המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 16:12

שלום לחברי הפורום,

בשעה טובה ולאחר תקופה לא מבוטלת של מחשבה ושקילת אפשרויות שונות, החלטתי על תמונת תיק ההשקעות הכולל שלי מנקודה זו ואילך וההקצאות שהחלטתי ליישם בתיק.

אני משתף כדי לקבל עליו פידבק, דעות, הערות, הארות, חיזוקים, התנגדויות ומחשבות בכלל לפני יישום סופי.

*לא מחפש המלצות ולא אקח דברים שירשמו כאן שהמלצות, רק כנקודות לדיון כללי להרהור עם עצמי.

קצת רקע עלי:

בן 38,

רווק (מקווה לזוגיות וילדים בשנים הקרובות בהחלט),

עצמאי,

התיק הוא לטווח של כ20 שנה מהיום והוא מיועד להגדלת ההון העצמי ולפרישה מעט מוקדמת.

מנהל עצמאית את כספי ואת תיק ההשקעות שלי עד כה מזה כ-5 שנים,

חפרן די רציני בבלוג ובפורום,

משתמש ב-2 פלטפורמות ליישום השקעות בני"ע: מיטב בשביל קרנה"ש IRA (עד התקרה 18,480 ש"ח) ו-IB בשביל כל השאר.

בגדול ולאחר למידה, מחשבה וצבירת הנסיון שלי עד כה, זוהי החלוקה האידיאלית מבחינתי בתיק ההוליסטי:

50% נדל"ן - בחודשים הקרובים ארכוש דירת 3 חדרים להשקעה (במסגרת מחיר למשתכן)

39% מניות - IWDA

7% זהב - IAU (או SGLN)

3% אג"ח - IGLA

1% מזומן

כמה הערות לתיק הנ"ל:

- הרעיון הוא לרכוש את הדירה ולא להמשיך להשקיע מעבר לכך בתחום הנדל"ן אלא להמשיך ולהרחיב את שאר ההשקעות (בעצם פלח הנדל"ן יילך ויצטמק ככל ששאר הפלחים יגדלו ).

- אני מעדיף איריות מטעמי מס ירושה (לילדים העתידיים) ומטעמי צבירת דיבידנדים.

- אני מאמין בזהב כמאזן למניות יותר מאשר באג"ח.

- איני רואה צורך להחזיק הרבה מזומן. במקרה חירום שהמזומן הנוכחי לא יספיק לו, אוכל לקחת הלוואה כנגד קרנה"ש. בנוסף, אני מבוטח לא מעט דרך ביטוח בריאות פרטי לקטסטרופות וביטוח לעסק + אובדן כושר מקצועי.

ממש אשמח לתגובות,

חיוביות, שליליות, נייטרליות - כולן יתקבלו בברכה!

@adamshalev אם תוכל להוסיף את השרשור לגלריית התיקים, זה יהיה נהדר :)

תודה מראש.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 16:22

316 תגובות מ 2016 זה ממש לא חפרן :>

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 16:25

מה מטרת החסכון וההשקעות?

ולמתי?

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 16:41

חחח

חפרן פאסיבי בעיקר... מהצד של הקריאה :)

המטרה היא הגדלת השווי הכולל שלי ופרישה מעט מוקדמת - טווח של כ-20 שנה מהיום פלוס מינוס.

עריכה: הוספתי עכשיו להודעה המקורית את הפרטים (החשובים) הללו. תודה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 18:05

ראשית, בהצלחה רבה מכל הלב!

ולגופם של דברים

מבלי להיכנס לעצם הסחורה (זהב ואג"ח)- האחוזים הללו קטנים מאוד כך שהשפעתם תהיה כה זניחה ביחס למתרחש במניות. דמיין מצב שבו המניות בירידה (ואתה תנקוב במספר שירגש ויטלטל אותך), ולעומתם האג"ח והזהב בעליה, ואפילו עליה מטאורית (נגיד כפול מהשינוי שבמניות)- האם זה יהיה בלם משמעותי?

ולגבי המזומן-תקן אותי אם אני טועה אבל מהתיאור שלך נשמע שמדובר בסכום בעו"ש. אני לא בטוח שהייתי סופר אותו, וגם אם כן לא חושב שהייתי מגדיר לו אחוז קבוע בתיק, לפחות בשלב הצבירה.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 18:32

תודה.

מכיון ש50% מכלל התיק שלי יהיה בנדל"ן, אני חושב ש"קריסה" במניות תרוכך קודם כל ע"י פלח הנדל"ן ובתור שכבת הגנה נוספת ע"י פלחי הזהב והאג"ח - אתה לא חושב?

(*אם היינו מדברים על תיק ני"ע ערך בלבד, ללא נדל"ן, אז הייתי לחלוטין מסכים עם מה שכתבת).

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 20:39

מה המטרה של 3% אג"ח? מה אתה מקווה להשיג בזה?

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 20:46

יחד עם פלח הנדל"ן, הזהב והמזומן - פיזור איזון לפלח המניות (לתרחיש של ירידה משמעותית מאוד).

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 20:52

מצטטת את שתי השורות האלו כדי לשאול: נדל"ן אמור לעלות בזמן שהמניות קורסות? לא זכור לי שקראתי על זיקה כזאת. אם יש- אשמח ללינקים והסבר.

או שאתה מתכוון שגם אם רוב המניות יתאיידו לפרק זמן ארוך אז יש לך נדל"ן שתוכל למכור? שאתה מקווה שהערך שלו ישאר או יעלה כשהמניות קורסות?

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 21:24

אני לא חושב שיש קורלציה הפוכה בהכרח בין השניים.

אני כן חושב שבגדול אם מניות הופכות לאפיק השקעה פחות אטרקטיבי, פלחים אחרים יעלו. נדל"ן מספק אפיק השקעה מגוון (לא בהכרח מנוגד).

אז אני מקווה וחושב שאם רוב המניות יתאיידו, אז פלחי הנדל"ן, הזהב, האג"ח והמזומן (שבתיק הנ"ל מגיעים יחד לכדי 61% מהתיק בכללותו) יהווה פלחים מאזנים בצורה מספקת שהתיק לא "יימחק", אלא יאוזן במידת מה, גם אם לא לחלוטין במידה שבה הוא ירד (אם וכאשר...).

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2019 21:48

תעשה סימולציה אם 3% משיגים את המטרה הזו

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 00:20

אתה מסתכל על שלושת הגורמים כמקשה אחת, וזו שגיאה בעיניי. נכון שכולם נמצאים תחת הכותרת 'לא מניות' אבל זה לא אומר שהם נעים באותו אופן, אבל בעיקר המשקל הסגולי שלהם אינו משפיע בכהוא זה על התיק. מה שבעצם רמזתי בהודעה הקודמת, ו@נעם בלה בלה כתב מפורשות.

עוד משהו, נדמה לי שהנדל"ן אינו תופס אחוז הקצאה מסוים, אלא הוא סכום שנקבע על ידך בהתאם לעסקה שמצאת, והאחוז הוא בהתאם לגודל התיק כיום. אבל זה לא בהכרח המשקל שלו ברבות השנים. יתכן שתרצה להגדיר את פלחי הזהב והאג"ח כגדולים יותר, רק שבשלבי הצבירה הראשוניים אתה מכוון בעיקר על נדל"ן ומניות, כשעם הזמן פלח הנדל"ן יתפוס נפח מצומצם יותר, ולשם השלמת המשקל ה'לא מנייתי' תגדיל את האג"ח/זהב. אפשר להגדיר את התיק כ50/50, כאשר כף המאזניים שאינה מניות מתמלאת בנדל"ן, אג"ח וזהב. האם זה הכיוון שלך?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 01:04

קודם כל המון תודה על התגובות.

מעבר לזה,

אתה צודק לחלוטין.

לא כתבתי זאת ברור מספיק, אבל אכן פלח הנדל"ן יישאר סטטי - ז"א גובה רכישת הדירה שאני מתעתד לקנות הוא בעצם כ-50% מסך כל התיק כרגע, אבל הוא ילך ויפחת ככל שהזמן יעבור ואזרים לתיק כספים חדשים.

הרעיון שלי הוא שפלח הנדל"ן ילך ויצטמצם לאורך השנים וכל כסף חדש שייכנס לתיק יחולק בין הפלחים שאינם נדל"ן, לפי היחס שחילקתי בינהם, כך שבעצם הם יילכו ויגדלו ויתפסו אחוז גדול יותר מתוך התיק לאורך השנים.

אפילו בהתחשב בזה,

יכול בהחלט להיות שפלח האג"ח הוא עדיין קטן מכדי להוות מאזן משמעותי, כפי שנרמז ונכתב :-)

מצד שני,

מכיון שאני צעיר יחסית, אני כן רוצה שפלח המניות יהווה חלק גדול בתיק כמנוע צמיחה.

אתן לכך מחשבה נוספת.

בכל מקרה,

ברור לי שאג"ח, זהב, נדל"ן ומזומן אינם מקשה אחת, אבל מה שחשוב בעיני זה שהם אינם מניות.

לכן,

אתה די קולע באמירה שלך שבגדול התיק יורכב משני פלחים "גסים" של מניות ולא-מניות, אבל אני מכוון יותר למאזן של כ-60/40 (לטובת המניות).

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 06:55

למיטב.זכרוני , ההנחה שלך שלך שניצן לקבל הלוואה כנגד ira אינה נכונה.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 08:30

קודם כל, גם אני מקווה (בשבילך).

אני חושבת שמאחורי המושג הערטילאי "המניות יתאיידו", קורה משהו אמיתי במציאות. המצב שבו סל מניות (מפוזרות היטב) יורד בחדות בערכו מגיע לעיתים עם קיצוצים ופיטורין נרחבים. כשכמות האבטלה עולה ורמת אי הוודאות עולה, אנשים רבים יותר נקלעים לחוסר יכולת לשלם שכ"ד או לקנות דירה וזה יכול להביא לשינוי לרעה גם בהשקעת הנדל"ן (גם מבחינת שכ"ד וגם בשינוי הערך של הדירה). זה לא הכרחי אבל זה אפשרי.

אז אם ננטרל את הנדל"ן ונתייחס לשאר כ-100%, מדובר על 78% מניות, 14% זהב, 6% אג"ח ממשלתי גלובלי, 2% מזומן.

אם הפיזור הזה הגיוני בעיניך ותוכל להמשיך להקצות כך לאורך השנים בתחושת נוחות - לך על זה :)

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 14:12

את הדירה את רוכש עם משכנתא? במידה וכן, ההתייחסות לדעתי צריכה להיות שונה. בפרט, השקעה בנכסים דפנסיביים כל עת שיש לך חוב, עשוי להיות לא הגיוני פיננסית. במידה ולא, יש לך די הרבה מזומן כיום- במה הוא מושקע? האם זה משנה דראסטית את ההקצאה בתיק?

אולי אני שמרני או בעל דעות קדומות, אבל התחושה שלי היא שעפ"י רוב לעמצאים יש פחות ביטחון תעסוקתי משכירים, ואלי כדי לשקול לאזן את הסיכון עם תיק יותר דפנסיבי (רלבנטי בעיקר אם יש אכן משכנתא).

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 18:13

יש לי את כל ההון הנדרש לדירה.

התכנון שלי הוא לקנות אותה בעזרת הון זה (או אולי אולי לקחת משכנתא קטנה, עד 20% מערך הדירה לכל היותר, כדי "להנות" מיתרונות המינוף המוצעים על נדל"ן).

לאיזה פלח/ים שרשמתי אתה מתכוון ב"דפנסיביים"? אג"ח+זהב או הetf (על מדד מניות רחב בגישה "סולידית) שציינתי, iwda.

הכסף שמיועד לדירה יושב בפיקדון בנקאי עד למועד שאצטרך אותו. אני מאוד סולידי בהקשר הזה ולא אסכן כסף שמיועד לדירה בשום אופן. מאותה הסיבה, הפיקדון הוא שקלי.

הפלח הזה של התיק השקעות הוא סטאטי (נומינלית) כאמור והוא יילך ויקטן (באחוזים מכלל התיק) לאורך הזמן על ידי זה שכספים חדשים יוזרמו למניות/זהב/אגח.

שאר הכסף (ה50% הנותרים מכלל התיק) יושב כרגע בצורת מזומנים (ברובו המכריע) ב-IB, בקרנה"ש IRA שיש לי במיטב דש ובעו"ש בבנק.

זהו הכסף שאיתו אני מתכנן את רכישות המניות/זהב/אגח ולשם כך בעצם העלתי כעת את התיק שלי כדי לשמוע עליו דעות שונות.

אני מסכים איתך לגבי חוסר היציבות היחסי של עצמאים. אין ספק (ובכלל להיות עצמאי בישראל זה קשוח מאוד).

למרות זאת, אני מרגיש שתמונת התיק היא מספיק דפנסיבית מכיון שאחרי רכישת הדירה אהיה "בעל בית" בישראל, שזה דבר משמעותי (וללא משכנתא כאמור או עם משכנתא קטנה בהחלט ונוחה).

אני דוגל במודל ה"צ'יליאני" בהסתכלות שלי - כרגע טוב לי עם תיק "אגרסיבי" יחסית וככל שהשנים יעברו ובהתאם למצבי הכלכלי, אני אלך ואהפוך את התיק לדפנסיבי יותר - ז"א אגדיל את פלחי האגח והזהב ע"י קנייה (ולא ע"י מכירת מניות).

תודה על התגובות.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 18:22

תודה :-)

אני חושב שזה לא נכון להסתכל על זה כך כי זו לא באמת תמונת המצב.

ז"א זוהי תמונת תיק ההשקעות בני"ע אבל התיק ההוליסטי שונה מאוד בגלל הבעלות על הדירה שתהיה.

מה שכן,

אני צריך למצוא דרך לשקף יותר ברור ומדויק את התפלגות הפלחים השונים בתיק לאורך הזמן ככה שישקף באופן אמיתי יותר את הצטמצמות פלח הנדל"ן וגדילת הפלחים האחרים על חשבונו - זה יותר מורכב לתכנון ולרישום אבל יותר ישקף את המציאות ואת מה באני בעצם חושב עליו ורוצה להשיג..

מישהו יכול להציע איך לעשות זאת באופן פרקטי ואפקטיבי - הכוונה לשקף הקצאת נכסים דינמית שיש בה פלח אחד סטטי שגודלו באחוזים מסך התיק הולך וקטן בעוד האחרים גדלים?

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 18:32

אם תרצה לעשות זאת, מומלץ גם לעדכן בכל פעם גם את ערך השוק של הדירה שברשותך. מאד יתכן והפלח הזה לא יצטמצם כמו שאתה חושב :)

לדעתי, אם הדירה היא בשביל המגורים שלכם, לא כדאי להתייחס אליה כחלק מהפורטפוליו לצורך קביעת האלוקציה. אבל זאת רק דעתי האישית.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 19:12

בהחלט :)

אני רוצה לעשות זאת,

והכוונה היא לעדכן את הערך ולגזור ממנו את האחוזים שהוא מהווה מסך התיק.

אני מאוד מקווה שהפלח לא יצטמצם אלא ששווי הדירה יתפח ויתפח, אמן. בסה"כ אם השווי הכולל שלי יגדל זה יהיה מצוין! עם חישוב ההקצאות וההתאמות שיידרשו בעקבות כך, אני כבר אסתדר חחח

דעות אני אוהב לשמוע :)

כרגע זה רק אני כאמור (רווק),

אבל בכל מקרה הדירה הזו מיועדת להשקעה וככה אני מסתכל ומתייחס אליה, לכן היא כן חלק מהפורטופילו בעיני (היא פשוט בשווי גדול יותר ממה שהייתי אידיאלית רוצה להיות מושקע בנדל"ן בתיק...) אני לא מתכנן לגור בה באף שלב.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 19:50

את באמת חושבת שבסבירות גבוהה הנדל״ן (בישראל) יתנהג בצורה דומה לסל מניות? (העולמי? אמריקאי?)

ירד בחדות כאשר שוק ההון ירד ויעלה בחדות כששוק ההון יעלה?

שואלת ברצינות כי לדעתי נדל״ן מתנהג בצורה מאוד שונה (לטוב ולרע) משוק ההון...

כאשר הייתה קריסה בארצות הברית, שנבעה ספציפית מבועת נדל״ן, אז כמובן שבארצות הברית הייתה ירידה חדה בנדל״ן. יחד עם זאת בארץ לא ראית התנהגות דומה של מחירי הנדל״ן, בטח ובטח לא של מחירי השכירות.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 19:51

אבל אתה כן מסכן אותו:

בכל יום שעובר כח הקנייה שלך הולך ונשחק (=קטן), ובפועל אתה זקוק ליותר ימי עבודה (שלא לומר שבועות, חודשים או שנים) בכדי בסופו של דבר לרכוש את הדירה שאתה כל כך חפץ בה.

רק דעתי, אבל מאד מסוכן ולא ממש הגיוני. אם החלטת לרכוש דירה תפסיק להתלבט ולהתחבט בעוד אחוז הקצאה לפה או לשם.

אינני ממליץ להקשיב לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 20:11

תודה.

אאל"ט, אתה מתכוון לאינפלציה ששוחקת את ערך המזומן ושהיא בממוצע בערך כ-2% בשנה?

הכסף יושב בפיקדון בנקאי שנותן בערך את זה. אוכל לשחרר את הכסף מהפיקדון בחלקים (לפי גובה התשלומים שייפרסו בחוזה המכר) מבלי לפגוע בריבית שצובר הכסף שעוד לא משוחרר ונשאר בפיקדון.

סה"כ התקופה שבה כלל הכסף יושב בפיקדון ו"לא עובד" מיום פתיחתו ועד תום התהליך (התשלום האחרון לרכישת הדירה) תהיה כ-3 שנים.

גם אם יש כאן אובדן מסוים של ערך הכסף, הוא לא גדול בעיני וכן שווה זאת בתמורה לשקט שאני מקבל מכך שאני יודע שאני לא מסכן קרן שמיועדת לדירה.

זה עדיין מסוכן בעיניך?

אולי לא הבנתי את כוונתך, אז אם אני מפספס אנא הסבר.

אין לי אפשרות לרכוש עכשיו את הדירה מכיון שאני ממתין לכנס זוכים שבו אבחר את הדירה הספציפית וכשבועיים אח"כ אחתום על חוזה מכר.

זה דבר שאינו תלוי בי אלא ביזם ובתוכנית (מחיר למשתכן כאמור) והוא צפוי להתרחש ממש בשבועות/חודשים הקרובים.

ההחלטה על רכישת דירה אינה עומדת במרכז ההתלבטות או התחבטות :-)

אני כן מנסה לנצל את הזמן הנוכחי כדי לשפר את הבנתי ותוכניתי לגבי ההקצאה והאיזון בשאר הפלחים - בהתחשבות וביחס לכך שיהיה לי את הנכס הנדלנ"י הנ"ל.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 20:28

לא ציינתי את גובה הסבירות, רק אמרתי שלפעמים יכול להיות קשר בין הדברים.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 20:35

אוקיי, נראה לי שכבר התבלבלתי פה בין הדפים...

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 21:29

יפה מאוד שהצלחת להתמיד ולחסוך סכום כפול מדירה! לדעתי זו תעודה שכנראה תוכל לעמוד בהחלט בסיכון גבוה ובהפסדים באמצעות הכנסות וחיסכון (אין לראות בכך המלצה).

הכוונה לאג"ח וזהב שבתוחלת ובשקלול מסים לא ישיגו תשואה בגובה של הלוואת המשכנתא. מה שהתכוונתי שלא הגיוני לקחת הלוואה בגובה x ולהשקיע בנכס עם תוחלת נמוכה יותר.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 21:36

אני חושב שהכי פשוט לשמור על הקצאה סטטית בתיק ני"ע. זה יוביל להקצאה מסויימת בתיק ההוליסטי שבכל אופן אתה מתכנן שפלח הנדלן בו יקטן. אחרי x שנים או אם יבואו ילדים אתה יכול לעשות הערכה מחדש לגבי ההקצאה בתיק ני"ע.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 21:41

תודה חבר,

אבל זהו לא המצב לצערי.

רק כ-20% מההון המדובר צברתי וחסכתי בעצמי. השאר הגיע בירושה בנסיבות לא משמחות.

נקודה מעולה למחשבה.

אני בהחלט מבין את זה כרעיון כללי במאקרו שלו,

אבל אשמח מאוד אם תפרט טיפה יותר על איך שאתה רואה את זה.

זה יכול לעזור לי לעשות סדר בנקודה הספציפית הזו שבאמת התלבטתי לגביה עם עצמי ולרדת לרזולוציות יותר ספציפיות של רווח מול הפסד באפיקים הללו ובקיזוז בינהם (בדוגמאות מספריות).

אם יש לך קישורים ו/או הפניות בנוסף, זה יהיה נהדר.

🕒 פורסם בתאריך: 16/12/2019 22:09

כן... :) צר לי ראה בהמשך -

בוודאי שזה תלוי בך כי מסתבר שאתה נעול על דירה מאד מסויימת ועסקה מאד מסויימת. אתה יכול לשקול כבר היום לרכוש כל דירה אחרת בכל מקום אחר. אתה עשוי גם עקרונית להרוויח במשך השלוש השנים הבאות גם מעליית ערך פוטנציאלית וגם מדמי שכירות. האם באמת ערכת חישוב כזה למול האופציה המאד יחידה שאתה נעול עליה?

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 00:35

תמיד שמח לשמוע דעות שונות, גם אם הן סותרות אותי :) בייחוד אפילו...

מדובר על שנתיים מהיום (רשמתי 3 שנים סה"כ כי סגרתי את הכסף לפני כשנה).

לגבי עליית ערך פוטנציאלית - אם תתקיים, תתקיים בשוק הנדל"ן בארץ באופן כללי. אני לא מתיימר לנחש איפה תהיה עליה משמעותית יותר ושם לקנות... לכן, זה אלמנט שקיים בעצם גם בעסקה שלי וגם בעסקה אלטרנטיבית (כפי שאתה הצעת), אז האלמנט הזה מתקזז ומאבד משמעות לדעתי.

לגבי השכירות - זה נכון, אבל אם ניקח סדר גודל של 4,500 שח נגיד לשכירות חודשית על דירה דומה לזו שציינתי, ונכפיל ב24 חודשים של המתנה, מדובר על 108,000 שח בסה"כ. זה בהחלט לא מתקרב לרווח שמתקבל עקב הרכישה של הדירה במסגרת מחיר למשתכן.

אז בעצם,

שחיקת הכסף מתבטלת על ידי הריבית שהבנק משלם על הפיקדון,

עליית ערך פוטנציאלית כנראה תתרחש, אבל בשני הנכסים, אז היא לא משנה את התמונה,

ונשאר רק אובדן השכירות שהייתי יכול לקבל אם הייתי קונה כבר עכשיו דירה מוכנה ולא על הנייר... אבל שוב, לעומת ההנחה שניתנת בתוכנית...

שווה להמתין, ובגדול.

לא? פיספסתי משהו?

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 07:46

מחיר למשתכן זה לרוב, בניה באיכות נמוכה, בלי תשתיות מבני ציבור ותחבורה,במקומות לא אטרקטיביים. הרבה מהזוכים כמוך לא רוצים לגור שם ולכן משכירים את הדירות ויוצאות מלא דירות לשוק להשכרה באותו זמן מה שמקשה על השכרתם. רוב שכונות מחיר למשתכן מקובעות כרמה נמוכה של בניה ושוכרים ככה שגם סביר שלא יעלו כל כך בעתיד .

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 09:26

קבל את תנחומיי

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 09:37

בשמחה.

באופן הכי פשוט - נניח אתה לוקח הלוואה לשנה של 100000 ש"ח בריבית 3% ובמקביל משקיל באג"ח ממשלתי שנותן לאחר מס 1%, אתה מרוויח 1000 ש"ח ומשלם 3000 ריביות. סה"כ אתה מפסיד 2000.

עכשיו ניקח את הדוגמא שלך ולצורך הפשטות נניח שהסכום הכולל מיליון. כמו כן נגיע לתוצאה הסופית בסדר הפעולות הבא:

רוכש מניות ב- 390K

שם בבנק 10K מזומן.

-כרגע נותרו לך 600K, ואתה חושב לקחת משכנתא נניח של 100K-

שילמת 400K על הדירה ונשארו לך 200K וחוב של 100K

האם תרכוש ב- 100-200K זהב ואג"ח ממשלתי? הם בתוחלת לא יכסו את הפסדי הריבית של ההלוואה (כנראה). צריך גם לקחת בחשבון שלמשכנתא יש עלויות נוספות של ביטוח ופתיחת תיק

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 10:09

למעשה אתה טוען שעדיף לו לקנות את הדירה ללא משכנתא אם הוא מתכוון להשקיע את החלק בהון העצמי שהתפנה באג"ח וזהב, נכון?

כלומר, כרגע כדאי שהוא יקנה רק נדל"ן ומניות בהון שקיים, ובהמשך הוא יכול לקנות אג"ח וזהב בחסכונות הבאים שלו?

*רק להבנה...

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 10:27

לא בדיוק. קודם כל אני ככלל לא טוען שעדיף ;) רק נותן את נקודת המבט שלי.

אני רק אומר שאם יש לו מספיק כסף גם לדירה, גם למניות, גם לאג"ח וגם לזהב, (כפי שאני מבין) אז כבר שיקנה את הכל ולא יקח הלוואה.

אם לוקח הלוואה, זה משנה את כל פרופיל הסיכון לכן אין שתי אופציות שקולות. בכל מקרה, הנקודה היא שאם כבר יש החלטה לקחת הלוואה, אין הגיון שישתמש בכסף, מקצתו או כולו, הזה בשביל לתת הלוואה לגוף אחר, אך בריבית נמוכה יותר. אפשר לחשוב על אופציה של נטילת משכנתא והשקעה ממונפת במניות ונדל"ן, נכסים שבתוחלת עשויים לתת תשואה עודפת על ההלוואה. יחד עם זאת מדובר באפשרות יותר מסוכנת.

אם את שואלת באופן אישי, אני, לו הייתי במצב שבשנים הקרובות מתכוון להקים תא משפחתי והעלויות עדיין לא לגמרי ברורות לי, לא הייתי בוחר באופציה הממונפת, וגם האופציה של 50% נדל"ן + 40% מניות הייתה כנראה נועזת מדי עבורי.

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 13:38

תודה.

אני מודע לכך שהרבה דירות ייצאו להשכרה באותו זמן וזה ייפגע בגובה השכירות שניתן יהיה לקבל בכמה השנים הראשונות.

שאר הדברים שציינת לא נכונים במקרה שלי לדעתי - מדובר על פרויקט טוב במודיעין.

תודה.

המון תודה.

קודם כל אגיד שאני כן נוטה למה שציינת, ז"א לא לקחת משכנתא, וזה אכן כנראה מה שאעשה בסופו של דבר, אבל...

כן מעניין אותי מאוד הדיון ברמה העקרונית וההבנתית ולכן אאתגר לרגע את העניין:

אתה השוות את הריבית על המשכנתא לריבית שתתקבל מאג"ח וזהב (שאולי יעלה ואולי יירד), ושם אני מסכים איתך, זה פשוט להפסיד כסף.

אבל יותר נכון לדעתי להסתכל על הסכום שמתפנה מעצם לקיחת המשכנתא כסכום שמושקע באופן כללי בתיק (לפי ההקצאה שרשמתי כרגע...) כולל פלח המניות?

בעצם, להסתכל על עסקת הנדל"ן כדרך למנף/לשחחר כסף להשקעה נוספת בתיק ניירות הערך - ואז ההשוואה הנכונה היא לתשואת התיק הכוללת (המשוערת כמובן... אין כדור בדולח).

במקרה כזה כן מתקרבים יותר לאזור ה-3% ריבית (באופן גס) ואז ה"נתיבים" יותר שקולים, אבל במהלך כזה (לקיחת משכנתא) הרווחתי בעצם עוד גיוון ופיזור של ההשקעה הכוללת בתיק ההוליסטי - וזה דבר חשוב (על אף עלויות פתיחת תיק וביטוח כפי שציינת).

לא?

מה דעתך/כם?

מלך D:

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 14:18

דעתי היא שראוי לגוון אבל לא כל דבר ראוי בכל עת, ולא תמיד המגוון שווה את המחיר. במקרה הזה השקעה באג"חים בזמן שיש לך הלוואה לא מורידה את הסיכון ב"תיק ההוליסטי" וגם כנראה תגרום להפסדים, אז המגוון לא שווה את המחיר לדעתי. נניח שאתה לא אוהב בצל, האם תרכוש ותוסיף בצל לסלט לשם הגיוון או שתשאיר אותו אצל הירקן?

אבל זו באמת רק נקודת מבט, לא אמת חקוקה בסלע.

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 14:22

בדקתי ואתה צודק.

מיטב לא יתנו הלוואה כנגד קרנה"ש שלי אצלם מכיון שהיא מנוהל אישית ע"י IRA.

להבנתי גם גופים אחרים לא ויש בזה הגיון.

תודה! חשוב לדעת ולקחת בחשבון.

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 14:45

מצבי דומה לשלך. הפתרון שלנו: הכספים שלנו מחולקים וירטואלית (בטבלת אקסל) ל3 תיקים נפרדים.

א. תיק חירום. שלושה חודשי הוצאות. באפיקים מזומן וכספי.

ב. תיק הדירה. אנחנו מתכננים ב5 שנים הקרובות לקנות דירה. לכן בתיק הזה יש את עלות הדירה (או המקדמה למשכנתא). תיק זה סולידי, הרבה אג"ח ומעט סיכון.

ג. תיק הפרישה. זה התיק האינסופי. כל הכסף שנשאר אחרי הקצאות לתיקים הקודמים. מכיוון שזה כסף לפרישה עוד שנים, פה יש סיכון רב עם כמעט הכל מניות.

הטבלה מחשבת את ההקצעה למניות של כל התיקים ביחד ובהתאם לתוצאה אני משקיע. כל כסף חדש לחסכון משוייך לתיק הפרישה. לכן ההקצעה של המניות עולה.

בעזרת האקסל הזה, הקצעת הסיכונים היא דינמית. אמנם כל הכסף יושב ביחד, אבל פסיכולוגית, אנחנו יודעים שהכסף לדירה לא יעלם. בנוסף, לא משנה מה יקרה לתנודות בשוק ההון, את המניות בתיק הארסיבי לא נמשוך.

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 14:50

שמח בשבילכם שמצאתם דרך לנהל ולעקוב אחרי הכסף וה"צבע" שלו לפי המטרות השונות שאתם מייעדים לו.

האם יש מצב להיעזר בקובץ - ז"א לקבל אותו בלי הנתונים הפרטיים שלכם ולהיעזר בו לבניית תמונת תיק משל עצמי?

🕒 פורסם בתאריך: 17/12/2019 15:13

לא. מצטער.

הטבלה לא באיכות פרודקשן. לא תמצא את הרגלים והידיים.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2019 23:02

בקצרה, לכסף אין צבע.

ולכן אין הגיון להשקיע באג"ח ודומיו שהם בעלי ריבית נמוכה, בזמן שיש הלוואה עם ריבית גבוהה מהם, שהרי את אותו הכסף שנמצא באג"ח היה עדיף לסגור איתו את ההלוואה ולהרוויח (או לא להפסיד) יותר, כמו ש @Shay1 הסביר בטוב טעם.

בשרשור אחר היה על זה תכתובת נרחבת בניצוחו של @אורי ג. אך אינני מוצא אותה לעת עתה.

🕒 פורסם בתאריך: 18/12/2019 23:05

לא הבנתי מה הבעיה באקסל פשוט?

הרי אחוז מחושב מהכמות של החלק לחלק לסך הכללי.

אז לנדל"ן ירשם הסכום, וכן למניות תרשום מספר שיהווה סכום הרכישות של מניות, וכן הלאה. ובעמודה של האחוזים ממילא מתבצע חילוק של הסכום בסך התיק ההוליסטי הכללי. כך הסכום של הנדל"ן יישמר, אך האחוז ישתנה עם הזמן. כשתרצה לעדכן את מחיר הנדל"ן פשוט תשנה בתיבה של המחיר.

ITS תיק השקעות הוליסטי

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן