🕒 פורסם בתאריך: 22/04/2022 18:08
שלום לכולם,
קודם כל מספר פרטים ראשוניים.
עלות הנכס, 1.82 מיליון, הון עצמי 920 אלף, לכן משכנתא 900 אלף (כ-50 אחוז מימון).
אנו פתחתנו תיק עם בנק לאומי לאחר מאמצים רבים להשיג ריביות הכי נמוכות שאפשר דרך השוואה מול כמה בנקים.
המירב שהצלחנו להוציא (בדיעבד היה עדיף כבר לפתוח תיק ולא להתעכב).
1. קל"צ - 350 אלף 3.3%
2. פריים - 350 אלף P-0.7%, כלומר נכון לכרגע 1.15% (כמובן שעוד יעלה).
3. משתנה צמודה כל 5 שנים -2.5%.
סה"כ להבנתנו הריביות הנ"ל טובות פספסנו בשבועיים שלושה, זה המצב מפה מתקדמים.
הנכס הוא דירה בבניין מקבלן, הדירה לפני כחודש וחצי סיימה את שלב שלד הקומה (משלב זה לטענת לאומי הם מוכנים לאשר משכנתא).
נכון לעכשיו אנו העברנו את כל ההון העצמי עבור השלב הנוכחי (תשלום אחרון) כולל סיומו, כרגע נמצאים בשלב שלד של כל הבניין.
אנו כרגע לפי חוזה לא צריכים לשלם לקבלן לפי התקדמות בנייה כי הוא לקח על עצמו את עניין זה (כמובן שאנו משלמים תשומות) אבל כרגע אנו מעוניינים לשלם את השלבים,
אף שלא נבנו! כדי להקדים תשומות בנייה, נכון אנו לוקחים כאן סיכון על עצמינו (יש הערת אזהרה) אך חוק המכר לא מגן בצורה הזאת וזה סיכון שמוכנים לקחת כי גם נמצא בשלבי
בנייה מתקדמים של השלב הנוכחי, והריביות ותשומות הבנייה מפחידות אותי יותר, מאשר סיכון של הקדמה של חודש וחצי (עוד כחודש וחצי בערך אמור לסיים עוד שלב).
לטענת הבנק אנו צריכים לעשות מספר דברים, שהכל לחוץ מאוד בזמן עד ה4.5 לאחריו הריביות יעלו משמעותית ואנו מאוד חוששים מכך.
לעניינו, אשמח לעזרתכם במספר תובנות/שאלות:
אישור משכנתא ללא פרויקט בנק מלווה לפי לאומי דורש מספר שלבים אציין שניים עיקריים:
1. שמאות בכלב שלב.
2. מימון פחות מ75 אחוז.
שאלה/הבהרה ראשונה:
שמאות בכל שלב - קראתי באינטרנט וזה די מזכיר לי בין כלאיים בין בנייה עצמית לבין פרויקט רגיל, זה לא פה ולא פה.
כלומר, שדברתי עם פקידת הבנק היא טענה שרק לפי השמאי הם יוכלו לדעת שהשלב שאנו אומרים שהסתיים אכן הסתיים, ובנוסף מעריך את שווי הנכס, לפי השמאות
יקבע מה הסכום שישוחרר לנו עבור הנכס. לאחר ניסיון להבין יותר טוב, היא מסרה שהבנק יכול לשלם כ-50 אחוז משווי כל שלב בבנייה, ששאלתי אותה האם זה אומר שזה מסתכם אמרה שלא, אך לא בטוח שהבינה אותי.
אזי אשמח לדעת אם מה שאני חושב או הבנתי זה נכון לאחר הקריאה מבין האופציות הבאות או לחילופין אופציה שלא חשבתי עלייה:
1. להבנתי הסכום שאני יוכל לבקש במקסימום יהיה כרגע כ-50% ממה שנבנה עד עכשיו, כלומר אם שלמנו עבור 56% מהנכס אז %50 מימנו בערך נניח 450 אלף שח (בהנחה והשמאי יעריך פחות לטובת הבנק את ערך הנכס).
2. 100 אחוז עבור כל שלב לפי החוק גם לפני סיום הבנייה ספציפית של השלב, כרגע אנחנו בשלב ששווה %5 עד %6 כלומר 11 (לפי תשלומי חוק מכר) אחוז משווי הדירה, לכן גג יתנו לנו כ 200 אלף.
3. לא יתנו כלום כי לא הסתיים השלב ורק ברגע שמסתיים יהיה ניתן לבקש את ה200 אלף מסעיף 2.
שאלה/הבהרה שנייה:
יש אופציה תרחיש כלשהו שיש לי מנוף כלשהו עליהם שהם יסכימו להאריך לי את משך תוקף הריביות? אני פשוט בספק שאצליח להספיק הכל עד התאריך 4.5 כי לפי השמאי יקח לו לפחות חודש, ויש עוד צורך בהמון דברים כמו, רישום הערת אזהרה בטאבו של הבנק, פגישה עם נוטריון, העברת מלא מסמכים חתומים בידי הקבלן, ביטוח חיים ומבנה ועוד...
אשמח לכל עזרה ומענה, בנוסף אם יש משהו שלא חשבתי עליו משהו שתוכלו להאיר או להעיר אני ממש אשמח.
