קניית דירה בלי משכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2022 21:31

אין תשובות טובות לשאלות שלך, זה תלוי במטרות שלך, סיבולת הסיכון שלך האלטרנטיבות שלך וכו'



לקנות מספר דירות ברוב המקרים יהיה טעות לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2022 21:34

סיבולת סיכון גבוהה.



אני מדבר על מצב פשוט בו אדם רוצה שיהיה לו בית בלי שכירות. המחשבה הפשוטה אומרת לקנות דירה בלי משכנתא וככה לחיות על מי מנוחות, אבל הכלל הוא שכסף היום שווה יותר מכסף מחר, אם כך השאלה היא האם כבר עדיף לקחת משכנתא ולקנות עוד דירות ולהשכיר/למכור ברווח עתידי (לאדם שיש לו הכוח והיכולת להתעסק בכל העניין הזה)..



או שעניין הריבית במשכנתא תמיד "דופקת" את העניין ולכן תמיד עדיף להימנע מריבית?

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2022 21:47

עדיף לקנות פרארי אומרים שזה רכב טוב...



נכון להיום מי שקנה בעבר עם משכנתא והשקיע בעוד דירות או מדדי מניות הרוויח יותר כסף ממי שקנה בלי משכנתא, אבל אמרו לי שכסף זה לא הכל בחיים..

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2022 21:52

ריבית יכולה "לדפוק אותך" או יכולה לעשות אותך עשיר, עוד הפעם, אין פה חוקים מה טוב ומה לא טוב, יש כ"כ הרבה פרמטרים לקחת בחשבון שזה בלתי אפשרי לתת לך תשובה טובה, דוגמאות:



מה מצבך המשפחתי? מה התוכניות לעתיד? ילדים?



כמה חסכונות יש לך? במה הם מושקעים?



בן כמה אתה? כמה אתה בריא?



ירושות צפויות?



אזרחויות זרות?



דרגת מיסוי שלך?



שווי דירה רצוי? האם זו דירת חלומותיך?



סיבולת הסיכון שלך?



מה ההכנסה שלך? האם יש לך הכנסה מכמה מקורות? האם היא צפויה לרדת או לעלות?



לדעתי בקבלת החלטות בסכומים גבוהים עם השלכות כספיות ניכרות עדיף לפנות ליעוץ מקצועי ובלתי תלוי.

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2022 22:00

אני מבין.



אין דרך לחשב היום את הריבית הכללית שאדם ישלם עבור המשכנתא וכך להעריך בעצמי האם אני רוצה בכך או לא?

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2022 23:07

זאת דרך הסתכלות מאוד בעייתית שעלולה להוביל למסקנות שגויות מאוד, כי תצטרך גם להשוות את העלות הכוללת ב20 שנה לתשואה הכוללת בהשקעה שיכלת לעשות עם הכסף ב20 שנה.



עדיף להסתכל על עלות שנתית ממוצעת של ההלוואה ולהשוות אותה לתשואה השנתית השקעה שתעשה בכסף שלא תשתמש בו לרכישת הדירה (רכישת עוד דירה, השקעה בשוק ההון, קריפטו עם ציור של חיה אהובה וכו)



כמו כן צריך להסתכל על יכולת החזר והסתברות לבעיה בעמידה בהחזרים.

🕒 פורסם בתאריך: 06/12/2022 23:57

במצב היום הריבית בקל"צ כבר נושקת ל5% וריבית הפריים עוד לא הגיעה לשיא. בנוסף שוק הנדל"ן בשיא המחירים ומנגד יש קיפאון בעסקאות. בתזמון הנוכחי הייתי נמנע מלקיחת מינוף גבוה וגם הייתי נמנע מרכישת דירה להשקעה, אלא אם זו מציאה של ממש.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 00:28

לא וזה גם חסר משמעות.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 06:59

מה הסיבות לכך?

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 08:22

בכללי, מחירים לא זולים, תשואה נמוכה בשכירות, עלויות מימון גבוהות, מס שבח ורכישה גבוהים.



אבל כל דירה והנתונים והציפיות שלך ממנה.



