משכנתא ובונוסים גבוהים

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 09:47

אני לא מומחה ,אבל לא התייחסת לאיזה גובה מינוף מתאים לך. לא משנה כמה כסף זול יתנו לך אתה תיקח ותשקיע? 150%, 200%, 300% איפה אתה עוצר?

אם אתה משווה שני תמהילים זהים:



א. משכנתא במדרגה 60% ללא מסלול פיתוי.



ב. משכנתא שנותרה אחרי פרעון מסלול פיתוי ממשכנתא שנלקחה במדרגת 75%.



התשובה מתקבלת מיידית.



רק שוב, אין לי מושג מה המינוף הנכון עבורך ואין לי מושג במה הקרן השתלמות שלך מושקעת ומה הדמי ניהול ואם עדיף בכלל לפרוע אותה.

ומחיר הדירה ירד בו זמנית ותאבד את העבודה בו זמנית ותצטרך כסף למשהו בהפעתה בו זמנית... יש הרבה סיכונים.



כמה שנים אתה משקיע במניות שאתה רוצה להתחיל בתיק ממונף?

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 10:34

הבנק נוטה להסתכל על מה שמולו כרגע וזה 3 תלושים אחרונים, נכסים נוספים ועוד עדויות להון שלך.



אם תמצא 3 חודשים שמכילים תלושים שכוללים בונוס ואו\ פדיון של ESPP אז עדיף לגשת לבנק בתקופה הזאת (כמובן אם מסתדר) . אתה יכול להראות פירוט תיק RSUs נזיל. זה גם משמעותי.



לגופו של עניין, זאת הלוואה ענקית שגם ל30 שנה תהיה עם החזר גבוה מאוד וזה לפני סיכונים של עליית מדד\ריבית.



מכיוון שבכל מקרה תצטרך לשפר את אחוז החיסכון שלך.



לא מכיר את השיקולים שלך אבל שווה לשקול גם:



1 - דחיית הקנייה. שיפור אחוז החסכון וקנייה בעוד X חודשים. הון עצמי יגדל ויונזל חלק מה RSUs



2 - קניית דירה קטנה יותר. לשפר תמיד אפשר ואתה כבר חלק מהשוק אז עליות עתידיות ישפיעו עליך פחות.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 11:33

לגבי בונוסים - אתה יכול להציג לבנק 106 של שנה-שנתיים אחורה. הם לא יתחשבו בבונוס שהופיע חד פעמית בתלוש משכורת לחישוב הנטו, אבל בצירוף 106 שיאפשר להם לחשב נטו שנתי הם כן מתחשבים.



ובאיזה החזר חודשי אתה מעוניין? אם עד 10 אלף (אפשרי בסכום הזה), אין לך מה לגרום לבנק להתחשב בכל הדברים האלה, הנטו שלך מספיק לזה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 11:47

לא הבנתי איך אתה מתכנן לקחת את המשכנתא הענקית הזו בשביל לקנות את הבית וגם להשתמש במשכנתא למינוף להשקעה במניות…



לבית אתה זקוק לכ- 2M ש״ח. הווה אומר החזר של - 10,000₪ לפחות (רצוי הרבה יותר אם אתה רוצה ריביות טובות ופחות סיכון).



אתם מרווחים 30K ומוציאים 18K (לא כולל שכירות) הווה אומר תוציאו 28K כולל החזר משכנתא. כלומר אתם לא באמת יכולים להרשות לעצמכם להגדיל את ההחזר ובטח לא לקחת משכנתא בסכום גבוה יותר בשביל גם להשקיע בשוק ההון (מעבר להשקעה שיש לכם ב- ESPP ו- RSU).



בקיצור, לא הבנתי מה התוכנית שלכם :roll: …



בוודאי שיש סיכון שזה יקרה. בגלל זה אני מעדיפה לקחת את מסלול הפריים ל- 20 שנה מקסימום (על מנת שההחזר החודשי ינגוס בקרן) בתקווה למזער את הנזק אם וכאשר הפריים יעלה בעתיד. כמובן שאם וכאשר תגיע למצב כזה תצטרך לבדוק מה יותר כדאי לך - למכור בירידות או להמשיך לשלם את ההחזר החודשי בתקווה/אמונה שהשוק יחזור לעלות.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 12:10

אפשר גם בפחות מ10000, גם בפחות מ9000. נגיד 30 שנה פריים, 25 שנה משתנה, 20 שנה קל"צ. נכון לא תקבל את הריביות הכי טובות שיש למשכנתאות, אבל אפשר לקבל ריביות סבירות לחלוטין, זה מקטין את הסיכון שהמשכנתא תחנוק אותך (בעלות מסויימת), ואם אתה משקיע את שאר ההון שלך בשוק ההון לדעתי זה לגמרי שווה את זה. נכון שיש פה סיכון אבל שכל אחד יעשה את הבחירות שלו ומה הוא מרגיש בנוח איתו. המידע שחסר לי במקרה הזה הוא מה הנטו הממוצע השנתי (במזומן), כי היחס הוצאות-נטו כרגע פשוט גבוה מדי למשכנתא כזאתי.



(אני בתהליכים להוציא אפילו משכנתא גדולה יותר. את ההון העצמי שלי מעדיף להשאיר כמה שיותר בשוק ההון)

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 12:14

למה אתה צריך שהוא יקח את זה בחשבון? האם היית רוצה החזר של יותר מ-10K בחודש? זה יהפוך את התזרים החודשי שלך לשלילי..



מה יקרה אם חלילה שנה אחת לא תקבל בונוס או במקרה של כל בעיית תזרים אחרת?



זה כמובן לא יעוץ, אך אני הייתי משתמש בכסף לסגירת המשכנתא - לפחות את כל מה שבריבית גבוהה מהפריים..



ורק אחרי זה מתחיל לחשוב על שוק ההון.



אחרי שתחזיר את כל המסלולים האחרים (עניין של כ-5 שנים בהנחה שמסלול הפריים שלך יהיה 50% ואתה ממש את כל הסכום השנתי לטובת העניין) תוכל אולי להתחיל להזרים כספים לשוק ההון. עד אז אולי הריבית כבר תעלה? אולי בשנה שאחרי? ואולי אחרי 5 שנים?



מניות יכלות לקרוס בעשרות אחוזים תוך תקופה קצרה אבל הריבית של בנק ישראל משתנה באופן מתון יותר (בעשורים האחרונים לפחות) וכשתעלה מעל רמה מסויימת תוכל להפסיק הזרמה לשוק ההון ולהתחיל לכסות אותה בהדרגה. בסכומים שאתה מכניס זו לא כזאת בעיה. ואם אתה מפחד שרמת ההכנסה שלך לא תישאר כמו שהיא היום פשוט תתמנף פחות (פחות למניות יותר לסגירת המשכנתא)

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 12:54

ברור שאפשר… השאלה אם כדאי…



ולא, זה לא מקטין את הסיכון שהמשכנתא תחנוק אותך. זה אולי מקטין את הסיכון שבזמן הקרוב המשכנתא תחנוק אותך, אבל זה מגדיל את הסיכון שהמשכנתא תחנוק אותך בעתיד, כי המשמעות היא שאתה לוקח משכנתא מאוד מסוכנת (צמודה למדד, ריביות משתנות שגם הן אולי צמודות, וצמודה לפריים) וכמובן הקל״צ תהיה מאוד יקרה (והעלות הזו היא ישר מההחזר הראשון).



מה בדיוק נשאר להשקיע בשוק ההון אחרי שהוא שם הכל בבית של 3M שהוא רוצה לקנות?

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 13:02

את ה- ESPP והבונוסים אין בעיה להכניס כל חצי שנה/שנה למשכנתא בשביל להקטין אותה.



לעומת זאת ב- RSU אתה ״כלוא״ לשנתיים אלא אם כן לא אכפת לך לשלם על כל הסכום מס שולי (ואז זה נראה לי עוד יותר לא כלכלי).



בנוסף, אם אתה מחליט למכור כל שנתיים המשמעות היא שאתה ״מוותר״ על דחיית המס שאתה זוכה לה ב- RSU. זה כבר עניין אישי ואני יכולה להבין את ההעדפה למכור מניה בודדת בשביל לרכוש את בית חלומותיך.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 13:11

לא חייבים לקחת חלק צמוד למדד (אפשר משתנה לא צמוד). וגם אם כן אפשר לקחת 25% או אפילו פחות (ויותר פריים)



אם אני ארצה להקטין את ההחזר החודשי אני תמיד יוכל לפרוע את אחד המסלולים (נגיד משתנה אחרי 5 שנים). ואני לא יודע מה זה ריבית יקרה עבורך, אבל ריבית של 3-3.25% בשבילי זה לא יקר אם זה אומר ששאר הכסף יכול להישאר על מניות.

אני מדבר על הון קיים בשוק ההון שיכל לעזור להקטין את המשכנתא. פותח השרשור כתב שהוא מעוניין לקחת את המשכנתא למינוף השקעה במניות, אז מזה אני מבין שיש לו עוד השקעות. אבל אם המיליון זה כל ההון העצמי שלו ונשאר לו רק 2000 שקל לחסוך בחודש אז אני מסכים שזה ממש לא משכנתא מתאימה.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 13:36

+1



בדיוק.



גם משתנה זו ריבית שתעלה (בסבירות גבוהה מאוד מאוד) בעתיד. גם פריים זו ריבית מסוכנת שיכולה לעלות (מאוד) בעתיד.



25% מ- 2M זה חצי מליון שקל במסלול משתנה צמוד - זה המון.



בכל מקרה זה לא משנה את העובדה שאם אתה לוקח משכנתא (עם ריביות משתנות בצורה כזו או אחרת) ליותר שנים, זה אולי מקטין את ההחזר עכשיו אבל מגדיל את הסיכון לעליית ההחזר בעתיד.



אם יש לך הון גדול שעומד לרשותך ושמושקע במדד רחב (או לפחות לא רק במניה אחת בודדת) ואם אחוז החיסכון שלך מאוד גבוה למרות ההחזר החודשי של המשכנתא, אז אולי זה מתאים *לך* לקחת את הסיכון במשכנתא כל כך גדולה. במקרה הזה, ולפי מה שאני הבנתי זה לא המצב.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 13:51

אני אישית מרגיש יותר בנוח ופחות בסיכון להיות עם משכנתא לטווח יותר ארוך עם חיסכון גדול בצד, מאשר להיות עם משכנתא יותר קטנה לטווח קצר יותר בלי חיסכון בכלל.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 14:08

זה כבר עניין אישי.



מבחינה כלכלית השאלה הגדולה היא מה אתה עושה עם החיסכון שאתה צובר. אם אתה קונה איתו מניות ומכניס אותו לתיק ההשקעות שלך נשאלת השאלה - אולי יש לך כבר מספיק חיסכון בשוק ההון להתמודד עם מצבי קיצון.



בכל מקרה חשוב שתדע שאתה משלם הרבה מאוד כסף על תחושת הביטחון הזו (שלדעתי היא מדומה).

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 14:16

איך בדיוק? להפך. כל עוד אני מתמיד להשקיע במדדי מניות רחבים לטווח רחוק, שווה לי לשלם את הריביות משכנתא.



אבל בסופו של דבר יש כאן הרבה מינוף ואני כן מגדיל את הסיכון של מקרי קיצון. (גם אם יש לי תחושת ביטחון מדומה כרגע). בזה אני מכיר.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 15:04

למה להיפך?



ההנחה היא שבשני המקרים אתה לוקח את אותו סכום משכנתא ובשני המקרים אתה מפקיד את אותו הסכום שנשאר לך בשוק המניות:



1. במצב אחד אתה לוקח משכנתא קצרה יותר כך שגם הריבית הממוצעת נמוכה יותר וגם עלות המשכנתא כולה קטנה יותר. המשמעות היא שאין לך חיסכון חודשי נוסף.



2. במצב השני, על מנת להקטין את ההחזר החודשי ובשביל להרגיש ״בטוח יותר״, אתה לוקח משכנתא ארוכה יותר, כך שהריבית הממוצעת שתקבל גבוהה יותר והעלות הכוללת של המשכנתא גבוהה יותר. בנוסף, סיכוי גדול יותר שהריבית תעלה ותעלה יותר מהמצב הראשון (מה שיעלה עוד יותר את סך עלות המשכנתא כי הנגיסה מהקרן קטנה יותר ביחס למצב הראשון) כך שההחזר החודשי שלך ממילא יגדל והמשכנתא תתייקר אף יותר.



נכון שבמצב השני יש לך חיסכון חודשי שאותו לכאורה אתה יכול להכניס לשוק ההון (עד שההחזר של המשכנתא גדל ואז אולי כבר לא יהיה יותר חיסכון חודשי…). אבל תוספת התשואה הזו היא רק על החיסכון החודשי שאתה מכניס, בעוד שהמשכנתא במצב השני מלכתחילה הרבה יותר יקרה, והריבית שעולה עולה על כל הסכום שנותר (שמן הסתם הוא הרבה יותר גדול מהחיסכון שאתה חוסך כל חודש).

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 15:15

אז לא הבנת אותי. השוואתי מצב בו ההחזר החודשי הוא המקסימלי שאני מרגיש בנוח איתו. ואז אני משווה בין שני מצבים. לקחת מימון מקסימלי ולהשאיר כמה שיותר הון עצמי מושקע במניות, או להשתמש בכל ההון העצמי להקטנת המימון.



נכון התייחסתי להקטנת גובה ההחזר החודשי, אבל זה בעיקר להביא אותו לרמה שאתה מרגיש איתה בנוח.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 15:23

אני הגבתי להצעה שלך שפותח השרשור יכול לרדת מהחזר של 10,000₪ (שלדעתי הוא מינימלי ל- 2M ש״ח משכנתא) ל- 9,000₪ או אפילו פחות, בכדי ״להרגיש יותר בטוח״.

בשני המקרים דובר על משכנתא של 2M ש״ח.



מזכירה - הדיון התחיל מפותח השרשור :> …

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 16:36

ברגע שתסתכל על הקרן השתלמות כעל השקעה במניות פטורה ממס - כל הפרספקטיבה שלך תשתנה - ובעצם השאלה תהיה פשוטה יותר - האם להתמנף במניות בכדי להוזיל משכנתא?



ברגע שתענה לעצמך האם אתה בנוי לדרגת מינוף (ואי לכך גם סיכון) שכזו - השאלה הופכת להיות קלה יותר - איך מתמנפים בזול ?



ולכך התשובה היא ברורה - בלון על חשבון קרן ההשתלמות.



לטעמי , בכדי לענות יותר נכון על השאלה הראשונה -אתה גם צריך לשאול את עצמך מה אסטרטגיית ההשקעות שלך במניות - והאם אתה משקיע בשווקים קורלטיבים - כלומר - האם אתה משקיע במניות טכנולוגיה בזמן עבודה בחברה שכזו (קורלציה בין השקעה לשכר בסיס) ? האם אתה משקיע במטבע זהה למטבע עליו מבוססת החברה / שוק הבסיס של החברה שלך (דולר) ? האם שוק הנדלן משפיע על ההשקעות במניות / שכר הבסיס שלך (או הפוך) ?



כמובן שיכול להימצא בקהל הייטקיסט שעובד בmicrosoft, כאשר כל הrsu , הespp וההשקעות הפרטיות שלו הינם msft - והוא מרוצה והכל אחלה (ועשה אחלה כסף בשנים האחרונות) - אך יש לזה השלכה על רמת הסיכון.



עריכה:



מנסה להסביר שוב, זה נראה שעברת את השלב שבו שאלת את השאלות האלה:

בגדול, היתי רוצה להשתמש במשכנתא למינוף השקעה במניות.

אבל אז זרקת משפט כזה:

אני חושש שהפריים יעלה ומניות ירדו בו זמנית ונתקע עם הלוואה יקרה שלא שווה להחזיר אותה...



אינני מייעץ,ואינני מומחה - אבל חייב להגיד לך שאחרי 60% (מדרגת משכנתא) , ההבדלים מאוד זניחים (בטח עם רמת הכנסה כזו). לא יודע אם שווה בכלל את הבלגן.



לצורך העניין, אני הייתי מעדיף ללכת למדרגה של 60%, מסלול פיתוי - ולסגור את הפיתוי לאחר מכן [בצורה שמרנית כמובן].

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 18:20

תודה לכל העונים!



כנראה כדאי שאבהיר כמה ניקודות.

חשבתי על החזר חודשי של 13 אלף, התזרים לא באמת יהיה שלילי. 200-300 אלף שנתיים בפועל משולמים כמעט כל חודש והסיכוי שתהיה שנה עם פחות מ100 אלף מאוד נמוך.

אין לנו הון פרט למיליון שקל של ההון עצמי. הכוונה היא קודם כל להחזיר את המסלולים היקרים וכשנשאר רק עם מסלול פריים להתחיל להזרים כסף לתיק מניות.



בנוסף, אני לא מחפש חשיפה מאוד גבוהה למניות, משהו כמו 60% מהשווי הנקי (נדל״ן, פנסיה, השתלמות, תיק ממוסה). אם המניות יעלו אחזיר משכנתא, אם ירדו אקנה עוד מניות.



תמהיל פשוט שנראה לי יכול להתאים:



מסלול 1 - סכום:1 מיליון, מסלול: פריים, תקופה: 30 שנה, ריבית: 1.6%, החזר חודשי: 3500



מסלול 2 - סכום:1 מיליון, מסלול: קל״צ, תקופה: 10 שנה, ריבית: 2.7%, החזר חודשי: 9500



להחזיר את מסלול קל״צ כמה שיותר מהר (כניראה לא יהיו עמלות פירעון מוקדם) ואז להתחיל להשקיע בתיק ממוסה.



מה דעתכם?

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 18:45

כלומר רק בשביל לראות שהמצב מובן, אתם הולכים למכור\מכרתם את כל הRSU וESPP שצברתם עד כה?



אז אתם ממימירים כל RSU וESPP ישר למזומן? 200-300 זה נטו אחרי מיסים?



ההרכב נראה בסדר על פניו אם אתה בטוח שתעמדו בו במשך ה10 שנים הקרובות. בכל מקרה, הייתי ממליץ לך לקבוע פגישה עם היועץ משכנתאות בבנק שלך, עם פירוט של ההכנסות, רק בשביל לקבל אישור עקרוני למשכנתא של 13000 בהתאם למצב שלך. וכמו שכבר ציינתי, לבוא עם טפסי 106 ותדפיסים שמראים את ההכנסות השוטפות יכול לעזור.

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 18:58

נכון

כן, מוכרים espp ישר ו-rsu שנתיים אחרי הענקה. הסכום אחרי מיסים

מקווה שנסיים לפני ובמקרה של ירידה משמעותית בהכנסות\עליה בהוצאות אולי נפרוס את המסלול ליותר שנים

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 19:28

למה שלא יהיו עמלות פירעון מוקדם על קל״צ??



אם אתם מתכננים למכור כל שנתיים את ה- RSU בשביל לשלם חלק מהמשכנתא אולי שווה לחלק את המשכנתא למסלולים מתאימים. לדוגמא, מסלול אחד משתנה קבועה (שם עמלת הפירעון המוקדם אחרי שנתיים תהיה נמוכה משמעותית מקל״צ לעשר שנים כי במשתנה מחשבים לפי 3 השנים הנותרות ובקל״צ יחשבו לפי 8 השנים הנותרות). אפשר שני מסלולי פריים עם ריביות שונות כאשר את מסלול הפריים הזול תשמור לסוף (תנסה להשיג שליש בפריים מינוס חצי).

🕒 פורסם בתאריך: 29/06/2021 20:49

1. כי הריביות היום מאוד נמוכות וסביר להניח שלא ירדו עוד



2. ריבית על קל״צ עד 5 שנים יותר גבוה מאשר 5 עד 10 שנים



אני צודק?

לא כל שנתיים, אחרי שנתיים. יש כמה הענקות שונות ובכל מסלול המניות משתחררות פעם ברבעון. בפועל יש rsu שאפשר למכור בלי לשלם מס שולי כל חודש.

לא מכיר את האופצייה הזאת. איזה ריבית אקבל על הפריים היקר?

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 14:43

1. כי הריביות היום מאוד נמוכות וסביר להניח שלא ירדו עוד



2. ריבית על קל״צ עד 5 שנים יותר גבוה מאשר 5 עד 10 שנים



אני צודק?

לא כל שנתיים, אחרי שנתיים. יש כמה הענקות שונות ובכל מסלול המניות משתחררות פעם ברבעון. בפועל יש rsu שאפשר למכור בלי לשלם מס שולי על רווח כל חודש.

לא מכיר את האופצייה הזאת. איזה ריבית אקבל על הפריים היקר?

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 16:10

לא.



מה- 11/6 הריבית הממוצעת במגזר השקלי הלא צמוד מעל 5 שנים ועד 10 שנים היא 2.45. כלומר זה כבר פחות ממה שהציעו לך.



אני קיבלתי (לפני שלוש שנים) ריבית נמוכה אפילו יותר.



אני לא מכירה דרך לדעת מראש מה תהיה הריבית הממוצעת בעוד שנתיים…



את זה צריך לבדוק. כרגע הפריים שהציעו לך יקר.

🕒 פורסם בתאריך: 30/06/2021 17:41

הריביות בתמהיל שרשמתי לא מהצעה אמיתית. עוד לא היתי בבנק.



השתמשתי בהערכה פסימית כדי לחשב החזר חודשי.

🕒 פורסם בתאריך: 01/07/2021 00:15

ציטוט מאתר של בנק מזרחי

אם אני מבין נכון, החישוב של עמלת פירעון מוקדם ישתמש בריבית ממוצעת ולא בריבית שלי.



זאת אומרת, על מנת שתהיה עמלת פירעון מוקדם הממוצע צריך לרדת מתחת ל2.45.



אם זה אכן יקרה, אחכה עד שלא תהיה אפשרות לקצר את המסלול מתחת ל-5 שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 01/07/2021 01:04

סקרנת אותי. הייתי בטוח שזה לפי הריבית של ההלוואה. גם זה מה שרשום בהרבה מקומות.



אז הלכתי ובדקתי את ההוראה מבנק ישראל:



אז נראה שהבנת נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 01/07/2021 07:54

זה ברור. אבל מה שניסיתי להראות שהריבית עדיין יכולה לרדת. כלומר בגלל החישוב הזה (שמתייחס לריבית הנמוכה מבין הריבית הממוצעת בעת לקיחת המשכתנתא לבין הריבית שלך) אתה יכול לדעת בוודאות שלא תהיה לך עמלת פירעון מוקדם אם אתה מחזיר את המסלול מיד עם לקיחת המשכנתא (ולפני שהריבית הממוצעת החדשה מפורסמת). על זה הרי מתבסס ״מסלול פיתוי״.



העיניין הוא שאתה לא יכול לדעת מה תהיה הריבית בעוד חודש ובטח שלא בעוד שנה/שנתיים/חמש, והריבית הממוצעת החדשה יכולה להיות נמוכה יותר גם מהריבית שלך וגם מהריבית הממוצעת בעת לקיחת המשכנתא - מה שייצור עמלת פירעון.

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2021 19:43

@קפיצת הדרך



איפה אפשר למצוא מידע על האופציה של כמה מסלולים מאותו סוג אבל עם ריביות שונות?



האם כל הבנקים מסכימים לזה?



יש מגבלות לכמות ה"שכבות"?

🕒 פורסם בתאריך: 03/07/2021 20:00

פשוט תשאל בבנקים שם אתה רוצה לקבל הצעה.