התייעצות: רכישת דירה מקבלן לפני שהתקבל היתר בנייה

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 20:04

אם אתם צריכים דעה מפורום באינטרנט אז כנראה שלא. כנראה מישהו עשה עליכם עבודת מכירה טובה. ההצעה צריכה להיות מאד תחרותית כדי שהיא תהיה כדאית. ובלי לשים כסף מראש או לחתום על הלוואת בלון.



יזמים מעכבים היום פרוייקטים בגלל חוסר כדאיות אחרי שכבר קיבלו אישורים, נחמד שיהיה היתר עוד שנה וחצי זה אבל לא אומר מתי תקבלו את הדירה.



איפה אתם במידה ואין דירה גם עוד 10 שנים. יש לכם איפה לגור בלי קשר לדירה?



כל עסקת מקרקעין חייבת ליווי משפטי.

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 20:59

חובה עורך דין מטעמכם, כמה שאלות חשובות:



איפה הכסף חונה בינתיים? נאמנות או אצל היזם? אם נאמנות אז איזה?



מה קורה אם לא מתקבל היתר? או שההיתר מתעכב מעבר לצפוי? יש לכם אפשרות לסגת מהעסקה?



האם היזם מתחייב להשיג ליווי בנקאי לפי חוק מכר?



מה לוח התשלומים?

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 20:59

לא מדוייק. אין חובה בעו"ד לעסקת מקרקעין. מומלץ אך לא חובה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 21:11

תודה רבה על התגובה!



למען האמת, כפי שנכתב בשרשור אחר בפורום, עסקאות שכאלו (פרוייקט מגורים לפני היתר בנייה) לא משווקת בשום מקום ["פריסייל אמיתי לא באמת משווק, יהיה לפני היתר בנייה ובטח שלא יצריך מתווכים" (אורי ג.)].



הקבלן צריך הון התחלתי כדי להניע פרויקט ענק, והבנקים לא תמיד ממהרים להזרים כספים ללא בטחונות מוצקים. כאן נכנסים הקונים לתמונה. על ידי רכישת דירה בשלב מוקדם, הקונים מספקים לקבלן הון עצמי חיוני, המאפשר לו להתקדם עם התכנון, להגיש בקשות להיתרים, ואף להתחיל בביצוע עבודות שטח. בתמורה, הקונים זוכים במחיר אטרקטיבי משמעותית, כזה שסביר להניח שלא מצוי בשלבים מתקדמים יותר של הפרויקט. מדובר במעין עסקת חליפין חכמה: הקונים לוקחים סיכון מסוים, והקבלן מתגמל את הקונים בהנחה משמעותית.



כך שלא ייתכן שלא נשים כסף מראש. שהרי זה חלק ממהות העסקה.



כרגע אנחנו גרים בשכירות ומעוניינים לרכוש דירה טובה למגורים במחיר הנמוך ממחיר השוק.

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 21:25

תודה רבה על התגובה!



בתחילה נותנים כסף ליזם בתור הלוואה בערבות אישית של היזם ובערבות החברה שלו.



לצורך הדוגמא;



בתור התחלה ניתן 1 מיל' ש"ח בתור הלוואה ליזם. על אותם 1 מיל' ש"ח אנו מקבלים 1 מיל' ש"ח הנחה משווי הדירה הכולל בתמורה.



כלומר - אם מחיר הדירה בגמר הבנייה מוערך ע"פ שווי שוק בסכום של 4 מיל' ש"ח אנו נצטרך לשלם סה"כ 3 מיל' ש"ח בתמורה.



כמו כן, נאמר לנו שמחיר הדירה נקבע בשעת חתימת החוזה ולא משתנה אלא בצמוד למדד תשומות הבנייה.



נאמר מטעם היזם שניתן לקבל את הכסף חזרה כמו כל הלוואה בתנאי התרעה של 90 יום.



נאמר מטעם היזם שלאחר תחילת הבנייה נשלם כמו כל שאר הדיירים - לפי קצב התקדמות הבנייה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 21:37

אני הייתי מבקש על כזה דבר הנחה מאד משמעותית.



אתה בעצם לוקח סיכון על דחייה משמעותית במועד המסירה שלך וגם על שינויים בתכנון ובגודל.

עצה שלי: אם אתה לא איש מקצוע אל תתקרב.



אם אתה בכל זאת רוצה להתקרב קח לך עו"ד טוב שיסביר לך היטב את מהות העסקה (בכתב) לפני שאתה חותם על משהו ו/או מעביר כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 21:40

הבעיה שאתם לא יודעים מתי תקבלו את הדירה, אז אתם לא באמת יודעים כמה זה עולה לכם. הזמן שווה כסף והרבה.



תביאו בחשבון שעד לתחילת עבודות יכולות לעבור עוד הרבה שנים, אני לא יודע לתת הסתברות אבל זה משהו שמאפיין את השוק ובמיוחד בתקופה הנוכחית.



זה כמעט שווה ערך לאפס בטוחות, תשלום שלא מגובה בערבות בנקאית הוא תשלום שיכול יום אחד להיעלם.

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 21:42

אכן זה מה שהיזם אמר לנו,שבעצם כנגד כל סכום מעל מיליון ש"ח שאנחנו נותנים לו אנחנו מקבלים הנחה בשוויה הסכום שהפקדנו ממחיר הדירה,דהיינו אם נתנו מיליון ש"ח כאילו שלימנו 2 מיליון משווי הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 21:53

הלוואת בלון לא מובטחת לזמן לא מוגדר תמורת 100% ריבית לא צמודה. מינימום עד לקבלת הדירה זה 5 שנים, כלומר במקסימום תקבלו ריבית של 14% לשנה. בתרחיש יותר סביר של 7 שנים עד למפתח הריבית היא 10% לשנה. בתרחיש אפשרי בהחלט של 10 שנים עד למפתח הריבית היא 7% לשנה. תשקלו אם זו ריבית ששווה לכם לההסתכן בשבילה.

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 21:58

אז מה הרווח הנותר לקבלן? נשמע לי מפוקפק

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 21:58

או שאפשר להפסיד 100%

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 23:36

היזם טען שהצפי הוא חמש וחצי שנים, וזה אכן יזם מוכר עם לא מעט פרוייקטים שאוכלסו באזורי ביקוש.



הקבלן צריך הון התחלתי כדי להניע פרויקט ענק, והבנקים לא תמיד ממהרים להזרים כספים ללא בטחונות מוצקים. כאן נכנסים הקונים לתמונה. על ידי רכישת דירה בשלב מוקדם, הקונים מספקים לקבלן הון עצמי חיוני, המאפשר לו להתקדם עם התכנון, להגיש בקשות להיתרים, ואף להתחיל בביצוע עבודות שטח. בתמורה, הקונים זוכים במחיר אטרקטיבי משמעותית, כזה שסביר להניח שלא מצוי בשלבים מתקדמים יותר של הפרויקט. מדובר במעין עסקת חליפין חכמה: הקונים לוקחים סיכון מסוים, והקבלן מתגמל את הקונים בהנחה משמעותית.

🕒 פורסם בתאריך: 25/02/2026 23:41

תודה רבה על העצה. נשמח לדעת למה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 07:49

כי אתה לא קונה דירה, אתה נותן דירה לאיש עסקים ממונף ואתה לא מבין בלתת הלוואות.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 08:08

כדי להוציא היתר בניה צריך הון משמעותי ? נשמע לי מוזר.



בנוסף כמו שכתבו לך זה לא הנחה. אתה בעצם משקיע/שותף בפרוייקט שמקבל אחוזי רווח מההשקעה לפי אורך חיי הפרוייקט, ככל שהפרוייקט מתארך הרווח שלך קטן יותר. הקבלן בעצם מוכר לך אג״ח בריבית משתנה, לא צמודה ויורדת לפי לאורך זמן הפרוייקט.



תוריד מזה ריבית של הלוואה אם אתה לוקח, תוריד מזה אינפלציה, תוריד מזה רווח אלטרנטיבי, תוריד מזה שאף אחד לא משלם ״מחיר שוק״ מכיון שכולם משיגים הנחות קטנות או גדולות, תוריד עלויות עו״ד וכדומה, בנוסף יש את הסיכונים,



יש הסתברות גדולה מאפס שתישאר בלי דירה ובלי כסף, כלומר שהפרוייקט פשוט יכשל.



יש לך נתונים על פרוייקטים שהקבלן הצליח בהם וזה נראה יופי טופי. אבל מה הסטטיסטיקה על פרוייקטים שהוא ניסה להרים ולא הצליח ?



אפילו אם מניחים שהפרוייקט יסתיים והקבלן מדהים-



כל הדיירים כבר חתמו , או שיש סיכוי לדייר סרבן שימשוך אותו שנים ?



הפרוייקט מצריך שינוי תב״ע ?



תהיה מלחמה ? יהיו מספיק פועלים ?



יש עוד מיליון שאלות שמשפיעות על אורך חיי הפרוייקט וכתוצאה מכך על הרווח הפוטנציאלי שלך שתלוי באורך זמן הפרוייקט,



הרבה אי ודאות. בייחוד שהרווח שלך ביחס הפוך לאורך חיי הפרוייקט. נשאר לך להחליט האם רווח מקסימאלי של 14% שנתי שווה את זה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 09:00

אתה מדבר על יזם, לא על קבלן. יש חברות ומשקיעים פרטיים שהמומחיות שלהם זה לתת הלוואות בדיוק מהסוג הזה. אם הוא לא יכול לקבל הלוואה ממומחי ההלוואות, קל וחומר שלך אין מה להשקיע בעסק שלו.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 10:00

התגובות פה ממש עזרו לנו!



תודה רבה לכם!



אנחנו צריכים עוד פרטים מהיזם לגבי העסקה,



יכול להיות שחלק מהסיכונים שהזכרתם ממוזערים על פי מהות העסקה. אנחנו עדיין צריכים לבדוק ונשמח לעדכן ולקבל את ההערכה שלכם!



-



קצת קונטקסט להוסיף; למעשה, על מנת להגיע לדירה מתחת למחיר השוק, פנינו עצמאית, ישירות ליזם בעצמו שמקדם פרויקטים טובים מאוד על מנת להבין האם יש בנמצא כדבר הזה.



מה שנאמר לנו - כיוון שמדובר באזור עם ביקוש מהגבוהים ביותר בארץ - אין כזה דבר מחיר "פריסייל". למה? בגלל שברגע שמתחילים להגיע דחפורים - המחיר בו ניתן לקנות דירה פוטנציאלית הוא בעצם מחיר השוק ולא נמוך מזה.



ולכן הוא הציע לנו את ההצעה המדוברת. שכן ניתן לקבל דירה שמחירה הכולל הוא מתחת למחיר השוק כאשר נקודת הזמן היא - לפני היתר בנייה.



וכמו כן, יש להוסיף שאנו יודעים ומבינים שאלו לא הצעות שמתפרסמות בריש גלי ושמדובר בדירה אחת או שתיים בפרוייקט שנמכרות ככה, ולו רק בגלל מודל תזרים המזומנים המיידי עבור הקבלן שהזכרנו ["הקבלן צריך הון התחלתי כדי להניע פרויקט ענק..."].



המחשבה מאחורי כל זאת היא שאין לנו מספיק הון עצמי כרגע לקניית דירה גדולה וחדשה מקבלן באזור שלנו ובמחיר כמו שהציעו לנו בעסקה הזו. כי מחיר השוק שלה האמיתי הוא בערך 1-1.5 מיל' ש"ח יותר גבוה מסך כל הסכום שנשלם בפועל.



-



צודק לגמרי.



לקחתי ציטוט ממקום אחר כדי לנסות להסביר בקלות את הנושא כפי שהובהר לנו מפי מארגן הדיירים של אחד הבניינים בפרוייקטים של אותו יזם, פנינו אליו ישירות בכלל בגלל בירור על נכס אחר. פירטנו בפניו את הרצון שלנו (לדירה מתחת למחיר השוק, כי באזור בו אנו גרים בשכירות כרגע הדירות יקרות מאוד מאוד) והוא הציע לנו את אותה העסקה (שאותו יזם שפנינו אליו ישירות הציע) כשהוא גם הסביר את ההיגיון מאחורי עסקה שכזו, וזה פחות אות יותר כפי שציטטתי מאותו אתר. רק כפי שציינת - אנחנו פנינו ישירות ליזם.



-



בכל מקרה,



באם מתברר שמדובר בעסקה לא כדאית מכל מיני בחינות,



שאלתנו נותרת בעינה; היכן ניתן למצוא דירה טובה שמחירה הוא מתחת למחיר השוק, בפרט כאשר אנו נצמדים לפרמטר קריטי והוא - מגורים באזור עם ביקוש גבוה.



כבר הסתכלנו על נכסים רעועים שיש להם פוטנציאל הרחבה וזקוקים לשיפוץ יסודי, חשבנו על האופציה הזו גם כן...



לחכות כדי להגדיל הון עצמי? אנחנו חושבים שעכשיו אנחנו נמצאים בנקודת זמן טובה פוטנציאלית לקנות באזור שלנו כיוון שבשנה האחרונה הייתה ירידת מחירים משמעותית (10% ויש אומרים אף יותר) (שכמובן שאין לנו מושג מתי הם יעלו חזרה, מניחים שזה יקרה...).

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 10:37

אשמח לדייק. כפי שנאמר לנו מטעם היזם; כל זמן שאין היתר - מדובר בקניית זכות לדירה. קניית קרקע למעשה.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 12:13

אני לא אחראי על מה שאומר לך היזם.



אין כזה דבר "זכות לדירה" ואני בספק רב אם אתה קונה את הקרקע וגם אם כן אתה קונה חלקיק ממנה.



חוזר ואומר: אתה צריך עורך-דין, לא יועצים בחינם בפורום כזה או אחר.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 12:40

זו לא קניית קרקע.



זו בכלל לא עסקת מכר נדל"ן.



זהו הסכם, דף נייר, שבו כסף עובר ממקום למקום תמורת הבטחות ומתישהו אולי תהיה דירה אמיתית קיימת, שתוכל אולי גם להיות שלך.



אם בשנים עד שהדירה בנויה ועם טופס 4 משהו קורס, נופל, מתבטל, פושט רגל, נמעל או נשבר, בהצלחה לראות בחזרה את הכסף שלך, אתה תעמוד בתור עם כל שאר המסכנים, שנים רבות, ואולי תקבל אותו ואולי לא.



יש סיבה למה "לקנות דירה" ככה זה יותר זול.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 14:04

לוקיישן זה חשוב, אולי הכי חשוב. תעשו חושבים ותבינו:



- למה לקנות דירה באזור המבוקש ולא לשכור?



- מה בנוגע לדירה קטנה יד2 באזור, ולהתפתח למשהו אחר בהמשך?

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 14:05

לוגית אין דבר כזה, מחיר השוק הוא המחיר בו נמכרות הדירות. אם מצאתם מוכר שלחוץ למכור והורדתם אותו במחיר אז הורדתם את מחיר השוק. אם אתם לא צריכים את הדירה מיידית אז תחסכו במשך כמה שנים ועם מה שיהיה לכם קנו את הכי טוב שתוכלו להרשות לעצמכם. ואם אתם מפחדים שמחירי הדירות יעלו אז קנו עכשיו דירה להשכרה כדי לגדר עליית מחירים.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 20:42

תודה רבה!



אנחנו רואים את עצמנו בשכונה הזו לעתיד הרחוק ורוצים להתבסס במקום בו אני שוכרים כיום.

למען האמת, אחרי התגובות פה (הגם שהן לא חלופה לייעוץ מקצועי) בנוגע לעסקה המדוברת, יכול להיות שנלך על משהו יותר סולידי כפי שהזכרת.



אבל לפני שנסוג אחורה לגמרי מהרעיון ייתכן ונתייעץ עם עו"ד מקרקעין טוב.



תוכל להסביר למה אתה מתכוון ב-"דירה להשכרה"? האם הכוונה - דירה שנשכיר לאחרים?



ומה הכוונה ב-"לגדר עליית מחירים"?

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 20:51

כן, אתם קונים דירה שאתם יכולים להרשות לעצמכם ומשכירים אותה



אם מחירי הדירות יעלו אז גם המחיר של הדירה שלכם יעלה. אז אם ההון שלכם מספיק היום לחצי מהדירה שאתם מכוונים אליה בעתיד ופתאום המחירים עולים ב- %X, עדיין ההון שלכם קונה לכם חצי דירה, הוא לא נשחק ביחס לשימוש שאתם מייעדים לו. ואם אתם קונים את הדירה כעת עם משכנתא אז המשכנתא היא סוג של חשבון חיסכון שככל שאתם פורעים יותר ממנה כך גדל ההון שלכם באופן צמוד למחירי הדירות. חשוב אבל לא לקחת משכנתא ארוכה מאד אחרת בשנים הראשונות כמעט ולא תחסכו כי רוב התשלום ילך כנגד ריבית.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 21:46

פותש כתב שזה בפרויקט התחדשות עירונית, הקרקע לא שייכת ליזם אז הוא לא קונה קרקע.



הוא נותן הלוואה ליזם, עם תאריך פרעון לא ידוע, בטוחות שאני לא בטוח מה טיבן כי לרוב יזמים פותחים חברה בע״מ לכל פרויקט בנפרד, ותלות במחיר דירה שהיזם יקבע בעצמו.

🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 22:10

בפינוי בינוי היזם קונה את כל הדירות הקיימות כולל הקרקע והתמורה לקניה היא הדירות החדשות

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 10:07

הוא לא, מקבל את הזכויות בנייה, אבל אין שום ודאות שהוא יקבל את הזכויות בנייה עד שהפרויקט באמת מתחיל.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 11:31

אוקיי מקבל את ההערה, לא דייקתי. מבחינה רישומית אכן כל הבעלויות הופכות להערות אזהרה כלומר לזכויות. מבחינה הסיטואציה של פות"ש כן ניתן לשעבד את הזכויות של היזם אם הן נרשמו לטובתו, ובד"כ הערת האזהרה לטובת היזם נרשמת כבר ברגע שיש רוב. הערתי קודם את הערתי על מה שכתבת כי למרות שזו לא עיסקה בשביל פות"ש בשום מצב, עדיין לא הייתי מזדרז לרמוז כאילו היזם שיקר לו, היזם בהחלט יכול לשעבד לטובתו את הזכויות. במקסימום הייתי מסביר לו שזה שעבוד משני במקרה הטוב ואם אין פרוייקט הוא לעולם לא יראה את הכסף חזרה למרות השעבוד.

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 11:32

ראיתי את המילה הזאת חוזרת על עצמה בשרשורים אחרים בפורום.



מה זה אומר?



-



נכון. היזם מדבר על דירה פוטנציאלית חדשה בניין, אלו שהיזם בעצם יעשה מהן את רוב הרווח.



גם נכון.



ממה שהבנתי; מה שיש לקונה ביד לפני היתר, שונה ממה שיש לקונה ביד אחרי היתר.



בכל מקרה אנחנו צריכים עדיין לוודא יותר פרטים ולהתייעץ עם עו"ד מקרקעין טוב כדי להבין את טיב ומהות העסקה המדוברת.



תודה רבה לכם על התגובות, יצא לנו להסיק מהן מסקנות חשובות!

🕒 פורסם בתאריך: 27/02/2026 11:33

פותח השירשור

🕒 פורסם בתאריך: 02/03/2026 09:56

העסקה שהציע לכם באמת מוזרה, נשמעת יותר עסקה למשקיעים ולא ל"רוכשי דירה רגילים".



גם אני רכשתי לפני היתר(הייתי עם ייצוג של עו"ד), אבל במקרה שלי שילמתי רק 7% מקדמה בנאמנות אצל עו"ד היזם (אאלט ע"פ חוק אסור ליזם לקחת יותר בלי לבטח את התשלום). אישית בתור רוכשת דירה ממוצעת לא הייתי נכנסת לעסקאות שהן "מחוץ לחוק המכר" - הוא שם בשביל להגן עלינו הרוכשים.



במקרה שלי ההיתר ותחילת עבודות התעכב בשנה+-, היה לי סעיף בחוזה שאם תוך 12 חודשים אין היתר שני הצדדים יכולים לבטל את החוזה ובאמת שקלתי אבל אז הייתה תזוזה רצינית בפרויקט אז המשכתי איתו. ממה שאני רואה עכשיו המחירים באמת עלו אבל לא בהרבה, כמה מאות אלפים. אז בעקרון מה שקורה בפרויקטים לפני היתר זה שמחכים...ומחכים.... ומחכים....

🕒 פורסם בתאריך: 30/04/2026 23:07

הנחה של מיליון שח על הנייר היא פיקציה חשבונאית כל עוד אין היתר בנייה ואין ליווי בנקאי סגור. המבנה המשפטי שתיארת עוקף את חוק המכר ומשאיר אותך כנושה לא מובטח מול חברה שעלולה לקרוס לפני העלייה על הקרקע. סיכונים כמו דיירים סרבנים או שינויי תב"ע יכולים למחוק את ה"רווח" שלך תוך שנתיים של עיכובים.



מי מבטיח לך שהיזם יהיה נזיל מספיק כדי לפרוע את הערבות האישית אם הפרויקט יקרוס?