רכישת דירה מהון עצמי בלבד בזמן של ריבית גבוהה

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 14:03

מנגד, דירה שמעולם לא גרו בה היא דירה שאתה זה שיצטרך להתגלח על התקלות והליקויים שלה, לטפל בתלונות שהשוכר יגלה ולהכניס בעלי מקצוע שיטפלו בו, או לחילופין בעיות שהשוכר לא יספר לך כי זו לא דירה שלו.



לדעתי יש יתרון דווקא לדירה שכבר גרו בה לפחות שני חורפים.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 14:05

רוב הפרויקטים בהם רוכשים דירה על הנייר מגיעים עם בנק מלווה לפי חוק מכר, ואז הבנק בעצם מתחייב שתהיה דירה גם אם היזם יקרוס הבנק יצטרך למצוא יזם אחר אשר ישלים את הבנייה.



כמה שילמת על תחזוקה של הדירה בה אתה גר ב5 שנים האחרונות? (או בעל הדירה שלך שילם לצורך העניין).



לרוב מדובר בעניין של כמה מאות שקלים בשנה, לעיתים רחוקות כמה אלפים כאשר יש תיקון רציני, זאת לא סיבה לקנות דירה חדשה.



בחלק גדול מהמקרים נדלן בישראל לא שומר על ערכו הריאלי, לפי מדד מחירי הנדן המרכזי ומדד המחירים לצרכן.



2.5% זה מספר שנכון לאזורים מסויימים, יש אזורים של 5%, ויש גם אזורים של פחות מ2%.



בתקופת השקעה כזאת לא ברור אם התשואה תספיק כדי לכסות על עלויות העסקה הגבוהות של נדלן, מה גם שייתכן כי אחד מבני המשפחה ירצה את חלקו קודם.



לכמה בני משפחה הכסף שייך? עם הון עצמי כזה אפשר לקנות בניין ישן בקריות, ואז גם במקרה ואחד ירצה את חלקו יהיה אפשר למכור דירה אחת.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 14:05

הייתי בוחנת מה הבנק יכול להציע, פקדון וכדומה

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 14:21

מחשבה שככל הנראה מגיעה מחינוך לקוי ולחץ חברתי.



מתוך הדרישות שנתת ההשקעה המשקיעה ביותר היא רכישת אג"ח ממשלתי במח"מ קצר-בינוני. הייתי הולך על 50% שקלי ו-50% דולרי.



ההצעה שלך אגב היא מלאה בשורה של סיכונים וספקולציות ואיננה סולידית כלל.



איזה חישוב בדיוק?



ואם כבר אין מקום לשים את המילים "חישוב" ו"אמור" באותו המשפט.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 14:21

לא נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 14:22

אני מבינה שהכסף משפחתי. אז על שם מי הדירה תירשם והאם לשאר בני המשפחה אין בעיה עם זה?



האם זו תיחשב דירה יחידה? האם יהיה צורך לשלם מס רכישה? מס שבח? אלו יכולים להיות סכומים גדולים שינגסו מאוד במטרה של המהלך.



קניית דירה אכן מאפשר לגדר את עלויות הדיור. אבל בטווח כזה קצר צריך לשים לב לעלויות הקניה והמכירה.



ערך הדירה מגדר (לרוב) את העליות בערך הדירות בסביבת הדירה (בהנחה שאין משהו ספציפי שמוריד את ערכה ביחס לדירות אחרות בסביבתה).



זה לאו דווקא אומר שזה מוצמד לאינפלציה. הינה עכשיו האינפלציה עולה וערך הדירות יורד. ולפני שנתיים האינפלציה הייתה אפסית וערך הדירות עלה בעשרות אחוזים.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 14:34

ברוך הבא לפורום.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 15:09

דירה ניתן תרשום על שם כל בני המשפחה אם רוצים

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 15:13

קודם כל תודה לכולם על התגובות, מאוד עוזר לחשוב בצורה יותר מעמיקה.



דבר שני עוד קצת פרטים -



1. הכסף של שלושה אנשים שהם בני משפחה ובוודאות לא מתכננים לקנות דירה בחמש שנים הקרובות (סטודנטים, בלי משפחות). עלויות העסקה אמורות להיות נמוכות מאחר שמדובר בדירה ראשונה.



2. אכן, חישוב ואמור לא צריכים להופיע באותו המשפט. להבנתי, לאורך זמן, ערך הדירות אמור לעלות בקורלציה עם האינפלציה, כמו הערך של כל סחורה בשוק החופשי. אני מבין שזה לא בהכרח המצב בטווח הקצר, השאלה שלי אם בטווח של חמש שנים זה נכון או שזה עדיין קצר מדי.



3. לא מבין כל כך איך אגח במחמ בינוני עונה על האינפלציה.



4. בכל מקרה הכסף בפיקדון בבנק עד שיוחלט אחרת, אבל לאורך שנים אני מניח שהריבית תרד ולכן לא רוצה לסגור אותו ל-3 שנים.



5. בניינים בקריות, מסקירה קצרה מאוד, ידרשו מינוף. האם יש טעם למנף במצב בו הריבית כל כל גבוהה?



הדבר העיקרי שאני לוקח מהדיון עד כה זה שדירה יד שנייה היא השקעה יותר משתלמת, גם בגלל ענייני נזילות וגם בגלל שהמצב שלה ידוע בעת המכירה. אני מניח שקנייה של כמה דירות בבניין פחות משתלמת, בגלל שלפחות אחת מהן תיחשב כדירה שנייה לצרכי מס.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 15:48

לא בהכרח. הוצאות תיווך ומשפטיות במכירה ורכישה יכולות להצטבר לסכום לא מבוטל.

חמש שנים זה טווח קצר, אבל יש בעיה גדולה יותר בההערכה שלך.



אתה לא קונה "דירות" אלא דירה אחת במיקום מסויים, מקבלן מסויים, ברמת תחזוקה מסויימת ועוד פרמטרים רבים מאד שמבדילים בינה לבין שאר ה"דירות". לכן גם אם יש לך את הנתון של עליית המחירים בפרק זמן מסויים זה לא אומר כלום על התשואה שאתה תקבל על הדירה היחידה שלך. העובדה הזו רלוונטית במיוחד לאור דרישת ה"סולידיות" בהשקעה.

נזילות תרתי משמע.



ואדחף עם תשובה לשאלה שלא שאלת - לא עושים עסקים עם משפחה (בהנחה שיש כאן אנשים עם כסף שלהם והעדפות שונות ולא אדם אחד שמנצל את הפטור שלהם, שאז זו שאלה אחרת עם תשובה אחרת).

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 16:01

אם הריבית תרד, לא כדאי לסגור את הכסף עכשיו כשהריבית גבוהה?



האם הריבית עכשיו גבוהה? אולי היא בשפל יחסית לעתיד.



נראה שאתה בטוח שהריבית תרד. אז למה הריבית הגבוהה מפריעה לך?

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 16:26

למה בקריות? זה הון עצמי (כ2.2מ) שיכול להיות שווה לדירה בבת ים בשלבים מתקדמים של פינוי בינוי .

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 16:33

קודם כל אחזור על מה שאחרים כבר אמרו, אני לא רואה סיבה טובה שלא תחלקו את הכסף וכל אחד יהיה אדון לגורלו. עדיין תוכלו לעזור ולתמוך אחד בשני.



יש לכם הכנסות? בשביל מימון צריך הכנסות או ערב משלם שחלק מהמשכנתא תרד מהחשבון שלו, עם ערב הריביות יהיו יותר גבוהות.



ריבית ממוצעת תהיה בטווח של 4.5%-6.5%, תלוי כמה מימון תיקחו, איזה נכס, אלו הכנסות, מה תהיה האינפלציה וכו.



תשואת שכירות פלוס עליית ערך לדעתי תהיה יותר גבוהה יותר בטווח הארוך, וחשוב גם לעשות עסקה טובה כמובן.



יש היום מעט קונים בשוק, במיוחד לעסקאות להשקעה בסדר גודל כמו קניית בניין בקריות/חיפה, לכן הגיוני שתמצאו עסקה טובה מאוד, בשביל שזה באמת יקרה צריך שיתוף פעולה ברמה גבוהה מאוד בינכם, וסביר מאוד שיבוא מישהו שישכנע אחד מהשלושה לרדת מזה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 17:42

קצר מידי.



קח בחשבון שלנהל כספים לאחרים מצריך ניהול סיכונים אחראי אפילו יותר, מאחר והגדרת את הצורך העיקרי התגוננות מאינפלציה, לדעתי אג"ח ממשלתי צמוד לטווח בינוני עונה על הצורך שלך.



ממשלתית צמודה 0527 או 0529 יתנו לך 1.1% פלוס מדד לטווח של 4/6 שנים לבחירתך.



אגח צמודה אמורה לייתר את הצורך בפיזור מטבעי.



לא ממליץ

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 19:55

טווח קצר מידי, נדלן לא יענה על הדרישות שלך, עליות עסקה גבוהות,הרבה כאב ראש..



אם הכסף מיועד לקניית דירה בארץ בשקלים,אגח מדינה צמוד מדד לטווח הרלוונטי.



הרבה יותר אפקטיבי ופשוט



לא ייעוץ לא המלצה

🕒 פורסם בתאריך: 29/05/2023 21:27

לדעתי פקדון צמוד מדד עונה על הקריטריונים. שמעתי שאפשר להשיג מדד+2 שאחרי מס יוצא מדד+1.5.



אני לא מבין איך זה עונה על "נותנות מענה לאינפלציה הגבוהה" לפי "נזילה בטווח של 5 שנים". שוק הנדלן באופן כללי עולה עם המדד, אבל זה כנראה בתקופות ארוכות מספיק. ביפן למשל לא היתה אינפלציה כמעט מאז 1980 אבל מחירי הדירות שם קרסו במשך עשורים שלמים. לטעמי, הסיבה היא שנזילות בשוק היא גורם חשוב ואינפלציה וריבית יכולים להתרחש יחדיו (שנות ה-80 בארה"ב הם דוגמא טובה) ובשוק ממונף כמו נדלן הריבית משפיעה על הנזילות (ריבית גבוהה גורמת לפחות התמנפות ופחות כסף שנסחר לנדלן). כאשר הנזילות נמוכה ורוצים למכור מהר (נניח טווח של 5 שנים) זה יוצר צורך להוריד את המחיר.



כמוך יש עוד הרבה אנשים אז זה סוג של תנועה בשוק. זה קשור לבעיית הנזילות שהזכרתי שיש לאנשים ברכישות גבוהות כשהריבית עולה כי זה מסכן את התזרים שלהם. השאלה שלי היא מה זה שונה מלפני שנתיים מלבד ממסלול קלצ? גם אז יכול היה לקרות מצב שאתה לוקח משכנתא בריבית פריים מסוימת ואז הריבית קופצת 10%, או שהמדד קופץ. זה תמיד היה סיכון בנדל"ן וברב הענפים הממונפים. בסוף תרחישים כאלו מתממשים בטווחים של עשרות שנים. אתה מנסה להכות את השוק בטווח הקצר, וזה לא אסטרטגיה "סולידית" לדעתי. אנשים בדרך כלל שקונים דירות לא מנסים לצאת מהם אחרי 5 שנים אלא אם מדובר על עסקה חלומית ("מחיר למשתכן" שמקבלים הנחות גבוהות שמוכנים לקחת עודף בסיכון כי התשואה גם ככה גבוהה).



ערכי הדירות בשנים האחרונות עלו הרבה יותר מהשכירות. בערים כמו תל אביב ופתח תקווה קשה להשיג 2.5% ממה שאני שמעתי, וזה לפני ניכוי עלויות/מיסים (שאלה אם יש כאן מס רכישה ומה יהיו עלויות הקנייה כמו עו"ד/שמאי וכדומה ביחס לעלות הדירה. סך הכל המס בנדלן כנראה נמוך ביחס למס על פקדון צמוד כי המיסוי על השכירות רק מתחיל ב5000 ומשהו והוא רק 10%) וכדומה. מה שאתה אומר נכון לדעתי בטווח הארוך מאוד שדירות אמורות לתת כנראה מדד+2 עד מדד+3 לטווח הארוך, אבל זה לא חייב לקרות בטווח של "5 שנים". מי שקונה דירה ל-30 שנה הקרובות כנראה שבאמת מדד+2 עד מדד+3 זו תשואה שאפשר לצפות לה, אבל לא למי שרוצה לקנות ולמכור תוך "5 שנים" ששם יש סיכוני שוק של הטווח הקצר.



* לא המלצה. מדובר בדיון תאורטי לצרכים לימודיים בלבד.

