קנייתי בית עם יחידות דיור

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2020 14:32

על הנייר זה אחלה רעיון



לא ממש הבנתי מה שווי הדירה שלכם היום (עם ובלי המשכנתא)



ועל איזה איזור אתה חושב



מכל מקרה מהחישובים הקרים שלי



יחידת דיור שמכניסה סביב ה3,300 שקל בחודש שווה בערך 1 מליון שקל לערך הבית / חיסכון



(כלומר בחישוב הקר שלי בשביל לייצר לי הכנסה כזאת פטורה ממס הייתי צריך לפחות 1 מליון שקל בתיק השקעות לפי כלל ה4 אחוז)



מהצד השני ל"בנות" או לייצר יחידת דיור כזאת לרוב עולה הרבה פחות



ממה שאני שמתי לב יש איזה סכום שמעליו קשה למצוא דיירים (לדעתי הוא 3300 באזור שלי)



והעדיפות שלי לפחות היא לעד 2 אנשים ביחידה, כלומר יחידה קטנה של 40-50 מטר ולא משהו שיהיה "משפחתי" בעיקר בגלל בלאי יותר גבוה, רעש וכו



כמובן שעדיף לקנות בית מוכן עם יחידה כזאת אם יש ואז כל המספרים לפניך לפני



*שים לב שיש לזה כאב ראש נלווה של תיקונים בקשות מיוחדות לא תמיד משלמים וכו וכו אבל אם יש דיריים טובים לפעמים זה זניח



** 2 יחידות דיור להשכרה בבית זה כבר אתגר לדעתי ונראה לי שגם תעבור את ה5K אז תצטרך לשלם מס הכנסה על השכירות\

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2020 14:48

למה זה לא בתת-פורום השקעה בנדל"ן?

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2020 15:31

לא שמתי לב לתת פורום הזה. טעות שלי

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2020 15:34

זה נכון אבל במקרה הזה מטרת השכירות זה לממן את המשכנתא. דהיינו מדובר למעשה על השקעה במינוף (גבוה).



2 שוכרים יממנו לי 2 מיליון שח שזה בערך מה שחסר לי בשביל לקנות בית. וברור שזה כאב ראש אבל זה מחיר שאני מוכן לשלם, כי בתמורה אני מקבל נכס ששוה פי 2 ממה שיש לי היום

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2020 17:00

מה עלויות המימון? כמה הון עצמי?



אם תשלם ריבית גבוהה על משכנתא, אולי תמנף אבל ביוקר.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2020 17:01

הריבית היום על משכנתא היא נמוכה עד כדי גיחוך.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2020 19:34

למיטב ידיעתי לבית צמוד קרקע מותר לבנות יחידה אחת בלבד.



תוודא ש"החלום הישראלי" שלכם בכלל ישים ויש בו היגיון כלכלי. לא בטוח שהייתי רץ לקבור הון כזה בקירות.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2020 21:31

תבדוק אם יש שוק נלהב של שוכרים לעניין. זה לא תענוג גדול לגור מעבר לקיר של בעל הבית בדרך כלל.

🕒 פורסם בתאריך: 07/12/2020 22:41

+1



באיזורים שאני מכירה הקורונה פגעה אנושות בשוק של יחידות הדיור להשכרה.



החיסון כבר ניראה באופק אך מוקדם מכדי להשיב אילו הרגלים ישארו איתנו לאחר המשבר והאם אנשים ישושו לחזור למגורים בקופסאות סרדינים...

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 08:14

אנחנו מתכוונים לקנות באזור במרכז עם ביקוש גבוה שאנו מכירים היטב. אז עניין השוכרים זו לא הבעיה. נכון שמותר יחידה אחת אבל ״מה שקורה בווגאס נשאר בווגאס״, הסיכון ברור לי.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 08:18

אתה הולך לבצע מהלך כלכלי גדול מאוד, שכולל את כל הונך ויותר, והתגמול מגיע בחלקו מפעילות לא חוקית.



לא יודע, לא נשמע לי טוב..

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 08:23

זה ״מה שכולם עושים״.. בישראל כיום למי שרוצה בית צמוד קרקע אין אופציות אחרות אלא אם נולד למשפחה הנכונה. משכנתא של 2.5 מיליון שח היא אופציונלית רק בצורה של מינוף להשקעה

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 08:33

לא טיעון שהייתי מבסס החלטות כלכליות לגבי העתיד שלי עליו.

שוב, זה שאתה רוצה, לא אומר שזה בהכרח המהלך הכלכלי הנכון.

להיות בחוב של 2.5 מליון כשאתה בונה על שוק שכירויות נישתי מאוד, תוך כדי שזה נעשה בצורה לא בדיוק חוקית נשמע לי לא הגיוני. אולי זה רק אני.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 08:46

רק קח בחשבון שמשכנתא כזו תצריך הכנסה של כ40,000 ש"ח בחודש נטו.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 09:13

אם לסכם, המחשבה שלי היא, שעל ידי מינוף - משכנתא, בלי להוסיף הון עצמי על הקיים אני יכול להגדיל את ההון שלנו בהתבססות על הכנסות משוכרים. הסיכון:



לא אמצא שוכר.



שוכר לא משלם.



בעיות רגולטוריות.



ריבית המשכנתא תעלה בעתיד ״ותחנוק״ אותנו.



מחירי השכירויות ירדו.



רק מציין שהמטרה בפוסט שלי זה לבחון לעומק את הרעיון הזה לפני שאני פועל/לא פועל.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 09:31

יותר מספרים ופחות מלל יעזרו לבחון זאת לעומק.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 09:38

אני עוד לא יודע את המספרים כי עוד לא מצאתי בית לקנייה.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 09:39

40% יחס החזר להכנסה, 2.5 מיליון ל-30 שנים, אזור ה-11-12 אלף בחודש, צריך הכנסה באזור ה-30 אלף בחודש נטו.



אבל מסכים שזו לא משכנתא שהם יקבלו בקלות, מעבר ליחס החזר, כמה שווה הנכס שרוצים לקבל עליו 2.5 מיליון משכנתא?

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 09:45

הנכס בין 3.6 ל4.5 מיליון תלוי מה ימצא... כמובן שעדיפות לזול יותר.. לפי החישוב שלך אם נצליח להגיע להכנסה משוכרים של 7-8 אלף לחודש אזי התשלום החדשי יהיה אפשרי.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 09:49

לדעתי אתה צריך לשים רגע את המשכנתא בצד



נניח היה לך היום את כל הכסף לקנות את הבית שאתה רוצה ללא צורך בשום משכנתא



האם היית הולך על אותו מהלך? האם היית גם רוצה להשכיר בו 2 יחידות דיור?



משכנתא היא אמצעי ולא מטרה, נכון שהיום הריביות מאוד זולות אבל הם לא אפסיות במיוחד בסכומים שאתה רוצה



ככל הנראה לא יהיה לך בכלל אופציה למסלול פיתוי אז במקרה הטוב תגיע לריבית ממוצעת של 3 אחוז



כאשר את מקבל בזמנים טובים וללא פחת 4 אחוז ברוטו מהשכר דירה



כלומר בסוף זה די משחק סכום אפס כי אתה לוקח הלוואה למשך 30 שנה שהיחידות להשכרה בה יממנו בעיקר את הריבית ולא את הקרן



כלומר עוד 30 שנה את אפילו לא תכסה בעזרת השכר דירה את כל המשכנתא (או שתזרים הון עצמי בהתחלה או שתצטרך להוסיף כסף משלך כל חודש)



החיסרון הגדול הוא שבשונה מבית שאתה גר בו אתה משכיר את היחידות ומתעסק בזה 30 שנה



קח את ה2 מליון שקל שאתה צריך שים אותם בתיק השקעות ותמשוך כל חודש 6,660 שקל מהתיק



את הסכום הזה תוסיף לשכר דירה שיש לך היום או לצורך העניין לערך הדירה שלך המהוון



ניקח לצורך הדוגמא שהדירה שלכם שווה 2 מיליון ומכניסה משכר דירה או מתיק השקעות מקביל גם 6,660 שקל



בסכום של 13,320 שקל לדעתי אתה יכול להשכיר איזה בית חלומות שאתה רק רוצה כולל בריכה פרטית בלי יחידות דיור והתעסקות ועדין ישאר לך סכום מכובד בצד.



מעבר לזה 2 יחידות להשכרה בנוסף למשפחה שלך שגרה בבית זה עומס על התשתיות



אלה אם בנית את הבית ותכננת מראש קח בחשבון שיהיה לך פחת מוגבר



(הביוב לא מתוכנן ל3 משפחות, כנל החשמל, דוד השמש, חניה, עלות חשבון המים תיהיה בתעריף הגבוה וכו וכו)

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 09:55

לא בדיוק, אתה מסתכל על איך לשלם בפועל



הבנק מסתכל על התלושי שכר שלך



כלומר אתה תצטרך להציג תלושי שכר נטו של מעל 30 אלף כל חודש



וגם אז זה סיכון גדול לבנק אז במידה והוא יאשר הריבית תיהיה יחסית גבוה



להסביר לבנק שאתה תקבל הכנסה מהשכרת יחידות דיור זה בעייתי ואם זה לא חוקי זה גם לא אפשרי להסתמך על זה מבחינת הבנק (יש דרכים לעקוף אבל לא ממליץ כי המגבלות האלה נועדו לשמור עליך מלסכן את עצמך ואת הבנק יתר על מידה)



שים לב שיש תקופות שאין שוכר, או שהשוכר לא משלם, או שיש סכסוך או שיש בעיה עירונית/ משפטית / שכנים שכרגע אי אפשר להשכיר את היחידות האלה בכלל



שכר דירה של יחידה אחת אני מניח את יכול לצמצם הוצאות ולספוג, 2 יחידות זה סיכון שאתה לא תוכל להחזיר את המשכנתא

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 10:02

40% זה חריג, לא פשוט להגיע לזה בנוסף משכנתא ל30 שנים בכל המסלולים זה לא דבר מומלץ, הריביות יהיו גבוהות והעלויות מסביב גם כן, שלא לדבר על כך שזה שיעבוד ל30 שנים.

כנראה שתאלץ להגיע לזה בלי קשר להכנסה משוכרים, הבנק לא יתחשב בהכנסה העתידית הזו כמעט בוודאות.

🕒 פורסם בתאריך: 08/12/2020 10:06

@אורי ג. כן, לא מומלץ להגיע ל-30 שנה במסלולים מסוימים, התכוונתי שבאופן תארותי עם הכנסה של 30 אלף הוא כנראה יצליח לקבל משכנתא, לא בהכרח משכנתא טובה.



הכנסה עתידית משכירות לא תחושב פה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2020 18:35

אני היום נתקלתי במגרש בשטח 350 מ"ר לבית פרטי ביוקנעם עילית למכירה שבתב"ע אפשר לבנות עליו יחידת דיור עם כניסה נפרדת (מוגדר יחידה בשטח מקסימאלי של 55 מ"ר). מחיר המגרש כ-1.1 מליון הוצאות פיתוח כ-200 אלף.



אם האזור מעניין אותך, יצא לך בהערכה גסה כ- 2.5 מליון כולל בנייה והכל חוקי כדת וכדין.

🕒 פורסם בתאריך: 25/04/2021 22:44

@de dud מה החלטת בסוף?

🕒 פורסם בתאריך: 26/04/2021 05:47

היי



בגדול רעיון טוב כל עוד גובה המימון מתאים ליכולות שלכם.



גם אם ההכנסה של שני יחדות הדיור תעבור את 5,070 ש"ח לא תשלם מס על הכנסה משכירות



בשיטת חישוב המס השולי, ניתן לקזז הוצאות שונות כולל פחת מבנה וריבית מימון, מאחר ומדובר בבית מגורים יחיד שלך,



גם אם תמכור את הבית בעתיד, קיזוז הפחת לא יגדיל לך את תשלום מס השבח משום שמדובר בבית מגורים (תבדוק עם רואה חשבון).



במידה ותחליטו בעתיד הרחוק כפנסיונרים לצמצם דיור, תוכלו להשכיר גם את היחידה המרכזית בבית וליהנות מהכנסה כוללת נאה משכירות,



ובמקביל להשכיר דירת מגורים קטנה יותר.



בכל מקרה מומלץ להכין קופת חירום, וללכת על מהלך זה בתנאי שאתה יכול להכיל ברמה החודשית את עלויות המימון במידה ושני היחידות אינן מושכרות.



בהצלחה !