המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 15:29

שלום רב לכולם,

יש לי משכנתא שלקחתי באפריל 2022 עם ההרכב הבא:

* 231K צמודת מדד בריבית משתנה אג"ח- דיור (שפיצר): 1.10% נומינלי - לאורך 25 שנים

* 231K הלואה לא צמודה ר.משתנה - דיור רגילות (שפיצר): (P-0.75%)=(5.25%) - לאורך 25 שנים

* 238K הלואה לא צמודה ר.קבועה - דיור (שפיצר): 3.15% נומינלי - לאורך 15 שנים

האם הייתם ממחזרים / משנים את ההרכב / ההחזרים / פורעים חלק ממנה?

יש לי נזילות של 100-200K מעבר לכך (אבל מנגד אפשר להשקיע את זה בקופת גמל או בקרנות עוקבות מדד)

תודה רבה לעוזרים!

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 15:40

לגבי המיחזור וכו' לא יודע

אבל ברור שעדיף להשקיע את הכסף הנזיל בקופת גמל ולא לפרוע את המשכנתא (במידה ואתה משקיע לתווך ארוך)

רק תבדוק לגבי החזרי המשכנתא אם תוכל לעמוד בהם בהמשך הדרך

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 18:22

מה כל כך ברור בזה? עם ריבית של 5.25% אתה צריך שהגמל להשקעה יעשה תשואה שנתית של של 7% אחרי דמי ניהול ולפני מס רק כדי להיות break even.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 21:57

ברור לגמרי, הסנופי עשה בתווך ארוך 10 אחוז ממוצע ב100 שנים האחרונות

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2025 22:16

הייתי מחזיר את מסלול 1 ומקצר תקופה בהתאם.

חוץ מזה תנאים מעולים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 15:55

סנופי כן, קופת גמל כלשהי כמו שציינת בלי לרדת לפרטים ממש לא.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 16:03

אתה סותר את עצמך

כי אם אתה מודה שהסנופי עשה 10 אחוז מדוע אני לא יכול להפקיד בקופת גמל שעוקבת אחר הסנופי?

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 17:52

דמי ניהול

פחות אופציה לשחק במס

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 17:56

דרך נוספת להסתכל על ההתלבטות הינה לשאול האם היית לוקח הלוואה בריבית 7% כדי להשקיע בסנופי ? (כאמור 7% זו כרגע נקודת השיוויון להלוואת פריים-0.75)

האם פרמיית הסיכון / התנודתיות שווה ״רק״ 3% ?

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 17:56

אתה יכול אבל

א. היא לא עושה את התשואה של סנופי בגלל דמי ניהול גלויים וסמויים של עד 1%.

ב. אחרי מס ודמי ניהול התשואה היא 6.75%

ככה שבשביל 1.5% אחוז נטו אתה מסתכן בתיק שפעם בכמה זמן יכול להימחק בעשרות אחוזים.

ג. לא המלצת סנופי, המלצת קופת גמל בלי לפרט, יש הבדל.

🕒 פורסם בתאריך: 03/02/2025 18:14

כמובן שמשכנתא אתה משלם היום, אז אתה צריך להוריד מהרווח אינפלציה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2025 00:04

אשמח באם תעדכן אותי איזה אופציות יש במס במסחר עצמאי יותר מבקופות ?

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2025 00:09

לא אקח הלוואה של 7 אחוז, אבל אני לוקח כל הזמן הלוואות מהקופת גמל בפריים מינוס חצי שנכון כרגע זה יחסית גבוהה למה שהיה בשוק לפני שנתיים,

אבל אני כבר עושה את זה כמעט 6 שנים ומקופה של 150 אלף ש''ח הפקדה ולקיחת מקסימום הלוואות (בלון) בהחזר של 7 שנים, התיק שלי כבר הגיע ליותר ממליון ש''ח (כולל ההלוואות) ורק בשנת 2024 התשואה היתה יותר מרבע מליון ש''ח,

ואם תרצה אפרט לך בדיוק איך עושים את זה בדיוק

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2025 00:16

מכירה בשכבות, למשל, יותר שליטה איך לנזיל את הכסף.

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2025 22:20

היי ארז,

עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות, אבל יותר מכך, כמשקיע ומנהל משק בית כמוך.

ברור שלא הייתי פורע.

ההלוואה שלך בריבית משתנה, בריבית של 1.1% היא ריבית חלומית. בשילוב אינפלציה מדובר בקירוב על 4% (תוכל לראות את ההערכה בדוח יתרה לסילוק).

יש לך קבועה לא צמודה פנטסטית.

למה לפרוע?

תעשה את הניסוי המחשבתי הבא. אם היו מציעים לך ללוות כסף בריבית 4.5%, כדי להשקיע אותו, האם היית עושה את זה?

אם התשובה היא כן, אל תפדה.

אתה צריך להיות במעקב אחר ההלוואה המשתנה, ולראות מתי יהיה לך עידכון ריבית, ולוודא שהריבית נותרת עדיין אטרקטיבית.

בהצלחה,

אייל מ FINWIZ

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2025 15:31

תודה רבה על התשובה המפורטת!

כמו שאמרת, ההערכה בדוח יתרה לסילוק למשתנה-צמודה היא 3.390%

חישוב ריבית כל 5 שנים (כלומר החישוב הבא ב-2027) - אז אני אשמור את זה לפחות עד החישוב הבא

מה לגביי הפריים (מינוס 0.75%)? כרגע היא הריבית הגבוהה ביותר

בנוסף, על הקבועה-לא צמודה אמנם רשום 3.15% נומינלי אבל משום מה מציינים שהריבית הממוצעת היא 4.75% (לא מבין איך זה מתקשר)

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2025 16:33

הריבית הממוצעת, היא מה הריבית הקיימת כרגע, זה לא צריך לעניין אותך לעניין כדאיות המחזור (בעצם כן, כי אתה צריך לראות האם יש לך עמלת פרעון מוקדם, ואין לך)

לגבי הפריים, זו ריבית גבוהנ ואני מאמין שהיא תשתנה בהמשך (אבל אולי אני סתם נאיבי)

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2025 18:38

אשמח לפירוט איך עשית מליון מ150. גם מינוף על גבי מינוף על גבי מינוף, לא מגיע לסכום כזה...

🕒 פורסם בתאריך: 06/02/2025 22:01

לא משנה איך אני עשיתי את זה אבל אכתוב לך נוסחה כי אני התחלתי בשנת 2019

150 אלף הפקדה

90 הלוואה ושוב הפקדה

54 הלוואה ושוב הפקדה

32 הלוואה ושוב הפקדה

19 הלוואה ושוב הפקדה

ס''ה הפקדות "באמצע" שנה ראשונה ( כי יש זמן קליטה במערכת) 345 אלף ש''ח ובאותו השנה היה עלייה 31 אחוז

ס''ה תיק בסוף שנת 2019 450 אלף ש''ח

נראה לי מיותר לכתוב את ההמשך ......

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2025 00:01

כמאמר הכתוב : יותר מזל משכל.

ליפול על שנה ראשונה של 31% עליה זה יופי (ובכללי שוק שורי בכל השנים האחרונות)

אבל איך התרחיש אם בשנה הראשונה היה -30%?

השקעה של 7 שנים בS&P אפשר לסיים עם תשואה שלילית של -1.5% , ובקופ"ג זה -3%

מה היית עושה במקרה כזה כשאתה צריך להחזיר בערך 280K להלוואות הבלון , ומסתבר שגם להמשיך ולשלם את המשכנתא על ה150K הראשונים?

יש פה הימור נחמד עם הסתברות יפה להצלחה, אבל הוא נשאר הימור מסוכן על כסף שאין לך .

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2025 08:41

זה אפילו לא מזל, זה סתם להמר בקזינו.

לעשות ארבע הלוואות של 195 אשח, כשהכסף שלך הוא 150, זה כבר מוגזם.

היית נכנס בשנה של ירידה, או סתם שנה לא מוצלחת, והמצב היה רע.

גם למינוף יש גבול...

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2025 10:47

בכל השקעה ברור שיש סיכון

אבל במקרה של מינוף הלוואות בקופות גמל העיסוק היום יומי הוא כמעט אפסי בשונה מכל השקעה אחרת כנדל''ן וכו'

נכון שלקחתי באפשרות שאולי יהיו ירידות אבל הסטטיסטיקה של הסנופי משחק לטובת המשקיעים בטווח ארוך,

החישוב שלי היה תמיד שיש לי אפשרות לקחת משכנתא על הנכס שאני גר בה עד סכום של 2 מליון ש''ח במידה ואצטרך לפרוע ללא רווח בתיק,

יש עוד הרבה מה להוסיף בתחום הזה (שלא יודע למה אבל לא הרבה מתעסקים בו)

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2025 10:54

ההבדל ביני לבינך שלדעתי למינוף אין גבול ותשתמש בו הכי הרבה שניתן,

לא כתבתי את כל המינופים שעשיתי ב6 שנים האחרונות אבל השמים זה הגבול, התיק שלי לא נמצא במיליון הראשון שלו...

אם תחכה לשנים של ירידות להשקיע, בחיים לא תעשה כלום, מזכיר לי ויכוחים לפני עשור שמחירי הנדל''ן כבר יורדים,

הלוואת בלון היא ל7 שנים כך שהסיכון הוא לא כ''כ גבוה שהתוצאה תהיה שלילית לגמרי,

בקזינו הסיכון הוא שתפסיד הכל, וכאן זה שונה לדעתי,

🕒 פורסם בתאריך: 07/02/2025 15:14

במקרה הזה לפי חשבון של דמי ניהול של 0.7% מהצבירה בקופת גמל, יתרה של בסוף שנת 2024 אחרי מיסים, ללא החזרי ריבית 624859 ש"ח, סה"כ הרווח שלך מהלוואות זה 395923 ש"ח, רווח יפה אבל:

הרווח בפועל עשוי להיות נמוך מהצפוי עקב הבדלים בין מעקב קופת הגמל לבין ביצועי השוק בפועל.

בתקופות של ירידות, התוצאות היו עשויות להיות שונות משמעותית.

הריבית הממוצעת על ההלוואות עומדת על כ-4% (פריים מינוס 0.5% בתקופה של 2019-2024), ובסך הכל מדובר על כ-50,000 ש"ח ריבית.

רווח נקי של 350000 בסיכון של כל ההון העצמי שהושקע (150,000 ש"ח) + 45,000 ש"ח נוספים.

עריכה החשבון היה לפי מס של 25% בקופת גמל משיכה לפני גיל פרישה הוא 35% דהיינו רווח נקי רק של 295000 ש"ח

{יש מס של 35% במקרה שיש לך ילדים והכנסה שלך הוא מעל 11,760.04, במקרה שאין ילדים 5,880.02, גם אם אתה לא עובד אז צריך להגיש דו"ח למס הכנסה וזה נרשם על שם אשתך)

נ.ב השקעה של 150,000 ש"ח ב-TQQQ ב-1/1/2019 הייתה יכולה להניב רווח נקי של למעלה ממיליון ש"ח, והפסד רק של 150000 ש"ח

🕒 פורסם בתאריך: 09/02/2025 00:34

אתקן אותך בכמה נתונים

1. הסכום בסוף 24 הרבה הרבה יותר גבוה ממה שרשמת בגלל שלא עצרתי את המינוף במשך כל השנים האלו

2. הריבית עד אמצע 2022 היה בערך 2 אחוז

3. בקופות גמל הרווח הוא יותר גדול מהביצועים בשוק (עקב קניית אופציות וכו') תבדוק בכל השניים ותראה שאני צודק, ובעיקר בסנופי

4. מס במשיכת הכספים הוא רק 25 אחוז ולא 35 אחוז, ואגלה לך שאף פעם לא מושכים את התשואה, תמיד אתה מושך כסף ע''י הלוואה ורק בגיל פרישה אתה מושך ללא מס כלל

החישוב מתי להחזיר הלוואה זה גם צריך להיות מחושב מאוד, למרות שההלוואה היא ל7 שנים עדיף להחזיר את ההלוואה משנה החמישית וכמובן מהלוואה אחרת (בשנים של עליות)

5. דמי ניהול שלי הוא 0.5 ויש חלקים שאני משלם פחות,

אני מסכים שזה מסוכן ולא כל אחד יכול לעמוד בסיכונים כאלו, בפרט לראות ירידות ולא למכור בהתחשב שהמדד יעלה חזרה,

אבל בסוף 6 שנים אלו הרווחתי הרבה כסף,

🕒 פורסם בתאריך: 09/02/2025 00:35

לא מכיר את הנתון הזה, כי הנאסדק לא עשה בשנים אלו 800 אחוז

🕒 פורסם בתאריך: 09/02/2025 07:43

Tqqq ולא qqq

🕒 פורסם בתאריך: 09/02/2025 08:53

חישוב היה ללא עוד מינוף חדש שנכנס, עוד מינוף = עוד סיכון

נכון ומשנת 2022 הוא באזור 5.5 אחוז

בעבר שבדקתי את זה ממש ממש לא, טעות של 1% בשנה

רשמתי 25%, (ורשמתי 35% בגלל הפנסיה) אז עד הפניסה אתה במינוף????????

מה שנקרא מזל, כך את זה ב6 שנים אחרות והמצב שלך היה קשה.

האם למחזר/לפרוע/לשנות את המשכנתא?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן