מה היתרון ברכישת דירה שניה לעומת שוק ההון?

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2024 17:40

הכל תלוי בעסקה.



במצב שהגדרת כנראה היתרון הוא פסיכולוגי ולא פיננסי.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2024 17:43

לדעתי אין היגיון. במיוחד אם זה אומר שכל ההון שלך יהיה מושקע בשתי הדירות האלו. אם יש לך הון מספיק לשתי דירות, אז הרבה יותר סביר בעיני שחצי ממנו יהיה בדירה והחצי השני בשוק ההון מאשר כולו בדירות.



אבל אני כנראה לא דוגמא טובה, כי גם לבי דירה ראשונה אני לא משוכנע.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2024 20:46

רק מזכיר שריבית בנק ישראל היום היא 4.5%.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2024 22:48

אני תוהה אם יש יתרון חבוי ע"י ההלאוות הנדיבות של הבנקים במקרים של משכנתא.



אפשר לייצר סיטואציות עם מספרים מדומיינים.



הנחות:



1. השקעה בבורסה תניב תשואה של 7% שנתי.



2. מחירי הדירות עולות ב-100% במהלך 30 השנים. (2.34~ אחוז בשנה)



3. השכירות עבור דירה שעולה 2 מיליון ש"ח - 5000 ש"ח בחודש.



4. משכנתא של 3 אחוזים(נניח שקבועה)



מקרה א':



לבן אדם יש 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע אותם בדירה ללא משכנתא. משכיר אותה ב-5000 ש"ח.



הון סופי:



דירה: 4 מיליון ש"ח



שכירות: 1.8 מיליון ש"ח



=



5.8 מיליון.



מקרה ב'



לבן אדם יש 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע אותם בבורסה.



הון סופי:



רווחי הון: 2 מיליון ש"ח * 7 אחוז תשואה ^ 30 שנה



=



~15.2 מיליון



מקרה ג':



- לבן אדם 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע 1.5 מיליון בבורסה.



500 אלף הנותרים משמשים לקניית דירה עם משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח, שעבורה הוא משלם 6000 ש"ח בחודש.



הון סופי:



דירה: 4 מיליון ש"ח



שכירות: 1.8 מיליון ש"ח



משכנתא: יורד 12 אלף ש"ח מסכום רווחי ההון להשקעה.



רווחי הון: 1.5 מיליון ש"ח * 7 אחוז תשואה ^ 30 שנה: 10.2 מיליון ש"ח ( כולל הורדת המשכנתא מסכום ההשקעה בכל שנה )



=



~16 מיליון מיליון ש"ח.



במקרה המופשט הזה, עדיף לקחת משכנתא למרות שיש לך כסף לשלם על הדירה.



במקרה הסביר יותר, שבו לאדם 500,000 ש"ח



השקעה בבורסה: 3.8 מיליון



קניית דירה להשקעה: מינוס 1000 בחודש(שאותם גם יכל להשקיע, אבל ניחא) = 4 מיליון - 360 אלף = 3.64 מיליון.



אני תוהה אם יש יתרון חבוי ע"י ההלאוות הנדיבות של הבנקים במקרים של משכנתא.



אפשר לייצר סיטואציות עם מספרים מדומיינים.



הנחות:



1. השקעה בבורסה תניב תשואה של 7% שנתי.



2. מחירי הדירות עולות ב-100% במהלך 30 השנים. (2.34~ אחוז בשנה)



3. השכירות עבור דירה שעולה 2 מיליון ש"ח - 5000 ש"ח בחודש.



4. משכנתא של 3 אחוזים(נניח שקבועה)



מקרה א':



לבן אדם יש 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע אותם בדירה ללא משכנתא. משכיר אותה ב-5000 ש"ח.

הון סופי:



דירה: 4 מיליון ש"ח



שכירות: 1.8 מיליון ש"ח



=



5.8 מיליון.



מקרה ב'



לבן אדם יש 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע אותם בבורסה.

הון סופי:



רווחי הון: 2 מיליון ש"ח * 7 אחוז תשואה ^ 30 שנה



=



~15.2 מיליון



מקרה ג':



- לבן אדם 2 מיליון ש"ח ובוחר להשקיע 1.5 מיליון בבורסה.



