מכירת דירה בעזרת מתווך או בלי?

🕒 פורסם בתאריך: 03/09/2023 17:09

לא ברור לי איך מצד אחד אתה אומר ללא סייג שפוטנציאל עליית המחיר מיצה את עצמו, ושבנכס החלופי תהיה עלייה גבוהה יותר כשאתה לא יודע לתת הערכה לשווי הנכס שיש לך ביד..

אין דבר כזה. יש הערכות.

לדעתי כן. לא הייתי חותם בחיים

🕒 פורסם בתאריך: 03/09/2023 17:16

מעריך שעליית הערך תתמתן אפילו עוד יותר ביחס לשאר חלקי הארץ בעתיד הקרוב בגלל תנופת בנייה בעיר והרבה פרוייקטים של מחיר למשתכן, לא אומר זאת ללא שום סייג. אבל איך זה קשור לזה שלי יותר קשה להעריך ברמת דיוק גבוהה יותר משמאי את מחיר הדירה?



למה בנכס החלופי אני מעריך שהעלייה תהיה גבוהה יותר? כי אני בוחן אזור מרכזי הרבה יותר, עם הרבה התחדשות עירונית, רכבת קלה , מטרו וכו'.

🕒 פורסם בתאריך: 03/09/2023 17:26

אתה מחפש דיוק בתחום לא מדוייק. אתה צריך במקום זה לחפש מה המחיר הכי גבוה שתוכל לקבל. בסוף המחיר יקבע לפי השוק ואתה תקבל כמה שיהיו מוכנים לשלם לך. תתחיל בבדיקה של עסקאות בזמן האחרון, פרסומים נוכחיים באתרי יד שנייה ואפילו תלך לראות דירות שמציעים כדי לקבל תמונה.



הנכס החלופי כנראה יהיה גם יקר יותר ולכן באחוזים לא בטוח שהעלייה תיהיה יותר גדולה. כל מקרה לגופו ובאמת שאני לא יודע.

🕒 פורסם בתאריך: 03/09/2023 20:23

זאת שאלה מעניינת שעדיין לא החלטתי מה דעתי לגביה.



יש לך זמן לענות לטלפונים ולהתעסק בנושא מכירת הדירה? סביר מאוד שתצטרך לענות ללפחות 50 אנשים שונים.



השוכר שלך נחמד וישתף פעולה ויראה לאנשים? או שיהיה צריך לרדוף אחריו כל פעם ויהיה קושי לתאם איתו?



במידה ואתה מחליט לפרסם לבד, לא עם הטלפון הרגיל שלך, או דרך אתר שעושה מספר זמני כמו מדלן (לא זוכר אם גם יד 2), או להוציא מספר טלפון חדש רק לצורך הנושא, אתה הולך להיות מוצף בטלפונים של מתווכים, וגם להיכנס לרשימות לידים עתידיות של מתווכים.



לדעתי אפשר לתת בלעדיות, זה נותן למתווך לעבוד בראש שקט ובאמת להתאמץ על השיווק של הדירה שלך, אבל לתקופה קצרה של חודש עד חודש וחצי עד חודשיים, לא לתת בלעדיות ל3-6 חודשים כמו שהרבה מתווכים מבקשים ואז לוקחים את הזמן לראות מתי תרד במחיר ויהיה להם קל לסגור.



5% גג מעל, בתקופה הזאת אי אפשר להנפיץ מחירים ולחכות שמישהו יגיע כי פשוט הסיכוי שזה יעבוד נמוך מאוד, ובינתיים השוכר שלך עלול לאבד סבלנות ולהתחיל להראות פחות את הדירה, ואתה עלול לאבד זמן יקר. במיוחד אם אתה מתכנון לרכוש דירה אחרת עם הכסף שתקבל.



אם מדובר בדירה בבנין באזור עם הרבה בניינים דומים, כמו רוב הדירות האזורים בפריפריה הרחוקה אז לדעתי אפשר להסתדר בלי, אם זה בית קרקע ויש פה ענייניפ יותר מורכבים עם זכויות בנייה וכו אז כדאי להיעזר בשמאי.

🕒 פורסם בתאריך: 04/09/2023 10:13

תודה רבה על התשובה המפורטת!לגבי המתווך עיקר ההתלבטות שלי כרגע היא יותר בשאלה, האם מתווך יכול להשיג תשואה עודפת במכירה? במונחי כסף או זמן.



כלומר אם בלי מתווך הייתי מוכר בX, האם למתווך באמת סיכוי סביר להשיג X+ סכום כלשהו שיצדיק את העמלה?



או האם לחלופין הוא מסוגל למכור את הדירה מוקדם יותר משמעותית מאשר הזמן שיקח לי למכור לבד?

🕒 פורסם בתאריך: 04/09/2023 11:16

במונחי זמן בטוח למתווך יש עדיפות, זאת העבודה שלו, לך יש עבודה אחרת.



במונחי מחיר אי אפשר באמת לדעת, לא ציינת איפה הדירה אבל יש ערים בדרום שגם ככה כמעט כל מי שמגיע לקנות שם הם משקיעים שמגיעים דרך מתווך או מלווה משקיעים ואלו אנשים שלא יביאו קונים לדירה שלך אם לא יקבלו עמלה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/09/2023 13:17

אולי. אבל הוא גם יכול לעשות את ההפך, לייבש אותך עד שתוריד במחיר וכך לבזבז לך גם זמן וגם כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 04/09/2023 21:30

סעיף 3 מתבטל עם המכירה שלך. אי אפשר להחזיק את המקל מ2 צדדיו...

🕒 פורסם בתאריך: 04/09/2023 21:59

בעברי הייתי מתווך מורשה עם תעודה.



מהו החלום הרטוב של סוכן נדל"ן? לקבל בלעדיות על נכס ל 6 חודשים.



למה? כי אז הנכס יורד 'מהשוק' ומופקד בבלעדיות של הסוכן והנכס שלו לתקופה ואיך שלא יימכר הנכס הסוכן יקבל עמלה כי זה מעוגן בחוזה.



חלק מהמתווכים אכן מייבשים את הנכס כדי למכור אותו בדיסקאונט לאחר זמן מה.



חלק אחר ממש נאמנים לבעל הנכס ומנסים להשיג מחיר מקסימלי.



בנוסף, חתימה על בלעדיות ל 6 חודשים מאפשרת למתווכים לחבור למתווכי אחרים ולהתחלק בעמלות שזה נהדר.



הכל כשר אבל צריך להיות עם היד על הדופק.



אני לא מציע לחבור לסוכן בבלעדיות.

🕒 פורסם בתאריך: 04/09/2023 23:25

גם לא לתקופה מוגבלת של חודשיים?

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2023 07:02

תקופה קצרה לא משתלמת למתווך כי יש השקעה ראשונה של שלטים ופרסום.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2023 09:23

אנחנו ב2023, רוב הפרסום הוא גם ככה אונליין יד2/מדלן/פייסבוק, ושלטים הם שמים גם על דירות שלא שלהם כדי לקבל לידים, אז העלות לדעתי זניחה

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2023 09:46

ל



למכור לבד זה סיוט ,כי תפגוש ישראלים חמושים בטקטיקת מיקוח שווקים , שיעקמו פרצוף כדי להוריד אותך במחיר. מתווך חוסך את זה .

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2023 10:53

גם אם הדירה רחוקה מתווך זה פתרון טוב

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2023 01:27

מתווך זה פונקציה מיותרת בהנחה שאתה יכול להראות את הדירה.



אם אתה לא רוצה להיות מוצף בטלפונים ממתווכים - יש לציין במודעה ביד2 / מדלן - "מתווכים נא לא לפנות".



בעיני הקונה יש יתרון משמעותי לעובדה שאין מתווך בעסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/09/2023 00:15

בלי מתווך תקבל את כל עם ישראל אצלך - כולל המון אנשים שבכלל לא יכולים לקנות את הנכס ועוד המון הזויים.

🕒 פורסם בתאריך: 09/09/2023 20:19

נכון שזה לא תענוג, אני מפרסם במחיר גבוה ואז מאפשר להם לחתוך אותי במחיר. זה גורם להם להתרצות ולהרגיש שיצאו עם ידם על העליונה.



יש אנשים שטוענים שטקטיקה זו מבריחה רוכשים רציניים בגלל המחיר הגבוה. הניסיון של מלמד אחרת. מי שבאמת רציני מגיע לראות מדוע המחיר גבוה.