תכלס, אם אתה חבר של ראש העיר עדיין תמצא עסקאות טובות. אחרת, הרבה יותר קשה מאשר בעבר הקרוב.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 08:24

הקלצ כבר עקף את ה-5 במשכנתאות ל-30 שנה עם 75% מימון עם סיווג אשראי מצויין.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 08:34

שילוב של כמה סיבות:



1. עוד לפני התייקרות המשכנתאות אחוז גבוה של הרוכשים כבר נמצא על הגבול מבחינת הון עצמי והחזר חודשי (הבנקים מגבילים את ההחזר לשליש עד 40% מההכנסה נטו).



2. עליית הריבית מקטינה בהרבה את מספר הרוכשים הפוטנציאלים לכל דירה.



3. הרבה מהרוכשים שמשכו את השוק למעלה הם הייטקיסטים שגם מרוויחים הרבה וגם יש להם סכום מכובד באופציות / מניות מהמעסיק שלהם. לאחר הירידות של השנה האחרונה, הרבה מהם איבדו חלק מכובד מהסכום. בנוסף, כמעט כל חברת הייטק מקצצת כיום. גם אלו שלא פוטרו חשים ירידה בביטחון התעסוקתי, ולא בטוח שיבחרו לבצע עסקה במחירי הנדל"ן הקיימים לאור החששות. יתרה מזאת, אני מעריך שהמשבר רק יחריף ב2023 ונראה גם לא מעט חברות נסגרות או סוגרות פעילות בהיקפים גדולים.



4. הירידות החדות בבורסה גורמות לכך שהבורסה נהייתה אפיק השקעה אטרקטיבי יותר מאשר הייתה לפני שנה. הנדל"ן יעבור להערכתי סייקל דומה. לא יודע אם נראה ירידות מחירים, אבל אני כן צופה שהמחירים לא יעלו ריאלית בשנים הקרובות.



ג"נ - לפני כשנה רכשתי דירה להשקעה ומאוד מרוצה מהעסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 09:29

אתה יכול להרחיב? איפה? מה? וכמה? תודה

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 09:39

לשם שמירה על אנונימיות מעדיף לא לשתף ברבים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 10:11

לא תסכימו איתי שלקנות דירה היום יהיה זול יותר מאשר לקנות דירה בעוד 5-10 שנים?



נניח משכנתא ממוצעת בפריסה ל30 שנה, לא סביר להניח שבחלק מהשנים יהיו עליות ריבית? מה שאני בא לומר הוא שסביר להניח שהריבית לא תשאר ברמתה הנוכחית לאורך זמן ואולי כדאי להסתכל על זה ככל כהשקעה לטווח ארוך, תנודתיות גבוהה? רעש נקודתי?

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 10:24

נומינלית? סביר להניח. ריאלית? לא יודע.

אבל יש פה שילוב של שני דברים - לא רק שהריבית כרגע עולה, מחירי הדיור בשיא ולאחר עלייה מאוד חדה בשנתיים האחרונות. להערכתי השילוב הזה הופך את ההשקעה בנדל"ן בתזמון הנוכחי לפחות אטרקטיבית לעומת תקופות אחרות ולעומת אפיקי השקעה אחרים. זה כמובן לא אומר שאין עסקאות טובות שאפשר לתפוס, אבל צריך לדעת היטב מה מחפשים ואיך להעריך את פוטנציאל העליה בצורה טובה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 12:03

כפי שכתבתי, כל עסקה והתימחור שלה.



ההנחה שיותר אנשים ירוויחו מאשר יפסידו בטווח של 10 שנים היא סבירה, אבל לא אומרת הרבה לגבי העסקה הספציפית שאתה או אני נעשה.



שים לב שההנחה שלך שהריבית לא תשאר ברמתה הנוכחית לאורך זמן אינה מובנת מאליה. הריביות היו בשיעור הרבה יותר גבוה מ-5% בעבר במשך תקופות של שנים רבות.



עריכה: לגבי תחזית לטווח בינוני - ארוך.



בשוק ההון מניחים שהשוק יעלה כי הכלכלה תצמח.



המקבילה של ההנחה הזו לשוק הנדלן בישראל היא אוסף של הנחות לגבי הפרמטרים שמרכיבים את הביקוש וההיצע של נדלן בישראל. ריבית היא אחד מהם, אבל יש גם את היצע הקרקעות לבניה, תכנון, תל"ג, שיעור תעסוקה, מצב בטחוני, מאזן הגירה ועוד.



ההנחה הבסיסית שאנשים ימשיכו ללדת (המון), להתגרש (למרבה הצער) ולהאריך חיים מצד אחד והמדינה תמשיך להזניח את חובתה לאפשר בניית דירות, היא כנראה סבירה, אבל פשטנית, כי ככל שמסתכלים יותר רחוק, יש עוד גורמים שהיום נראים מובנים מאליהם, אבל פחות ודאי שיתקיימו בעתיד הרחוק יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 12:17

שני השנקל שלי לדיון.



לדעתי, מעבר למחיר המשכנתא, גובה המשכנתא והיתרון שנשאר מזומן להשקעה יש עוד פרמטר חשוב מאוד.



וזה הגיל.



אנסה להסביר אבל אתם לא חייבים 'לקנות' את הטיעון שלי.



שנים גרתי בשכירות והכספים היו בשוק ההון ופיקדונות [כן היו זמנים שריבית הפיקדונות היו גבוהים יחסית להיום].



בערוב ימי החלטתי שמספיק והחלטתי לרכוש דירה למגורים. זה היה בגיל 58.



ואז הייתה לי דילמה - לרכוש במזומן או עם משכנתא.



לאחר יום אחד של התייעצות ביני לבין עצמי החלטתי לרכוש במזומן.



למה? כי בגיל שלי אז, לא רציתי להתעסק עם חובות ותשלומים עד שאחזיר את נשמתי לבורא עולם.



ערכתי חישוב מפית - שכירות ממוצעת 3K לחודש = 36K לשנה.



דירה צנועה, 3 חדרים, 80 מ"ר, נהריה פחות מ 800K



גר בה כבר 15 שנים, ז"א שחסכתי 540K שכר דירה.



לצורך רכישת הדירה מכרתי כחצי מתיק ההשקעות והפיקדונות.



נשארתי עם תיק השקעות כ 600K, היום שווה בערך 1.1M שזה כמעט הכפיל עצמו וזה כולל את כל הירידות של השנה האחרונה.



מצד שני אני אני גר 'חינם' ובנוסף ערך הדירה גם כן עלה למעלה מ 1M.



אז מה שאני רוצה להגיד שיש לגיל שיקול מאוד חשוב באם לרכוש דירה עם או בלי משכנתא.



ולצעירים, נראה לי שעדיף עם משכנתא אבל תשמרו על מינון נכון, מאוזן ואל תקפצו מעל הפופיק.



תרכשו דירה בהתאם ליכולת שלכם ולא מעבר כי יום אחד יגיע השריף ויפנה אתכם מהדירה וימכור אותה כדי לשלם לבנק את החובות שלכם.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2022 13:02

נניח שאתה צודק שעוד 10 שנים יהיה יותר יקר לקנות דירה. (וחשוב להדגיש שזה ממש לא בטוח, כמו שכתבו כאן לפני)



הבעיה היא שמה הסיבה היא לקנות "עכשיו", עכשיו זה נקודת זמן שאפילו אנשים שבחיים לא היו מאמינים שהדירות ירדו, היום אומרים שיש הרבה סיכויים שזה יקרה... זה אומר שכרגע יש סיכון גבוהה, בלי שום פיצוי... מחירי הדירות עדיין לא ירדו ואם אתה קונה היום, אתה קונה בתקופה של סיכון גבוהה, בלי תמורה...



לעומת שוק ההון שיש לך כרגע אחוזי הנחה גבוהים... כתמורה לסיכון הגבוהה.



לדעתי יותר חכם כרגע להפקיד את ההון העצמי באג"ח ותקבל קצת אחוזים, וכשיהיה דיבור על הורדת ריבית, תתחיל לבדוק את השוק.



(כדי שאני יטעה צריך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ביותר מההפרש לדוגמה אם יש לך 250 אלף מזומן ותפקיד באגח ב4 אחוז ריבית, שזה אומר לשנה 10 אלף שח ונניח שאתה מעוניין לקנות דירה של מיליון שח אז צריך משכנתא של 750 אלף שזה אומר לשלם ריבית ממוצעת של 5 אחוז שזה אומר 37.5 אלף שח וצריך לנכות מזה את השכירות שנניח שאתה מקבל 3 אחוז שזה אומר 30 אלף שח אז בהנחה שמחיר הדירה רק לא עלה בלי לרדת, כבר הפסדת 17.5 אלף שח... (החישוב כאן הוא בערך ולא מדויק אבל זה הרעיון)