🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2022 15:30
כנ"ל. התחלתי לפני שנה בערך, אז בעיקר נהנתי מהפרקים הישנים. אני גם לא חושב שהם או כל מישהו אחר מסוגל לייצר תוכן ברמה שבועית בנושאים האלה ולשמור על רמה גבוהה כך שהירידה ברמה לא מפתיעה לטעמי.
אני יודע שבעלים של חברה ציבורית סיפר שנעשה בחברה שלו מחקר ושאלו היו התוצאות. לא, אני לא יודע מה תנאי המחקר, או כמה מנוסים במחקר כלכלי החוקרים שביצעו אותו. אני לא הייתי משנה החלטות שקיבלתי בעקבות המחקר הזה.
ואולם, בדיון תיאורטי הזה בפורום על ההשפעה של מחירי הדירות בארץ אני כן חושב שהמסקנות שדווחו יכולות להיות מענינות. נסכים על זה?
בשמחה, מצרף את ההסבר שלי.
אמ;לק
המינוף לדירה העתידית ניתן בשיעורים גבוהים משמעותית וללא התחשבות ביכולת התזרימית של המשקיע, ולכן אם תהיה עליית ערך רצינית התשואה cash on cash תהיה טובה יותר עבור הדירה העתידית והיקרה יותר היום.
דוגמה מספרית
לצורך הדוגמה אתעלם מכל מיני רכיבים כדי להדגיש את המהות. כיוון שאתה מאוד דקדקן (ואני מעריך את זה), אבהיר שוב: הדוגמא תיאורטית והפותטית, לא מייצגת את העולם האמיתי, ומטרה להראות בצורה איכותנית שתחת הנחות מסויימות יש יתרון לרכישת דירה למסירה בעוד מספר שנים גם במחיר גבוה ולא לדירה זהה לכניסה היום.
1. ישנן שתי דירות זהות, אחת לכניסה היום במחיר 3 מליון ואחת לכניסה עוד שנתיים במחיר 3.1. מאפייני שתי הדירות הללו זהים לחלוטין.
2. הנחה מופרכת אך כזאת שעולה בקנה אחד עם ציפיות השוק בישראל: מחיר הדירה תמיד יעלה. בפרט ,נניח שהצפי לעליית מחירי הדיור בשנתיים הקרובות הוא 20% [1].
3. הקבלן בדירה העתידית מציע תנאי תשלום של 15% היום והיתרה באכלוס. אני מניח שאין הצמדה במהלך התקופה [2].
4. בדירה לכניסה היום, ניתן לקבל משכנתא של 75% [3], כלומר 2.25 מליון ש"ח. כאן גם נכנס העניין התזרימי - משכנתא בגובה כזה תדרוש הכנסה של בערך 40 נטו שאין לכל משקיע. אבל נניח שזאת לא הבעיה. נניח שהריבית הממוצעת היא 3%, ז"א הוצאות ריבית של בסביבות 67 בשנה. כיוון שהקרן נשחקת לאורך השנים והוצאות הריבית יורדות, נניח בפשטות שתשלום הריבית הוא רק 60 אלף בשנה. בנוגע לשכירות, בהנחה של 3% נטו - הנחה מקלה, כי בפועל תשואות השכירות נמוכה משמעותית - מדובר בהכנסה של 90 אלף בשנה.
5. נניח שאפשר למכור דירה בלחיצת כפתור, ושאין עלויות אחרות. ראה [1,2].
בוא נחשב את התשואה על ההשקעה כעבור שלוש שנים, כשנלחץ על הכפתור ונמכור את הדירות.
דירה היום: השקעה של 750K. שווי הדירה במכירה הוא 3.6, כלומר רווח הוני של 600K. בנוסף, במשך שנתיים הקרן נשחקה ב 60K (בכל שנה הכנסה משכירות 90K והוצאות ריבית 60K). אני לא מתייחס לתזרים השלילי, ומניח שמחיר הכסף מהתשלומים שבעל הדירה צריך להזריק מהוונים בריבית 0%. בסך הכל, המשקיע גרף 660K. תשואה מרשימה 88% בשנתיים.
דירה בעוד שנתיים: השקעה של 465K. מחיר הדירה בקנייה הוא 3.1, והעלייה היא של 20%, כלומר המחיר יהיה 3.72. אבל זאת הסתכלות שגויה - כי מחיר הדירה לא משקף את הערך של הדירה באותה נקודת זמן. בפרט, אין סיבה מהותית שהמחיר של הדירה הזאת ברגע האכלוס יהיה גבוה בהרבה משל הדירה הקודמת באותה נקודת זמן (למרות שהדירה חדשה). ניקח הנחה מחמירה ונאמר שהמחיר של הדירה הזאת במכירה יהיה זהה למחיר המכירה של הקודמת, 3.6. במקרה הזה, במכירה המשקיע מקבל 500K (ההפרש בין מחיר קנייה של 3.1 למחיר מכירה של 3.6) - תשואה של מעל 100% בשנתיים.
לסיכום: המינוף יותר גבוה בדירה על הנייר, ואין דרישה להכנסה נטו (בניגוד למשכנתא) שתגביל את שיעור המינוף. אם אנחנו מאמינים בעליית מחירים חזקה, יכולה להיות מוטיבציה לרכוש דירה במחיר גבוה ממחיר השוק ובמינוף גבוה כדי למכור אותה בעתיד. הנ"ל עשוי לייצר תשואה גבוהה יותר על ההון.
ולמרות שהדוגמה תיאורטית, הפרקטיקה של רכישת דירה בפריסייל ומכירה אחרי טופס 4 די נפוצה. הדוגמה עשויה להסביר מדוע.
אשמח לשמוע את דעתכם
@אורי ג. ,
@cypriano de rore .
בנוסף, אשמח לשמוע מה
@Mitlabet חושב על הפרקטיקה הזאת, היות שכתבת שביצעת אותה במסע האישי שלך. האם הסיבה המרכזית הייתה לעקוף את ההגבלה של הבנקים בנוגע להנכסה נטו במתן משכנתא?
[1] לצורך הדוגמה. לא טוען שזה מה שיהיה, לא טוען שזה מה שהיה. זה רק מספר בדוגמה. אם תבחר מספר אחר, תקבל מסקנות אחרות.
[2] מציין שוב, לצורך הדוגמה.
[3] כל שיעור מינוף אחר מתחת ל 75% יפגע בתשואה של רוכש הדירה בהווה