האם כדאי להחזיר את המשכנתא הנותרת - מסלול פריים ?

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2022 13:22

הפריים הוא ריבית בנק ישראל פלוס אחוז וחצי.



נכון להיום זה 2.25%.



אם אתה חושב שהכסף שלך יעשה תשואה גבוהה יותר מ3%, אז תשאיר את הכסף לעבוד. אם אתה חושב שהוא יעשה פחות מכך או שסתם לא אוהב לראות חוב, תפרע את המסלול או את חלקו.



בסופו של דבר יתרת המסלול שאתה מתאר היא קטנה, ההבדל האבסולוטי יהיה זניח בין אם תפרע אותו או לא.



תבדוק גם שהפרמיה של ביטוח החיים תואמת את יתרת המשכנתא, יכול להיות שאתה משלם מאות שקלים מיותרים בשנה על ביטוח שאינך צריך.

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2022 13:33

אגב, משהו במספרים שלך לא מסתדר - 66000 ל24 שנה לפי הריבית שציינת זה כ280 ש"ח בחודש. אם אתה מחזיר 460, אז נותרו לך רק כ 13 שנה לפירעון.

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2022 13:47

אין שום הגיון כלכלי לקחת הלוואה מצד אחד ומהצד השני ״להשקיע״ במזומן. לכן אם זו התוכנית שלך אז כנראה שעדיף לך לפרוע את המשכנתא (ועל הדרך גם להוריד את עלויות הביטוח כמו ש- @האזרח הקטן הזכיר).



אגב… למה בעצם להשקיע באג״ח/מזומן? למה לא להמשיך ולהשקיע במדד העולמי?



אם אני לא טועה המטרה שלך (שציינת בשרשור אחר) בהגדלת המזומן/אג״ח היא לא בשביל הוצאות קרובות או קרן חירום (שאז אולי יש הגיון, אם לא כלכלי אז לפחות פסיכולוגי) אלא היא בשביל ״לאזן״. אם אכן זו המטרה אז לדעתי (האישית) זה לא הזמן לקנות מזומן. זה בדיוק הזמן שבו היית ״מאזן״ (לו היה לך מזומן).

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2022 19:25

אני אכן משלם משהו כמו 120 ש"ח בשנה על ביטוח חיים, שאפשר למנוע.



מאזן לכיוון קניית מניות, כי הן כעת נמוכות ?



המצב כרגע הוא שיש לי 70% על נדל"ן, 30% - שהם מנייתי, ו 25 אלף בחשבון עו"ש. נראה לי קצת מפחיד שכל ההון הנזיל שלי מושקע במניות. אתה צודק שבזמנים כאלו, היא הזדמנות לקנות מדד במחיר נמוך.



לבסוף השאלה היא -



1) האם שווה לפרוע את המשכנתא, לעומת למשל לקנות את בכסף הזה מניות במחיר נמוך.



2) אם לא לפרוע את המשכנתא, להמשיך לקנות מדד, או לרפד את עצמי במזומן או אג"ח כקרן חירום/חלק סולידי.

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2022 19:58

זו השאלה החוזרת על השקעה באמצעות הלוואה. נידון כבר מליון פעם בפורום.



אין שום הגיון להחזיק מזומן בזמן שיש לך הלוואה פעילה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2022 20:00

בגדול חוב בריבית של פחות מ2-3 אחוז נשמע לי חוב טוב בסביבה אינפלציונית בוודאי כשאתה יודע להשקיע בנדל"ן ומניות. מצד שני, אנחנו בתקופה של אי ודאות בשווקים ובמצב כזה הנטייה הטבעית שלי היא להוריד מינוף. רוב המעגל שלי עשו שטויות ב2008, אם נכנסים למשבר זה יהיה מלחיץ.

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2022 20:06

רק מחדד נקודה - אתה מדבר על 66000 ש"ח - בין אם תפרע, תשאיר מזומן או תקנה מניות, ההבדל האבסולוטי יהיה זניח, ובמיוחד ביחס לכלל התיק שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2022 21:29

אני אנסה לקרוא על זה בפורום.. אני לא ותיק מספיק כאן, עדיין הולך לאיבוד בין הפוסטים :)



זה נכון כנראה, אני תוהה לפעמים אם הנטיה כל הזמן לעשות אופטימיזציה ולנסות לעשות משהו, היא משהו שצריך לעבוד עליו אצלי.

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2022 21:38

זה בסדר גמור לעשות ולאפטם, פשוט מרחב הטעות שלך פה הוא זניח.

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 06:54

נניח שיש גם מסלול של ריבית משתנה (כל 5 שנים) צמודה, בנוסף לפריים. כרגע הריבית על המסלול הזה נמוכה בהרבה משל מסלול הפריים, אבל בעוד שנתיים או שלוש יגמרו החמש שנים, והריבית עליו תקפוץ בבת אחת בהתאם לעליה במדד עד אז.



איך מאזנים בין הקושי התזרימי בהווה ובעתיד, כשמחליטים לאיזה מהמסלולים להזרים כספים נוספים כיום, בהנחה שלא ניתן לסגור אף אחד מהם בשנים הקרובות?

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 09:36

הריבית תשתנה לפי תשואת האג"ח שתהיה נהוגה בזמן השינוי (לעומת התשואה שהייתה בזמן לקיחת ההלוואה), לא לפי המדד שהיה במהלך אותה תקופה. לצורך הדוגמה, מי שלקח משכנתא ב 2021 כשהריבית הייתה בשפל, יתכן שבשנת 2026 כשיהיה שינוי ריבוי במסלול המשתנה שלו כבר נהיה חזרה בסביבת ריבית כמו שהייתה ב2021 (זה רק לשם הדוגמה. באופן אישי אני מעריך שלא נחזור לריביות אפסיות גם אחרי שהאינפלציה תמוגר). זה שבאמצע היו שנים עם 4-5% אינפלציה לא ישנה את הריבית.



מה שכן, ההחזר החודשי במסלולים צמודי מדד גדל (או קטן) כל חודש לפי שיעור עליית המדד (בקירוב), בלי קשר למועדי שינוי הריבית כל חמש שנים.

צריך לדבר במספרים, זה מאוד תלוי מה נשאר בכל מסלול ובאילו תנאים, ועד כמה יש צורך להקטין את ההחזר.

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 11:10

גם ההחזר החודשי משתנה, אבל גם הקרן משתנה לפי שיעור עליית המדד (לא רק בגלל ההחזר). למשל אחרי שיש החזרים, הקרן עשויה להיות גדולה ממה שהייתה כשנלקחה המשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 11:22

בהחלט, במיוחד כאשר הפריסה היא ל20 שנה ומעלה.



כשמישהו לוקח מסלול צמוד מדד כדאי תמיד להכניס למחשבון לוח סילוקין ולראות מה יהיה גובה הקרן לפי הנחות מדד מסויימות.



למשל מישהו שלקח מיליון ש"ח צמוד מדד בריבית של 2.5% ועם הנחת מדד של 3% בשנה, יישאר אחרי 32 חודשי החזר עם יתרת קרן של מיליון ש"ח (ועוד מאתיים ש"ח, לצורך הדיוק), למרות ששילם החזר כולל של 150,000 ש"ח במהלך התקופה.



באותו תרחיש, כעבור 10 שנות תשלום יתרת הקרן תהיה 912,000 ש"ח ורק כעבור עשרים שנות תשלום הקרן תהיה על מחצית מגובה ההלוואה - חמש מאות אלף ש"ח.

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 11:31

מה שלא ברור לי, זה למה ההחזר החודשי והריבית לא משתנים באותו האופן במסלולים השונים. מסלול אחד יכול לעלות והשני לרדת. הרי המדד הוא אותו מדד. הבנתי שזה קשור לתשואת האג"ח. אבל לא הבנתי איך.

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 11:52

ריבית ומדד הם שני דברים שונים ומשפיעים אחרת על לוח הסילוקין.



בלוח סילוקין שמבוסס על לוח שפיצר, כל עוד הריבית לא משתנה ואין הצמדה למדד, ההחזר נשאר קבוע לכל החודשים. מכיוון שזה לא באמת כך (הריבית משתנה, יש לפעמים הצמדה למדד, פירעון מוקדם חלקי, פיגורים בתשלומים, גרייס וכו'), אז למעשה כל חודש הבנק מחשב מחדש את לוח הסילוקין לפי הנתונים העדכניים - יתרת תקופה, יתרת קרן (+הצמדה) ושיעור הריבית, ולפי זה מחושב ההחזר החודשי.



בנוסף, תמיד פורעים בכל תשלום את הריבית שנצברה במהלך אותו חודש (נניח 3% שנתי חלקי 12) ובנוסף חלק מהקרן. אז במסלול לא צמוד גובה הקרן תמיד יירד מחודש לחודש.



במסלול צמוד למדד, כל עלייה של המדד פשוט מנפחת את כל הקרן בשיעור המדד, כך שהקרן יכולה לעלות במקום לרדת. מכיוון שהחישוב של לוח שפיצר מתעלם מהצמדה עתידית למדד, ככל שנותרו יותר חודשים כך ההצמדה פשוט נפרסת לתשלומים ובהתחלה זה נראה שינוי זניח בגובה ההחזר. אבל לאורך כל חיי המשכנתא, ההחזר במסלול צמוד מדד יכול לגדול מאוד לאורך השנים.

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 13:01

אגב - נזכר במשהו שקראתי אצל המשקיעה. במצב שבו האינפלציה גואה, כמו שעכשיו - אפילו שהמדד עולה - המשכנתא מאבדת מערכה. אז גם אם יש מסלול פריים או צמוד מדד והם לכאורה עולים בהחזר - עדיין יכול להיות שלא משתלם להחזיר, כי האינפלציה בעצם גורמת ל"הוזלה" של המשכנתא.



לצורך העניין, נניח שיש לי משכנתא של 100к, גובה ההחזר לא ממש משתנה הרבה, אבל בתום השנה, עם אינפלציה של 8%, ערך המשכנתא שווה ל 92к. בדיוק כפי שכסף ששוכב בחשבון, במשכנתא יש את האפקט ההפוך כנגד הבנק.



כלומר, כפי שלא משתלם להשאיר כסף שוכב בסביבת אינפלציה, משתלם להשאיר משכנתא שוכבת בחשבון, לכאורה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 13:11

זה נכון אם אתה מניח שההכנסות שלך נטו (או בהסתכלות יותר רחבה, סך הנכסים שלך) מדביקות את קצב האינפלציה. בפועל זה בהרבה מקרים לא המצב.

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 13:29

כמו שאני מבין את זה, אם אתה מניח שההכנסות שלך מדביקות את קצת האינפלציה, תפדה את המשכנתא ותשקיע אותו, אבל אם לא (מה שברוב המקרים לא ), תשאיר את הכסף ותן לאיפלציה לשחוק את המשכנתא, לא?

🕒 פורסם בתאריך: 16/09/2022 13:35

לא לגמרי ברור לי למה לפדות את המשכנתא אם ההחזר אינו מפריע לך. אלא אם אין לך אפיק אחר שיביא תשואה גבוהה יותר נטו.