המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 13/06/2023 21:52

זוג, הכנסה נטו בערך 32

כסף פנוי לרכשית דירה 750K, יכולים לגרד 1מיל. למכור קצת מתיק השקעות וכו.

לא מעוניינים לגעת בצורה ניכרת בתיק ההשקעות, לא מעוניינים לפדות קרנות השתלמות.

גרים בשכירות כרגע, דירת 3 חדרים ב7K

שוקלים לעבור לדירה גדולה יותר בגלל ילד (ב9-9.5K)

מחשבה 1 ) דירת 3 חדרים באיזור סביר עבורינו עולה סביבת 2.8מיל.

גם עם הון של 1 מיל. משכנתא גדולה לדעתי.

מצד שני ככל הנראה יצא פחות משכירות.

ומצד נוסף רוצים לגור ב4 חדרים ולא ב3.

מחשבה 2) לרכוש דירה להשקעה יותר זולה, באיזור אחר בו לא מעוניינים לגור, בלי משכנתא גדולה ומסוכנת.

לעבור לדירת 4 חדרים בשכירות.

בעתיד כשנצבור עוד הון - לעשות את אותו השיקול - או לקנות דירה למגורים או לקנות דירה נוספת להשקעה.

לא מעוניים לעבור לאיזור אחר עם דירות זולות יותר. סבורים שמחירי דירות ימשיכו לעלות בצורה יפה.

אודה לדעתכם לגבי 2 האפשרויות.

תודה,

בוב.

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 09:09

נשמע שב2 האופציות אתם לא רוצים לגור בדירה.. אז לא הבנתי אם אתה מחפש מישהו שיגיד לך להתפשר ולדורףם ב3 חדרים במקום 4.

אולי תמצא דירות 4 חדרים יותר קטנות במחיר דומה? בדרכ המחיר יותר רלוונטי למ"ר ופחות לכמה קירות יש.

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 09:42

עוד רעיון:

לקנות על הנייר מקבלן בתשלום 80/20 (לא צמוד וללא ריבית), את שאר ההון העצמי להשקיע סולידית ולהרוויח תשואה יפה, בנתיים אפשר לחסוך עוד ועד האכלוס תצטרכו פחות משכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 10:10

על איזה אזור מדובר אם אפשר לשאול?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 11:24

זה נשמע שאין לכם ענין לגור בדירה "משלכם" ויש אפי' מעלה בשכירות שיש אופציה ל 4 חדרים.

אם הולכים על דירה להשקעה זה על משהו סולידי או שמבחינתכם גם דירה מחולקת וכד'?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 11:38

למה אתה חושב שזה נכון עם הריביות היום? אתה מדבר על משכנתא של סביב ה- 2 מיליון תלוי כמה אתה מגרד מתיק ההשקעות.

ההחזר היום ינוע בין 10-12 אש״ח.

בכל אופן נשים בצד רגע את מה יותר משתלם, קניית דירה זה לא תמיד החלטה כלכלית. יש הרבה שיקולים כמו נוחות, יציבות, בתי ספר, עבודה, ביטחון אישי ועוד.

מהנימה שבה כתבת לא נראה שאתם באמת רוצים לקנות דירה ולגור בה כי זה יגרום לכם להתפשר (על מיקום או על גודל, שהרי היום אתם רוצים דירה גדולה יותר אבל ברכישה אתם מתפשרים שוב..)

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 13:41

למה אתם לא מעדיפים השקעה בשוק ,ההון על פני דירה להשקעה?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 19:43

למגורים או להשקעה? אותו שיקול משכנתא גבווה או לא?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 19:44

בניסוח אחר

דירה קטנה למגורים , פחות נוחות, משכנתא גבוהה

לעומת

השכרה דירה נוחה, רכישת דירה להשקעה עם משכנתא קטנה

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 19:44

גוש דן מרכז מרכז

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 19:45

יש תיק השקעות, רוצים שיהיה גם נדלן

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 20:46

אתם עם ילדים?

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 21:35

כן ילד 1

🕒 פורסם בתאריך: 14/06/2023 23:42

זה לא ממש משנה, כל דירה למגורים היא גם דירה להשקעה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2023 00:30

רק עם שוכרים מושלמים.

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2023 01:07

ואם רק להסתכל על משנכתא, כדאי להכינס להרפתקא ולקחת 1,8 או ברגוע לקחת 1 מיל וזוה (כמובן עבור רכישת דירות שונות)

🕒 פורסם בתאריך: 15/06/2023 10:11

אם מחליטים על האופציה של דירה להשקעה, עדיף שתהיה כמה שיותר קרובה ודומה לדירה שהייתם רוצים לגור בה.

ככה הדירה להשקעה בעצם תהיה גידור לעלויות דיור עתידיות, כלומר אם מחיר דירה להשכרה איפה שתרצו לשכור יעלו, גם מחיר השכירות של הדירה שתשכירו יעלה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2023 12:23

ומה עם הכסף שהוא מוציא על שכירות בתקופה של שלוש שנים ? 36 חודשים כפול 9000 ש"ח לחודש (הם אמרו שרוצים לעבור לדירת 4 חד'), מגיע ל 324K ש"ח הוצאה על שכירות..

הוצאה שצריך להחשיב אותה באותה חישוב של ה 20/80 בגלל הצורך להמתין שזה יהיה מוכן.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2023 15:40

ברור, שם הכל באקסל.

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2023 16:55

חלק ראשון באקסל - ריביות בשני התרחישים, תוחלת תשואה לתיק ניירות בערך, להתחשב ברמת הסיכון של התיק

חלק שני - פסיכולוגיה. יעיק עליכם חוב גדול? מרגיע אתכם תיק השקעות גדול? איך השינה במקרי קיצון?

חלק שלישי (קשור לקודמים, אבל כדי להדגיש)

מה צופן העתיד, לפחות הקרוב. האם יהיו תנודות בשכר, צפי למשיכה מהתיק, איפה תרצו לגור בעוד מספר שנים.

וכמובן השאלה הברורה מאליה - אתם מאמינים בעליות מחירים של דירות בארץ בשנים הקרובות?

🕒 פורסם בתאריך: 16/06/2023 17:06

לא בטוח.

אלו שוכרים שכל הזמן מבקשים מבעל הבית להשקיע בדירה (מזגן פה, סיוד שם), ובכל פעם שצריך לעשות תחזוקה כלשהי מצפים מבעל הבית שיממן את האופציה היקרה "כי שווה להשקיע".

הרבה פעמים הם גם דורשים שיפוץ רציני לפני שהם ייכנסו לשכור שם, מאותה סיבה בדיוק.

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2023 17:58

זה מעלה בי שאלה. האם יש באמת הבדל גדול בין קניה למגורים אם מצאתי אזור שסבבה לנו לגור או או דירה להשקעה? ויש לנו ב50 אחוז מההון העצמי? כי תמיד עושה רושם שטוענים שדירה להשקעה הרבה יותר כדאית כלכלית ממגורים.... @אורי ג.

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2023 19:55

ההבדל הגדול הוא בגישה.

קונה דירה להשקעה יעדיף למקסם תשואות, כלומר - מינימום תחזוקה הכרחית.

קונה דירה למגורים רוצה נוחות, עיצובים חדשים וריהוט מתחלף כל כמה שנים.

הפער בתחזוקה יכול להביא (ומביא בתכלס) לפער משמעותי בתשואה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/07/2023 21:06

זה מאוד תלוי כמה השכירות שלך וכמה תשלם משכנתא

אני קניתי דירה במרכז ואני לא גר בה כיון שאני שוכר יחידה קטנה ב3000 [ לא צריך יותר]

ומשכיר דירה יותר גדולה יחסית ב4200 ,לא משתלם לי לגור בה...

תעשה אותו חישוב מה יוצא יותר זול

🕒 פורסם בתאריך: 10/07/2023 00:26

לא יודע מי טוען זאת, בטח שלא אני.

גם איך אפשר לקבוע כזה דבר בצורה כ"כ גורפת?

🕒 פורסם בתאריך: 22/07/2023 14:49

מקווה שלא סוטה מהנושא.

תוכל להסביר כמה הנחה זה מגלם?

למשל על דירה חדשה מקבלן במחיר 3M כאשר יש את ההטבה של ה 80/20 וכאשר אין.

🕒 פורסם בתאריך: 22/07/2023 16:20

תלוי בהנחות שלך, במשכנתא שלך ככל שתהיה, בריבית עליה, בתשואה האלטרנטיבית, במועד האכלוס ועוד.

🕒 פורסם בתאריך: 22/07/2023 17:28

אין משכנתא.

תשואה אלטרנטיבית - השקעה בשוק ההון ACWI ALL WORLD - של כל הסכום.

מועד האכלוס שנתיים.

ריבית קבועה (לצורך הפשטות, קשה לדעת מה יהיה).

🕒 פורסם בתאריך: 22/07/2023 20:25

הפסד של בין כמה עשרות אחוזים לבין רווח (כלומר הנחה) של כמה עשרות אחוזים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/07/2023 20:33

בדיוק מה שאני חשבתי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/07/2023 09:41

לא ניסחתי את השאלה שלי כמו שצריך.

אני לא מבין מה ההטבה מגלמת, 80/20 האם אין צורך לשלם על תשומות מדד הבניה באחד החלקים או על ריבית?

לא ראיתי הסבר ברור אצל אף קבלן, כנראה ממש רוצים שיתקשרו אליהם.

🕒 פורסם בתאריך: 23/07/2023 09:59

20/80 זה אומר שמשלמים 20% במועד החתימה ואת השאר בסמוך לאכלוס, יש יזמים שגם דורשים הצמדה למדד תשומות הבנייה של חלק מהסכום לפי החוק החדש, ויש כאלו שלא. כמובן בשני המקרים זה מגולם במחיר שמציעים לך.

🕒 פורסם בתאריך: 24/07/2023 11:04

צודק.

בדקתי מול קבלן אחד.

רצו 20% במעמד חתימה.

80% שבועיים לפני איכלוס.

הצמדה למדד תשומות הבניה (בפרוייקט הזה ספציפית) יש על 50% מה 80%, כלומר, על 40% מהסכום הכולל.

מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן