התנהלות מול בעל דירה

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2022 16:40

ניסית לומר לבעל הדירה שבהתאם לחוזה יש לך אופציה לשנה נוספת באותו שכ"ד?

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2022 16:46

לא, הוא תפס אותי באמצע העבודה וקצת לא כל כך הבנתי על מה הוא מדבר כי אני יודע שנשארו עוד ארבעה חודשים, ושיש אופציה. זו היתה כל השיחה בנינו, שיחה של 30 שניות.



מישהו פעם אמר לי שבאופציה צריך להיות מצויין מחיר השכ"ד לשנה הבאה, אני פשוט חושש שהניסוח שלה לא מספיק חותך.

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2022 16:52

בלי לראות את כל החוזה, גם עו"ד צמרת לא ידע להגיד לך מה טיב הסעיף.



אני הייתי אומר לבעל הדירה שבהתאם לסעיף האופציה אתה יכול להישאר שנה נוספת באותו מחיר. אם הוא יחלוק עליך, יחד עם טיעוניו וסעיפי החוזה תוכל לקבל דעות (ולא ייעוץ משפטי) יותר מושכלות. מדבריך עד כה אפשר רק לנחש.

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2022 17:36

עניין של "אופציה להארכת חוזה" הוא מקובל ונפוץ מאוד - ו (בלי שתהיה לי מומחיות משפטית) הכוונה בו היא לחידוש באותם תנאים (כמובן שאם שני הצדדים מעוניינים לשנות משהו בהסכם - כולל בעת ההארכה, הם תמיד חופשיים לעשות כל דבר) ---- מן הטעם הפשוט שאחרת לא הייתה שום משמעות ל-"אופציה להארכת חוזה" (כלומר, אם היה צריך לנהל מו"מ מחדש או לעמוד בכל מיני תנאים חדשים שמציב הצד השני, אז זו לא הייתה הארכה אלא סתם חתימת חוזה חדש).



כל התכלית של "אופציה להארכה" היא מצד אחד לאפשר (לשני הצדדים) להמשיך את החוזה לתקופה ארוכה יותר,



ומצד שני, לא ליצור מחוייבות (של אחד הצדדים, ספציפית במקרה הזה, השוכר) לעשות זאת (אבל כן ליצור מחוייבות אצל הצד השני, שכן אחרת אין שום משמעות לסעיף).



זה סעיף שהוא מן הסתם לטובת השוכר כי המשכיר מחוייב לו (מרגע שהסכים לסעיף כזה) - אבל השוכר כמובן יכול לבחור שלא להשתמש באופציה. כשמה כן היא: אופציה.



אתה יכול לחשוב על זה כמו חוזה לשנתיים עם סעיף שאומר שהשוכר יכול לסיים את החוזה אחרי שנה אחת בלבד אם יבחר. זה שקול לחלוטין. סתם עניין של נוהג שמנסחים את זה כך ולא כך.



אופציה לחידוש היא סעיף לכל דבר (בדיוק כמו הסעיף שקובע את שכר הדירה או מי אחראי לתיקון נזקים) - ומרגע שהיא קיימת בחוזה, היא מחייבת (משפטית).



זה משהו שיחסית קל למשכיר להציע לשוכר, תמורת נניח משהו אחר שחשוב לו (לדוגמא תנאי ערבות מסויימים, או כל דבר אחר).



העלאת שכ"ד היא שינוי בתנאי החוזה ולכן לא יכולה להתבצע כל עוד החוזה בתוקף.



כאמור - מסייג בכך שאיני מומחה משפטי (ובמשפט תמיד יש ניואנסים ודקויות ויוצאים מן הכלל וואטאבר) אבל אם עו"ד בתשלום לא יגיד לך בדיוק את מה שכתבתי --- אני צנצנת.



אתה יכול לומר לבחור שיש לך אופציה להארכה ולכן אי אפשר לשנות תנאים באמצע -



אם הוא לא מבין את זה, תיאלץ "לכלכל את צעדיך" מה שנקרא ולהבהיר לו שאתה צודק מבחינה משפטית --- וכאן זה כבר תלוי בכמה אתה רוצה להיאבק בו משפטית או כמה אתה רוצה להשקיע בכך מבחינת זמן וכסף.

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2022 17:43

לפעמים בסעיף האופציה יש התייחסות לשכר הדירה שיהיה במקרה מימוש - למשל העלאה של 200 ש"ח בשנה השניה, או מנגנון העלאה שמבוסס על מדד המחירים לצרכן וכו'.

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2022 17:45

אין בעיה, אבל זה צריך להיות כתוב במפורש



אם כתוב "באותם התנאים" או "בתנאים שנקבעו בחוזה" (או כל ניסוח אחר שקול) - אז אין שום העלאה.



אצלי למשל בחוזה כתוב במפורש שבעלת הדירה רשאית לבחור להעלות את השכ"ד ב (עד) 5% אם אבחר לממש את האופציה ---- היא מעולם לא מימשה את הזכות הזו (בתשע השנים שבהן אני שוכר ממנה את הדירה), אבל היא קיימת בחוזה.

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2022 20:00

תשע שנים לא העלו לך את שכר הדירה? חתיכת אקזיט מצאת...

🕒 פורסם בתאריך: 30/07/2022 20:40

גם אני לא העלתי שכר דירה בפרק זמן דומה.



ובנתיים גם אין לי כוונה להעלות.



כאשר יתחלפו השוכרים (להערכתי עוד הרבה זמן), אעדכן את שכר הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 14:48

צריך כמובן לקרוא את כל החוזה וכו' וכו', ולוודא שאין בהמשך סעיפים שקובעים אחרת -



אבל לפחות מהציטוט שהבאת, נראה שיש לך זכות להחליט על הארכת השכירות, באותם התנאים. כלומר, ללא העלאת מחיר.



ואם יש חוסר בהירות לכוונת הסעיף, היא תפעל לטובתך (בהנחה שבעל הדירה הוא שהביא את החוזה). תגגל "פרשנות חוזה נגד המנסח".

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 16:10

למיטב ידיעתי, כל הפואנטה של סעיף האופציה הוא כדי להמשיך את החוזה באותם התנאים ובאותו מחיר בפרט.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 16:21

לא, כל הפואנטה בסעיף האופציה היא לקבוע מראש מה יהיו התנאים להארכת החוזה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 17:44

השאלה אם ה"תנאים שנקבעו בחוזה" כוללים מנגנוני עדכון/הצמדה מוסכמים. ברוב המקרים יש התייחסות לזה. ואם אין אז אתה רשאי להישאר בסכום הנומינלי.



אבל קח בחשבון שכפי שהזכרת דמי השכירות בארץ עלו בצורה מטורפת בשנה האחרונה, עד כדי 25% ומעבר, והאינפלציה מכה באופן חריג בישראל ובעולם. ככלל, הרצון של משכירים לפצות את עצמם בתרחישים כאלה לגיטימי. זה יכול היה להיות שיקול להתפשר עם המשכיר אף אם אינך מחבב אותו, אבל אם גם ככה לא תמשיך שם לחוזה חדש תעשה מה שתבחר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 21:00

אין שום סעיף שמתייחס לאופציה להוציא את הציטוט שהבאתי. קשה לי להאמין שהבחור לא יודע על השורה הזאת בחוזה, הוא לא סתם התקשר ארבעה חודשים לפני סיום החוזה.



האמת שאני מודע היטב לכך שמחירי השכירויות עלו לא מעט. אני יודע שכלכלית הדבר הנכון הוא לבקש ממנו שיכבד את האופציה ואם הוא מסרב אז לנסות לנהל איתו מו"מ על גובה ההעלאה או על אורך החוזה החדש. אני יודע שדירה אחרת תעלה לי עוד 200-300 שקל לפחות מעל ה10% שהוא מבקש, וזה לפני עלויות מעבר והזמן והאנרגיה שאקדיש לזה(שזה הכי כואב).



למרות כל זה אנינ נוטה לסרב לכל העלאה שהוא יציע, אולי במקום מסוים אני מעדיף שהוא יסרב. לא יודע אם אתבע אותו, אבל ההתנהלות מולו כל כך לא נעימה לי שאין בי שום רצון להתגמש גם אם כלכלית זה נכון.



למדתי את החשיבות של משכיר טוב, גם אם אין מגע איתו ביום יום.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 21:25

האמת היא שמקריאה של השרשור אני מקבל את הרושם שאתה שוכר בעייתי.



תקרא את השרשור בעיניים של משכיר ותבין למה אני מתכוון.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 21:31

אשמח אם תסביר לי?



אגב, אני בעצמי משכיר דירה. החוזה של הדיירת שלי נגמר בסוף החודש והיום דיברתי איתה, היא ביקשה כמה ימים לחשוב כי היא נפרדה מבן הזוג שלה שהיה גר איתה. ברור לי שאם היא עוזבת אני דורש 400 שקל יותר משכר הדירה שלה. כבר שילמו לי מאתיים שקל יותר משכר הדירה שלה והיא פשוט נכנסה באמצע הקורונה. אני מת שהיא תישאר, היא דיירת מעולה והיא שווה לי את הכסף הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 21:32

אני לא מבין למה אתה ממשיך להתלבט מעל דפי הפורום (ולשקול תביעה), במקום להרים טלפון לבעל הדירה ולשאול אותו בנימוס האם הסעיף בחוזה לא אומר שיש לך את האפשרות לשכור שנה נוספת באותו המחיר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 21:35

הרעיון של להיכנס לתביעה משפטית על איזה סעיף שנכתב לפני התפרצות האינפלציה.



בין שוכר למשכיר עדיף שיהיו יחסי אמון.



כמו כן אתה כותב שלא טוב לך שם, נראה שאתה מתעקש להישאר בעיקר כדי לעשות דווקא.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 22:04

הסכמים צריך לכבד. גם לא קרתה פה "קטסטרופה" כלשהי. מה אם השוכר עובד בשכר מינימום (שלא עלה בקצב האינפלציה)?



המשכיר יכל להוסיף סעיף שזכותו להעלות את דמי השכירות עם עליית המדד או בכל דרך שיחפוץ. בזמנו הסעיף בו יש אופציה ללא העלאה כלל, עזרה לו (אולי) למצוא שוכר מהר יותר.



מסכים בהחלט.

נשמע לי יותר שהמעבר יהיה כאב ראש עבורו והוא ימצא את עצמו עם שכ"ד גבוה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 22:19

לא כל כך טוב לי אתה צודק, זה רחוק ממושלם. הסיבה היחידה שאני באמת שוקל להישאר זה מעצלנות של המעבר. אני אומנם לא אובייקטיבי אבל אני באמת חושב שאני דייר בסדר. אני יודע שכל טלפון לבעל הדירה עולה לי כסף ולכן אני נמנע מלנדנד לבעל הדירה בכל מחיר(כי דייר נודניק שווה פחות). סתם לדוגמא בדירה הנוכחית יש נזילה רצינית בקיר בחצי חדר(דירה 2 וחצי חדרים), התקשרתי לבעל הדירה ואמרתי לו "תשמע יש נזילה בקיר, אני רק אומר לך שתדע ושלא תכעס עלי שלא אמרתי לך, תסדר את זה מתי שנוח לך זה לא מפריע לי". עברה חצי שנה מאז, הוא לא שמע ממני על זה וגם לא ישמע בלי קשר לשיחה, כי זה לא אקוטי עבורי, זה בחצי חדר ואני לא מסתכל כל היום על הקיר שם.



בדירה הקודמת גרתי 4 שנים אצל זוג מבוגר, רק בשנה האחרונה העלו לי ב100 שקל, וכשיצאתי(כי צריך להתקדם מסטודיו) הם הקפיצו את המחיר. אני לא חושב שהם השאירו את המחיר(ואותי ביחידת דיור) כ"כ הרבה שנים כי אני דייר כזה גרוע. תיקונים קטנים כמו גומיה בניאגרה, אפילו החלפת ברז דולף(באישור הבעלים כמובן), ניקוי הפילטרים במזגן פעמים בשנה, דברים שלא כל דייר עושה, אני עשיתי בעצמי, העיקר לא להפריע לבעל הבית.



אולי העברתי רושם לא חיובי, אבל אני חושב שאתה קצת קשה איתי.



אומר זאת כך, אילו היתה ירידת מחירים והייתי צריך לצאת באמצע החוזה, הוא לא היה מתפשר שהדייר החדש ישלם פחות והוא היה דורש ממני להשלים את השכר דירה.



תראה אולי זה עניין של תפיסות עולם, אבל האיש הוא מאוד קשה. לדוגמא ביום ראשון סגרנו שביום שישי חותמים על חוזה ואני נכנס, אבל הערבים שלי לא יכלו להגיע בשישי אז הוא הציע שניפגש ביום שלישי. כשחתמנו ביום שלישי הוא התעקש שהחוזה יתחיל משלישי וככה לגנוב עוד שלושה ימים למרות שרציתי להיכנס רק בשישי(בדיעבד הדירה עמדה ריקה כמעט חודשיים). זה קרה לי כמשכיר עם דיירים ומעולם לא התחשבנתי איתם על זה, זה נראה לי מטומטם לנסות להרוויח עוד 300 שקל וליצור תחושה לא נעימה כשסוגרים חוזה שכירות בסך 39 אלף שקל.



אני לא באמת אתבע אותו, לא שווה לי את הזמן והאנרגיה, כנראה שאנחנו סתם זוג שלא מתאים ואני קצת פורק(באמת שאין לי כוח למעבר). אני כן יכול לומר שכמשכיר אני מאוד מעריך דיירים טובים ברמה שאני מוכן להפסיד קצת כסף, ובמקרה הזה לראשונה אני נחשף גם לצד ההפוך ולחשיבות של בעל בית "באותו ראש" נקרא לזה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 22:27

שאלה טובה, אני משוכנע שהבחור יתנער מהסעיף, והאנרגיה שלו היא כזו שלא כל כך כיף לתקשר איתו. אבל אתה צודק, זה הדבר שצריך לעשות, אולי אני סתם אוכל את הראש

🕒 פורסם בתאריך: 31/07/2022 22:32

יכול להיות שהוא ידע להפנות אותך לסעיף שפספסת שכן מותר לו להעלות את השכ"ד.



יכול להיות שהוא חשב שלא תשים לב, ואם תגיד שאתה מעוניין להישאר שנה נוספת בהתאם לחוזה באותו מחיר אז הוא יתקפל.



יכול להיות שהוא יגיד שלא אכפת לו מהחוזה והוא מעלה את השכ"ד. במצב כזה תוכל לשקול אם להתעקש להישאר בדירה באותו מחיר (הוא לא יוכל לפנות אותך), להתגמש על העלאה כלשהי, או לעזוב.



לא תדבר איתו - לא תדע.

🕒 פורסם בתאריך: 07/08/2022 16:19

שלח אותו ללפלנד. אבל הכי חשוב, תעדכן :)

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2022 20:40

עדכון



בעל הדירה יצר איתי קשר כשבוע לאחר כתיבת הפוסט, שאל אותי אם חשבתי על ההצעה שלו.



הסברתי לו שיש לי אופציה לפי הסעיף הזה:



בעל הדירה ידע היטב באיזה סעיף מדובר, אמר "כן אבל הסעיף מנוסח כך ש..., טוב... אני אבדוק את זה..."



השיחה היתה ברוח טובה למרות שהוא ניסה לעשות לי "שיטת מצליח".



בכל אופן הוא עדיין לא החזיר לי תשובה, וזה כבר לא כזה משנה כי החלטתי לעזוב. השילוב של בעל בית לא הכי הגון והשכנים, אוי השכנים... זה יותר מדי עבורי. גם העצלנות שלי לא תצליח לגרום לי להישאר.



השאלה שלי היא כזאת, כשנכנסתי הדירה היתה ריקה מעל חודש וחצי ומשום מה החשבונות עדיין היו על הדייר הקודם. האם בעל הדירה יכול לסרב ולא לאפשר לי להעביר את החשבונות אליו בחזרה? האם אני צריך אותו/חתימה שלו, כדי להעביר את החשבונות בחזרה על שמו? אני לא מוכן בשום מצב לחכות עד שהוא ימצא דייר אחר אחרי סיום החוזה, אני פשוט רוצה לסיים את ההתקשרות איתו עם סיום החוזה כמה שיותר מהר.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2022 20:51

להעביר חשבון מים, חשמל ארנונה בחזרה על שמו לפני/במקביל להסכם עזיבת דירה. אם הוא לא מסכים אז תבטל את הוראות הקבע.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2022 21:05

לא. לעירייה ומים אתה מבקש גמר חשבון ושולח את החוזה שלך כהוכחה שהוא נגמר. חשמל וגז במקרה הכי גרוע תבקש ניתוק (זה יעלה לך כסף). לא מאמין שזה יגיע לזה אם תגיד לו שאם לא מעביר על שמו אתה תבקש לנתק את הדירה. אף בעל בית לא רוצה להראות דירה בלי חשמל למשכירים פוטנציאלים ובטח גם לא לשלם על חיבור מחדש.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2022 21:08

תודה :)

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2022 16:43

נשמע שזה שיטת מצליח. כנראה שאסור לו לעשות את זה.