🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2024 18:58
שלום לכל חברי הפורום,
נמצא בפני דילמה ואשמח לחוכמת ההמונים.
זוג נשוי מהפריפריה, בגילאי 28-30, צפי לילד ראשון בחצי שנה הקרובה (חמסה חמסה).
ההון העצמי שלנו עומד כעת על 1.25M, כסף שהושג בעמל רב (המון משמרות בלילות ושעות נוספות).
מכניסים 25-30 אלף בכל חודש וחוסכים בין 15-20 אלף בכל חודש (שנינו שכירים וגם עצמאים).
עם הגעת הילד הראשון (חמסה שום בצל) מתכנן קצת לשחרר מהשעות נוספות בעבודה לטובת יותר זמן איכות וגידול המשפחה בנחת, מה שצפוי להוריד את כושר ההשתכרות שלנו ל-20-25 אלף בכל חודש.
לפני כשנה זכינו בדירה במסגרת תכנית מחיר מטרה בעיר פתח תקווה. צפי להיתר בנייה בעוד כשנה וקבלת מפתח בעוד 4-5 שנים. מתכננים להשכיר את הדירה מיד עם קבלת המפתח. כמו כן, לפי תכניות פרויקט המטרו אמורה להיבנות תחנת מטרו במרחק של 300 מטרים מהפרויקט בו זכינו.
מחירי דירות בפרויקט (כולל מרפסת, מחסן, חנייה, שדרוגים ומדד תשומות בנייה ממוצע של 3% בשנה) הם:
עלות דירת 3 חדרים, 80 מטר- 1.29M, מחיר דירה חדשה כעת לפי אתר מדלן 2.25M.
עלות דירת 5 חדרים, 125 מטר- 2.068M, מחיר דירה חדשה כעת לפי אתר מדלן 3.23M.
ההתלבטות שלנו היא בין:
רכישת דירת שלושה חדרים ללא משכנתא אשר תניב דמי שכירות חודשיים של 5k ואלו ייכנסו ישירות לשוק ההון.
רכישת דירת חמישה חדרים לצד לקיחת משכנתא של 750K ל-20 שנה, החזר חודשי של 5k. תניב דמי שכירות חודשיים של 7k מה שמשאיר לנו בניכוי המשכנתא כ-2k חופשיים (גם כאן בהינתן תזרים חודשי חיובי, ייכנסו ישירות לשוק ההון).
כשאני מכניס את המספרים למחשבון ריבית דריבית ומניח עליית ערך דירה שנתית ממוצעת של 3% והשקעת הפרש השכירות בשוק ההון (תשואה ממוצעת של 8%) למשך 20 שנה, אני מקבל את המספרים הבאים:
דירת 3 חדרים לאחר 20 שנה= 4.063M
הפרשה חודשית של 5k לשוק ההון במשך 20 שנה= 2.965M
הפחתת מס רווח שוק ההון- 441k
סה"כ לאחר 20 שנה: 6.587M
דירת 5 חדרים לאחר 20 שנה= 5.833M
הפרשה חודשית של 2k לשוק ההון במשך 20 שנה= 1.186M
הפחתת 375k של ריבית משכנתא ל-20 שנה (ממוצע).
הפחתת מס רווח שוק ההון- 176k.
סה"כ לאחר 20 שנה: 6.468M
על פניו, אני מוצא שרכישת דירת 3 חדרים בטווח הקצר והארוך בעלת יתרונות על רכישת דירת 5 חדרים:
לא נכנס לתהליך הארוך של לקיחת משכנתא גדולה ושיעבוד לעשרות שנים בבנק.
נפזר את ההון שלנו גם בשוק הדיור וגם בשוק ההון בצורה יחסית שוויונית.
מצד שני, ייתכן שאנחנו גם מפספסים נקודות מסוימות וכאן אתם נכנסים לתמונה.
מה אתם הייתם עושים?
נשמח לעזרתכם, תודה.
נמצא בפני דילמה ואשמח לחוכמת ההמונים.
זוג נשוי מהפריפריה, בגילאי 28-30, צפי לילד ראשון בחצי שנה הקרובה (חמסה חמסה).
ההון העצמי שלנו עומד כעת על 1.25M, כסף שהושג בעמל רב (המון משמרות בלילות ושעות נוספות).
מכניסים 25-30 אלף בכל חודש וחוסכים בין 15-20 אלף בכל חודש (שנינו שכירים וגם עצמאים).
עם הגעת הילד הראשון (חמסה שום בצל) מתכנן קצת לשחרר מהשעות נוספות בעבודה לטובת יותר זמן איכות וגידול המשפחה בנחת, מה שצפוי להוריד את כושר ההשתכרות שלנו ל-20-25 אלף בכל חודש.
לפני כשנה זכינו בדירה במסגרת תכנית מחיר מטרה בעיר פתח תקווה. צפי להיתר בנייה בעוד כשנה וקבלת מפתח בעוד 4-5 שנים. מתכננים להשכיר את הדירה מיד עם קבלת המפתח. כמו כן, לפי תכניות פרויקט המטרו אמורה להיבנות תחנת מטרו במרחק של 300 מטרים מהפרויקט בו זכינו.
מחירי דירות בפרויקט (כולל מרפסת, מחסן, חנייה, שדרוגים ומדד תשומות בנייה ממוצע של 3% בשנה) הם:
עלות דירת 3 חדרים, 80 מטר- 1.29M, מחיר דירה חדשה כעת לפי אתר מדלן 2.25M.
עלות דירת 5 חדרים, 125 מטר- 2.068M, מחיר דירה חדשה כעת לפי אתר מדלן 3.23M.
ההתלבטות שלנו היא בין:
רכישת דירת שלושה חדרים ללא משכנתא אשר תניב דמי שכירות חודשיים של 5k ואלו ייכנסו ישירות לשוק ההון.
רכישת דירת חמישה חדרים לצד לקיחת משכנתא של 750K ל-20 שנה, החזר חודשי של 5k. תניב דמי שכירות חודשיים של 7k מה שמשאיר לנו בניכוי המשכנתא כ-2k חופשיים (גם כאן בהינתן תזרים חודשי חיובי, ייכנסו ישירות לשוק ההון).
כשאני מכניס את המספרים למחשבון ריבית דריבית ומניח עליית ערך דירה שנתית ממוצעת של 3% והשקעת הפרש השכירות בשוק ההון (תשואה ממוצעת של 8%) למשך 20 שנה, אני מקבל את המספרים הבאים:
דירת 3 חדרים לאחר 20 שנה= 4.063M
הפרשה חודשית של 5k לשוק ההון במשך 20 שנה= 2.965M
הפחתת מס רווח שוק ההון- 441k
סה"כ לאחר 20 שנה: 6.587M
דירת 5 חדרים לאחר 20 שנה= 5.833M
הפרשה חודשית של 2k לשוק ההון במשך 20 שנה= 1.186M
הפחתת 375k של ריבית משכנתא ל-20 שנה (ממוצע).
הפחתת מס רווח שוק ההון- 176k.
סה"כ לאחר 20 שנה: 6.468M
על פניו, אני מוצא שרכישת דירת 3 חדרים בטווח הקצר והארוך בעלת יתרונות על רכישת דירת 5 חדרים:
לא נכנס לתהליך הארוך של לקיחת משכנתא גדולה ושיעבוד לעשרות שנים בבנק.
נפזר את ההון שלנו גם בשוק הדיור וגם בשוק ההון בצורה יחסית שוויונית.
מצד שני, ייתכן שאנחנו גם מפספסים נקודות מסוימות וכאן אתם נכנסים לתמונה.
מה אתם הייתם עושים?
נשמח לעזרתכם, תודה.