500 אלף הנותרים משמים לקניית דירה עם משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח, שעבורה הוא משלם 7000 ש"ח בחודש.



הון סופי:



דירה: 4 מיליון ש"ח



שכירות: 1.8 מיליון ש"ח



משכנתא: יורד 12 אלף ש"ח מסכום רווחי ההון להשקעה.



רווחי הון: 1.5 מיליון ש"ח * 7 אחוז תשואה ^ 30 שנה: 10.2 מיליון ש"ח ( כולל הורדת המשכנתא מסכום ההשקעה )



=



16 מיליון מיליון ש"ח.



במקרה המופשט הזה, עדיף לקחת משכנתא למרות שיש לך כסף לשלם על הדירה. בהרבה.



במקרה הסביר יותר, שבו לאדם 500,000 ש"ח



השקעה בבורסה: 3.8 מיליון



קניית דירה להשקעה: מינוס 1000 בחודש(שאותם גם יכל להשקיע, אבל ניחא) = 4 מיליון - 360 אלף = 3.64 מיליון.



הערה: המספרים מדומיינים לחלוטין. לא התחשבתי במיסים, באנרגיה הנדרשת להחזיק דירה להשקעה, וסיכונים לכאן ולכאן.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2024 22:50

לדעתי אין, אא"כ צופים עליית ערך משמעותית או שיש דרך לקבל הקלה במס.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2024 22:56

לא שאני חושב שזה בפני עצמו מספיק בשביל להטות את הכף, אבל פטור ממס על השכירות זה שיקול לטובה (אם נגיד גרים באחת מהן והשניה מושכרת)

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2024 08:16

אז איך אתה מסביר את זה שבערך 15 אחוז העסקאות בנדל"ן הן ע"י משקיעים (בעלי דירה שקונים להשקעה)?



כולם מצאו נכס במחיר משמעותי מתחת למחיר השוק (שייתן תשואה עודפת)?



זאת פשוט תופעה כל כך רחבה שאני מתקשה להאמין שאין לה הגיון פיננסי (מעבר לפסיכולוגי)...

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2024 08:26

פסיכולוגי, סמל סטטוס ותחושת עושר, פחד (לא מוצדק) משוק ההון וחוסר הבנה שלו.

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2024 09:26

אין לי מושג למה אנשים עושים מה שהם עושים.



מה שאני יכול כן להגיד לך שבנושאי השקעות (בנדל"ן או שלא בנדל"ן), לרוב המוחלט של האנשים אין מושג וחצי מושג מה הם עושים (ואני מאד עדין פה), כולל לעשירים, האמן לי, אני מייעץ לכאלה, רבים מהם גם ניזונים מ"יועצים" כאלה ואחרים שמה לעשות, טובת הלקוח לא בדיוק בראש מעייניהם (ועוד הפעם, אני ממש עדין פה).



הנה, תראה דוגמא קטנה:



{

"lightbox_close": "Close",

"lightbox_next": "Next",

"lightbox_previous": "Previous",

"lightbox_error": "The requested content cannot be loaded. Please try again later.",

"lightbox_start_slideshow": "Start slideshow",

"lightbox_stop_slideshow": "Stop slideshow",

"lightbox_full_screen": "Full screen",

"lightbox_thumbnails": "Thumbnails",

"lightbox_download": "Download",

"lightbox_share": "Share",

"lightbox_zoom": "Zoom",

"lightbox_new_window": "New window",

"lightbox_toggle_sidebar": "Toggle sidebar"

}

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2024 10:39

סתם מתוך סקרנות חיפשתי מה ההגדרה שלהם למינוס כרוני ומצאתי שזה מישהו שנמצא מעל ל-10 חודשים במהלך השנה במינוס.



כלומר מישהו שנמצא ״רק״ 50% מהשנה במינוס נחשב לא-כרוני



אני קצת המומה, רק לא יודעת אם מהנתונים או מהחלוקה המוזרה של מבצעי הסקר

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2024 11:31

זה לא נכון לעשור האחרון. בעשור האחרון דירות עשו 100% עלייה בחלק מהאיזורים. ובכל האיזורים כמעט 100% עלייה בשנתיים. (נומינלית)



מניחה שהרבה משקיעים בגלל העשור האחרון והציפיה שהעלייה תחזור על עצמה

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2024 16:58

אמרתי פעמיים בתגובה שהמספרים מדומיינים - אפשר להריץ את אותם החישובים בהתאם לפרדיקציות שיש לך למחירי הדיור.

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2024 10:59

שאלת המשך שאולי מחדדת את ההבדלים:



נניח שיש לי קרן השתלמות IRA בדמי ניהול נמוכים שמושקעת כולה במדדים והסכום שצבור בה הוא בשווי של דירה (נגיד 2.5 מליון) אבל כולו מהפקדות פטורות.



אז עכשיו יש לי בחירה האם לקנות דירה *ראשונה* ללא משכנתא או להמשיך להשקיע את אותו סכום בשוק ההון.



האם יש היגיון בקניית דירה במצב כזה?



(מטרת התרגיל היא הפרדת משתנים, על פניו בתרחיש הזה נטרלנו לגמרי את שיקולי המס, כי שתי האלטרנטיבות נהנות מפטור ממס).

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2024 11:10

אני חושב שהגישה שלך נכונה, אבל שים לב שבדוגמה שלך יש מס רכישה נמוך של כ-1% משווי הרכישה וכמובן עלויות עסקה שהן בדרך כלל גבוהות בהרבה מעלויות העסקה בשוק ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2024 11:13

יתכן וכן, צריך לבדוק אבל בכל מקרה פה מדברים על דירה שנייה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2024 11:34

זה שאיזה מנטור או משקיע טוען שהוא קנה, או מצא ללקוחות שלו נכסים מתחת למחיר השוק, זה לא אומר שזה מה שקרה בפועל.



אין לך דרך לאמת את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2024 17:12

כן ברור, אני משווה דירה שניה מול תיק מניות ממוסה ודירה ראשונה מול קרן השתלמות פטורה.



הנקודה שלי היא שההשוואות אמורות להיות שקולות, כלומר אם תיק מניות ממוסה עדיף על דירה שניה אז תיק מניות פטור אמור להיות עדיף על דירה ראשונה. אם זה לא המצב אז אשמח להבין למה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2024 17:13

נכון, אבל אפשר להגיד שבטווח הארוך זה בערך מתקזז עם דמי הניהול שבכל זאת יש ב IRA.

🕒 פורסם בתאריך: 08/09/2024 06:19

יותר הגיוני להשוות את דמי הניהול לעלות תחזוקת הדירה והבלאי שנוצר בה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/09/2024 09:22

אני אגיד רק שנדל"ן נותן תזרים יציב ופחות תנודתי משוק ההון.



אם אתה בפנסיה וחסכת מספיק, לדעתי זה אפיק ששווה לכלול כחלק מה"תיק שלך".



יש חלופות אחרות גם טובות, אבל לקבל 2-2.5% תשואה משכירות + הצמדה למדד של הנכס ובדכ השכירות זה לפעמים מספיק לחלק מהאנשים ואז הם לא צריכים את ההרפתקה של שוק ההון שיכול לרדת בכמה ימים ב40% פתאום במיוחד אם אתה בגיל מבוגר שצריך להשתמש בכסף שחסכת מידי פעם.



נניח וחסכת כ12 מליון שקל => מתוכם השכרת דירות יניבו לך כ20 אלף שקל בחודש הכנסות פסיביות אחרי מיסים. בערך כל 6 מליון בצורה שמרנית מניב לך כ10,000 שקל. אם זה מספיק לך תזרים כזה כאדם מבוגר בלי משכנתא למה לא? כל מה שיש לך מעבר, תשים בשוק ההון יעלה ירד, אתה לא לחוץ לממש.

🕒 פורסם בתאריך: 08/09/2024 10:48

היי,



מבלי להתיחס למיקום ההשקעה ולמספרים של ההשקעה, אם נסתכל על התהליכים שקורים פה, לדעתי מומלץ להחזיק בין 25% אחוז ל 50% מההון בישראל



כולל דירת מגורים, חשוב לפזר הון והכנסות לשווקים שונים, לכן אני לא בעד דירה שניה.