🕒 פורסם בתאריך: 26/02/2026 09:48
שלום לכולם,
אני מעוניין לצאת למהלך של מכירת דירה מושכרת וקנייה של דירה אחרת במקומה (להשקעה). אנחנו גרים בשכירות במקום אחר.
כרגע בבעלותי דירה בשכונת מורשת במודיעין.
שווי מוערך כ-2.9 מיליון ש"ח.
יתרת משכנתה כ-530 אלף ש"ח.
שכ"ד 7,000 ש"ח.
החזר משכנתה חודשי 3,500 ש"ח.
כלומר, לאחר מכירה צפויים להישאר כ-2.3 מיליון ש"ח נטו ביד.
אני מרגיש שפוטנציאל עליית הערך שם מוצה יחסית למחיר, והמינוף על הנכס נמוך מדי לטעמי. התוכנית היא למכור את הנכס ולקנות נכס אחר בכ-2.5 מיליון ש"ח עם מינוף מקסימלי של 75% (כלומר משכנתה של כ-1.87 מיליון ש"ח, והחזר חודשי של 10K).
יחד עם תיק השקעות קיים של כ-2 מיליון ש"ח, יהיו לנו כ-4.3 מיליון ש"ח נזילים לאחר המכירה.
לגבי הדירה החדשה, הכיוון הוא אזור עם פינוי-בינוי עתידי קרוב לתחנת רכבת קלה עתידית, כלומר ניסיון לשלב פוטנציאל השבחה עתידי. כרגע אין נכס ספציפי על הפרק.
האתגר המרכזי:
כרגע איני עובד (מחפש עבודה). אשתי מכניסה 14K נטו.
כאשר אחזור לעבוד, מעריך שאקבל שכר של כ-20K נטו, אך זה עשוי לקחת כמה חודשים + ארבעה חודשי עבודה לצורך הצגת תלושים, כך שבפועל ייתכן עיכוב של קרוב לשנה עד שנוכל לקבל משכנתה בנקאית סטנדרטית.
יש הלוואות נוספות כיום, אך הן יסולקו מיד לאחר מכירת הדירה, כך שלא יהיו התחייבויות בעת בקשת המשכנתה.
כרגע יש לי את הזמן והפנאי להתעסק עם המכירה והקנייה, מה שלא בהכרח יהיה לי כשאהיה בעבודה חדשה.
ההתלבטות:
האם לנסות לבצע את המהלך כבר עכשיו דרך חברות ביטוח / גופים חוץ-בנקאיים שיודעים להסתכל גם על נכסים פיננסיים ולא רק על תלושי שכר? ולמחזר לתוך הבנק כשיתאפשר.
או להמתין כשנה, להיכנס למסלול בנקאי רגיל בריבית נמוכה יותר, גם במחיר של פספוס הזדמנויות פוטנציאליות?
לגבי כושר ההחזר האמיתי שלי, לא מפריע לי שבתקופה שאני לא עובד, פשוט למכור קצת ני"ע ע"פ הצורך בשביל להחזיר את ההלוואה.
אשמח לשמוע:
האם ניתן בפועל לקבל מימון גבוה על בסיס נכסים נזילים ללא תעסוקה פעילה? בחב' ביטוח/ בנק?
עד כמה פרמיית ריבית זמנית מוצדקת לדעתכם לצורך גישור עד מחזור עתידי?
מישהו יודע להעריך כמה הריבית יותר גבוהה בחב' ביטוח לעומת בנק?
אני מעוניין לצאת למהלך של מכירת דירה מושכרת וקנייה של דירה אחרת במקומה (להשקעה). אנחנו גרים בשכירות במקום אחר.
כרגע בבעלותי דירה בשכונת מורשת במודיעין.
שווי מוערך כ-2.9 מיליון ש"ח.
יתרת משכנתה כ-530 אלף ש"ח.
שכ"ד 7,000 ש"ח.
החזר משכנתה חודשי 3,500 ש"ח.
כלומר, לאחר מכירה צפויים להישאר כ-2.3 מיליון ש"ח נטו ביד.
אני מרגיש שפוטנציאל עליית הערך שם מוצה יחסית למחיר, והמינוף על הנכס נמוך מדי לטעמי. התוכנית היא למכור את הנכס ולקנות נכס אחר בכ-2.5 מיליון ש"ח עם מינוף מקסימלי של 75% (כלומר משכנתה של כ-1.87 מיליון ש"ח, והחזר חודשי של 10K).
יחד עם תיק השקעות קיים של כ-2 מיליון ש"ח, יהיו לנו כ-4.3 מיליון ש"ח נזילים לאחר המכירה.
לגבי הדירה החדשה, הכיוון הוא אזור עם פינוי-בינוי עתידי קרוב לתחנת רכבת קלה עתידית, כלומר ניסיון לשלב פוטנציאל השבחה עתידי. כרגע אין נכס ספציפי על הפרק.
האתגר המרכזי:
כרגע איני עובד (מחפש עבודה). אשתי מכניסה 14K נטו.
כאשר אחזור לעבוד, מעריך שאקבל שכר של כ-20K נטו, אך זה עשוי לקחת כמה חודשים + ארבעה חודשי עבודה לצורך הצגת תלושים, כך שבפועל ייתכן עיכוב של קרוב לשנה עד שנוכל לקבל משכנתה בנקאית סטנדרטית.
יש הלוואות נוספות כיום, אך הן יסולקו מיד לאחר מכירת הדירה, כך שלא יהיו התחייבויות בעת בקשת המשכנתה.
כרגע יש לי את הזמן והפנאי להתעסק עם המכירה והקנייה, מה שלא בהכרח יהיה לי כשאהיה בעבודה חדשה.
ההתלבטות:
האם לנסות לבצע את המהלך כבר עכשיו דרך חברות ביטוח / גופים חוץ-בנקאיים שיודעים להסתכל גם על נכסים פיננסיים ולא רק על תלושי שכר? ולמחזר לתוך הבנק כשיתאפשר.
או להמתין כשנה, להיכנס למסלול בנקאי רגיל בריבית נמוכה יותר, גם במחיר של פספוס הזדמנויות פוטנציאליות?
לגבי כושר ההחזר האמיתי שלי, לא מפריע לי שבתקופה שאני לא עובד, פשוט למכור קצת ני"ע ע"פ הצורך בשביל להחזיר את ההלוואה.
אשמח לשמוע:
האם ניתן בפועל לקבל מימון גבוה על בסיס נכסים נזילים ללא תעסוקה פעילה? בחב' ביטוח/ בנק?
עד כמה פרמיית ריבית זמנית מוצדקת לדעתכם לצורך גישור עד מחזור עתידי?
מישהו יודע להעריך כמה הריבית יותר גבוהה בחב' ביטוח לעומת בנק?