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2023 11:27

מצטרף לדיון מנקודה אחרת,



האם לא עדיף בהכרח בתקופה הנוכחית לקנות דירות מקבלנים?



כמובן שאני משווה דירה בת 5 לדירת קבלן ולא דירה בת 50 שהולכת לפינוי בינוי.



בדירה בת 5 אני לוקח משכנתא היום, ונמצא כל חודש בתזרים שלילי כאשר מדברים על איזור המרכז.



בדירת קבלן אני מקבל מסירה בעוד 3 שנים, כאשר בנתיים הבאתי רק את ההון העצמי שלי, ועוד 3 שנים אגיע לתזרים השלילי - אבל עוד 3 שנים המצב לפי התחזיות יהיה שונה כי:



הבנקים לא משריינים את הריביות הגבוהות לפיקדונות ארוכים - הם מאמינים/יודעים שתהיה הורדת ריבית



האגחים לטווח שמעל שנתיים מספקים פחות תשואה מאשר האגחים הקצרים של עד שנתיים.



ולכן הריבית לא תישאר גבוהה כמו היום(4.75 נכון לרגע זה)



בנוסף, היעד של המדינות הוא אינפלציה של 2% בשנה, וריבית ריאלית חיובית אשר קרובה לזה



ולכן אם אקח ריבית של 2.25 לעומת 4.75 של היום - המצב יהיה הרבה יותר טוב מימונית בעוד 3 שנים



בנוגע לתשומות הבנייה שכרגע עומד על חצי ממה שנשאר לשלם - כלומר 40% צריך להכניס גם אותו לשיקול, יש קבלנים שנותנים בלי במחיר x ועם במחיר של x-y, לוקח את זה בחשבון



אני יכול גם לקחת היום משכנתא ולמחזר - אבל גם התהליך הזה יגרור עמלות פרעון מוקדם, ככה שזה מצטרף לעלות



אשמח לשמוע דעות נוספות, אחרות, מנוגדות וכל מה שיש בנושא של רכישה בריביות הנוכחיות

🕒 פורסם בתאריך: 21/09/2023 10:28

אולי. בינתיים אתה מקבל אויר. גם בעוד שלוש שנים אולי תקבל אויר. קרו (הרבה) דברים מעולם.



בינתיים אתה גם מפסיד תשואה אלטרנטיבית על ההון שלך במשך שלוש שנים לפחות.

הבנקים לא קובעים. אין להם כדור בדולח. זה לא תלוי בהם.

או, היהירות.

אתה מדמיין את כל התסריטים הכי אופטימיים עבורך, ומתעלם מכל התסריטים הפסימיים עבורך (שהם בעלי סבירות גבוהה מאד).

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 07:50

הבדל בין דירה ישנה וחדשה יכול להיות לא רק כסף. (אני לא מזלזל בחשיבות הכסף) תלוי ב"גיל" של דירה יכולים להיות הבדלים (קשה אם בכלל אפשרי לסגור) הבאים:



1. עמידות ברעידות אדמה



2. כמות המעליות



3. חניה תת קרקעית, מחסן, מערכות חימום מים, פתרונות פינוי זבל ו...



4. קירות חיצוניות



5. ממ"ד

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2023 16:05

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) לא מחייב את הבנק להשלים את הבנייה, הוא מחייב אותו רק לפצות את הרוכשים בסך הערבות במקרים שהחוק חל עליהם.



בפועל, למרות שהחוק לא מחייב את זה, הרוכשים לא מבקשים לממש את הערבות והבנקים לוקחים על עצמם את השלמת הבנייה.



אבל בישראל בעשורים האחרונים היו עליות במחירי הדיור ולכן פרויקטים היו רווחיים ולא השתלם לרוכשים לממש את הערבות גם כשהיה אפשר.



מה יקרה בתקופה של ירידות מחירים, שאולי אנחנו נמצאים בה, כשפרויקטים יהפכו ללא רווחיים וישתלם לממש את הערבות?



מה יקרה לפרויקט שבו חצי מהרוכשים יממשו את הערבות והשמאי יעריך שהבנק יפסיד כסף אם הוא ימשיך בפרויקט, האם הבנק עדיין ישלים את הבנייה?



אני לא יודע, אבל החוק לא מחייב אותו לעשות את זה.