המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 12:41

שוקל להיכנס לעסקת פרי סייל שמגלמת לדעתי הנחה של 20 אחוז.

התשלום בהתחלה הוא 20 אחוז משווי הדירה.

כמה שאלות:

1. במידה ויש לי דירה נוספת, האם עצם חתימה על הסקה מחייבת תשלום מס רכישה מיידי של כל שווי הדירה?

2. האם יש שיקולים שלא להיכנס לעסקה כזו?

3. האם כניסה לעסקה זו שווה רק כשאני 100 אחוז מתכנן להשאיר את הדירה ברשותי?

4. אם אמכור אותה לפני התשלום הסופי, במה זה כרוך? מס שבח? מס אחר?

זהו לבינתיים...

תודה רבה

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 14:21

1. אם יש לך דירה אחת כרגע ולא יותר אתה יכול להצהיר על דירה חליפית ולא לשלם בינתיים מס רכישה, אבל החוב צובר ריבית שנתית של 4% פלוס הצמדה.

2. כן.

3. לא.

4. מס שבח, מס רכישה, הסכמה של היזם להעברת הזכויות לפני טופס 4.

יש ליווי בנקאי?

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 14:34

יש יותר מדירה נוספת. השאלה היא אם משלמים על כל השווי ומיד.

אשמח לשמוע פרטים!

ליזם יש אינטרס שלא לאשר לי כזה דבר?

כן

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 16:42

כאב ראש רציני עבור היזם

מעטי מעטים הקבלנים שיסכימו לדבר כזה

🕒 פורסם בתאריך: 22/09/2023 23:59

וגם המעטים שמאשרים מגבילים להסכם שלהם בלבד שמגן כמובן בראש ובראשונה עליהם וכמעט בכלל לא אם בכלל על צד ג הרוכש מרוכש המקור של היזם

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2023 11:26

כן

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2023 11:33

סיבות לא להיכנס לעסקה כזאת:

סיכון מימון - מתחייבים לתשלום של כמה מיליונים בעוד כמה שנים, יש כמה דרכים לדאוג שבוודאות תוכלו לשלם את הכסף, אבל לא תמיד ורוב האנשים לא עושים את זה.

קיפאון או ירידה של מחירי הנדלן ב2-3 שנים הקרובות: סביר מאוד שהמחירים לא יעלו ואפילו ירדו בתקופה הזאת.

עלויות עסקה: 8% מס רכישה, עורך דין מטעמכם, עורך דין של הקבלן עליו אתם משלמים, יועצים אם יש, מיזוג/נמכות גבס/מטבח שחפעמים צריך.

תשואה אלטרנטיבית: בעסקאות יד שנייה היום לדעתי אפשר למצוא עסקאות הרבה יותר טובות, הרבה רוכשי דירות היום נוטים ללכת לדירות חדשות בתנאי תשלום 20 80 או מודלים אחרים דומים, ומעט מאוד מתחרים על דירות יד שנייה ולכן שם יש הזדמנות גדולה היום לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/09/2023 21:39

מנצל את הפתיל לשאלות נוספות, במקום לפתוח חדש.

בעיסקה כזאת בה הקונה משלם X אחוזים היום ואת השאר באיכלוס. מה הפרוצדורה מבחינת בירוקרטיה/רשויות/מס/בנק בהשוואה לרכישה של דירה קיימת?

האם צריך להביא אישור עקרוני למשכנתה מהבנק כבר בתשלום הסכום הראשוני? אשמח אם מישהו יוכל לתת כאן בכמה נקודות את התהליך.

🕒 פורסם בתאריך: 24/09/2023 11:11

לא,

אם לא תעמוד בתשלום בהמשך הרווח כולו של היזם.

🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2023 23:19

זה ברור, מי שקונה דירה ב20/80 (או 15/85 90/10 וכו') לא מצפה למחיר כמו יד 2 כי יש פה הטבה משמעותית מאד - מינוף!!

אין סיכוי שהלוואה של 2.8M לא תגולם באיזו שהיא צורה.

אבל, משקיעים 200-300K, מקבלים תשואה על דירה של 3M, ומוכרים כשהיא מוכנה או קצת אחרי.

מתאים רק למי שמאמין בעליית מחירים ב2-3 שנים הקרובות ולא בקיפאון / ירידה.

🕒 פורסם בתאריך: 21/10/2023 20:08

וכמו כן, מאמין ביציבות היזם

🕒 פורסם בתאריך: 22/10/2023 12:25

אם הבנק מלווה בדק, מאמין , ונותן ערבויות מלאות , למה שאפחד?

🕒 פורסם בתאריך: 22/10/2023 13:50

כי קבלנים קורסים, בימי משבר כלכלי הרבה יותר.

זה שיש בנק מלווה לא אומר שהקבלן/יזם לא יכולים ליפול.

🕒 פורסם בתאריך: 22/10/2023 23:16

תוכל לפרט על הדרכים?

ספציפית אני שוקל עסקה של שיפור דיור (מחזיק כעת בדירה ישנה) ובתהליך מתקדם של חתימה על 80/20

(למעשה הכל כבר הסתיים מלבד החתימה הטכנית על החוזה, או אז בא ה7/10)

אבל התרחיש הסביר שלי כדי לעמוד בעסקה היה לפחות קיפאון במחירי הדיור ב2/3 שנים הקרובות

אני בספק אם התרחיש הזה סביר כעת, ובהינתן ירידה של 15% אני אוכל לספוג אם כי בצער, ירידה של 30% תדפוק אותי לחלוטין

(אם כי עדיין אוכל לממן משכנתא כזו, אבל עם השפעה די רעה על איכות החיים וצורך למצוא הכנסה נוספת)

אשמח לנבואות חברי הפורום על שוק הנדלן בשנים הקרובות

🕒 פורסם בתאריך: 22/10/2023 23:18

אתה לא באמת הולך להיכנס לסיכון לפי נבואות חברי הפורום חכמים ככל שיהיו....

אבל הסיכוי ששוק הדיור יירד ב30 אחוז הוא אפסי!

🕒 פורסם בתאריך: 23/10/2023 12:09

אם נפתחת מלחמה בחזית הצפונית זה יקרה, וההסתברות גדולה מ0

🕒 פורסם בתאריך: 23/10/2023 12:12

השאלה היא לא רק אם תוכל לממן משכנתא, אלא אם תוכל לאשר משכנתא, אלו שני דברים שונים.

הפתרון הוא לאשר משכנתא היום, להעביר תשלום ראשון מהמשכנתא ליזם, לדאוג שתיק המשכנתא יהיה פתוח לאורך הדרך, ורק ככה תוכל לדעת בוודאות שיהיה לך מימון. אי אפשר לדעת מה יקרה לעבודה שלך, לבריאות שלך, ועוד.

🕒 פורסם בתאריך: 24/10/2023 10:36

נכון, אבל זה אומר שיש מודל כלכלי אמין שבסבירות גבוהה יעבוד.

בכל מקרה , הסיכון הוא להפסיד את הרווח - לא את הכסף שהשקעתי , כי יש בטחונות.

🕒 פורסם בתאריך: 24/10/2023 10:38

איך אפשר לדעת שאם נפתחת מלחמה גם בעוד 3 שנים השוק ידשדש במינוס 30% ולא יתאושש?

🕒 פורסם בתאריך: 24/10/2023 11:11

לא, הסיכון הוא להפסיד זמן (הרבה זמן). זמן=כסף.

אי אפשר.

🕒 פורסם בתאריך: 24/10/2023 17:41

אחד הסיכונים הגדולים הוא סיכון נזילות, במקרים בהם הליווי הבנקאי נהיה רלוונטי לוקח הרבה זמן עד שמוצאים קבלן חלופי ומשלימים את הבנייה.

אי אפשר לדעת כלום, אבל מלחמה בצפון תהיה משהו אחר לגמרי ממה שאנחנו ראינו בשבועות האחרונים.

🕒 פורסם בתאריך: 25/10/2023 21:50

אם אני מבינה נכון, הרי שמחפשים קבלן חדש שבונה באותו המחיר.

ואם כן הרי שבסוף תהיה לי את אותה הדירה מוכנה. למה שאפסיד בינתיים עליית ערך? אולי ארוויח עוד כמה שנים של מינוף בלי להשלים את האחוזים האחרונים..

🕒 פורסם בתאריך: 25/10/2023 23:06

1. לדעתי הם לא חייבים לתת לך דירה, הם יכולים להחזיר לך כסף.

2. מי אמר שתהיה עליית ערך? אולי תהיה ירידת ערך?

3. את מפסידה שכ"ד.

4. את מפסידה תשואה אלטרנטיבית על כל ההון העצמי שהושקע.

5. אם זו דירה יחידה את תקועה עם היכולת שלך לרכוש דירה נוספת מבלי לשלם קנס מיסויי כבד.

6. אי ודאות: את תקבלי מוצר באיכות לא ידועה במועד לא ידוע, הלך לך כל יכולת התכנון.

7. אם לקחת משכנתא אז ההחזרים ממשיכים לדפוק...

🕒 פורסם בתאריך: 26/10/2023 09:31

זו באמת שאלה. אם מחזירים לי כסף וגם עובר זמן עד שזה קורה זה הפסד רציני.

אבל במידה ומחפשים קבלן אחר אני לא מפסידה כלום, אני מושקעת עדיין בכלום כסף ומרוויחה עליית ערך של כל השאר.

אין לי צורך בשכירות / החזרי משכנתא וכו', אני משלמת ריביות על סכום מינימלי מאד.

שוב, במידה ובסוף אקבל דירה באותו מחיר.

פרי סייל- שאלות

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן