משכנתא: חשיפה לפריים אל מול קבועה צמודה

🕒 פורסם בתאריך: 20/02/2021 19:46

שבוע טוב, וברוך הבא.



אינני מבין גדול, אך זה הרושם שנוצר אצלי.



כלומר, אין קשר אובייקטיבי בין מדד המחירים לצרכן לבין ריבית הבנק המרכזי, אולם בד"כ הם נעים ביחד, אולי יותר מדויק תנועה של המדד מצביעה (לכאורה) על מגמה או תרחיש מסוים, דבר הגורר תגובה מהנגיד לעדכן את ריבית הבנק. כאמור, לא הכרחי אבל מסתבר באופן מסוים.



מה שבעיקר מעניין אותי הוא המשפט הזה שכתבת:

זה נשמע שקיבלת ק"צ בריבית נמוכה מאוד, או פריים +X משמעותי.



האם ניסית לבדוק איזו ריבית היית מקבל עם 1/3 פריים? מן הסתם נמוכה הרבה יותר (מינוס משהו). ברגע שיהיה לך פריים מינוס והוא יהיה זול יותר מהק"צ אז תחשוב האם המסלולים הולכים ראש בראש, או משלימים אחד את השני. (אתה יכול לבצע פיתוי כדי להגיע למצב של 50%/50%)



בד"כ ק"צ מועמד להחליף את הקל"צ. ואתה צריך לחשב את ההבדלים ביניהם כדי לראות מה משתלם לך (בהערכה כללית על המדד הצפוי בממוצע)



שיחקת עם האפשרויות שאתה מתלבט ביניהן במחשבון?



אומר מה שאמרה לי בנקאית ותיקה בתחום- זה נכון שהריביות נמוכות היסטורית, אך זה לא נראה שזה הולך לעלות בקרוב, ולא באופן משמעותי. ואם יעלו- תמחזר.



שיקול ששווה לחשוב עליו.

🕒 פורסם בתאריך: 20/02/2021 20:30

היי, תודה על התשובה.



בדקתי כל מיני תרחישים עם מחשבון ביחס לסימולציות שעשו לי בבנק. אין פה נוק אאוט לשום מסלול, זה ככל הנראה יותר ענין של העדפה אישית והשקפה על שינוי עתידי.



אגב, מה נראה נכון לשים כרמת אינפלציה ל 18 שנים? בהנחה שבנק ישראל מנסה, ללא הצלחה בינתיים, להתייצב על אזור 1-3%?



האם 2 נשמע הגיוני או ״פסימי״ מדי ויותר נכון ללכת על 1% (שיתחלק באופן שווה על ה 18, כלומר, זה לוקח בחשבון תרחיש בו בשנים הקרובות לא צפוי שינוי משמעותי ואז אולי תהיה ״פריצה״ לאזור ה 2)?

🕒 פורסם בתאריך: 20/02/2021 20:37

מצטער, כדור הבדולח שלי במוסך... :lol:



וברצינות, הייתי מריץ את שני התרחישים במחשבון ובודק מה יקרה "אם"...



משווה בין התוצאות ובוחן האם הפער משמעותי עבורי או לא כל כך.



שתי תזכורות:



1. גם אם בממוצע האינפלציה תהיה 2%, אינו דומה מצב בו בשנים הראשונות היא נמוכה וזה לא משפיע לרעה בזמן שהקרן גבוהה, לבין מצב שבו בהתחלה היא גבוהה ואתה חוטף אותה על קרן גבוהה...



2. תמיד אפשר למחזר... (כמובן כולל עלות הפירעון)

🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2021 02:11

מצטרפת. זה מאד מעניין.

🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2021 08:49

היי, ברור.



זה לא ענין של כדורי בדולח (יש כרגע מחסור בשוק אצל כולם) ולא ענין טכני של חישוב (מובן שחישוב מסלול עם הנחה של אינפלציה מסוימת ישפיע על כל הקרן החל מהיום הראשון לעומת שינוי עתידי שישפיע על חלק קטן יותר).



מבחינתי זה היה ענין יותר של מדיניות (עד כמה שאפשר לקרוא להחלטה אישית מדיניות) של נטילת משכנתא בתקופה שכזה.



בסוף החלטתי לעשות כמעט הפוך מרוב המשכנתאות היום. את הפריים לקחת לפרק זמן הכי קצר שיכולתי (7 שנים לערך) מכיוון ששינוי בריבית מיד מעלה החזר חודשי, אחר כך קבועה צמודה לאיזור ה 15 (בגלל ההשפעה הקטנה יותר על ההחזר לאורך זמן אם יהיה שינוי אינפלציוני בהמשך) ואחר כך קלצ ל 20.



תודה על הזמן בכל אופן.

🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2021 09:09

מעניין מאוד.



אם תבחר לשתף את הריביות שקיבלת- נשמח!



זה נכון ששינוי בריבית ישפיע ויעלה את ההחזר, אבל אני אישית פחות חושש מכך. למה? כי ההעלאות הן בד"כ מתונות, והשינוי בהחזר החודשי אינן עצומות.



ובמקרה קיצוני- ממחזרים, כמו שכתבתי לעיל.



בהצלחה בכל דרך שתבחר!

🕒 פורסם בתאריך: 21/02/2021 09:22

אשתי עובדת בנק אז הריביות שאנחנו מקבלים נמוכות ולא כ״כ ברות השגה. מה גם שאנחנו נדרשים לא לשתף את המספרים ״בחוץ״.



לא מדובר על הבדלים דרמטיים מאוד אבל עדין זה זול יותר מכל הצעה רגילה. לטעמי, מעבר להתמחרות שכל אחד חייב לעשות מול 3 בנקים לפחות, לא פחות חשוב (ולדעתי אפילו יותר) זה המסלול/ים, תמהיל, החזר חודשי ובגדול אסטרטגיית המשכנתא ביחס לחיים שלנו.