המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 12:58

שלום לכולם,

רקע: זוג צעיר, הייטק, הכנסה 31 נטו, הוצאות 13.5 כולל שכירות 7K, הון עצמי 500k +מליון וחצי רק לדירה (מתנה מהמשפחה, לא זמין כעת).

עומדים בפני קבלת החלטה לרכישת דירה ראשונה.

פרטים: מיקום- פריים לוקיישן בגבעתיים, פינוי-בינוי משמעותי מאוד, צמוד לתחנת רכבת של הקו הסגול.

תנאי תשלום- 15/85 ללא הצמדה, 15 כעת (7 עכשיו, 8 חצי שנה) והשלמה ל85 ב 2030. קבלן גדול ומוכר, תשלום באמצעות פנקס שוברים.

עסקה בסך 4.7M מחיר למ"ר 47,000 שח. מגדלי מגורים המזכירים את פרויקט גינדי TLV מבחינת תשתיות ואופי הפרויקט.

דילמה מרכזית: גובה העסקה והמשמעות של העמדת הון בטווח הקצר.

1. לחלק הראשון של העסקה נדרש 700K ואנחנו נדרש להשלים באמצעות הלוואה קטנה (משפחה או בנק).

2. בעוד 5 שנים לאחר תוספת של חצי מליון בהון עצמי תדרש משכנתא גבוהה של 2 מליון. למרות שאנחנו מעריכים (על סמך הקריירה המקצועית שלנו והמצב הנוכחי) שלא תהיה בעיה עבורנו להעמיד את המשכנתא בבוא העת, זה עדיין מרתיע אותנו כי מדובר בסכום גדול, עם רכיב של אי וודאות לגבי העתיד.

מחשבות שלנו:

1. רוצים לרכוש נדלן רק במרכז הארץ.

2. לדעתנו זו עסקה טובה בתנאי תשלום נוחים.

3. מתאימה עבורנו גם למגורים וגם להשקעה.

4. בסוף 2025 נוכל לרכוש דירה יד 2 באזור בגובה 3.5M-3.8M עם משכנתא של עד 1.5M.

מתלבטים האם עסקה של פרויקט חדש כדאית לעומת יד2 ביחס לעובדה שמדובר בתוספת של מליון למעלה בחלוקה של 500K הון עצמי+700K משכנתא.

בשורה התחתונה, לא תכננו להיכנס לעסקה בסכום כזה, אבל כן רואים בכך הזדמנות טובה למינוף, ומבינים שההבדל המרכזי בין שתי האפשרויות מגולם במחיר על בסיס פרויקט חדש וגדול לצד עליית ערך לתקופה ורווח לקבלן.

נשמח לשמוע מכם, האם אנחנו מפספסים משהו? האם הפרויקט כדאי? מה דעתכם על תנאי התשלום? האם רמת המחירים הזו גבוהה מדי ביחס למצבנו? (מרגישים קצת שכן)

איך כדאי לבחון את הפרויקט לעומת יד2?

תודה רבה, כמובן לא מבקשים המלצה/ייעוץ וכדומה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 14:47

הבעיה העיקרית שאני פה היא תנאי התשלום, בגלל שאת המשכנתא אתם לא יכולים לקחת עכשיו אלא רק ב2030, יכול להיות שבאותה תקופה תהיה לכם פתאום הכנסה נמוכה יותר כי תרצו לקחת חופשת לידה ארוכה, או לימודים, או שינוי קריירה, ותהיו חייבים לשמור על רמת ההכנסה הנוכחית כדי לקבל את המשכנתא.

אז גם אם הולכים על דירה עם מסירה רחוקה, אפשר לדרוש תנאי מימון אחרים, למשל 40% עכשיו והשאר בפעימות, ככה תשלמו 25% מהון עצמי, ותיקחו משכנתא על עוד 15% ותדעו בוודאות שאושרה לכם משכנתא ושהבנק יעביר את שאר הסכום בעת הצורך. צריך לדאוג שהתיק משכנתא יהיה פתוח וכו בהתאם לזמן עד המשיכה של כל המשכנתא אבל אפשרי.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 16:13

הצעה מעניינת, ונוגעת בנקודה שבאמת מטרידה אותנו. רק בודק שאני מבין,

40% - הון עצמי+משכנתא כרגע.

60% - בפעימות עד למסירה, והיתרה תצטרף למשכנתא הקיימת? או על ידי מחזור ולקיחת אחת חדשה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 16:53

אז מדובר ב 114 מטר רבוע;

- כמה חדרים?

- באיזו קומה?

- עד כמה המפרט איכותי ולא יידרשו שינויים ותוספות?

- האם החשבת עלויות נלוות: מיסים, עורך דין...

נראה מה @אורי ג. חושב

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 17:13

*תיקון: 100 מ"ר +מרפסת, 47,000 למ"ר, 4 חדרים, בין קומה 4 ל 8.

להערכתי מפרט איכותי ולא סביר שנבצע שינויים גדולים, פרט להתאמות אישיות, ואולי שדרוג מטבח.

הוספתי 100K למחיר הדירה בתור עלויות נלוות.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 17:19

אמ;לק.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 17:28

חחח חייב לומר שדווקא קיוויתי לתגובה שלך, אמנם זכיתי אבל קצרה מאוד.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 17:40

קודם כל שכחתי לציין, אפשר לקבל מחיר טוב יותר במשא ומתן במידה ותקדימו חלק מהתשלומים, הריביות שהיזם משלם גבוהות בהרבה מהריביות שאתם תשלמו במשכנתא. אבל לא כל יזם יסכים, כי קונים אחרים יראו את מחיר העסקה שלכם לאחר מכן באתר רשות המיסים.

זאת תהיה משכנתא אחת, ואי אפשר למחזר אותה עד טופס 4, פשוט כאשר תיקחו את המשכנתא תצטרכו להסביר לבנקאי את לוח התשלומים שלכם ליזם, למשל 15% בחתימה היום (השלמה שלכם ל40%), ועוד 15% כל שנה למשך 4 שנים לפי קצב התקדמות הבנייה.

ברגע שתמשכו חלק מהמשכנתא תתחילו לשלם על החלק שמשכתם החזר חודשי, אבל זה לא יהיה הרבה אם לא תמשכו הרבה מראש. אם למשל חשבתם על משכנתא של 2 מיליון, אז 15% זה 300א, ותחזירו כל חודש בהתחלה ~1650.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 17:49

נראה לי שאני יודעת על איזה פרויקט מדובר כי גם אני שקלתי אותו. מתחם ההסתדרות? :)

לא הזכרתם אם יש לכם סיבות נוספות לרכישה הספציפית הזאת חוץ ממיקום מרכזי. בכ"א אם אתם רוצים לחפש עסקאות קצת יותר זולות(עם פחות מתקנים בבניין, אבל חשוב לזכור שיותר facilities זה גם יותר ועד בית) על הקו הסגול:

באותו אזור בדיוק יש עוד כמה פרויקטים מתוכננים שאמורים להיות יותר זולים(אאלט השכונה פוצלה ל13 מתחמי פינוי בינוי), חלק ברחובות הצדדים וחלק בשדרה הראשית. שווה לבדוק.

מבחינת הקו הסגול, יש גם שתי שכונות ברמת גן שיש בהן יותר פרויקטים סטייל תמא38/2 (ברמת בניין בודד) - הבילויים ונווה יהושוע.

קצת מערבה - בתל אביב השכונות של יד אליהו וביצרון עוברות פינוי בינוי המוני ומשמעותי. יש לעיריית ת''א מסמך מסודר על התבע של רובע 9 שמסביר מה הולך שם - ז"א כבר התכניות-על אושרו והרבה מתחמים/בניינים כבר בשלבי היתר אם לא כבר בבניה. והמחירים שם נמוכים מגבעתיים. ליד הקו האדום שכונת נחלת יצחק גם יכולה להיות אופציה.

בצפון כפר שלם ושכונת תל חיים יכול להיות שגם תמצאו כמה אופציות.

בגבעתיים - קצת מערב-צפון, יש את שכונת גבעת רמב״ם עם כמה פרויקטים ברמת הבניין הבודד.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 18:35

- תוכל להגדיר מהו עבורכם מרכז הארץ?

- למה לא לקנות את הדירה יד2?

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 19:16

מז"א, אני יכול לקחת משכנתא לפי התנאים הנוכחיים שלי ולמשוך רק חלק מהסכום ובהתאם לזה לשלם החזר חודשי? כלומר "להחזיק" חלק ארי מהמשכנתא ללא משיכה בכלל, אם כן לא ידעתי שזה אפשרי. מה האינטרס של הבנק לאפשר את זה? זה מתבסס על סיכום מול הבנקאי ביחס ללוח התשלומים מול היזם? זה נפוץ? אנחנו נתקשה לבצע את זה לבד מול הבנק?

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 20:54

גרנו בגבעתיים 4 שנים ומאוד אוהבים את האזור, והמיקום על הקו הסגול מושך כי שנינו עובדים בתל אביב. מעבר לזה, חשוב לנו לדעת שאנחנו בידיים טובות, איכות הפרויקט והבנייה היא משהו שאנחנו מתמקדים בו מעבר למחיר, ובנוסף ואולי הכי חשוב יש לנו היכרות ארוכה עם נציגי החברה ומרגישים בנוח במצב הנתון.

אנחנו כרגע בשכונת נווה יהושע בבניין שעבר תמא 38/2, לא מאוד מרוצים, ומבדיקה שעשינו האזור פחות מתאים עבורנו.

לגבי תל אביב, אזור יד אליהו וביצרון לגמרי מעניין, אבל עוד לא נתקלנו בפרויקט שתפס לנו את העין.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2025 21:00

תל אביב, גבעתיים, רמת גן. גם הרצליה ורמת השרון אבל בעדיפות נמוכה.

אין סיבה אמיתית, מעבר לעובדה שהרעיון של דירה חדשה אטרקטיבי יותר גם בפן האישי ומעריכים שגם בפן הפיננסי מבחינת עליית ערך.

כמובן שיד2 זמינה יותר מבחינת עלויות אבל בדיקה נאותה לרוב דורשת אנשי מקצוע, זמן ומאמץ גדולים יותר, כך שאנחנו מוטים לכיוון של דירה חדשה אבל לא נעולים על כך.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 08:21

למה בעצם?

תסתכל על עצמך… אתם מוטים ״דירה חדשה״ ולא רק ״חדש״ אלא דירה שעדיין לא נבנתה.

מבחינתך ״יד 2״ או אפילו דירה שעברה כבר תמ״א זה לא ״חדש״.

אגב… משום מה, בחשיבה הזו, אתה ממש לא לבד… ולכן (לדעתי) עליית הערך של דירות חדשות (שבהחלט קיימת!) נגרמת מאנשים שחושבים כמוך.

אבל גם בהנחה שזה ימשיך, איך זה אמור להשפיע על הדירה שאתם תקנו?

הרי ברגע שתקבלו את הדירה היא כבר תהיה ״יד 2״.

אז מה גורם לה (לדעתך) להיות יותר טובה/מבטיחה מבחינת עליית ערך ביחס לדירה (חדשה יחסית, טובה ובאיזור טוב) שהיא כבר עכשיו יד 2?

אגב, אני מבינה את הרצון לקנות חדש.

ב- ״חדש״ גלומה (לכאורה) הבטחה. שיהיה טוב, שיהיה יפה, שיהיה מוצלח.

אבל (לדעתי) זו הבטחה מתעתעת. היא יכולה להתקיים ויכולה להיות ממש נפילה.

ותכלס, אין דירה מושלמת. בכל דירה יהיו את היתרונות ואת החסרונות שלה.

בדירות יד 2 או כאלו שכבר עברו תמ״א, אין ״הבטחה״.

אתה רואה אתה הדירה. יודע אם היא מתוכננת טוב, אם מהחלונות רואים באמת את הנוף או הוא בדיוק מוסתר או אם הפתחים באמת מכניסים אור ובריזה או למרות ש-״על הנייר״ הכיוונים טובים, הם לא עושים את העבודה. אתה רואה את כל ה- ״פאקים״ בתכנון, ורואה שהמעלית צרה מדי והמסדרון חשוך מדי והמרפסת לא פונקציונלית. וגם ההפך, מגלה שלמרות שהדירה קטנה ״על הנייר״ היא מתוכננת נכון, ומושקעת ונעימה.

משום מה אנשים מעדיפים ״הבטחה״ על פני ידיעה.

אישית… קשה לי להבין את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 18:14

אין לי ספק שאנחנו מוטים "דירה חדשה".

אני מסכים עם חלק גדול מהדברים שכתבת, והם עשויים להתאים בהסתכלות רחבה. אבל בהתחשב בסביבה הספציפית של הפרויקט שלגביו אני מדבר, דירה חדשה בהחלט עדיפה בכל הפרמטרים מפני שהכל מסביב ישן מאוד. ניתן למצוא פנינה פה ושם, בניין בן כמה שנים בודדות ודירה טובה וכו' אבל זה לא דבר קל.

בעיניי אין עדיפות לדירה חדשה על פני דירה יד2 מבחינת עליית ערך, אלא זה תלוי מקרה, ובמקרה שלנו מדובר בסביבה ישנה מאוד שגורמת לדירה חדשה באותה סביבה להיות יותר טובה מבחינת עליית ערך, אבל זו דעתי בלבד. הסיבות לכך יהיו אשר יהיו לא מאוד מעסיקות אותי, יותר מעסיק אותי למצוא עסקה טובה שמתאימה עבורי.

לשאלתך, אני מניח שזה נשען על אותן הסיבות שאנשים מעדיפים לקנות רכב חדש וסמארטפון חדש וכו. זה לא שאי אפשר למצוא עסקה טובה יד2, זה פשוט דורש יותר זמן, מאמץ ומחשבה, וזה לא מתאים לכל אחד, מה גם שזה נתון לפרשנות, אחד יראה "הבטחה" והשני יראה דווקא ידיעה (תקף גם הפוך).

אישית לא אכפת לי.

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2025 12:57

פתחתי פוסט נוסף בהמשך לעניין שננעל. חשבתי שמכיוון ומדובר בזויות שונות לאותו עניין אז נכון יהיה להפריד. בכל מקרה לא התכוונתי להעמיס בשרשורים ומתנצל על הטרחה.

אני מקפיץ כאן את ההודעה של @הנועזת בהקשר לפוסט הנוסף.

אני מניחה שהמטרה היא לקנות דירה למגורים, ושאלתי היא האם אתה פה מעלה שאלה טכנית לגבי משכנתה או התלבטות לגביי מדדים כלכליים ברכישת דירה.

מכיוון שיש לכם הון עצמי משמעותי וגם יכולת החזר, הייתי נמנעת מרכישת דירה על הנייר הצופנת בחובה בלתמים. מעבר לזה לרוב ההטבה המימונית הזו עולה ביוקר ומעבר לפינה קיימת דירה בת 7 מושקעת, שעולה הרבה פחות. ניצול המינוף וגובה התקציב קשור בעייני בפוטנציאל עליית הערך.

חשוב לשאול האם זו השקעה טובה.

לעניין:

אכן דירה למגורים, ואני חושב שהשאלה היא לגבי מדדים כלכליים. תוכלי לפרט לגבי החלק הזה: "ניצול המינוף וגובה התקציב קשור בעייני בפוטנציאל עליית הערך."

