המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2021 20:14

תשואה משכר דירה - יש וודאות יחסית גבוהה למה ניתן להשיג

פוטנציאל עליית ערך - שם בדרך כלל יושב רוב הכסף

כיצד אתם משקללים את אלו יחדיו? למה אתם נותנים עדיפות?

🕒 פורסם בתאריך: 12/07/2021 23:33

לא ברור לי מה אתה שואל.

אתה מתכוון להשוואה בין נכס עם תשואה גבוהה יותר במיקום פחות טוב לבין נכס במיקום טוב ותשואה יותר נמוכה?

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 00:07

IRR.

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 05:48

לא.

אני מתכוון שיש שני מרכיבים שיוצרים תשואה, האחד הוא שכר הדירה והשני עליית הערך. כשבאים להעריך אלטרנטיבות השקעה אפשר לשחק עם שני הפרמטרים האלה. האתגר הוא ששכר הדירה ידוע (פחות או יותר), עליית הערך היא בוודאות נמוכה יותר.

אני יכול לחפש השקעה שבה התשואה משכר דירה תהיה יחסית גבוהה עם עליית ערך מאוד לא וודאית או דירה עם תשואה נמוכה משכר דירה עם פוטנציאל עליית ערך יותר גבוה (בעתיד יבנו תשתיות תחבצ בקרבת הדירה לדוגמא).

יותר ברור?

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 05:49

זאת דרך לחישוב תשואה, אבל גם לתוך irr צריך להזין משתנים, כך שלא הבנתי איך זה עוזר לי..

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 08:24

הבנתי אבל לא הייתי משקיע במשהו שאני לא יודע להעריך +- את השכירות.

גם השכירות הוודאית שלך כרגע יכולה להשתנות אם מדובר בנכס בפריפריה במיקום פחות טוב.

למה שלא תחפש נכס שגם תוכל להעריך את השכירות שלוו גם תצפה לעליית ערך ממנו? זה לא סותר.

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 08:32

למה שמביא יותר כסף (בסכום, לא בתשואה).

ההבדל בתשואת שכ"ד בין ת"א לעפולה לדירת 2 חדרים יכול להיות 5K ש"ח בחודש (אפילו שבאחוזים עפולה מנצחת).

ההבדל בתשואת עליית ערך הוא מאות אלפי עד מיליוני ש"ח לטובת ת"א (גם כי בת"א יש עליה גבוהה יותר וגם בגלל המחירים עצמם).

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 09:15

כי בדרך כלל בהשוואה בין אלטרנטיבות זה לא יהיה בנוקאווט, יהיו שונויות.

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 09:23

כמובן, אבל בשקלול עם עלויות מימון ההבדל בסכום כבר לא חד משמעי.

זאת בדיוק השאלה :) את יוצאת מנקודת הנחה שיהיו עליות מחירים ושבאזור x העליה תהיה גבוהה יותר.

נראה לי שבסוף זאת שאלה של העדפת סיכון. תשואה משכר דירה היא בסיכון נמוך יותר, וכך גם ה up side..

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 10:47

זו דרך לחשב תשואה כוללת שמתחשבת בסך הפרמטרים שציינת כך שלא תצטרך 'לבחור" מה לתעדף.

אני באופן אישי מחשב על כל נכס בנפרד. באקסל ליתר דיוק אני משתמש בxirr.

באופן כללי, בכל חישוב יש נתונים ספקולטיביים שדורשים ניתוח רגישות - מישהו יודע מה תהיה עליית / ירידת מחירים הנכסים בשנה הבאה? כנל לגבי שכירויות..

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 10:51

כמובן. אבל גם כאן אתה צריך ליצוק הנחות = אם עליית הערך השנתית תהיה 3% אס תשואה x ואם עליית הערך 1.5% אז תשואה y

וזאת בדיוק השאלה - מכיוון שעליית הערך היא נעלם לעומת שכר הדירה שהוא יחסית וודאי, האם תעדיף נכס שיניב תשואה מסוימת בודאות מסוימת או נכס שיניב תשואה גבוהה יותר בודאות נמוכה יותר.

זה קשור כמובן להעדפות הסיכון ולצורך האישי - אבל ניסיתי לקבל הלך רוח של חברי הפורום

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 11:25

עלויות מימון מדובר על ריבית. האם אחוז הריבית שונה כשלוקחים משכנתא עבור דירה בת"א או בעפולה? אני לא חושבת.

אם אתה מדבר על הקרן הנדרשת להשקעה (ההון העצמי+המשכנתא ללא הריבית) - ברור שאם אין לך מספיק כסף לממן קניה במקום יקר אז תקנה במקום זול יותר. פשוט לא זכור לי שהצבת את זה כחלק מהשאלה.

יש איזו מין אקסיומה משונה שאומרת שככל שמקום מבוקש יותר למגורים/השקעה ביחס להיצע, כך אפשר לחזות בבטחון יחסי עליית ערך גדולה יותר :)

זאת שאלת הדיבידנדים מול מחיר המניות - רק בנדל"ן.

ובכל זאת, קח בחשבון שאם למשל תהיה ירידת ערך לנכס שקנית - התשואה שלך לשכירות תראה אומנם עלייה אבל אתה לא תאהב את זה...

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 15:22

עד היום, בגלל הספק ביכולת לחזות עליות מחירים (גם שלי פרטנית וגם של אחרים באופן כללי) הסתמכתי על תזרים גבוה משכר דירה כיוון שזה הרבה יותר וודאי. כמו כן תשואה משכר דירה היא גם אינדיקציה במקרים מסויימים לכך שיתכנו עוד עליות, אם זה נובע משכר דירה גבוה אבל מחירי דירות שטרם עלו באותה מידה מכל מיני סיבות. בדיוק כמו שתשואת שכר דירה מאוד נמוכה יכולה לסמן על בועה במחירים.

מצד שני, אם אתה מסוגל לדעת היום מה יעלה מאוד אז כמובן לך על זה, כי שם הכסף הגדול.

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 16:26

אם היית צריך לבחור להשקיע בחברה אחת, היית שם על אפל או אלטיריה?

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 17:04

שאלה מעולה. בסכום של דירה + מינוף שאקח כנראה על אפל...

🕒 פורסם בתאריך: 13/07/2021 17:07

אז נראה לי שענית לעצמך

תשואה משכר דירה או פוטנציאל עליית הערך - כיצד אתם מתעדפים את ההשקעה שלכם?

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן