ובכך לחלץ הון,

שזה נוהל שחלקן מבצעות כמעט בכל שנה , ובקלות יחסית.

עלויות להחזיק חברה שכזו בישראל- בין 6 ל15 אלף, שנתי,

יש לקחת בחשבון את הכדאיות גם בהתחשב בהנ''ל

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 15:38

צריך להיות ממש מטומטם כדי לעשות את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 19:24

אשמח לשמוע למה. בהנחה שהחברה אינה עוסק לעניין מע"מ, אז מבחינת מס רכישה/מע"מ/ מס שבח להבנתי ההבדלים קטנים. העניין היחידי הוא מס חברות על שכירות במקום מס שולי.

* כל האמור לעיל בהנחה שהכסף כבר יושב בתוך החברה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 21:03

לא מכיר מקרה כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 21:24

כנראה שרוב החברות לא מוגדרות ככה, אבל ממה שבררתי, אפשרי להקים חברה בע"מ (נקרא לה "חברת אחזקות") שאינה עוסק לעניין מע"מ. ואז אם לדוגמא אתה בעלים של מסעדה שהיא חברה בע"מ, אז במקום להחזיק את מניות המסעדה אחזקה אישית, ניתן להחזיק את מניות המסעדה דרך חברת האחזקות (שכאמור אינה עוסק מורשה), להעביר דיבידנד (פטור ממס) לחברת אחזקות ומשם לבצע השקעות ופעילות שלא דורשת מע"מ.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 21:38

יכול להסביר?

למה קל יותר להוציא כסף מדירה קיימת אם הבעלות היא דרך חברה בע"מ ולא בבעלות ישירה ?

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 21:48

יש הבדל בין להחזיק מניות של חברות לבין להחזיק נדל"ן, אני לא מכיר מקרה שקניית דירה או מכירתה פטורה ממע"מ למעט מקרים מיוחדים של בניין להשכרה בחוק עידוד השקעות הון.

זה שאני לא מכיר לא אומר שלא קיים אבל ההגיון הבריא אומר שלא.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 22:05

אני רחוק מלהיות מומחה, אבל במקרה בימים אלה בשיחות עם אנשי מקצוע. כרגע התובנות:

אם החברה הרוכשת אינה מוגדרת כעוסק לעניין מע"מ:

- רכישת דירה מפרטי - אין מע"מ.

- רכישה מקבלן - המחיר כבר כולל מע"מ בדומה לרכישה ע"י אדם פרטי.

- מכירה - אין תשלום מע"מ

אם החברה הינה עוסק לעניין מע"מ:

- רכישת דירה מפרטי - יש תוספת מע"מ.

- רכישת דירה מקבלן - המחיר כבר כולל מע"מ בדומה לרכישה ע"י אדם פרטי.

- מכירה - יש תשלום מע"מ

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 22:10

זה לא שאתה יכול להחליט פתאום לא להיות עוסק לצרכי מע"מ, זה רק במקרים מאד ספציפיים וגם אז מאד יתכן שרכישת דירה כן תהפוך אותך לעוסק לצרכי מע"מ.

גם אם אין מע"מ כמעט תמיד אין יתרון לקניית דירה על חשבון חברה.

אציין שאני לא ממש מבין בתחום.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 22:27

נכון, זו חברה שצריכה להיות מוגדרת ככה מההתחלה ובלי שום פעילות שקשורה למע"מ. רכישה והשכרת דירות מגורים (לא באופן מסחרי כמו airbnb) והשקעות בשוק ההון לא אמורת להפוך אותה לעוסק לצורכי מע"מ.

הגיוני, ספציפית התייחסתי למקרה שהכסף כבר יושב בחברה, והמיסים בערך זהים אז אעדיף לא למשוך כעת, אלא להשקיע דרך חברה ולדחות מס דיבידנד.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 22:41

התנאי הוא שכל ההכנסות מהשכרה , השקעות בשוק ההון יהפכו אותה לעוסק.