עדכון: בעקבות השרשור, בחנו את העמדה שלנו ואת הנתונים הפיננסים של העסקה ועסקאות דומות והחלטנו לחפש דירה יד2 שמורה במצב טוב בגבעתיים. לטובת הנושא החלטנו לראות שתי דירות בשבוע באזורים שאנחנו רוצים. מתחילים באזור פארק גבעתיים, כאשר היעד הוא דירת 4-5 חדרים+חניה בגודל 110 מ"ר לפחות, התקציב הוא עד 3.9M אם אופציה להגיע ל 4.2M אם נמצא "כלה" שלא נרצה לוותר עליה ותנצח את המספרים.

אמשיך לעדכן בכל סוף שבוע.

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2025 13:39

כדאי לכם להגדיר גם את הסיבולת שלכם לשיפוצים - האם על הדירה להיות כבר מוכנה לכניסה (אולי בשיפורים קלים) או שאתם מוכנים לשקול גם דירות שצריכות שיפוץ משמעותי אף במאות אלפי שקלים

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2025 17:27

"החלטנו לחפש דירה יד2" ...מעולה

בכלליות ומבלי להכנס לייעוץ ככל שקיים אפסייד ברור לדירה, ניתן לטפס בתקציב וברמות המינוף. ככל שאיין אפסייד והתשואה נמוכה,זו אינדיקציה להתרחקות ממדדים כלכליים ואז כדאי להתכנס למחיר נמוך יותר, מתוך גישה מגדרת.

בסוף, זו השקעה גם אם לא הגדרתם אותה ככזו.

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2025 21:06

מוכנה לכניסה זו הגדרה טובה. אנחנו צריכים מעלית+ממד+חניה כך שהמבחר מצטצמם משמעותית, אבל סביר שנרצה לבצע שיפורים קלים עד בינוניים במידת הצורך.

לא יודע אם זה נחשב משמעותי, אבל כן חשבנו שאולי נרצה מטבח אחר או חלוקה שונה שתדרוש לשבור קיר.

איזה מטריקות נהוג לקבוע לגידור? אחוז מסוים מעל המימון? איך כדאי להתייחס למימון עצמי כחלק מהעסקה בתהליך הגידור? הרי אם רכשתי ב4 מליון והון עצמי זה 2 מליון והיתרה במשכנתא, אז אני משלם ריבית על המשכנתא ושם אני יודע לגדר לפי מדדים. אבל על פניו ל-2 מליון אין ריבית... אז אולי לפי אינפלציה?

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 08:44

אנסה לפשט ברמה העקרונית, מזווית אחרת. דירה קטנה ומדוגמת בכיכר המדינה עולה בסביבות 6.5K. השכירות 8500. תשואה 1.5%.זו דוגמה למוצר צריכה פר אלקסלנס, שיתכן ויעלה אבל אין לו באמת בשר על העצם, הכל תלוי בספקולציה העתידית על עליית המחירים בשוק. לעומת זאת דירת פינוי בינוי בתל אביב באותו הגודל באותו האיזור, תעלה כ- 5 מ', השכירות תהיה כ- 7500 ש"ח התשואה לא תהיה משמעותית גבוהה יותר או גבוהה בכלל...אבל עתידית ישנה התכנות גבוהה לעליית ערך ולעלייה בתשואה.

איך זה קשור למימון? רמת הסיכון במוצר צריכה המתבסס על עליית המחירים בשוק, הוא יותר וולטילי ללא אפסייד ולכן אינו מצדיק מימון גבוה, בדומה לשוק ההון. לעומת זאת הדירה בפינוי בינוי סביר שעתידית התשואה שלה תשתפר וגם עליית הערך שלה תהיה מושפעת פחות ממצב השוק.

בעייני הגידור הוא קודם כל מחיר הנכס..ועד כמה הוא מתנהל כמוצר יוקרה(מחיר למטר נוכחי ועתידי, מוצר יוקרה תלוי גם בתחרות מול מוצרי יוקרה אחרים).

ככל שמדובר במוצר יוקרה רצוי שהמימון מהבנק יהיה נמוך יותר, במיוחד בעולם של ריבית גבוהה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 08:46

הגזמת, אלא ממש לא המספרים.

גם הגזמת.

התשואה היא כ2.5%

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 09:41

;) ..אם תעשה בגוגל הממוצע בתל אביב כולל האיזורים הדרומיים התשואה היא 1.92. אם תעשה בחינה של איזורי פריים לוקיישן, 1.5 תשואה זה לא מוגזם בכלל.

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 09:50

אני גר פה.

במילה אחת: קשקוש.

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 10:27

כתבה מ"גלובס" מיוני 2024 מציינת תשואה שנתית של כ-1.85% באזור כיכר המדינה.

אבל עיקר הדברים הוא בקונטקסט בכלל זו היתה דוגמה, שמטרה להדגיש מה זה מחיר מנופח ומה האלטנטיבות.

מן הסתם קיים טווח מחירים, וככל שהדירה יותר "מעוצבת" ככה המחיר מתנתק מהתשואה, מהמחיר למטר וכן הלאה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 10:47

מסכים עם העקרונות לגמרי, למרות שבת"א יש אנומליות. האם יש פה אנשים שמוכנים לשלם פרמיום על יוקרה? כן.

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 10:53

אין בכלל שאלה יש ועוד איזה....השאלה היא אם כמשקיע או אפילו כזוג המחפש דירה למגורים, אתה רוצה להיות חלק מהניפוח הארד קור או להיות שמרן יותר ולקנות נכס דפנסיבי יחסית.

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 12:23

אני לא דוגמא. אני כ"כ אוהב נדל"ן שאני מתאהב בבלטות וזה בעיה.

זוג שמחפש דירה ראשונה ממש כל מקרה לגופו, לא חייבים ללכת "ALL IN" לפי אחת הגישות כלומר או נכס מפונפן במרכז ת"א או נכס שבור עם פוטניצאל לפינוי בינוי בתקווה, יש ממש הרבה אפור באמצע.

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 12:56

חד משמעית בליווים שלי ניתן לספור על יד אחת רכישות בתקווה,

זה ממש לא מתאים לכל אחד.

כרגע בליווי בצפון תל אביב בכלל...

כשמחזיקים קונספט בראש של כדאיות אפשר למקסם בכל איזור שהתקציב מאפשר,

מגרש המשחקים "האפור" אין לו גבול.

הגבולות לרוב בראש שלנו.

אתה מתאהב בבלטות? שברת לי את כל הדימוי...

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 12:59

לגמרי, מה גם ממש ממש לא אוהב לשלם מס, זה ממש כואב לי בגוף (כותב זאת מדירה שבבעלותינו משנת 1956).

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 13:41

לא חשבתי שאתה בסוף שנות ה 80 שלך, נתתי לך הרבה פחות

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 14:19

אני לא קשור בכלל לשרשור...

רק מגיב פה בכדי לכתוב את מה שאני מרגיש - שמע ישראל.

זהו.

תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2025 17:11

45

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2025 12:13

עדכון קצר:

ראינו 3 דירות, 100-120 מ״ר, 4 חדרים, רמב״ם, שינקין ואזור קניון גבעתיים. אף אחת מהן לא התגלתה כמתאימה מאוד.

4.1מליון לאחר תמ״א מחולקת לא לטעמנו.

3.7 מליון בניין די ישן אבל מרווחת ודורשת שיפוץ

האחרונה לא רלוונטית בכלל.

למדנו שני דברים

1. אין לנו זמן וסבלנות להתעסק עם שיפוץ אז מצמצם לנו משמעותית את היצע הדירות.

2. קבלנים בתמ״א עושים חרא של עבודה.

עוברים לבדוק דירות בפרויקטים חדשים מלפני שנתיים-שלוש.

🕒 פורסם בתאריך: 14/02/2025 13:01

אני גם לא אוהב תמ"א, אבל נשמע כמו הכללה מוגזמת (למדגם של 3 דירות).

בחינת עסקה לרכישת דירה- מרכז הארץ

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן