המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 17/09/2024 15:01

שלום לכולם

בקרוב מאוד נצטרך להגיע לבחור דירה בפרוייקט מחיר מופחת בו זכינו לפני מעל לשנתיים, אני מכין את עצמי מבחינת המימון כדי להבין כמה להתמנף וזאת על מנת להתחיל להזרים חזרה כסף שנחסך במידת הצורך לתיק ההשקעות (עצרנו כרגע את ההפקדות לתיק ההשקעות כדי לחסוך קצת הון עצמי)

ככל הנראה ניקח דירת 4 חדרים, התכנון כרגע לגור בה אך יכול מאוד להיות שגם נשכיר

מחיר לדירת 4 חדרים בפרוייקט כ- 1,350,000

מחיר שוק לדירת 4 חדרים חדשה באיזור בפרוייקטים דומים כ- 2,500,000

השכירות באזור כרגע עומדת על כ- 6,000 לאחר שהשכונה תיבנה יגיע גם ל- 6,500+

הלכתי קצת לאיבוד בעניין המימון עקב עליות הריבית בשוק ולכן אני מנסה להבין מה כדאי מבחינתנו, רואה 2 חלופות וקשה להחליט :)

א. האם כדאי להכניס כמה שיותר הון עצמי כדי להרוויח 4.5%+- בטוחים ולא לסכן אותם בשוק ההון

ב. להכניס את המינימום הנדרש שזה אומר 100,000 הון עצמי, להשאיר קצת כסף לעלויות נוספות ולקחת משכנתא של כ- 1,250,000 - אם נשכיר את הנכס השוכר יחזיר את המשכנתא ואם נגור בה אז נעמוד בתשלומי המשכנתא

כרגע יושבים לנו כבר כ- 250,000 בכספית ואני מנסה לקבל החלטה כדי לחזור להזרים כספים לתיק ההשקעות במידה ואחליט ללכת על ב' למשל

אשמח לקבל עוד כיוונים למה אתם הייתם עושים בנעלי

🕒 פורסם בתאריך: 17/09/2024 20:34

לקחת בחשבון עלויות אכלוס?

אם אין לך בעיה לעבור במימון מקסימאלי אז שלב ראשון הייתי מכניס את המינימום הון עצמי שנדרש ומשאיר את היתר בקרן כספית.

מקסימום בסוף התקופה תשתמש בכסף שבקרן במקום למשוך מהמשכנתא.

זה שאושרת על 1.25 מיליון חא אומר שאתה לא יכול לעצור אחרי שמשכת 1.1 מיליון.

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 09:32

כמובן שאקח, ובכל זאת מתחיל להיצבר לנו סכומים שיכולים להיות מוזרמים לשוק ההון.

להשאיר את הכסף בכספית עד לסוף התקופה משמע איבוד תשואה בשוק ההון, במידה והריבית תרקיע שחקים לפני המשיכות אמצא דרך להנזיל כסף אחר כדי לקחת פחות משכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 09:58

מה התזרים שלכם?

לדעתי זה קריטי אם הדירה תהיה מושכרת או תשמש למגורים. אם תשכירו אותה אז אני הייתי מעדיף לקחת משכנתא ככה שגובה ההחזר שלה יהיה בסדר גודל של השכירות כדי שהתזרים לא יפגע/ יפגע מעט ותוכלו להמשיך להפקיד כסף לשוק ההון.

אבל אם תגורו שם אז זה תלוי בתזרים שלכם, לא הייתי מייעד את רובו להחזר משכנתא. זה תלוי בעבודות שלכם, כמה אתם רגישים לפיטורים, פוטנציאל שכר, משך הזמן שתרצו לקחת משכנתא, הוצאות עתידיות כמו ילדים וגם כמה כסף כבר יש לכם בתיק השקעות (יש הבדל אם זה תיק של 2 מיליון או חצי)

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 11:10

תזרים חיובי של כ- 15K

כיום אנו שוכרים דירה בכ- 3K

פוטנציאל השכר הוא במגמת עליה, אנחנו בתחילת דרכנו ויש לנו 2 ילדים

תיק השקעות של כ- 1KK

העניין הוא שגם אם אקח את המקסימום משכנתא האפשרית (1.25KK כי אתה מחוייב להכניס 100K לעסקה) אני אעמוד על כ- 6-6.5K החזרי משכנתא ל 20+- שנים ואוכל לעמוד בתזרים הנוסף לשכירות שאנו משלמים היום במידה ונגור בה, במידה ונשכיר השוכר יכסה את המשכנתא.