חג שמח ושבת שלום חברים
קודם כל מספר פרטים ראשוניים.
עלות הנכס, 1.82 מיליון, הון עצמי 920 אלף, לכן משכנתא 900 אלף (כ-50 אחוז מימון).
אנו פתחתנו תיק עם בנק לאומי לאחר מאמצים רבים להשיג ריביות הכי נמוכות שאפשר דרך השוואה מול כמה בנקים.
המירב שהצלחנו להוציא (בדיעבד היה עדיף כבר לפתוח תיק ולא להתעכב).
1. קל"צ - 350 אלף 3.3%
2. פריים - 350 אלף P-0.7%, כלומר נכון לכרגע 1.15% (כמובן שעוד יעלה).
3. משתנה צמודה כל 5 שנים -2.5%.
סה"כ להבנתנו הריביות הנ"ל טובות פספסנו בשבועיים שלושה, זה המצב מפה מתקדמים.
הנכס הוא דירה בבניין מקבלן, הדירה לפני כחודש וחצי סיימה את שלב שלד הקומה (משלב זה לטענת לאומי הם מוכנים לאשר משכנתא).
נכון לעכשיו אנו העברנו את כל ההון העצמי עבור השלב הנוכחי (תשלום אחרון) כולל סיומו, כרגע נמצאים בשלב שלד של כל הבניין.
אנו כרגע לפי חוזה לא צריכים לשלם לקבלן לפי התקדמות בנייה כי הוא לקח על עצמו את עניין זה (כמובן שאנו משלמים תשומות) אבל כרגע אנו מעוניינים לשלם את השלבים,
אף שלא נבנו! כדי להקדים תשומות בנייה, נכון אנו לוקחים כאן סיכון על עצמינו (יש הערת אזהרה) אך חוק המכר לא מגן בצורה הזאת וזה סיכון שמוכנים לקחת כי גם נמצא בשלבי
בנייה מתקדמים של השלב הנוכחי, והריביות ותשומות הבנייה מפחידות אותי יותר, מאשר סיכון של הקדמה של חודש וחצי (עוד כחודש וחצי בערך אמור לסיים עוד שלב).
לטענת הבנק אנו צריכים לעשות מספר דברים, שהכל לחוץ מאוד בזמן עד ה4.5 לאחריו הריביות יעלו משמעותית ואנו מאוד חוששים מכך.
לעניינו, אשמח לעזרתכם במספר תובנות/שאלות:
אישור משכנתא ללא פרויקט בנק מלווה לפי לאומי דורש מספר שלבים אציין שניים עיקריים:
1. שמאות בכלב שלב.
2. מימון פחות מ75 אחוז.
שאלה/הבהרה ראשונה:
שמאות בכל שלב - קראתי באינטרנט וזה די מזכיר לי בין כלאיים בין בנייה עצמית לבין פרויקט רגיל, זה לא פה ולא פה.
כלומר, שדברתי עם פקידת הבנק היא טענה שרק לפי השמאי הם יוכלו לדעת שהשלב שאנו אומרים שהסתיים אכן הסתיים, ובנוסף מעריך את שווי הנכס, לפי השמאות
יקבע מה הסכום שישוחרר לנו עבור הנכס. לאחר ניסיון להבין יותר טוב, היא מסרה שהבנק יכול לשלם כ-50 אחוז משווי כל שלב בבנייה, ששאלתי אותה האם זה אומר שזה מסתכם אמרה שלא, אך לא בטוח שהבינה אותי.
אזי אשמח לדעת אם מה שאני חושב או הבנתי זה נכון לאחר הקריאה מבין האופציות הבאות או לחילופין אופציה שלא חשבתי עלייה:
1. להבנתי הסכום שאני יוכל לבקש במקסימום יהיה כרגע כ-50% ממה שנבנה עד עכשיו, כלומר אם שלמנו עבור 56% מהנכס אז %50 מימנו בערך נניח 450 אלף שח (בהנחה והשמאי יעריך פחות לטובת הבנק את ערך הנכס).
2. 100 אחוז עבור כל שלב לפי החוק גם לפני סיום הבנייה ספציפית של השלב, כרגע אנחנו בשלב ששווה %5 עד %6 כלומר 11 (לפי תשלומי חוק מכר) אחוז משווי הדירה, לכן גג יתנו לנו כ 200 אלף.
3. לא יתנו כלום כי לא הסתיים השלב ורק ברגע שמסתיים יהיה ניתן לבקש את ה200 אלף מסעיף 2.
שאלה/הבהרה שנייה:
יש אופציה תרחיש כלשהו שיש לי מנוף כלשהו עליהם שהם יסכימו להאריך לי את משך תוקף הריביות? אני פשוט בספק שאצליח להספיק הכל עד התאריך 4.5 כי לפי השמאי יקח לו לפחות חודש, ויש עוד צורך בהמון דברים כמו, רישום הערת אזהרה בטאבו של הבנק, פגישה עם נוטריון, העברת מלא מסמכים חתומים בידי הקבלן, ביטוח חיים ומבנה ועוד...
אשמח לכל עזרה ומענה, בנוסף אם יש משהו שלא חשבתי עליו משהו שתוכלו להאיר או להעיר אני ממש אשמח.
חג שמח ושבת שלום חברים