וכמו כן אם היא פטורה ממעמ לא ניתן לקזז מעמ תשומות.

לא ברור לי למה מישהו ירצה ללכת לכיוון הזה.

אי אפשר לקחת משכנתא.

מס חברות ודיבידנד מול 10% על שכר דירה.

לא סתם אין חברות שעוסקות בהשכרה למגורים.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 23:07

ממה שהבנתי זה לא נכון, אבל אולי הרו"ח שדיברתי איתו טועה (שאלתי אותו ספציפית על שוק ההון לצד השכרה).

למה לא?

אם אתה משווה ככה אז אין שאלה, אבל יש מקרים יותר מורכבים.

למשל מה עדיף: למשוך 6מש"ח מהחברה, לשלם 2מש"ח מס דיבידנד, לקנות דירות ב4מש"ח ולשלם 10% על השכירות או:

לקנות דירות ב6מש"ח דרך חברה ולשלם מס חברות על השכירות שמתקזז להבנתי עם משכורת שאתה יכול למשוך? צריך לבחון לגופו. אני בעצמי קצת בדילמות לגבי זה.

לדעתי בגלל עניין המע"מ. ברמת פעילות מסויימת אתה לא יכול להישאר פטור מזה

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 23:15

זה לא מפריע בכלל, אם אתה קונה מקבלן אתה מקבל חשבונית, מזדכה על המע"מ ובמכירה גובה מע"מ.

זה כן מפריע ברכישה מיד 2.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 23:31

להבנתי כעוסק משלם מע"מ + מס שבח במכירה.

אבל שוב, אני מצטט פה מידע שנאמר ע"י איש מקצוע ורחוק מלפסוק על הכלכליות של המהלך.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 23:34

כעוסק אתה משלם מע"מ ואז מקבל אותו חזרה (מזדכה עליו).

על חברה אין מס שבח, יש מס חברות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 23:46

חברה היא תמיד עוסק מורשה. אין מושג כזה חברה שאינה עוסק מורשה.

לא מדויק. על חברה מוטל מס שבח

שיעורו הוא כשיעור מס חברות.

🕒 פורסם בתאריך: 19/04/2022 23:53

מקבל.

🕒 פורסם בתאריך: 20/04/2022 06:10

גם על המשכורת שתמשוך תשלם מס , ואםהחברה שלך מרוויחה 6 מיליון בשנה כנראה שאתה כבר מנצל את משיכת המשכורת למשהו אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 20/04/2022 07:29

מסכים צריך להתייחס למס ההכנסה השולי. דיברתי על חברה שאין לה הכנסות למעט מאחזקת דירות מגורים, רווחים ממניות והשקעות אחרות שאין עליהם מע"מ. לצורך הדוגמא, 6 מש"ח הועברו אליה כדיבידנד פטור פעם אחת אחרי ההקמה מחברה אחרת

🕒 פורסם בתאריך: 20/04/2022 10:36

עדיף להתייעץ עם רואה חשבון . מהנסיון שלי מס הכנסה לא אוהבים דברים כאלה (חד פעמיים שבמקרה חוסכים לך כסף) והם יכולים לטעון למלאכותיות.

🕒 פורסם בתאריך: 24/04/2022 13:46

לא הבנתי מה הבעיה לקחת משכנתא שנייה על הבית, להעביר לתיק השקעות, להעביר חזרה לבנק ועכשיו זה כסף מתיק ההשקעות וניתן להשתמש בו כהון עצמי לדירה.

אופציה ב: אותו הדבר רק עם ההורים. הם לוקחים משכנתא שנייה וגם אתם, מעבירים כסף אחד לשני. החוק מאפשר להורים לקחת משכנתא שנייה כדי לממן הון עצמי לילדים.

אופציה ג: ההורים לוקחים ואתם משלמים להם כל חודש. אם יצטרכו סכום גדול אז תקחו משכנתא שנייה ותעבירו להם.

🕒 פורסם בתאריך: 24/04/2022 19:42

זה

לא יביאו לך כסף מזומן לחשבון

איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן