תיק ההשקעות שלי

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 20:49

לא כמו זהב שכבר אלפי שנים שומר יחסית על ערכו וכן שוק ההון שבמאה האחרונה צומח בממוצע 10% בשנה למרות כל המיתונים והמשברים. הנדל"ן הוא בועה שיכולה להתפוצץ בכך רגע, . וכפי שכבר אנחנו יודעים כל מה שעולה סופו לרדת... אומנם אני רק בן 18 אבל סבא שלי סיפר איך שהתפוצצה בועת הנדל"ן בארצות הברית והדירה שלו שהיתה שווה מליון וחצי דולר ירדה לשווי של פחות ממאה אלף. זה שמשנות התשעים מחיר הדירות הוכפל פי 1.5 לא אומר שזה ימשיך כך. כשאתה משקיע במניות,מתכות,נפט, אגרות חוב וכ"ו ויוצר נכסים שונים באופיים אתה יכול לשרוד כמעט בכל מצב.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 20:53

סלידה של מי?

ברור, כל עוד התשואה שלך גבוהה מעלות ההון שלך.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 20:56

סלידה של אנשים כגון מחבר הספר אבא עשיר אבא עני. המשקיעה גם לא לא ששה במיוחד מהרעיון להשתעבד ל15-30 שנה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 20:57

הנה הקלאסיקה הישראלית האהובה עליי. בגיל 26 קל להרגיש בלתי מנוצח, על אף שאני מעריך את מוסר העבודה שלך ואת הנכונות לחסוך, במקומך הייתי יושב ומחשב מה התשואה האמיתית ( והנכונה ) של הדירה הזו. ואז חושב קצת האם התשואה הזו שווה את הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנדל"ן בשוק הנוכחי.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 20:58

המחבר של הספר הזה פשט רגל כבר כמה פעמים עקב מינוף ייתר, אל תאמין לליצנים האלה. הוא מומחה אך ורק בכתיבת ספרים, גם אני בתור אדם צעיר בזמנו הוקסמתי.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 21:01

לא מוקסם ממנו וידוע לי שחברה אחת שלו פשטה את הרגל. עדיין יש לו 60 מליון דולר בבנק.. ויש דברים שכן אפשר לקחת ממנו. למרות שאת הונו הוא עשה בעיקר מספרים...

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 21:11

ואו.. יפה, כל הכבוד!

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 21:12

זה אומר תשואה ברוטו של 3.8%, לפני הוצאות, חודשים ללא שוכרים וכו'.



כלל אצבע אומר ש50% הולך על זה לטווח ארוך. אז 1.9% נטו, כמה הריבית על המשכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 22:07

ברוך הבא וכל הכבוד!



אתה בגיל צעיר, אין לך הרבה על הראש ויכול להחליף עבודות בקלות במקרה הצורך ולהתאושש יחסית בקלות משינויים שעלולים להתרחש. בשלב הזה של חייך אין לך בעיה להסתכן בלקחת מינוף לצורך השקעה. מינוף יכול להתגלות כהצלחה מסחררת אך עלול גם להפיל אם עושים טעות פטאלית או שסתם היה חוסר מזל.



כשמצליחים תמיד הפתרון נראה קל וברור. אבל בחיים לא הכל תמיד ורוד ומושלם.



בסופו של דבר, כלל בסיסי הוא שתשואה = סיכון. לקחת את הסיכון והרווחת. כל הכבוד. אבל אסור לשכוח שבסיכון יש גם את הצד השני.



בהצלחה בהמשך.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 23:11

בריבית של



קבועה לא משתנה 4.1



פריים



ומשתנה 2.1



אני מסכים איתך שיהיו עלויות וחודשים ללא שוכרים אבל אל תשכח שבסופו של דבר זאת תוכנית פנסיה בשבילי שבסופה אקבל מיליון ומשהו שקל..



הדירה להשקעה.



אז אם אני מוכן לספוג את הסיכונים ולקבל את הריביות ולבסוף לצאת עם סכום כסף לא מבוטל.



וגם אל תשכח את הפינוי בינוי שיצא לפועל בחישוב התשואה.

🕒 פורסם בתאריך: 02/01/2019 23:25

תלוי מתי. בעוד 10 שנים מיליון ומשהו יוכל לקנות לך מה ש700,000 קונים לך היום.

לא הייתי סופר לפני שקורה. להורים שלי לקח יותר מ5 שנים לא נעימות בכלל למרות שכבר כולם חתמו, והכל נראה ורוד.



חוץ מזה גם אם תיפלו על היזם המהיר בהיסטוריה, ירידת מחירים בשוק הנדלן שתגיע מתישהו יכול "לבלוע" את הרווח מזה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 00:11

אבל אתה לא משועבד אם



ושים לב ש

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 00:13

סליחה אבל נשמע לי מצוץ מהאצבע. על מה זה מסתמך? @רוני נשמע לך נתון סביר לאורך זמן?

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 00:43

כלומר נשאר לך 10% מהשכ"ד אחרי המשכנתא, לפני שאתה לוקח בחשבון תיקונים וכו'. כלל האצבע שאני מכיר זה בערך חודש שכירות על כל שנה לדברים האלה, כלומר קצת מעל 10% מהשכ"ד. מה שאומר שנשארת עם תזרים שלילי.

חשבת כמה היית יכול לקבל אם היית משקיע את ה400 אלף ש"ח האלה בבורסה ל30 שנה?



אם נסתכל היסטורית השוק עשה כ7% בשנה, כלומר ה400 אש"ח האלה היו הופכים למעל 3 מליון ש"ח.



גם אם תיקח תשואה קצת יותר פסימית של 5% בשנה, עדיין השקעה של 400 אש"ח ל30 שנה תיתן לך 1.7 מליון.



וכל זה בלי מינוף. אם אתה מתנמנף אתה יכול להגדיל את התשואה (ואת הסיכון) בהרבה מאוד.



אני לא אומר שעדיף להשקיע בבורסה משאר בנדל"ן, וממש לא בטוח שהשוק יעשה בעתיד 7% או אפילו 5% ממוצע לשנה. אבל אל תשכח שיש אלטרנטיבות, וכסף שאתה "נועל" בדירה היה יכול לעבוד בשבילך במקום זה במקומות אחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 06:51

אין לי נסיון, כי מעול לא השכרתי דירות בעצמי. מודה שאני מסתמך על עדויות מהאינטרנט של אנשים שטוענים שכן יש להם נסיון.



באמת אשמח לתשובה של @רוני בנושא. קח בחשבון שההוצאות שלו גדולות מהרגיל בגלל שהוא משתמש בחברת ניהול ומשלם מס על ההכנסה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 06:52

האם זה לא משפט שקול?

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 07:55

פחות מ10% (1/12)

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 08:25

קצת הגזמת 50% לא?



הייתי אומר משהו כמו מניח שהדירה ריקה חודש בשנה, חושד משלם לחברה וחודש הולך על תחזוק.. סך ככל 25%

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 11:38

אתה יכול להגיד, זה לגיטימי.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 11:57

אחת הסיבות שאני לא אומר את זה היא שאני לא חושב שזה בהכרח נכון. יש מצבים שבהם נדל"ן יכול להיות יותר משתלם מהשקעה בבורסה.



אני למשל משקיע גם בנדל"ן וגם במניות.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 11:58

בהחלט, אנחנו שומעים אנליסטים אומרים על ימין ועל שמאל...



"חברה X מתכננת ככה וככה, ולכן השווי שלה יעלה"



אבל עדיין, דירה בודדת בעיניי הרבה יותר מסוכן ממניה בודדת.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 11:59

אתה מניח? אולי תבדוק...

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 12:33

תלוי בדירה ותלוי במניה.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 12:36

אי אפשר לבדוק דבר כזה או שיש לך נתונים על כל מי שמחזיק דירה להשכרה?



אתה לא יודע כמה בלאי יהיה לך מראש אתה לא יודע כמה תעמוד ריקה... זה הכל הנחות..

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 14:06

או שיש אנשים עם נסיון של שנים שיכולים לתת לך הערכה יותר מדויקת.



אישית, אני מעדיף להיות מופתע לטובה.



הבעיה היא שהממוצע יכול גם לבוא לך בבום, אחרי הרבה שנים שכביכול השכירות תקתקה ולא היו לך שום תיקונים. מכיר הרבה אנשים שמניחים 0% הוצאות כשהם באים לקנות דירה (כמו פות"ש).

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 14:12

נו.. 0% זה לא סביר בשום צורה...



או שיש לאותו אחד סיבה טובה מאוד להניח 0%



אני לא מצליח לחשוב על סיבה כזאת... תמיד יהיה לך לפחות בלאי בדירה שדורש תיקון

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 14:49

טיעון קצת חלש, כי חישוב שגוי (לרעה) של תשואה פוטנציאלית של דירה להשקעה יכול לגרום לך לוותר לגמרי על ההשקעה, אז עדיף לנסות לתת הערכה סבירה וסטנדרטית, ולא הערכת חסר.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 15:02

לא צריך להיות מומחה, כל מה שצריך זה למצוא ילד בן 16 מה הוא היה עושה אם היו נותנים לו 10 מיליון שקל, רובם המוחלט יבצע קצת הוצאות ואת השאר ישקיע בדירות ונדלן. כשילדים בני 16 אומרים את זה בביטחון מלא, זה אינדיקציה טובה לשוק רווי. בכל שוק ותחום שבו משקיעים, בשלב כלשהו מגיעים לרוויה- מצב שבו כבר אין מספיק תשואה לחלק לחדשים שמשקיעים כי המחירים מגיעים לרמות שאי אפשר לתחזק.

🕒 פורסם בתאריך: 03/01/2019 15:05

היי



אין כאן כלל אצבע, חייבים להיות מדויקים, זה שונה מדירה לדירה.



בהתאם למצב הדירה ואיכות השוכרים, יש להפחית אחוז מסוים עבור תיקוני תחזוקה,



יש גם להפחית אחוז מסוים מהשכירות עבור זמן מציאת שוכר, זה שונה מדירה לדירה בהתאם לביקוש, מיקום הדירה, למחיר השכירות, גודל הדירה וקהל היעד אליו הדירה פונה.



בנוסף יש להפחית אחוז מסוים עבור תיקונים גדולים אחת ל 10 עד 15 שנים, החלפת מזגנים, דוד שמש, רענון קוסמטי של הדירה, החלפת מטבח....



החישוב של פותח השרשור לא מדויק, אני מניח שזה נובע מחוסר ניסיון, אני מעריך את הנחישות והאומץ לפעול, לדעתי יש לו את זה, אם יתמיד הוא יצליח,



גם אם אני מתנגד לעיתוי הרכישה בישראל כעת, מדובר בבחור צעיר בן 26, הנכס שרכש יכפיל את עצמו עוד מספר פעמים במהלך חייו, וגם אם התזרים יהיה מעט שלילי, לא נורא, הוא ילמד וישתפר בהשקעה הבאה.



אני בעד לעודד אותו, ישר כוח !

🕒 פורסם בתאריך: 09/06/2019 18:52

עדכון נכון להיום.



חבר'ה כתבתי את השרשור בינואר היום אנחנו ביוני.



הבית נקנה בתאריך: 9/2/2018.



מה קרה מאז?



-התחלפו שוכרים.



-אישור מערכת תכנון עליונה.



-היתר בניה.



וזכיה של קבלן בפרויקט, הפרויקט יתחיל באוקטובר, ויהיה בינוי פינוי בינוי.



הדירה נקנתה 1,100,000₪ והיום קיבלתי הצעה למכור ב1,600,000.



בכלל מאז ההיתר בניה כל האזור זינק.



מי אמר שבמציאות הנוכחית בישראל, בית זאת לא השקעה?



רווח של 2* מההון שהיה ברשותי.



שוקל למכור, להישאר עם כמעט מיליון שקל ביד ולהשקיע בקרקע בצפון (כמובן עם הרבה מאוד מחקר).



בנוגע למצב החסכון שלי:



היום אני עובד כבקר איכות וחשב כמויות בחברה גדולה.



מרוויח שם קרוב ל8 נטו (עם ציפייה לעלייה במשכורת עם הוותק).



שישי שבת אני עובד באבטחה שם אני מרוויח 4 נטו.



עושה שיעורים פרטיים עוד 1500₪ נטו.



13,500₪ + 3500₪ (שכירות) = 17 אלף.



עדיין גר אצל ההורים, יש חברה חדשה כבר חודשיים וחצי, היא פחות סולידית.



בזבזנית אפילו הייתי אומר (דיי מדאיג הייתי אומר).



אבל לא חושב שזה מה שמשפיע לנו על הזוגיות.



בקרוב אפתח עסק, רוצה להשביח דירות ישנות ולמכור ברווח.



ליעד של המיליון שקל לפני גיל 30 אני כבר הגעתי.



חסכתי מאה אלף שקלים.



בנוסף, בפנסיה יש לי 67,000₪ ובקרן השתלמות עוד 18,000.



אני יודע שאין לי מושג בעולם ההשקעות אבל מאמין שקצת אמבציה קצת מוטיבציה וכוח רצון יכול להביא כל אדם גם אם הוא לא הייטקיסיט או רופא למצב של עושר מופלג.



נתעדכן.