המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2025 19:16

היי,

בקרוב אקנה דירה ראשונה למגורים, אילו עלויות יש לקחת בחשבון לצורך השלמת העסקה ?

יועץ משכנתא - משיטוט באינטרנט סדר גודל של 5000-8000 ש"ח לתיק(?)

עורך דין - 0.5% + מע"מ מערך הקנייה.

אילו עמלות הבנק לוקח?

תיווך - תמות נפשי עם פלשתים לפני שאשלם פרוטה מכיסי.

מהרגע שההון עצמי הראשוני קיים, מה עושים לאחר אישור עקרוני מהבנק? האם כדאי לבקש אישור עקרוני ממספר בנקים? יש לזה חשיבות?

יש דברים נוספים שכדאי לבדוק?

ולמעט מזרחי טפחות שמציעים 100K ללא ריבית במשכנתא, האם יש הטבות נוספות לאנשי מילואים ששמעתם?

300+ ימים..

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2025 21:04

לא בטוח שיש ברירה, אבל מחזיק לך אצבעות :)

מיסים מעל מחיר מסוים, שיפוץ

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2025 21:18

יש גם עורכי דין בשליש אחוז...

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2025 21:37

אם אתה קונה מקבלן דירה בתשלומים, יש גם הצמדה למדד תשומות הבניה, ויהיו תוספות בדרך לשדרוגים שונים מעבר לסטנדרט שהקבלן נותן.

🕒 פורסם בתאריך: 09/08/2025 21:40

עורך דין אפשר למצוא גם בקצת פחות, אני קניתי עם מישהו ב- 0.4%.

מס רכישה מעל סכום מסוים של הדירה

תיווך במידה ויש

שיפוצים במידה וצריך אם זו לא דירה חדשה מקבלן

העמלות שהבנק לוקח בלקיחת משכנתא הן יחסית קטנות וחד פעמיות ועומדות על כמה מאות שקלים בגין עמלת פתיחת תיק וכאלה, לא משהו משמעותי.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2025 10:01

לרוב מתווכים ממש לא תורמים לעסקה וכדאי מאוד להמנע מהתשלום הזה. כן חשוב בעייני לערוך שמאות טרום רכישה, העלות בסביבות 3000-5000 שח כולל מעמ. כדאי לשים לב שאישור עקרוני אינטרנטי לעיתים לא מספיק, תלוי במקרה. תבדוק אפשרות של מינוף בתיק הפנסיוני, להגדלת ההון העצמי במידה וכריות הבטחון שלך טובות (שכר, פנסיה וכסף פנוי).

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2025 11:08

מזרחי כבר לא מביאים 100 למילואמניקים.

יש לעוגן הלוואה של 40/50 למילואימניקים, וכן לקרן הוכשטיין.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2025 11:23

אפשר ב4 כולל.

אפשר ב0.5 כולל ויש גם בפחות.

שולי

לדעתי כל הבנקים נותנים משהו.

זה היועץ משכנתא עושה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2025 11:50

כל הבנקים נותנים 40 +/- הטבה למי שלוקח משכנתא.

הוא שואל מה יש מעבר למילואימניקים

🕒 פורסם בתאריך: 10/08/2025 11:55

ולזה אכן התכוונתי, כל הבנקים היום נותנים הטבות למילואימניקים, צריך לברר בכל אחד מהם בדיוק מה.

לדעתי גם זה היועץ אמור לדעת.

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2025 21:11

מדוע חשוב לערוך שמאות טרום רכישה? הרי יש שמאי מן הבנק לפני נטילת המשכנתא.

באותו נושא, אם מחליטים כן לבצע שמאות מוקדמת יש כמה שאלות:

- האם מקובל לשים הערת אזהרה בטאבו בשביל לחסום קונה פוטנציאלי אחר עד לסיום התהליך?

- מה קורה במצב שבו הסכמנו על מחיר X והשמאי שאני שכרתי העריך X+10% לצורך הדוגמא, האין זה פוגע בי במשא ומתן?

היום השוק של הקונים..

בעניין התגובות

הדירה שאני מחפש בטווח מחיר מקסימלי של 1.5 מיליון -

לכן:

- מס רכישה לא יהיה כאן.

- שיפוץ - הוא לא פקטור לצורך השלמת קניית הדירה , לכן אני גם לא מחשיב.

- אישור עקרוני - באינטרנט אני מבין שזה לא רלוונוטי, תכננתי מראש פגישה פרונטלית.

- וכמובן הדירה תהיה יד2 , לא מקבלן ולא בשיטת 20/80.

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2025 22:39

לפני נטילת משכנתא, אבל אחרי חתימה על חוזה

אם חתמת על חוזה ובנית על אחוז המימון לפי השווי של העסקה, אבל בפועל השמאי נותן שמאות של 90% מהמחיר ששילמת... תקבל פחות כסף ותצטרך להשלים יותר מהכיס.

אם אתה במינוף גבוה, זה מסוכן. כי לא תעמוד בחוזה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/08/2025 22:40

למה שהוא ידע כמה יצאה השמאות? אתה לא חייב למוכר כלום. אתה משלם על השמאות, אתה הלקוח, לא המוכר.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2025 09:23

התשובה שניתנה לך פה נכונה אבל התזמון הוא לפניי חתימת חוזה, כך שניתן עוד לסגת במידה ויתגלה משהו.

כי במידה וחתמת ואין כיסוי לפי השמאות למימון, מה שנקרא אוי ואבוי.

בנוסף חשוב להבין את העיסקה תכנונית וקניינית, וגם

לרוב גם נעשית מדידה כלשהי, מה שגוזר מחיר למטר, אחד המדדים הכי חשובים לעיסקה.

אפשר להתייחס לזה כמו בדיקה לרכב לפני קניה, כן בדקת השוות אבל בסוף בקניה שהיא הקניה החשובה בחיים, זה עוד סוג של מידע אובייקטיבי שיכול לאזן הטיות בבחירת העיסקה.

הערת אזהרה נעשית אחרי החתימה כחלק מתהליך הרכישה ע"י עו"ד,

בכלליות כשמועברים הפרטים של עו"ד ומועברות טיוטות בינהם, אסור לנהל מו"מ במקביל.

השמאות היא אישית ופרטיה הם לעייני זה שביקש אותה ושילם עבורה.

אני כותבת לך מנסיוני , אני לא עו"ד או שמאית.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2025 19:46

איזה ערובה יש לי שבמהלך השמאות המוקדמת המוכר לא יסוג ויבטל את העסקה כי יתחרט (לדוגמא) או ימכור לאדם אחר?

הרי בסופו של דבר אני משלם מכיסי 3000-5000 ש"ח ואין חוזה, הסכמה כתובה או הערת אזהרה .

נשמע שבמצב כזה יש צורך בזכרון דברים שמלווה ע"י עורך דין על מנת "לשמור" את הדירה, אני טועה?

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2025 20:19

לדעתי הסכם זכרון דברים ביניכם, עם תיעוד בווטסאפ/במייל, במידה ויבטל את העסקה יצטרך לשאת בעלות-הוצאות השמאות, או מחצית ממנה, לפי ההסכם ביניכם.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2025 20:24

עצת אחיתופל.

🕒 פורסם בתאריך: 12/08/2025 21:31

תרגיש אם המוכר רציני. מקסימום תבקש ממנו בעל פה. אל תחתום על שום זכרון דברים

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2025 07:27

כן שלב זה בתהליך הוא רגיש, ולכן אני מסכמת בעל פה עם המוכר שמדובר פה בהוצאת כספים של הקונה ואני מבקשת מן הסכם גנטלמני של נון שופ, שבמסגרתו לא יעשו משאים ומתנים במקביל. עד היום לא היו לי בעיות בהקשר הזה. אבל בכל מקרה סיכון יחסית זעום ביחס למחיר הסיכון ברכישת דירה ללא בדיקת בקרה, לפחות לתפיסתי שווה את זה. יש לציין כי צריך לבחור שמאי שיודע להסב את השמאות לצורכיי משכנתה ו...עובד עם כמה שיותר בנקים.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2025 09:21

מצטרף להמלצה להשתמש בשירותים של עו"ד ב-0.4%.

יש מספיק כאלה וזו לא בושה גם לנסות להתמקח עם מישהו שטוען שהוא לוקח 0.5%.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2025 12:23

האפס נקודה משהו זה לא העניין פה, איבדתם את זה

מדובר ברכישת דירה בכל הכסף שיש לכן ואין לכם קודם כל עו"ד מקצוען, דיי כבר עם הגרושניקיות בסגנון עמלות מסחר

במיוחד אם מדובר בעסקאות מורכבות

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2025 14:03

כפי שרשמתי בעבר יש גם עורכי דין בשליש אחוז (מניסיון אישי) וגם של פיקס פרייס ללא קשר לערך הנכס (סביב 6000₪).

התוצאה בכל המקרים ובכל רמות המחירים אותה תוצאה. מניסיון.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2025 14:28

לגבי שמאי.

כל מי שפרסם דירה למכירה יודע שבהרבה מקרים כשמגיע קונה פוטנציאלי הוא שואל הרבה שאלות, מסתובב בדירה, מנסה להוריד במחיר כבר בשיחה הטלפונית, מבזבז לך זמן ולא חוזר אליך, כנ"ל לגבי מתווכים שיכולים להיות מאוד אגרסיביים בלשווק את עצמם כדי לקבל בלעדיות.

כמוכר, כשמישהו מבקש ממך להמתין כמה ימים כי הוא מתכוון להביא שמאי מטעמו, זה כבר מראה על רצינות. בכל מקרה, השמאי מאפשר לך כקונה לדעת את מצבך מבחינת המשא ומתן על המחיר, וכמו שנאמר גם לגבי היכולת שלך לקבל מימון בסכום הדרוש.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2025 19:10

במחיר של 1.45 לדירה מדובר ב 2000 שקל הבדל. אני אישית מעדיף לשלם לעורך דין בעל מוניטין והמלצות לפי 0.5% או אפילו קצת יותר ולקבל או לפחות לקבל הרגשה של שירות ואם לא הכי חשוב מקצעויות .

האם יש יועצי משכנתא / עורכי דין שיכולים להמליץ על שמאי שיבצע טרום שמאות? מקובל לשאול?

זה MAKE SENSE שגורם X בעסקה יהיה המלצות או הפניות לגורם Y שנדרש בעסקה.

🕒 פורסם בתאריך: 13/08/2025 19:29

מקצועיות ושירותית לא בהכרח הולכים יחד.

מניסיון.

מוניטין?

זה לא ניתוח לב!

אני יכול להגיד לך מראש איך יראה 99% מהחוזה שלך.

טכני לחלוטין סביב 3 נושאים - מועד מסירה, לוח תשלומים ומחיר.

דירה ראשונה למגורים

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן