🕒 פורסם בתאריך: 11/06/2023 00:08
ברשותי דירה אותה אני רוצה להציע למכירה בשביל רכישת נכס חלופי,
הענין הוא שיש לי עליה משכנתא לא קטנה בכלל עם ריביות ממש טובות,
מה שקרה שיש לקוח שמעונין רציני בדירה, אבל הוא מעונין לעשות את זה בתהליך ארוך, כיון שיש לו דירה אחרת בפינוי בינוי ויקח כמה שנים עד שהוא ירויח את הרווח עליה,
לשם כך הוא מעונין לרכוש את הדירה הנוכחית אבל בסכום של כ 20% עם הערת אזהרה, כך מחד הנכס מובטח לו, ומאידך הוא יוכל להמתין לעליית הנכס שלו כדי להשלים את העיסקה,
אציין שהוסכם שבמידה והוא לא יעמוד בלו"ז התשלומים כמו שהוגדר אזי מקבל הוא את כספו בחזרה ללא רבית,
אני מחד ממש לא רוצה 'להתחתן' איתו למשך כמה שנים עד שנגמור את העיסקה, אבל מצד שני אני חושבת אולי זה כן כדאי לי כי כך אוכל לשמור לעצמי את המשכנתא עם ריביות מאוד טובות על מנת לעשות ממנה גרירה להמשך.
כששוחחתי עם עו"ד הוא טען שאין מניעה כזאת מבחינה משפטית, רק שיש לזה 2 אפשרויות של הגדרת העיסקה:
1. הגדרת העיסקא היא עיסקה של תהליך ארוך, ולהגדרה זו מחיר הנכס נקבע בתחילת העיסקה, כמו"כ השכירות עד סוף התשלומים שייכים למכור כמו כל עיסקה רגילה.
2. הגדרת העיסקא הינה כשותפות שוה בנכס, ולהגדרה זו מחיר רכישת הנכס תלויה כמה הינה שוה באותה עת, כך שכשמשלמים בהתחלה הוא לפי ערך זה, ומאידך כשהוא רוצה לרכוש את השאר צריך לשום כמה הנכס שוה אז, ואם הנכס עלה או ירד אזי הוא צריך לשלם את הסכום לפי האוזים אותם הוא נשאר לקנות, ולהגדרה זו מחיר השכירות הוא כפי כ"א כמה יש לו בנכס.
תכלס' אני אוכל להרויח או שכירות או עליית ערך נכס, וגם שמירה על ריביות המשכנתא, ומצד שני מה יש לי להפסיד: הדירה מבוטחת אצלי, מקסימום עם העיסקא נתבטלת אני נהנית מהכסף ללא שום ריביות,
בקיצור האם השקעה טובה, או שקניתי לי חתיכת כאב ראש לשנים הקרובות? ואם כן באיזה נוסח יותר כדאי 1 או 2?
כמו"כ מה עם השלכות המיסוי במידה ואמצע דירה חלופית בתוך זמן זה זה מוגדר שזה שייך לי ואני חייבת לשלם ע"כ מס דירה 2 או שזה הוגדר שזה שייך לו ואז הנני פטורה?
מה דעתכם?
הענין הוא שיש לי עליה משכנתא לא קטנה בכלל עם ריביות ממש טובות,
מה שקרה שיש לקוח שמעונין רציני בדירה, אבל הוא מעונין לעשות את זה בתהליך ארוך, כיון שיש לו דירה אחרת בפינוי בינוי ויקח כמה שנים עד שהוא ירויח את הרווח עליה,
לשם כך הוא מעונין לרכוש את הדירה הנוכחית אבל בסכום של כ 20% עם הערת אזהרה, כך מחד הנכס מובטח לו, ומאידך הוא יוכל להמתין לעליית הנכס שלו כדי להשלים את העיסקה,
אציין שהוסכם שבמידה והוא לא יעמוד בלו"ז התשלומים כמו שהוגדר אזי מקבל הוא את כספו בחזרה ללא רבית,
אני מחד ממש לא רוצה 'להתחתן' איתו למשך כמה שנים עד שנגמור את העיסקה, אבל מצד שני אני חושבת אולי זה כן כדאי לי כי כך אוכל לשמור לעצמי את המשכנתא עם ריביות מאוד טובות על מנת לעשות ממנה גרירה להמשך.
כששוחחתי עם עו"ד הוא טען שאין מניעה כזאת מבחינה משפטית, רק שיש לזה 2 אפשרויות של הגדרת העיסקה:
1. הגדרת העיסקא היא עיסקה של תהליך ארוך, ולהגדרה זו מחיר הנכס נקבע בתחילת העיסקה, כמו"כ השכירות עד סוף התשלומים שייכים למכור כמו כל עיסקה רגילה.
2. הגדרת העיסקא הינה כשותפות שוה בנכס, ולהגדרה זו מחיר רכישת הנכס תלויה כמה הינה שוה באותה עת, כך שכשמשלמים בהתחלה הוא לפי ערך זה, ומאידך כשהוא רוצה לרכוש את השאר צריך לשום כמה הנכס שוה אז, ואם הנכס עלה או ירד אזי הוא צריך לשלם את הסכום לפי האוזים אותם הוא נשאר לקנות, ולהגדרה זו מחיר השכירות הוא כפי כ"א כמה יש לו בנכס.
תכלס' אני אוכל להרויח או שכירות או עליית ערך נכס, וגם שמירה על ריביות המשכנתא, ומצד שני מה יש לי להפסיד: הדירה מבוטחת אצלי, מקסימום עם העיסקא נתבטלת אני נהנית מהכסף ללא שום ריביות,
בקיצור האם השקעה טובה, או שקניתי לי חתיכת כאב ראש לשנים הקרובות? ואם כן באיזה נוסח יותר כדאי 1 או 2?
כמו"כ מה עם השלכות המיסוי במידה ואמצע דירה חלופית בתוך זמן זה זה מוגדר שזה שייך לי ואני חייבת לשלם ע"כ מס דירה 2 או שזה הוגדר שזה שייך לו ואז הנני פטורה?
מה דעתכם?