🕒 פורסם בתאריך: 13/05/2022 21:46
שלום!
זכיתי בהגרלת מחיר למשתכן (בבת חפר).
אני מנסה להעריך כדאיות כשהמדד העיקרי שלי הוא גובה ההנחה ביחס למחיר שוק.
1.
עוד אין היתר בניה ותמהיל דירות.
לפי המכרז, שטח עיקרי של דירה ממוצעת בשטחי ההגרלה הוא 110 מ"ר. למיטב הבנתי (ממקורות מחוץ למכרז) השטח העיקרי לא כולל ממ"ד (ככה"נ 12 מ"ר מתנאים שונים במכרז) ומרפסת (12-14 מ"ר). ובנוסף יש חניה. לחלק מהדירות יהיה מחסן, גן וגג אך נתעלם לצורך הפשטה.
חישוב לפי המקדמים השונים והמחיר למטר בהגרלה (7200~) יוביל שדירה ממוצעת תיאורטית כזו (4.5/5 חדרים לפי מפרט מחיר למשתכן) תעלה לפני הצמדה 920k~₪.
הנעלם הוא איך להעריך שווי שוק של דירה כזו? בבת חפר כרגע יש רק וילות והפרויקט הזה הוא בניה רוויה של 3-4 קומות.
במדלן ויד 2 מצאתי טווח רחב ואני לא יודע כמה הוא רלוונטי לפרויקט החדש.
חשבתי לקחת שכונה אחרת לחלוטין שיש בה גם וילות וגם בניה רוויה ולנסות למצוא את היחס ביניהן ולקוות שהוא ישאר אותו דבר בבת חפר, אבל אני לא באמת יודע למצוא פילוח כזה.
2.
תהייה שניה שיש לי בנוגע למחיר למשתכן נוגעת לאופי הלינארי של התמחור ביחס לגודל. יש מחיר אחיד למטר.
סביר שבפרויקט יהיו דירות בגדלים שונים ואני ארצה כאמור למקסם את ההנחה.
אני לא מומחה נדל"ן אבל אני מניח שבשוק יש תועלת שולית פוחתת לכל מטר.
איך אני יכול להעריך איזה שטח דירה גדול מדי כדי למקסם הנחה (כי המחיר למטר בשוק נהיה נמוך מדי).
תודה רבה! :)
זכיתי בהגרלת מחיר למשתכן (בבת חפר).
אני מנסה להעריך כדאיות כשהמדד העיקרי שלי הוא גובה ההנחה ביחס למחיר שוק.
1.
עוד אין היתר בניה ותמהיל דירות.
לפי המכרז, שטח עיקרי של דירה ממוצעת בשטחי ההגרלה הוא 110 מ"ר. למיטב הבנתי (ממקורות מחוץ למכרז) השטח העיקרי לא כולל ממ"ד (ככה"נ 12 מ"ר מתנאים שונים במכרז) ומרפסת (12-14 מ"ר). ובנוסף יש חניה. לחלק מהדירות יהיה מחסן, גן וגג אך נתעלם לצורך הפשטה.
חישוב לפי המקדמים השונים והמחיר למטר בהגרלה (7200~) יוביל שדירה ממוצעת תיאורטית כזו (4.5/5 חדרים לפי מפרט מחיר למשתכן) תעלה לפני הצמדה 920k~₪.
הנעלם הוא איך להעריך שווי שוק של דירה כזו? בבת חפר כרגע יש רק וילות והפרויקט הזה הוא בניה רוויה של 3-4 קומות.
במדלן ויד 2 מצאתי טווח רחב ואני לא יודע כמה הוא רלוונטי לפרויקט החדש.
חשבתי לקחת שכונה אחרת לחלוטין שיש בה גם וילות וגם בניה רוויה ולנסות למצוא את היחס ביניהן ולקוות שהוא ישאר אותו דבר בבת חפר, אבל אני לא באמת יודע למצוא פילוח כזה.
2.
תהייה שניה שיש לי בנוגע למחיר למשתכן נוגעת לאופי הלינארי של התמחור ביחס לגודל. יש מחיר אחיד למטר.
סביר שבפרויקט יהיו דירות בגדלים שונים ואני ארצה כאמור למקסם את ההנחה.
אני לא מומחה נדל"ן אבל אני מניח שבשוק יש תועלת שולית פוחתת לכל מטר.
איך אני יכול להעריך איזה שטח דירה גדול מדי כדי למקסם הנחה (כי המחיר למטר בשוק נהיה נמוך מדי).
תודה רבה! :)