השאלה אם עדיף ללכת על אופציה זו או לחלופין להכניס יותר הון עצמי, לחסוך בריביות ולהוריד את השנים/תזרים במידה ונגור בה או לייצר תזרים חיוב במידה ונשכיר.

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 15:43

אתה מתייחס לשאלה הזאת בתור שאלה כלכלית? או פסיכולוגית?

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 18:56

כלכלית בלבד

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 19:09

בתיק השקעות לא הייתי נוגע בגלל תשלום המס, ההתלבטות פה על הכסף בקרן כספית, האם להכניסו לדירה או לשור ההון.

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 19:23

לגמרי

השאלה הגדולה היא האם עדיף 4.5% בטוחים או שוק ההון ואיפה עובר הגבול?

הרי 100% הון עצמי לא חכם בעסאות נדל"ן

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 19:52

אם ההשקעה בשוק ההון היא לטווח ארוך, אני חושב שעדיף הון עצמי לדירה כמה שיותר נמוך והשאר בשוק ההון, כי בטווח הארוך ההבדל בין 4.5% תשואה ל9% תשואה הוא משמעותי יותר מההבדל ביניהם לטווח הקצר.(בפרט שיש לכם תזרים חיובי גבוה) לא מיעץ לא ממליץ.

נ.ב. אני חושב שמחיר מינימום בתוכנית מחיר מופחת הוא או 100K או 10%ממחיר הדירה הגבוהה מביניהם כלומר 135K

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 20:10

לפי תקנות בנק ישראל ברכישה במסגרת מחיר למשתכן ההון העצמי המינימלי יעמוד על 100,000 שח, והמשכנתא המקסימלית תהיה עד 75% משמאות (נדרש הון עצמי הגבוה מביניהם). במקרה זה 75% הנחה שהבנק משתתף, מ-1.8 מיליון (מחיר מקסימום במסגרת מחיר למשתכן) = 1.35 מיליון.

שזה אומר שאוכל לקחת 1.25 מיליון מימון ולהכניס מינימום 100 אלף לעסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 20:33

צודק, מעניין שבכמה אתרים מפרסמים שזה עד 90% ממחיר הדירה, אך בתקנות בנק ישראל זה לא הוזכר.

🕒 פורסם בתאריך: 18/09/2024 20:52

כל עוד אתה לוקח בחשבון שעל טווח של שנתיים עד 3 שנים (זמן הבניה) קיים סיכוי שלא תרוויח (בהתבסס על נתוני העבר) אז אין בעיה. במקרה הכי גרוע תמכור חלק מהתיק אם המשכנתא תחנוק.

יש אנשים שלא יכולים לקחת את הסיכון הזה ולכן המלצתי על כספית.

🕒 פורסם בתאריך: 19/09/2024 21:30

בדירה כזאת שמחיר השוק שלה מעל 1.8 מליון אתה לא יכול לשים הון עצמי של 100,000, אתה חייב לפחות 25% הון עצמי, שיוצא פה הרבה יותר

🕒 פורסם בתאריך: 20/09/2024 11:26

השמאות מוגבלת בתקרה של 1.8 מיליון, גם אם הנכס שווה 3 מיליון השמאות תצא תמיד עד 1.8 שזה אומר שמותר לך לקחת מימון של 75% על השווי לפי השמאות (1.8*70%=1.35 מיליון מימון), היות ואני רוכש את הנכס ב- 1.35 מיליון וחייב להכניס מינימום 100 אלף לעסקה זה הוא ההון העצמי המינימלי

מימון ברכישת דירה בתוכנית מחיר מופחת

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן