השוכר מעוניין לשפץ את הדירה על חשבונו

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 12:37

כן.



- האם אתה מסכים להיות תקוע עם אותו השוכר לפחות 3 שנים.



- האם השכד המדובר שווה את זה.



- האם הדירה צריכה שיפוץ בכלל



- מה השיפוץ שהוא הולך לעשות (לקנות ארון מאיקאה?)



- האם אתה חושב שהשיפוץ הזה יתרום להעלות את הערך (הכלכלי במקרה ותרצה להמשיך להשכיר, או הניראות אם אולי תרצה לגור שם)



בגדול אם קצב האינפלציה גדל במהלך הזמן הקרוב בצורה גבוהה מהרגיל, אתה תקוע עם מחיר נמוך ממה שדירה זהה לשלך בשוק אמורה להיות מושכרת.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 12:46

שיפוץ תמורת חוזה קבוע ל 3 שנים מראה על רצינות.



השאלה מה הערך המוסף עבורך והאם השיפוץ הוא 'אונברסאלי' או גנרי שיתאים לכל שוכר אחר?



אם השיפוץ תפור לטעמו של השוכר אז אולי לא יתאים לשוכר הבא.



תפרט את מהות השיפוץ.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 13:41

הדירה צריכה שיפוץ, היא מאוד ישנה אבל אין בה בעיה פונקציונלית(צנרת תקינה, מזגנים עובדים וכדומה)



הוא מתכננן להחליף את כל המזגנים, שיפוץ כולל במקלחות(מקלחת עצמה, קרמיקה וארונות), שיפוץ מינורי במטבח(החלפת כריים וברז) ולצבוע את רוב הבית.



זה יגרום לעליית ערך הדירה ואני מאמין שהשיפוץ שלו הוא אונברסאלי, היתרון המשמעותי בשבילי זה חוסר התעסקות עם הבעלי מקצוע.



אבל אני חושש שאני מפספס משהו

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 13:59

אולי זה גם מישהו שרוצה "קביעות" ומקום נחמד "לרוחו"



וגם לא מאמין בשקל , משמע הוא מגדר את השכירות לשנים הבאות במידה ותהיה אינפלציה "מורגשת"



יתכן גם, ששיפוץ מסוג זה יעלה גם במחיר השיפוץ בעוד מספר שנים מאשר היום וגם יעלה את ערך הדירה לפחות לנקודה שבה נמדדת דירה משופצת עם אותם נתונים באותו האזור



דילמה מעניינת משני הצדדים, קשה עם ניחושים בלי לדעת כוונות



מה שבטוח שתהליך כזה צריך להיות מלווה בניירת שנבדקה ע"י איש מקצוע (עו"ד), לא חוזה סטנדרטי של שכירות



יש לקחת בחשבון שלקבלן צריכה להיות אחרויות "ביצועית" כלשהי



בכל זאת, אתה מפקיר את הנכס שלך בידי מישהו שמעולם לא פגשת ואין לך שום יכולת "לסמוך"

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 14:19

תוודא שהכל נשאר שם אחרי ה3 שנים, וכמובן שאסור לו לעשות איתה משהו חוץ מלגור בה (בחוזה).



נשמע שגם אם תוכל להעלות שכד בכמה מאות שקלים כל שנה, אתה יוצא ברווח. תעשה את החישוב הקר.



כמו שאתה אומר אתה גם מרוויח חוסר התעסקות, שכל בן אדם מודד בכסף לפי מה שהוא רוצה/מאמין.



הוא גם מרוויח שקט נפשי ודירה שמקבלת את האופי שהוא רוצה ודברים חדשים שמתאימים לו. יכולה להיות אחלה עסקה לשני הצדדים.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 14:23

האם לשוכר יש קשר לעולם השיפוצים?



אם כן, אולי עבורו מדובר במהלך לא משמעותי, שישדרג את החיים בדירה ויעגן את השכ"ד. וזה כל הקץ'

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 15:09

לא, עובד כשכיר במקצוע אחר



זה חלק מהבעיה, אני מנסה לחזות את כל הדברים שיכולים להפתיע אותי במהלך השיפוץ או אחרי השיפוץ,



מה שעד עכשיו עלה:

יחליט להגדיל ראש בשיפוצים בלי לספר לי / ישפץ דברים בצורה שונה ממה שסיכמנו עליה



יטען שיש לו בעלות על חלקים בדירה או ירצה לפרק חלקים מהדירה כשהוא עוזב



מה קורה אם באחד החלקים שהוא שיפץ יש בעיה? על מי נופלת האחריות ועלויות התיקון



יטען שזה עלה לו יותר ממה שהוא חשב ויבקש ממני כסף



אם משהו מסתבך במהלך השיפוץ הוא יכול לקום וללכת ולהשאיר אותי עם הנזק



אם הוא בוחר לשפץ את הדירה עם רכיבים מאוד יקרים או נדירים(מזגנים לדוגמה) - כל תיקון בעתיד יכול להיות כאב ראש

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 15:27

אתה צודק בכל ההשערות שלך, כולן פוטנציאל לבעיות שישאירו אותך עם חור בכיס.

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 15:32

כל זה תמורת דלתא של שלוש שנות שכירות בסה"כ?



לא קצת מוזר?

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 15:45

מבחינה פיננסית - לא חושב שיש פה קאץ'.



אם משפצים את הדירה - הדירה שווה יותר -> דמי השכירות עולים.



השוכר פשוט משלם ישירות על השיפוץ, במקום לשלם על העלאה בדמי השכירות.



איפה כן הבעיה?



הסיכון הוא שהשוכר ייראה את המצב אחרת, ומבחינתו הוא עשה לך טובה ושיפץ את הדירה, ויידרוש פיצוי כלשהו בעתיד.



קח בחשבון שברגע שמשפצים את הדירה, אתה צריך להתעסק עם זה ולהיות בעניינים, אם תרצה או לא תרצה.



הייתי שוקל ברצינות את אופציה אחרת - אתה משלם על השיפוץ ומעלה לשוכר את שכר הדירה (אפשר גם לחתום איתו ל-3 שנים עם / בלי הצמדה למדד)



ככה יהיה ברור מי בעל הבית ומי שילם על השיפוץ (שזה אתה), ומי תפקידו לשלם שכ"ד וזהו (שזה השוכר).

🕒 פורסם בתאריך: 05/09/2020 16:10

אני חושב שזה פתיר ומקובל



מחייב עבודת הכנה שבה יוגדר מפרט עבודה



הבהרה לגבי פלטת הצבעים שהוא הולך לצבוע(גוון שיתאים גם אחרי)



מסמך/חוזה שמבהיר את היחסים והבעלות אצל עורך דין שזה תחום המומחיות שלו



ולא חוזה מהאינטרנט.



ואז כולם מרוצים.



לך יש שוכר ל3 שנים



לשוכר יש בית לפי רצונו.



ואז יהיה לו אינטרס להישאר עוד.



להבנתי לא משנה לך מי יהיה השוכר כל זמן שהוא משלם בזמן



ושומר על ערך הנכס.



ברכה והצלחה!

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2020 16:05

נקדים את המאוחר

אני לא רואה בזה יתרון.. אלא חיסרון

נשמע שיפוץ קוסמטי בלבד.



אם הדירה ישנה, וכבר עושים "בלגאן" באמבטיה, אז שיחליפו גם את הצנרת. על המחיר אפשר להתווכח, או שתוסיף קצת .



בכל מקרה, הייתי מקבל הצעת מחיר מקבלן חיצוני בשביל לבדוק כמה זה עולה.



ובכל מקרה הייתי שואל מה הם בדיוק משפצים. איזה קרמיקה? עד איזה גובה? איזה ברז? איזה מזגנים? כמה כוח סוס? וכו...



גם אם אתה לא מתכוון להיות קטנוני על חברת המזגן וכאלה, לפחות תראה רצינות ותהיה מודע למה הם עושים לך בדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2020 18:11

תעשה תרגיל מחשבה כזה. נניח היה מגיע שוכר רציני, נראה אמין, שרוצה לקחת את הדירה בחוזה לשלוש שנים במחיר קבוע שמקובל עליך. לא היית לוקח?



אם אתה מעדיף גמישות, לחפש שוכרים, להעלות שכר דירה וכו' אז אולי זה לא בשבילך. אם אתה מעדיף ראש שקט, חוזה לשלוש שנים בלי תחנת יציאה, אז השאלה היא רק הסכום עליו תסכימו. השיפוץ הוא לא העיקר.



שיפוץ מהסוג הזה הוא שיפוץ מינימליסטי תברר בערך כמה עולה. מנחש: שלושה מזגנים 7500 שח, אמבטיה 10,000, מטבח 1000 שח, צביעה 5000. על פני 3 שנים זה שווה נניח 700 שח לחודש. (?)



בתום שלוש שנים הדירה תהיה אולי במצב טוב יותר מהיום אבל המזגנים לא יהיו חדשים וגם האמבטיה והכיריים. אבל עדיין, תישאר עם ערך.



יש סיכון שבתקופה הזו שכר הדירה בישראל יעלה מאוד, ואתה תתקע עם החוזה. אבל זה רק שלוש שנים, לא עשר שנים. וגם זה לא יקרה בן לילה, ואולי לא יקרה בכלל.



כל שאר החששות: אפשר לנסח בחוזה טוב.

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2020 18:25

אבל בשביל מה? הפות"ש בעצמו אומר שהכל בסדר בדירה והמזגנים עובדים והצנרת בסדר גם. איזה ערך מוסף זה יתן מול השוכר הבא?



אגב, זה מזכיר לי סיפור שעברתי עם בעל בית אחד. שכרנו אצלו בית עם מזגן אחד ישן וגדול במבואה וכמובן זה לא היה מספיק. אחרי חצי שנה ביקשנו שיוסיף עוד 2 מזגנים, לחדרי השינה. בסוף השנה הוא ביקש תוספת שכ"ד על המזגנים. לא הסכמתי והוא ויתר (אמרתי לו שזה דבר הכרחי ונחוץ ולא ברור לי למה הוא לא עשה את זה עד עכשיו).

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2020 19:02

אשכרה משפט שממקם את הדירה ההיא רחוק מהמרכז

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2020 20:25

:>



אני מבינה שבמרכז זה לגיטימי לסבול

🕒 פורסם בתאריך: 07/09/2020 23:43

1. תבקש שכל החלטה בנוגע לשיפוץ ( בחירת חומרים , סוג המזגנים וכו..אנשי מקצוע ) תהיה רק בהסכמתך



2. תתנה את השיפוץ באנשי מקצוע מוסמכים שמעניקים אחריות על עבודתם.



3. לדעתי כדאי להבחין בין אלמנטים שאתה תרוויח מהם ובין כאלו שהשוכר רוצה - את אלו שנותנים ערך לדירה תכניס לחישוב ואלו שלך אין צורך ורצון לשפץ - על חשבונו .( במידה ויבחר בכך )



4. הכנסת סעיף לחוזה שמשאיר את כל התוספות \ תיקונים בדירה עם עזיבת הדייר ( והסרת אלמנטים שלא רצית אבל היו חשובים לו אם יהיו כאלו )



5. קביעת תקרה מסוימת לסכום הכולל של השיפוץ - ששניכם מסכימים עליה - נניח 20-25 אלף שקל..( תחשבו ביחד בהתאם להצעות המחיר..) לדייר צריך להיות ברור שכל חריגה למעלה - היא על חשבונו ..



6. חשוב שיהיה ברור מה קורה עם תיקונים בהמשך .. המזגן התקלקל אחרי שנה וחצי \ האמבטיה רופפת ולא הותקנה כמו שצריך - על מי האחריות לשלם ?



7. ומשהו כללי - זה יכול לעבוד אם התרשמת שמדובר באדם רציני , שמבין קצת בשיפוצים וברור לו למה הוא נכנס .. והתקשורת ביניכם טובה - ובעיקר זה חייב להיות win- win

🕒 פורסם בתאריך: 08/09/2020 06:32

אולי זה נותן ערך מול השוכר הזה: שקט לשלוש שנים. והשוכר הבא יקבל מזגנים וחדר אמבטיה בני שלוש במקום בני עשר. זה שווה משהו...



אבל את צודקת שזה אולי לא שווה 700 שח בחודש. אולי המספרים צריכים להיות אחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 08/09/2020 06:36

יש לי חבר שהגיע להסכם דומה עם הבעל דירה שלו. הוא דואג לכל השיפוצים/תיקונים שיש בבית והשכר דירה לא עולה. הכוונה שלו הייתה באמת ובתמים לשמור על שכ"ד קבוע, ובעל הדירה היה די מבסוט ממנו ומהעבודות שהוא עושה בבית.



מניח שהכל תלוי בבן אדם שמגיע.

🕒 פורסם בתאריך: 08/09/2020 11:31

זה כבר משהו אחר, ובעיניי יכול להיות מצויין לשני הצדדים כל עוד מדובר על תיקונים נדרשים ולא על יצירתיות של השוכר וטעמו האישי.

אנחנו כבר 6 שנים על אותו מחיר ולא מתקנים על חשבוננו (יותר טוב, לא?). לעומת זאת המחסן של בעלי פתוח לבעל הבית שמשתמש בציוד והחלפים גם לצרכיו האישיים בביתו שלו אז גם זה סוג של שני הצדדים מנצחים.