המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 01:02

יש יתרון להחזקת 2 דירות? (בלי קשר למינוף, אין משכנתא)

מישהו פה בעל דירה והחליט לקנות עוד אחת לא בשביל לגור בה ויכול לחלוק את הסיבות להחלטה, את היתרונות?

תודה רבה. מתלבטת ממש.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 06:30

1. מעוניין לבנות תזרים הכנסות יציב לפרישה. פחות מעניין אותי עלויות ההקמה של ההשקעה ועליית ערך העתידית כי אני לא מתכוון למכור

2. ניסיון לגדר עלויות דיור ולסייע לדורות הבאים. לא פגשתי משהו שירש הרבה נדל"ן וסובל מזה

3. פסיכולוגית יותר קל לי להבין את ההשקעה הזו, למה היא עולה או יורדת וכל המשתמע מכך

4. אני יודע שיש השקעות כלכליות יותר לכסף שלי, אבל אני לא נמצא במירוץ מול אחרים אלא כנגד עצמי. לכן אני מתאים את ההשקעה לאופי שלי.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 07:27

יתרון קטן של פיזור סיכון, חוץ מזה רק חסרונות.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 08:02

אם כבר חסרון של ריכוז הסיכון

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 08:29

לא.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 09:28

לצד היתרונות צריך לשקול את החסרונות.

בקצרה: מיסים, מיסים, מיסים, עלויות תחזוקה, כאב ראש. מרבה נכסים זה מרבה דאגה.

יש דיונים רבים פה לגבי רכישת דירה נוספת והמשמעויות.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 11:23

הי,

כדי שיהיה הגיוני להשקיע בנדל"ן מניב ולבנות משהו עוצמתי, חייבים להיעזר במשכנתאות

ולהקפיד על פיזור על פני שווקים שונים, על פי הגיון כלכלי של מחירי נכסים אטרקטיביים ותשואה סבירה

משכירות, אני לא בטוח שרמת מחירי הנכסים כיום בישראל מאפשרת זאת.

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 13:35

דירה לעניות דעתי זה השקעה שכמעט תמיד לא נכונה.

זה לשים את כל הביצים בסל אחד, כל כך הרבה דברים יכולים להשתבש, זה בלבול מוח עם שוכרים, עם תקלות, מחירי הנדלן יכולים להשתנות ממקום למקום (ראי ערך קרית שמונה שאין שוק כבר שנתיים).

אני כן יכול להבין אדם שקונה דירה כדי לגור שם בקטע פסיכולוגי וכו', לא להשקעה.

הרווח משכירות זה בערך 3% בארץ, הדבר הטוב זה המינוף שבבורסה קשה למנף, אם זה לא השיקול שלך אז לעניות דעתי זו טעות.

תחשבי האם היית שמה מליון שקל מרוכז על חברה אחת - נניח קוקה קולה, וישנה רגועה בלילה.

עוד נקודה, כשתחליטי שאת צריכה 200 אלף, את צריכה למכור את כל הדירה (אלא אם תקחי הלוואה על הדירה), ויכול להיות שיקח שנה עד שתצליחי למכור, מניות זה בלחיצת כפתור...

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 22:03

יתרון שהוא חיסרון

🕒 פורסם בתאריך: 21/05/2025 23:57

השקעה בנדל"ן הגיונית בגלל שהיא מגדרת את ההוצאה הכי גדולה של הילדים שלנו. מבחינת תוחלת רווח אני חושב שיש השקעות טובות יותר. אני חושב שמשקיע נדל"ן צריך להיות שמח ברווח של 3 אחוז ריאלי (כלומר גם שווי הדירה והשכירות עולים כמו מדד המחירים). התרגלו להרוויח יותר. כנראה שגם באינפלציית נכסים הבאה (לא יודע מתי זה יקרה) מחירי הדירות והמניות יעלו יחד.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2025 07:38

כדי לבחון כדאיות השקעה יש להעמיק בצפי IRR ולא ב"רווח משכירות".

בשוק ההון ניתן למנף בלחיצת כפתור. הרבה יותר נגיש מאשר מינוף נכסי נדל"ן.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2025 08:59

יש חסרונות גדולים בנדלן, המניות שלי לא מרימות טלפון שהלך הדוד מים, בעית רטיבות או ויכוח על הוועד בית.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2025 09:08

או סתימה בצנרת, מזגן לא מקרר באמצע אוגוסט, לכלוך במעלית, פרקט שנשרט - הרשימה ארוכה והכל הכל קורה מתישהו

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2025 09:53

זה באמת מעניין למה ישראלים כל כך אוהבים להשקיע בדירות במקום נדל"ן.

פעם חשבתי שזה בגלל המינוף של המשכנתא, אלא שגם כאן ניתן ללוות כסף מחברת ההשקעה, ואפילו במינוף גבוה יותר אם עושים אותו כמה פעמים.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2025 10:23

כי לפני 40 שנה חסם הגישה להשקעה במניות היה פחות מוכר לאוכלוסיה.

והמדיה מפמפמת כתבות של "נגמרה החגיגה בשוק ההון" כל פעם שבsp500 יורד ב3%.

הרבה אנשים רוצים להגדיל את התזרים לתקופה שלא יוכלו לעבוד בה, ושכ"ד הוא הרבה יותר מוכר וקל לרוב האנשים מאשר דיבידנדים או לחשב איך למכור מניות.

הכל פסיכולוגיה ומה שאנשים רואים שהסביבה שלהם עושה.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2025 10:55

כי:

1. מינוף

2. יציב

3. תזרים

4. מס

5. אפשר לגור בזה

6. מוריד סיכון

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2025 11:33

אולי גם זה מרגיש לאנשים שמניות ובורסה זה משו באוויר, סינטטי כזה.

הם מעדיפים השקעה שהם יכולים לגעת בה.

לאחרונה הסברתי לבן שלי על מניות, אז אמרתי לו שקניתי מניה של קוקה קולה, הוא לא הבין למה אסור לו לקחת בסופר בקבוק שלהם "כי החברה שלנו".

יש באמת משו מסובך להסביר את שוק המניות.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2025 22:35

מילת המפתח - נזילות לטובת שוק ההון!!

עלות הכניסה והיציאה בנדל"ן לא פשוט ויקרה ואם צריכים סכום מסויים אז בעיה (מתווך, עו"ד, מס רכישה, שיפוץ, תיקונים, זמן רב!!! וריצות) כי הכל קבור בבלוקים.

+

לא לשכוח את ההפסד בתשואה אלטרנטיבית עם הכסף במידה ולא נקבר באבנים.

כמעט כל חלופה ולטווח ארוך מניבה יותר משכירות הנכס בוודאות וברוב המוחלט של המקרים שוק ההון כמעט תמיד מנצח את הנדל"ן (שכירות ועליית ערך יחדיו).

לידע כללי:

מדד ת"א נדל"ן השיא 80% תשואה ב5 השנים האחרונות.

מדד ת"א בנייה השיא תשואה של 134% ב5 השנים האחרונות

-----------------------------------------------------------------------

2 דוגמאות לרווחים מנדל"ן מבלי ללכלך את הידיים עם דירה להשקעה (ומחלת עצבים)

בשולי הדברים -

מדד ת"א 125 השיא תשואה של 90% ב5 השנים האחרונות

מדד הבנקים השיא תשואה של 78% בשנה האחרונה ו234% ב5 השנים האחרונות.

🕒 פורסם בתאריך: 22/05/2025 22:36

פחית קולה שייכת לסופר.....לא לקוקה קולה ולא לבעלי המניות.

;)

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2025 18:59

רק אם הסופר שילם במזומן, אחרת היא עדיין שייכת לספק

אולי זה דווקא שיעור טוב בשיעבודים ואשראי

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2025 19:14

המקרר שלנו התקלקל בסופ"ש האחרון, כל התוכן במקרר ובפריזר התקלקל. סיוט אמיתי.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2025 21:30

ועדיין.....

"במשמרת" אצל הסופר וגם בעל השליטה בקולה לא יכול לצאת עם הפחית ללא תשלום.

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2025 22:19

בעל השליטה בקולה יכול לצאת עם הפחית אם לא יקבל עליה תשלום

🕒 פורסם בתאריך: 23/05/2025 22:47

ככה חופשי.....ללא ניירת?

פשוט לקחת פחית ולצאת מהסופר?

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2025 08:12

אלא תנאים מסוימים (חוזה)

הם נקבעו מראש

על פי אותם תנאים, ואי עמידה בהם על ידי הסופר, התוצאה יכולה להיות כפי שציינתי

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2025 09:01

נכון מאוד. רק שהתדירות של מקרים כאלה לא עולה על תדירות של כמה ימים רעים בבורסה הגורמים לאדם נורמלי יותר שעות של אי נוחות.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2025 11:37

אדם לא צריך להיכנס כל כמה ימים לבורסה ולחוות את התנודתיות!

פעם בחצי שנה במקרה הקיצוני להגיד שלום לתיק ולהמשיך הלאה בחיים.

+

עליו לזכור שהתנודתיות זה מחיר כרטיס הכניסה לזירה בה אמור להרוויח ויפה לטווח ארוך.

+

ירידה או עלייה זה רק על הנייר. בשני המקרים לא צריך להתרגש יותר מידי. רווח או הפסד זה במימוש ולא בדרך.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2025 11:41

זו אמירה שעוזרת להתמודד פסיכולוגית עם התנודות בשוק, אבל היא לא נכונה עובדתית.

כאשר השוק יורד אז עובדתית אתה יכול לקנות פחות דברים, משמע הפסדת. *כנראה* שאם תמתין הוא יעלה בחזרה, זה לא משנה את ההפסד.

מדוייק.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2025 12:33

וכאשר השוק עולה אתה יכול לקנות יותר דברים.

תיאורטית.

כי זה על הנייר ואתה לא מממש כל פעם שעולה אלא פעם ב.........(בטווח הארוך) , ובטווח הארוך אפשר לכתוב לפי ההיסטוריה של עשרות שנים שמדדים רחבים מחקים תמיד עולים.

מטלה לסופ"ש -

הצג לנו תק' מכובדת של לפחות עשור שמדד ת"א / סנופי ירד בסיכון 10 שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2025 13:14

לא מאוד קשה.

סנופי בשנת 2000 : 1458

סנופי בשנת 2010 : 1144

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2025 16:36

מקרה 1 מתוך 1 וקצת במאה במאה האחרונה.

והרחב את הטווח ל15-20 שנה לפחות כיאה למשקיע פאסיבי סולידי?

ואותה שאלה לגבי מדד ת"א.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2025 17:06

אתה טוען שהסנופי תמיד עולה בתקופה של 10 שנים, פרט למקרים בהם הוא יורד.

אני מסכים עם הטענה הזו.

🕒 פורסם בתאריך: 24/05/2025 17:09

מדדים רחבים לטווח ארוך תמיד עולים.

טבעה של כלכלה.

למעט מכה קטנה בכנף פה ושם כמו בכל שוק. כולל שוק הדירות.

🕒 פורסם בתאריך: 27/04/2026 22:06

היי רוני, תוכל לתת לדוגמאות בבקשה למקומות שעונים על הקריטריונים האלו עבורך?

דירות להשקעה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן