הסיכונים במינוף בנדל"ן

🕒 פורסם בתאריך: 13/10/2022 21:29

לא "עוד" אלא הקצנה של המצב הכלכלי למיתון ואחוז אבטלה גבוה.



יש עוד הרבה סיכונים כמו תיקונים יקרים/בעיות על שוכרים אבל אני מניח שלא לזה התכוונת

🕒 פורסם בתאריך: 13/10/2022 21:34

שלא יהיה מי שיקנה ממך ותצטרך להתפשר הרבה במחיר

🕒 פורסם בתאריך: 13/10/2022 21:40

מיתון ואבטלה גבוה יביאו לירידת מחירים? לזה אתה מתכוון או משהו אחר?

🕒 פורסם בתאריך: 13/10/2022 22:16

מתי קנית את הדירות שלך?



אם התשובה היא לפני 2020 אז רוב הסיכויים שלא תהיה מופסד במכירה גם אם המחירים יירדו.



הסיכון העיקרי שלך הוא דיפולט במשכנתא.



מה קורה אם מחר ב-10% מהנכסים לא נכנסת שכירות? 20%? 30%?



יש לך רזרבות כדי לשלם את המשכנתא?



אם התשובה היא לא, אז הפיגור בתשלום יירשם על שמך. זה לא מעניין אף אחד בבנק שהדירה ריקה או שהדייר לא משלם כי הוא חנוק. דירוג האשראי שלך ייפגע.



הדרך היחידה להגן על עצמך זה להגדיל את קרן הבטחון.

🕒 פורסם בתאריך: 13/10/2022 22:25

הסיכונים האלו תמיד היו קיימים.



סיכון עליית ריבית התממש, אבל זה באמת תלוי בתמהיל (אם לקחת 100% קלצ למשל זה לא אמור להשפיע על ההחזר שלך אז פחות רלוונטי). כמובן שעליית ריבית חדה בדרך כלל גורמת לירידת שווי כי היא מורידה ביקושים.



הסיכון של שוכר לא משלם כרגע לא עלה כי שוק העבודה חזק, אבל זה גם אומר שהריבית כנראה תמשיך לעלות. בהינתן והריבית תעלה כך שתגרום לגלי פיטורין רחבים (כמו ששומעים יותר לאחרונה יותר, למשל אינטל) או שהאינפלציה תעלה כך שלא ישאר לאנשים לשלם שכירות יש סיכון מוגבר ששוכרים יתקשו לשלם ולכן רק צריך לוודא יותר שהשוכרים מסוגלים לשלם או בעלי הכנסה בטוחה ויציבה.



יש כמובן עוד כל מיני סיכונים שתמיד קיימים בכל דבר (סיכון ירידת ערך/סיכון ריכוזיות/סיכון נזילות וכדומה) אז הם פחות מעניינים.

🕒 פורסם בתאריך: 14/10/2022 02:02

ככל שתימשך הציפייה לעליית ריבית או לירידה במחירי הדירות, כך קונים רבים יישבו על הגדר והשוק יהיה בקיפאון. מי שיהיה לחוץ למכור עלול למצוא עצמו מוכר במחיר נמוך בהרבה ממה שתכנן.

🕒 פורסם בתאריך: 14/10/2022 04:31

תודה. נקודה חשובה



אין כרגע קרן ביטחון נזילה כדי להתמודד לתקופה ארוכה עם המשכנתא ואז אצטרך לבחור בין למכור או להנזיל ממקורות אחרים כמו שוק ההון

🕒 פורסם בתאריך: 14/10/2022 07:07

העליות הסתיימו? לך ספציפית, עליית הריבית הגיעה לכל ההלוואות? יש הלוואות שמעדכנות את ההחזר באיחור כשעולה הריבית



(כמו כן ארה"ב צפוייה להעלות ריבית עוד - האינפלציה שם עדיין עולה - אז גם בישראל אולי יעלו ריבית בקרוב, העולם וגם ישראל נוטים לעקוב אחרי ריבית ארה"ב)



יש לך נכסים שלא מכסים את עלות המימון שלהם? האם ערכם גדול מערך ההלוואה?



נראה לי שאם הנכס, המימון וההכנסה היו ביחד חברה בע"מ היינו צריכים להוציא אותה לפשיטת רגל.



ההנחה היא שהמחירים ממשיכים לעלות? כאשר עלות המימון עולה, צפי ההכנסה יורד וכל שאר השווקים (מניות ואג"ח) בירידה?

🕒 פורסם בתאריך: 14/10/2022 17:03

בזמן משבר, זו נבלה וזו טרפה.



המלצתי תתחיל אתמול לחסוך בצד קרן כזו.



זה לא שווה את הלחץ בזמן משבר.

🕒 פורסם בתאריך: 14/10/2022 20:49

אולי זה ברור מאליו..



אבל סיכון נוסף במקרה וחלק מהמשכנתאות שלקחת צמודות מדד, הוא כמובן אינפלציה גבוהה במשך שנים



כתבו על כך הרבה פעמים בפורום . במקרים כאלו אם הקרן עדיין גדולה גם לאחר מספר שנים של תשלום חודשי, הקרן עלולה לא להצטמק כלל ואף לגדול

🕒 פורסם בתאריך: 14/10/2022 21:41

באינפלציה גבוהה ערך הדירה והשכירות אמורים לגדול בהתאם, לא?



אם הקרן גדלה והנכס לא עלה בערכו בהתאם, אז ערכו ירד ריאלית, אלא אם כן ההחזר לא עולה ריאלית גם

🕒 פורסם בתאריך: 14/10/2022 22:51

כביכול כן, אבל זה לא מובטח. כידוע... הרבה דברים יכולים לקרות.



אמרת בעצמך:



זה אכן יכול לקרות ולכן זה עוד סיכון למי שלקח חלק מהמשכנתא כצמודה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/10/2022 22:56

חלק מהאינפלציה הנמדדת נובע מהעליה בשכר הדירה.