המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 10/01/2024 19:14

לאלו מביניהם שנרשמים ללוטו של דירה בהנחה בינואר 24, איפה בחרתם להירשם ומדוע?

אני כרגע רשום לפתח תקווה, רחובות, ואילת.

השיקולים:

בכולן הנחה יחסית גבוהה.

רחובות ואילת סיכוי גבוה.

פתח תקווה במרכז.

🕒 פורסם בתאריך: 11/01/2024 10:28

אין הגרלה בעיר שלי אבל מתלבטת האם להרחיק- כמה עולה למשל דירת 3 חדרים ברחובות?

🕒 פורסם בתאריך: 13/01/2024 23:21

ברחובות יש כמה פרוייקטים, בקריית משה ושכונת היובל.

קריית משה היא שכונה עם נתונים סוציאו-אקונומים נמוכים, כל האיזור הולך להבנות מחדש עם מתחם משרדים, כמו כן ליד השכונה עוברים פסי רכבת ויש פוטנציאל לתחנת רכבת במרחק הליכה מהפרוייקט של המשתכן. דירת 3 חדרים במשתכן עולה שם 1.3-1.4, כשממול מוכרים את אותם הדירות בשוק החופשי ב2.1-2.2.

היובל שכונה ברמה סוציאו-אקונומית גבוהה בהרבה, נבנה בית ספר חדש ממש ליד הפרוייקט של המשתכן. אין רכבת באיזור, רק בצד השני של העיר.

הדירות במשתכן, קצת יותר יקרות מקריית משה. מקום ממש טוב למשפחות, ללא משרדים או בילוים באיזור, אי אפשר בלי רכב.

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2024 03:48

זה חישוב מתמטי פשוט:

חישוב גובה ההנחה X סיכויי זכייה - התוצאה הגבוהה ביותר לוקחת

בירושלים למשל: 0.34% סיכויי זכייה, לעומת קרוב ל5% באלעד וקרוב ל10% בקריית גת,

בבני עייש וקרית עקרון גובה הנחה X סיכויי זכיה - גבוה

גם אשקלון במקום טוב סה"כ

זה המקום בו חוכמת ההמונים מוכחת כלא נכונה, תוציאו מחשבון, פתחו אקסל, ותתחילו לעבוד. יש הרבה כסף בקופה

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2024 09:55

שאלה מעניינת היא האם להסתכל על גובה ההנחה או אחוז ההנחה ..

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2024 10:16

הכל הגיוני במשחק בין הפרמטרים.

מי שרוצה לזכות בלי קשר לגובה ההנחה יכול גם לאפטם רק את הפרמטר של הסיכוי זכייה.

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2024 11:10

מודיעין, פתח תקווה וירושלים. שתי הערים הראשונות בגלל שיעור ההנחה והיכולת שלנו להבין את העיר (לא מבין את אילת למשל). לירושלים נרשמנו מסיבה לא כלכלית. רחובות הייתה הבאה בתור אם יכולנו להירשם לעוד עיר.

לדעתי:

1. להתחשב באחוז ההנחה, הרי מה שמעניין זה תשואה על הון. כדוגמה נגדית אקח את ירושלים (שאנחנו כאמור נרשמנו אליה). המחיר לדירה ממוצעת יהיה 3 מליון, וגובה ההנחה יהיה זהה לדירה ממוצעת בעיר זולה משמעותית (למשל רחובות). תשואת IRR שונה לחלוטין.

2. תוחלת (כמו שמציע @מכל מלמדי השכלתי ) פשוט לא מעניינת במחיר למשתכן. יש לנו כאן כרטיס חד פעמי, גם במחיר למשתכן וגם בהחזקת דירה יחידה. גם אם אקבל בהסתברות 1 דירה זולה בצפת בהנחה של 50K, מה שיקנה לי בתוחלת הנחה יותר גבוהה מכל מקום אחר בארץ - לא אקח אותה. החישוב הזה היה נכון אם יכולתי לקבל את ההנחה ולהמשיך להשתתף בהגרלות על דירות\לרכוש דירות כרצוני ללא השלכות. לא המצב כאמור.

🕒 פורסם בתאריך: 14/01/2024 11:18

לא מסכים עם החישוב הזה, ראה מעלה.

אין כאן חוכמת המונים כי ההמון אינו הומוגני. יש כאן אוכלוסיה עם צרכים שונים לחלוטין ויכולות שונות לחלוטין. חלק מהאנשים מחפשים דירה למגורים, וחלק מחפשים לנצל את ההטבות שהמדינה נותנת. חלק מהנרשמים מסוגלים לרכוש דירה במחיר של 30K למטר, וחלק לא.

🕒 פורסם בתאריך: 16/01/2024 19:22

המלצות למה הכי כדאי להרשם ואיך? בסדר עם ידועים בציבור?

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2024 19:50

חשוב גם לבדוק איפה הפרוייקט עומד מבחינת היתרי בנייה.

בהגרלה הנוכחית לא התעמקתי. אבל בהגרלה שהייתה לפני כשנה כן בדקתי לעומק, ויש הבדלים משמעותיים בסטטוס ההיתר.

זה יכול לבוא לידי ביטוי בפערים של גם חמש שנים במסירת הדירות.

אז מי שרלוונטי לו, שיכניס לאקסל שהוא מכין.

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2024 19:58

לא נרשמתי אבל לאחרונה מתחיל להתעניין. אולי בעוד כמה שנים אם ההגרלות ימשיכו. להבנתי אני מועמד רק במסלול "משתכן צעיר" (רווק בן 28 בקרוב).

אולי גם במסלול "חסרי דירה" ? לא כל כך הבנתי את ההבדל בין המסלולים.

בכל אופן כנראה לא רלוונטי לי מבחינת הון אישי בשנים הבאות. עם איזה הון "רצוי" לגשת לעניין?

🕒 פורסם בתאריך: 21/01/2024 22:03

אוסיף:

אני קורא באתר "כל-זכות" על משכנתא מסובסדת בתמיכת המדינה, אני מניח שזו משכנתא עדיפה על מה שאקבל בבנק או מוסד אחר, אבל לא רוצה להיות עיוור לדבר וכמובן שאבדוק מול כמה מוסדות איזה משכנתא אני יכול לקבל.

אני מוכר בביטוח לאומי עם נכות, כרגע לא חושב שאני זכאי אך אולי במאי (וועדות רפואיות) זה ישתנה ואהיה זכאי לנקודות למשכנתא מסובסדת.

עם איזה בעל מקצוע בכלל מתייעצים לגבי זה? עו"ד לענייני נדל"ן? יועץ משכנתאות? מה העלות הסבירה לפגישה ראשונה?

🕒 פורסם בתאריך: 23/01/2024 02:57

תקרא קצת על מסלול זכאות במשכנתא. קח בחשבון שזה לא מכסה את כל סכום המשכנתא, אלא סכום מוגבל של כמה מאות אלפי שקלים, בהתאם לקריטריונים שקובעים את הניקוד שלך.

בנוסף, זה מסלול צמוד מדד - שזה בעיניי חסרון מאוד רציני, וסיכון גדול לדעתי.

יועץ משכנתאות. בדרך כלל אתה יכול לעשות שיחת היכרות ראשונית ללא עלות. אם ממילא אין לך כרגע דירה על הכוונת, אין סיבה לשלם לייעוץ.

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2024 22:10

ערב מצוין!

שאלה של רגע לפני....

לרוכשים להשקעה, לאן נרשמתם?

מה היו השיקולים שלכם?

מטבע הדברים, אני מנסה למקסם את הרווח במכירה עתידית (בטווח בינוני-ארוך) כמה שיותר.

פחות אכפת לי משאלות של ביקושים וכד', מעניין אותי מספרים נטו - כמה המחיר למ"ר בשוק החופשי וכמה בהגרלה, כלומר כמה סכום ההנחה בפועל.

לא אכפת לי גם משאלת ההחזר החודשי כי בסוף השכירות מכסה את רוב ההחזר ואת ההפרשים אני מאמין שאוכל לספוג בצורה טובה.

מתחבר מאוד למה שאמר כאן Therealdeal שלא נכון לחשב את סיכויי הזכייה X גובה הנחה מפני שזכייה אחת באה על חשבון האחרות. קראתי בשרשור אחר על בחור שזכה בקריית גת עם הנחה של 500K לערך ובכל פעם שיש הגרלה חדשה עם פוטנציאל רווח כפול הוא בהתלבטות האם לבטל את הזכייה או לא.

כן התייחסתי לגובה ההון העצמי הנדרש מתוך הבנה שיהיו סכומים שלא אוכל לעמוד בהם במידה ואזכה (מדברים בירושלים על הון עצמי של 800K)

יש במדלן מחיר ממוצע למ"ר אבל לא הצלחתי למצוא מחיר לעסקאות חדשות דווקא. זה רלוונטי? האם מישהו כאן עשה חישוב מעמיק ומוכן לשתף?

🕒 פורסם בתאריך: 09/02/2024 04:19

האם יש מקום בו ניתן לקרוא ולהחכים אודות אחוזי הביטולים בערים ובפרוייקטים השונים?

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2024 07:33

כל החישובים האלה הם שקולים לאנשים שאומרים לך שהם יודעים איפה יהיה שוק ההון בעוד יום/שבוע/חודש/שנה.

ממוצע למ"ר כולל בתוכו בתים בקומות שונות, בסוגי בניה שונים, בסטנדרטים שונים וכו'.

