מחשבות

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:19

לא כרגע אבל עם יד על הדופק.

בהחלט!!

מי אמר לך את השטות הזו?

למשכן, למכור.

שגם בנדל"ן יש תשואות?

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:26

א. על דירה למגורים?



ב. עם משכנתא?



על הדירה הראשונה בהחלט רשמנו תשואה יפה, גם כי מהחודש הראשון קיבלנו תשואה (שנתית) של 5% (כי לא הייתה משכנתא) וגם כי בשנים שעברו מאז ערך הדירה עלה בעשרות אחוזים, לא יודעת כמה בדיוק (אם וכאשר אמכור, אדע... זו דירה בסמטה ספציפית שקשה להשוות מידע נדל"ן בקשר אליה)



אבל שם בחרתי דירה באזור ש"ידעתי" (אמרו לי...) שהמחירים בו הולכים לעלות.



באזור שאני גרה בו המחירים עלו יפה ( :( ) בשנים האחרונות. מאוד יפה... ובהינתן שאצטרך לשלם משכנתא+מס רכישה, ואני לא יודעת כמה עוד המחירים יעלו, איך אוכל לבנות על רווח?

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:29

א. כן.



ב. כן.

לא צריך לבנות על רווח, גם במניות אפשר להפסיד, אפשר להניח הנחות סבירות כמו לדוגמא להניח שהתשואה תהיה X% ועליית ערך תהיה Y%.



חוץ מזה הדבר הכלכלי ביותר יהיה ככל הנראה למכור את דירת ההשקעה ולרכוש דירה למגורים במקום להיות עם 2 דירות.



לא ממליץ!

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:29

מדד נמצא רוב הזמן בשיא, זו המשמעות של צמיחה.



אם זו בועה או לא, כנראה אף אחד לא יודע. (למה עכשיו זו בועה אך כשהאס אנד פי היה ב 3000 לא לא היה בועה?)



תמיד יש מצב ואפילו ליותר שנים(ראי ערך מדד נייקי ב 1989).



מניח שברגע שהכסף מבוזר על הרבה מדינות אז הסבירות של זה יורדת.



עסקים ומשפחה הרבה פעמים זה נושא רגיש. לא מומלץ



נשמע שאת לא מרוצה מהדירה שאת גרה בה עכשיו.



אם כן חשוב לך עניין היציבות וחשוב לך לגור בבית ששייך לך, לא בטוח שזו השקעה כ''כ גרועה ביחס לשוק ההון.



יש אפילו דעות שאומרות שקניית דירה למגורים זו אחת ההשקעות הכי חכמות(אם משכללים את ההטבות הפסיכולוגיות, במיוחד כשיש ילדים בתמונה ורוצים יותר יציבות)



לא ממליץ ולא מייעץ



בהצלחה

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:30

למה לא?



עם משכנתא התשואה לרוב יותר גבוהה מאשר בלי. כמובן שתלוי במשכנתא ובנכס אבל בממוצע זה המצב.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:35

נראה לי שהבלבול נובע ממטרות שונות.



הדירה המושכרת והכסף בבורסה נועדו מבחינתך ליצירת רווחים.



המחשבות על דירה למגורים נובעות מכך שאת גרה

ויש לך כנראה רצון לגור בדירה בבעלותך שתתאים לך יותר.



מה שאת כותבת כאן זה ניסיון ליצור משוואה בין נושאים שאינם ברי השוואה ולכן הבלבול.



אם את רוצה לקנות דירה למגורים (כי נמאס מלשכור דירות דפוקות), את לא מחפשת תשואה אלא נוחות.

ברור, זה מעלה את דרגת הסיכון כשאת צריכה את כל הכסף בתקופה די קצרה של 3 שנים ולכן הוצאתו ממסלול מניות למסלול סולידי יותר זה ממש מתבקש.

ממה שאני מכירה, אין בעיה למשכן את הדירה הקיימת. ככה עושים נדל"ניסטים :)

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:38

יקר. עדיף לקחת משכנתא על הנכס שקונים (במידה ויש הון עצמי מספק).

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:44

כלל וכלל לא. אני אדם מתכלב מטבעי. בעוד חצי שנה נהיה נשואים עשור, יש לנו שלושה ילדים, ומעולם לא התחשק לי לגור בדירה שלי, זה בכלל לא ברשימת הדברים שמעניינים אותי.



הדבר היחיד שאני חושבת עליו זה שאם כן נישאר בשכונה הזאת למשך עשרות שנים, ובסוף כן נקנה בה בית, עדיף לקנות עכשיו לפני שהמחירים יעלו עוד יותר...

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:50

גם את זה אף אחד לא יכול לדעת.



ואם מחירי הדירות לא יעלו?



ואם שוק ההון יתן תשואה עודפת על פני נדלן למגורים?



אם את רוצה לקנות דירה עכשיו כי אולי בעוד עשור מחירי הדירות יעלו, לא בטוח שזה הדבר החכם לעשות.



את כבר חשופה לנדלן, למה לדעתך חשיפה עודפת לנדלן (2 דירות ) טובה מהמצב הקיים (נדלן+שוק ההון)?

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 22:56

נקודה טובה...



אוף. אני מתוסבכת.



אני כן חושבת שרכישת נדל"ן נוסף להשקעה תהיה עסקה טובה, זו כן עסקה שמתחשק לי לעשות.



אבל לא חושבת שרכישת נדל"ן למגורים תהיה עסקה טובה. תסבירו לי למה אני טועה.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 23:00

מה ההבדל?

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 23:03

בגלל זה:



אם הייתי קונה עכשיו נדל"ן לשם תשואה בלבד, לא הייתי קונה בשכונה שלי, חד וחלק.



בקיצור, אולי הפתרון הוא לעבור דירה :)

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 23:04

למה? כי המחירים ״עלו יפה״?



גם בשכונה שלי המחירים עלו יפה ואני חושב שהיא עדיין מעולה להשקעה.



למה משכנתא זה רע?

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 23:12

איני יודע על איזה שכונה מדובר אבל גם זה אפשר לחשב עלות מול עלות אלטרנטיבית.



נניח שהתשואה הכוללת מדירה בשכונה שלך היא X%.



דירה בשכונה עם תשואה טובה היא X% פלוס Y%.



אז Y% זה "כסף שהולך לפח" כלומר תוספת המחיר של לגור בדירה בבעלות.



עכשיו תשימי בטבלה את כל האלטרנטיבות, כולל התחשבות במיסים, ותראי מה האפשרות הכלכלית ביותר.



גם מינוף אפשר להכניס לתמונה אם רוצים.

🕒 פורסם בתאריך: 31/01/2021 23:26

תודה לכם

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2021 01:44

תראי אני לא באמת יודעת אם מניות רווחיות יותר מנדל"ן אבל מכרתי את כל הכסף הנזיל שלי ממניות וקניתי נדל"ן. (בית עם יחידת דיור) ההטייה הקוגניטיבית שלי היא שמניות הכי משתלם ונדל"ן פחות. אבל השיקול שלי בהשקעות הוא לא מקסום התשואה אלה יציבות של המשפחה.



דירה בבעלות מורידה מאיתנו את הוצאות המחיה, אנחנו כבר לא משלמים שכר דירה ומקבלים הכנסה מיחדת דיור שזה שווה ערך ללא מעט הכנסת הון פטורה לחלוטין ממס. הוספנו מערכת סולארית על הגג שמורידה לנו עוד יותר את הוצאות המחיה (אין יותר חשבון חשמל) וגם מכניסה לנו סכום כסף נוסף. אלה הכנסות הון שמרגישות לי יותר בטוחות מתשואה ממוצעת על מניות לאורך השנים. בכל מקרה, האקסל שלנו אומר שהערך הכלכלי של הדירה עבורנו ביחס למחיר של הבית נותן 4-5% (קצת יותר כי מינוף -אבל אנחנו הורגים אותו כלכך מהר שלא שווה לחשב את זה) ומבחינתנו זה מספיק ולא צריך לאבד את הראש בשביל נניח 7-8% תשואה עם מיסים.



בגדול נכס נדל"ן בודד למשפחה נשמע לי כמו עסקה מאוד כדאית סה"כ (אין מס שבח אם תרוויחי), אבל גם עם שני נכסים את יכולה להסתדר טוב . במקרה שלך אם יש לך כבר דירה להשקעה, לקנות עוד אחת למגורים יכול להיות יותר משתלם מעוד דירה להשקעה בדיוק בגלל נושאי מיסוי. אם הדירה שלך לא עוברת את רף המס - שתי דירות כנראה יעברו - אבל אם תקני לעצמך דירה למגורים אין לך הכנסות משכירות מדירת המגורים ואת עדיין לא עוברת את רף המס.



מצד שני אם נוח לך עם המניות ואת לא מרגישה צורך לקנות נדל"ן נשמע לי קצת מיותר לרכוש נדל"ן רק כי אולי יעלו המחירים. יש לך כבר נכס נדל"ן ככה שחלק משמעותי מההון שלך נמצא בקורולציה טובה לשוק הדיור.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2021 02:21

תראי, מה שאת מבקשת פה מאיתנו זה על גבול הייעוץ. ואסור לנו לעשות את זה. :|



כל האמור, כמובן, זה הכל דעות אישיות שלי והשתדלתי להתנסח בזהירות...



אישית, אני לא מאמין גדול בבועות. אבל אני כן מאמין בהגנה על ההון מפני אינפלציה במחירי הנכסים. גם נדל״ן וגם מניות שניהם עושים את זה טוב. בנדל״ן יש גם ערך מוסף: בגלל המינוף שבדרך כלל התחום מתאפיין בו, אז יתרת החוב גם נשחקת לאינפלציה.



לדעתי הלא-מקצועית, עכשיו זה זמן פנומנלי לצאת ממניות ולקחת משכנתא. בייחוד אם יש לך את ההון והרצון. כי המניות שוב נמצאות בשיאי כל-הזמנים (בין אם את מאמינה שזה ״אמיתי״ או בועתי), למה לחכות לתיקון מיותר?! אלה דווקא התחנות שטוב לצאת בהן, גם אם העליות ימשכו - הרי אף אחד מאיתנו לא יודע את העתיד. לאף אחד לא נעים למכור כשמתאוששים מהתיקון או צניחה רחמנא ליצלן.



אני בוחר להישאר במניות, דווקא. אבל זה בגלל שאין לי עניין בנדל״ן כלל. לא רואה את עצמי מפסיק לגור בשכירויות עוד עשור לפחות. מעדיף לשכור ולצבור הון דרך מניות שאני מאמין בהן.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2021 08:28

מעניין, זה בכלל לא עלה על דעתי כי בקריאת התגובות אני מבינה שהכל כל כך תלוי בפרטים הספציפיים...

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2021 08:29

אני משקיע (כיום) במניות בלבד.



כדור הבדולח שלי ודעתי הלא-מקצועית והלא-מיודעת אומרים שיש כיום אפיקי נדלן שמייצגים יחס תשואה/סיכון עדיף לטווח של לפחות עשור.



אם מסתכלים על סביבת הריבית הצפויה (ספקולציה) אז מניות עלו בעיקר בגלל עריכה: בגלל הריבית ( וקצת מומנטום או שלא מה אני מבין) בגלל זה לאחרונה בעוד שנדלן תקוע במקום בו בזמן שיש אזורים מבוקשים בלי היצע שהולך להשתחרר בשנים הקרובות.



לא ממליץ, לא יודע, אני לא פועל כרגע לפי גיבוב השטויות הנ"ל ובטח שאת לא צריכה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2021 10:25

היי



את יכול לבחור באופציה אחרת, לעבור למגורים בשכירות בדירה דומה לדירה שאת חושבת לרכוש,



להמשיך להשקיע בשוק ההון, ובנוסף למשכן את הדירה להשקעה כדי לקנות נכס נוסף במיקום אחר במזומן.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2021 10:49

יש יתרון למשכון נכס קיים על פני לקיחת משכנתא על הנכס אותו רוצים לרכוש?

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2021 10:50

הפוך.

🕒 פורסם בתאריך: 01/02/2021 13:34

חפשי דירה טובה, כשתמצאי תראי את המצב בשוק ההון ואם ישתלם לך תוציאי ותקני אותה. פשוט וקל.



למה להוציא לפני שמצאת נכס להשקעה?



מוצאים נכס ששווה את זה.



תמיד יש.



ואולי הוא ייפול.



ואז לא תקני דירה.



אבל הכל יהיה בסדר כי הוא יעלה חזרה (ותודה על העדכון שזה יהיה עוד שלוש שנים, רשמתי) ואז תוכלי לקנות.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2021 13:57

בדיוק. לי פעם לקח 5.5 שנים למצוא דירה לקנות. אז תוכניות לחוד ומציאות לחוד.

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2021 04:18

במקרה זה אין משמעות, לא מדובר במשכנתא לדירת מגורים יחידה.

🕒 פורסם בתאריך: 04/02/2021 08:17

תוכל להרחיב?



(תמיד חיכיתי להזדמנות ללמוד ממך :$ )

🕒 פורסם בתאריך: 05/02/2021 02:31

תודה :)



משכנתא עבור רכישת דירת מגורים, ניתן לקבל במינוף גבוה יותר וריבית נמוכה יותר,



כאשר לוקחים משכנתא כנגד נכס קיים לצורך השקעה המינוף יהיה קטן יותר והריבית מעט יותר גבוהה.



אם משקיעים בחו"ל בעזרת הכסף מהמשכנתא אין אם זה בעיה, הריבית מקזזת או מבטלת את המס על הכנסה משכרויות,



בראיה ארוכת טווח השקל החזק כיום מאפשר לרכוש יותר, וברוב המקרים (תלוי בהחרגות),



ניתן למנף גם את הנכס בחו"ל........



בשורה התחתונה, נכס לא ממונף זה הון תקוע בקירות, הון שלא עובד עבורנו.

🕒 פורסם בתאריך: 18/05/2021 19:57

אם יש דירה יחידה ("דירה למגורים" יחידה שפטורה ממיסים ע"פ הגדרת מס הכנסה),



ויש בה יחידת דיור נפרדת (בגינה/קומה שניה עם כניסה נפרדת/אחר נניח),



ההכנסה מהשכרת אותה יחידת דיור תהא פטורה ממס? עד 5,000 ש"ח, כן?

🕒 פורסם בתאריך: 19/05/2021 23:39

אין לי מומחיות בנושא, אבל למיטב הבנתי הכנסות משכירות עד כ5,000 ש"ח פטורות ממס. בלי שום קשר אם זו יחידת דיור, או שאתה גר עם שותפים או שיש ברשותך יותר מדירה אחת.