🕒 פורסם בתאריך: 04/12/2025 22:40
שלום רב,
אשמח לשמוע את חכמת ההמונים של פורום זה בנוגע לעסקה גדולה ומורכבת של רכישת מגרש לבנייה עצמית.
שלב א' - רכישת המגרש:
המגרש באזור המרכז בעלות של 4.7 מיליון ש"ח. הוצאות נלוות כ - 400K.
סה"כ הון דרוש להשלמת רכישת המגרש: 5.1 מיליון.
ברשותנו הון עצמי נזיל בגובה 2.1 מיליון ש"ח, ואנו מעוניינים לקחת משכנתא של 3 מיליון ש"ח בתמהיל הבא: שליש פריים, שליש קל"צ, שליש מל"צ כל כשנתיים.
את כל המסלולים אנו רוצים לקחת לתקופה של שלושים שנה על מנת להקטין את ההחזר ככל האפשר (מסיבות תזרימיות, כפי שיפורטו בהמשך).
שאלה ראשונה: לאיזה ריביות אפשר לכוון כיום? אנו לא מתכוונים להשתמש במסלולי פיתוי כיוון שאנו מעוניין לקחת את הסכום המקסימלי האפשרי, על מנת להיות בטוחים שנסיים את הבנייה בהצלחה ולא נתקע בלי כסף. ככל הנראה בעוד שנתיים, כאשר הבית יהיה גמור, נמחזר את המשכנתא בתנאים טובים יותר (כי הסיכון של הבנק קטן יותר, שכן יהיה בית עומד ששווה הרבה יותר), וייתכן שאז נקח יותר ממה שנצטרך עם מסלול פיתוי.
קצת רקע: שנינו אקדמאיים עם תואר שני, שכר נטו משולב של 52K (כולל בונוסים, לא כולל RSU - לא הצלחתי לגרום לבנקים להכיר בכך כהכנסה, כיוון שאני לא מוכר וזה לא מופיע ב - 106). יש גם דיבידנדים קבועים של 1500 שח (גם לא כל הבנקים מכירים בכך כהכנסה) וקצבת ילדים של 500 שח, סה"כ כ - 54K. בהתאם להכנסות אלו אישרו לנו לקחת הלוואה כוללת של 4 מיליון ש"ח, כלומר, יש לנו אשראי לעוד מיליון ש"ח לטובת שלב הבנייה.
שלב ב' - בנייה:
אנו מתוגררים בדירה (ללא משכנתא) בשווי 4 מיליון שח. עלות הבנייה מוערכת גם היא בכ - 4 מיליון שח.
לכאורה, אנו יכולים למכור ולעבור לשכירות, ומתוך המכירה נממן את הבנייה (פחות עלות השכירות של 150K למשך שנה וחצי).
יחד עם זאת, אנו מעוניינים להישאר בדירה, ומתלבטים מה הדרך הנכונה מבחינה תזרימית להשלים את הבנייה מבלי לעבור דירה.
אפשרות א': לנסות למכור את הבית למשקיע (ואז נשלם לו שכירות) או עם פינוי מאוד ארוך (של שנה וחצי -שנתיים על מנת לוודא שהבנייה הסתיימה ) - כנראה שנצטרך להוריד במחיר את אותו סדר גודל של 150-200K.
אפשרות ב': להשתמש באשראי של המיליון הנוסף שאישרו לנו, ובנוסף לקחת בלון מלא על 50% משווי הבית שלנו, 2 מיליון ש"ח. הבלון הינו מלא, כלומר עם דחייה מלאה של קרן וריבית למשך שנה וחצי (עלותו כ- 150K שח). זה יתן לנו 3 מיליון שח להתקדם בבנייה, ובבוא העת נוכל למכור את הדירה שלנו, להחזיר את הבלון המלא של שני המיליון ללא קנסות, להשלים את הבנייה במיליון נוספים, ובסיום הבנייה, במקרה שלא היו בלתמים והבנייה לא היתה יקרה מהצפוי, נוכל להחזיר את המיליון הנוסף שאישרו לנו במשכנתא הרגילה, במידה ונרצה בכך.
השאלה השנייה: איזו אפשרות עדיפה? אפשרויות נוספות? בנוגע לאפשרות ב' - באיזה תמהיל לקחת את המיליון הנוסף שאושר לנו לפי כושר ההחזר שלנו? מיליון זה הוא "מועמד" טוב להיפדות לאחר מכירת הדירה, אז היינו רוצים להקטין חשיפה לקנסות ככל האפשר. מצד שני - אולי בסופו של דבר נחליט לא להחזיר אותו, ולהשקיע את המיליון הזה בשוק ההון (מדדים רחבים וכו'..).
עוד רעיונות יצירתיים של חברי הפורום או נקודות עיוורון שפיספסנו (בטוח ישנן...)?
אציין רק שיש לנו מקורות מימון נוספות שאנחנו ממש מעדיפים שלא לגעת בהם כגון: קופות גמל להשקעה, קרנות השתלמות, מניות RSU.... אז יש fall back למקרה שלוקח יותר מדי זמן למכור את הדירה, אבל כאמור מעדיפים לעשות תוכנית ללא שימוש במקורות אלו.
תודה לעונים!
אשמח לשמוע את חכמת ההמונים של פורום זה בנוגע לעסקה גדולה ומורכבת של רכישת מגרש לבנייה עצמית.
שלב א' - רכישת המגרש:
המגרש באזור המרכז בעלות של 4.7 מיליון ש"ח. הוצאות נלוות כ - 400K.
סה"כ הון דרוש להשלמת רכישת המגרש: 5.1 מיליון.
ברשותנו הון עצמי נזיל בגובה 2.1 מיליון ש"ח, ואנו מעוניינים לקחת משכנתא של 3 מיליון ש"ח בתמהיל הבא: שליש פריים, שליש קל"צ, שליש מל"צ כל כשנתיים.
את כל המסלולים אנו רוצים לקחת לתקופה של שלושים שנה על מנת להקטין את ההחזר ככל האפשר (מסיבות תזרימיות, כפי שיפורטו בהמשך).
שאלה ראשונה: לאיזה ריביות אפשר לכוון כיום? אנו לא מתכוונים להשתמש במסלולי פיתוי כיוון שאנו מעוניין לקחת את הסכום המקסימלי האפשרי, על מנת להיות בטוחים שנסיים את הבנייה בהצלחה ולא נתקע בלי כסף. ככל הנראה בעוד שנתיים, כאשר הבית יהיה גמור, נמחזר את המשכנתא בתנאים טובים יותר (כי הסיכון של הבנק קטן יותר, שכן יהיה בית עומד ששווה הרבה יותר), וייתכן שאז נקח יותר ממה שנצטרך עם מסלול פיתוי.
קצת רקע: שנינו אקדמאיים עם תואר שני, שכר נטו משולב של 52K (כולל בונוסים, לא כולל RSU - לא הצלחתי לגרום לבנקים להכיר בכך כהכנסה, כיוון שאני לא מוכר וזה לא מופיע ב - 106). יש גם דיבידנדים קבועים של 1500 שח (גם לא כל הבנקים מכירים בכך כהכנסה) וקצבת ילדים של 500 שח, סה"כ כ - 54K. בהתאם להכנסות אלו אישרו לנו לקחת הלוואה כוללת של 4 מיליון ש"ח, כלומר, יש לנו אשראי לעוד מיליון ש"ח לטובת שלב הבנייה.
שלב ב' - בנייה:
אנו מתוגררים בדירה (ללא משכנתא) בשווי 4 מיליון שח. עלות הבנייה מוערכת גם היא בכ - 4 מיליון שח.
לכאורה, אנו יכולים למכור ולעבור לשכירות, ומתוך המכירה נממן את הבנייה (פחות עלות השכירות של 150K למשך שנה וחצי).
יחד עם זאת, אנו מעוניינים להישאר בדירה, ומתלבטים מה הדרך הנכונה מבחינה תזרימית להשלים את הבנייה מבלי לעבור דירה.
אפשרות א': לנסות למכור את הבית למשקיע (ואז נשלם לו שכירות) או עם פינוי מאוד ארוך (של שנה וחצי -שנתיים על מנת לוודא שהבנייה הסתיימה ) - כנראה שנצטרך להוריד במחיר את אותו סדר גודל של 150-200K.
אפשרות ב': להשתמש באשראי של המיליון הנוסף שאישרו לנו, ובנוסף לקחת בלון מלא על 50% משווי הבית שלנו, 2 מיליון ש"ח. הבלון הינו מלא, כלומר עם דחייה מלאה של קרן וריבית למשך שנה וחצי (עלותו כ- 150K שח). זה יתן לנו 3 מיליון שח להתקדם בבנייה, ובבוא העת נוכל למכור את הדירה שלנו, להחזיר את הבלון המלא של שני המיליון ללא קנסות, להשלים את הבנייה במיליון נוספים, ובסיום הבנייה, במקרה שלא היו בלתמים והבנייה לא היתה יקרה מהצפוי, נוכל להחזיר את המיליון הנוסף שאישרו לנו במשכנתא הרגילה, במידה ונרצה בכך.
השאלה השנייה: איזו אפשרות עדיפה? אפשרויות נוספות? בנוגע לאפשרות ב' - באיזה תמהיל לקחת את המיליון הנוסף שאושר לנו לפי כושר ההחזר שלנו? מיליון זה הוא "מועמד" טוב להיפדות לאחר מכירת הדירה, אז היינו רוצים להקטין חשיפה לקנסות ככל האפשר. מצד שני - אולי בסופו של דבר נחליט לא להחזיר אותו, ולהשקיע את המיליון הזה בשוק ההון (מדדים רחבים וכו'..).
עוד רעיונות יצירתיים של חברי הפורום או נקודות עיוורון שפיספסנו (בטוח ישנן...)?
אציין רק שיש לנו מקורות מימון נוספות שאנחנו ממש מעדיפים שלא לגעת בהם כגון: קופות גמל להשקעה, קרנות השתלמות, מניות RSU.... אז יש fall back למקרה שלוקח יותר מדי זמן למכור את הדירה, אבל כאמור מעדיפים לעשות תוכנית ללא שימוש במקורות אלו.
תודה לעונים!