ההשוואה היחידה שיכולה להיות רלוונטית זה רק בכמה הקבלן משווק דירות שלא דרך ההגרלה באותו פרויקט (עם הפחתה של כמה אחוזים לדירות בהגרלה כי לא ניתן לבצע שינוי במפרט/תכנון). גם פרויקטים בסמוך יכולים להיות רפרנס אבל כאן צריך בעל מקצוע שיבדוק שאין גורמים חיצוניים שעלולים להשפיע על המחיר (כביש, קו מתח גבוה, רכבת, מפרט שטחים ציבוריים וכו').

🕒 פורסם בתאריך: 10/02/2024 23:28

פתח תקווה כי בן מקום

בית דגן כי הכי שווה מבחינת תמחור

וכמה בודדים בקרית גת(לא כל הפרויקטים אז לא נהנה מהסיכוי הגבוה)

פתח תקווה ובית דגן אולי גם רואה את עצמי גר בהם למרות שסיכויי הזכייה הם אפס.

לפי החישובים שלי הכי משתלם לקחת קרית גת, בני עייש ועקרון למי שפשוט רוצה לזכות ולא אכפת לו איפה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/02/2024 12:39

למי שמחפש דירה להשקעה ומעדיף ציפור אחת ביד מאשר שתיים(אחד וחצי?)על העץ

שירשם למקום עם הסיכויים הגבוהים ביותר קריית גת בני עי"ש ואלעד (למי שהוא לא בן מקום בעיר אחרת)

🕒 פורסם בתאריך: 16/02/2024 15:21

נרשמתי בירושלים (בן מקום) אלעד וקרית גת

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2024 09:41

מוקפץ לרגל ההגרלה הבאה ..כשמבקשים להנפיק אישור זכאות שואלים על יציאה מהארץ או הוצאת דרכון חדש ב-3 השנים האחרונות, למה השאלות האלה רלוונטיות? האם יש לזה השפעה?

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2024 10:02

[אכן גנבת את השרשור - נמחק, יוסיק]

(סליחה על הגניבה של השרשור)

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2024 10:11

כן

תלוי.

בפרוייקט, ברמת ההנחה האמיתית ביחס לשוק, ביכולות שלך, באופציות האחרות שלך בשוק ההון/השקעות.

🕒 פורסם בתאריך: 10/05/2024 10:13

בבקשה לחזור לנושא השרשור.

יש הרבה דיונים על מחירי דירות בהנחה/למשתכן.

תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2024 12:23

מתי ההגרלה הבאה?

🕒 פורסם בתאריך: 11/05/2024 12:35

ההרשמה להגרלה תיפתח ב־27/5 ותימשך לפחות שבועיים

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2025 15:09

ויגרילו בה 5,000 דירות

ובכל 2025 יגרילו בערך 20,000 דירות

🕒 פורסם בתאריך: 09/03/2025 09:11

שילו לב שבקונספט החדש ב"דירה בהנחה" ההנחות באיזורי הביקוש כבר הרבה יותר קטנות.

לצורך הדוגמה, דירת 5 חדרים בבאר יעקב תעלה בהגרלה (אחרי הנחה) כ2.4 ש"ח.

דירה דומה בשוק החופשי היום (מבדיקה ביד 2) עולה כ2.8.

ולא דיברנו על ההמתנה של ה5 שנים מרגע הזכייה+ מתן תשלומים שוטפים לקבלן מרגע היתר הבנייה, כמו דירת פרה סייל.

🕒 פורסם בתאריך: 10/03/2025 11:32

מקור?

תראה מחירים לדוגמא;

באר יעקב 3 חדרים 1.55 מיליון

יבנה 3 חדרים 1.3 מיליון

נתניה 3 חדרים 1.5

קרית עקרון (צמוד לרחובות) 3 חדרים 1.3 מיליון

אני חושב שההנחות פה מאוד אטרקטיביות באזור ה800,000 שקל !

🕒 פורסם בתאריך: 10/03/2025 14:07

יכול להיות שעל 3 חדרים גובה ההנחה יוצא גדול יותר, אני עשיתי בדיקה מדגמית ביד 2 לגבי 5 חדרים בבאר יעקב (על דירות חדשות).

אגב, עוד בדיקה שעשיתי, בשכונת נאות שמיר החדשה ברמלה, מפורסמת דירה למכירה, דירת 5 חדרים חדשה (קומה 18) ב2.35.

בבדיקה באתר מדל"ן לגבי עסקאות, לפני חצי שנה-שנה, נמכרו שם דירות 5 חדרים ב2.8-2.9.

זה אומר כבר ירידה של 20% במחיר (בחישוב רגיל ולא ריאלי). הירידות מחירים ממש כאן.

דירה בהנחה - ינואר 2024, איפה נרשמתם?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן