תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי

🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2021 18:12

בגדול הוא צודק.

🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2021 18:12

נכון ולא נכון.



מצד אחד הוא צודק. ככל שאחוז המימון עולה, ההלוואה טובה יותר. לא יודע כמה זה יהיה משמעותי אז שווה לבדוק מול הבנק ולקבל 2 הצעות.



מצד שני, לקיחת סכום גדול יותר מגדילה את החלק היחסי של הפריים ואז, כשתחזיר את ה 170K ותפרע את הקבועה, החלק היחסי של הפריים יגדל.

🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2021 18:29

חייב להגיד שאני לא מצליח להבין.



כשאני שם את המשכנתא פחות ה170K במחשבון ומציב את הריביות הממוצעות שאנשים (עם יועציהם) מקבלים, בשום תסריט לא יוצא החזר נמוך מ1.2.



מה אני מפספס פה? יכול להיות שהחישוב של הפירעון החלקי שמופיע במחשבון של משכנתאמן לא מדויק כלל?



מניח שהתכוונת ככל שאחוז המימון יורד.



לגבי ה2 הצעות מהבנק - האם זה לא עלול להתפרש מבחינת הבנק שהיא מתכננת לכאורה מסלול פיתוי ואז הוא יגלה אנטי ו"יתנקם" בריביות?

🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2021 18:32

@ariel15



כן התכוונתי ככל שתקח פחות כסף אבל לא חושב שסכום של 170K מ1.5M יהווה פקטור משמעותי לריביות.



הכי פשוט לומר את האמת. אתה מתלבט האם לקחת עכשיו או בעוד חודשיים ורוצה לדעת מה ההבדל

🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2021 18:45

אישית הייתי לוקח אחוז מימון גבוה יותר ומיד סוגר 170 א' מהמשתנה צמוד. לדעתי גם תקבל תמהיל סופי יותר טוב וגם ריבית ממוצעת טובה יותר. (הנחה של הרעה של בסביבות ה0.2% בריביות והנחת מדד של 1.5%).

🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2021 18:56

אני לא יודע מה זה 1.2



אני יודע שההפרשים בין מדרגות המימון יכולות להגיע ל0.2%

🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2021 19:32

החזר לשקל של המשכנתא, שעל כל 1 שקל משכנתא שלוקחים מחזירים בסוף הדרך 1.2 שקל, כביכול 20% יותר מסכום המשכנתא המקורי.



אני מכיר שזה המדד המקובל שלפיו משווים משכנתאות, לא?



כי יש הרי משכנתאות שהקרן בהן צמודה למדד, בחלק אין, בחלק יש עוד דברים ובחלק דברים אחרים, ובסופו של דבר ההחזר לשקל זה המדד היחיד שאפשר להשוות איתו תפוחים לתפוחים בין משכנתאות שונות.



סוג של מחיר לקילו.



איך אפשר אחרת להכריע בשאלה האם המשכנתא יקרה או לא? התבוננות במסלולים לא נותנת איזה מספר שאיתו אפשר למדוד

🕒 פורסם בתאריך: 22/08/2021 21:16

לא, זה נתון לא רלוונטי ויש להתעלם ממנו.

לפי הריביות והנחות שונות שצריך לקחת.



התבוננות במסלולים זה הדבר היחיד שחשוב.

🕒 פורסם בתאריך: 18/10/2021 20:38

טוב אז עבר קצת זמן, היו חגים והאמת שהיא בעצמה התמהמהה עם העניין, וכרגע ההצעה הכי טובה שהיא קיבלה היא:



1/3 פריים - 300 (25 שנה) - 1%



1/3 קל"צ - 180 (15 שנה) - 2.8%



1/3 מ"צ כל 5 - 300 (25 שנה) - 1.65%, פירעון של 50% ממנו כעבור חודש ככה שבפועל התמהיל ייצא 40 פריים, 40 קל"צ ו-20 מ"צ.



מה דעתכם על הריביות? אני מניח שהשינויים האלה בקלצ ובמצ הגיעו בעיקר בגלל תחזיות האינפלציה...

🕒 פורסם בתאריך: 18/10/2021 22:00

בסדר גמור.



את המ"צ הייתי משנה למל"צ.

🕒 פורסם בתאריך: 18/10/2021 22:29

משער שתהיה הרעה משמעותית בריבית?



לכיוון ה3-3.5% עבור המל"צ?

🕒 פורסם בתאריך: 18/10/2021 22:31

הכוונה למדד, אני מניח.

🕒 פורסם בתאריך: 18/10/2021 22:37

כן, התכוונתי מבחינת הריבית של המל"צ במקום המ"צ בתמהיל.

🕒 פורסם בתאריך: 18/10/2021 22:41

אה הבנתי. אני מניח שהבנק בסוף ייקח את המרווחים שלו בהתאם, אבל אולי כדאי שתריץ סימולציה במשכנתאמן בהוספת עליית המדד בשנה האחרונה למשל, ותשווה למסלול עם הריבית מל"צ שתקבל. יש לי הרגשה שמל"צ עדיין יצא יותר זול.



אני גם עומד לקחת משכנתא, וכנראה שיהיה מסלול מ"צ, אבל אני לוקח אותו בידיעה שהוא מסולק תוך שנה בגג.

🕒 פורסם בתאריך: 18/10/2021 22:51

זה לא הרעה כי מדד.

🕒 פורסם בתאריך: 10/01/2022 23:27

טוב אז אחרי תהליך לא פשוט בכלל, היא סיימה לפני כמה ימים את תהליך המשכנתא עם התמהיל הבא:



1/3 פריים - 300 (25 שנה) - 1%



1/3 קל"צ - 180 (15 שנה) - 2.8%



1/3 מ"צ כל 5 - 300 (25 שנה) - 1.65%



התכנון שלה הוא לפרוע 200K ממסלול המשתנה צמודה במיידי (סה"כ יש 300K במסלול הזה).



העניין הוא כזה - לנוכח התעוררות שוק הבנקאות ובייחוד לאור הכניסה עכשיו של הבנק הדיגיטלי, הבנקים התחילו להציע הלוואות הצטרפות בריביות לא רעות בכלל למעבירי משכורת. יש אפשרות לקבל מהבנק שדרכו היא לקחה את המשכנתא הלוואה של 100K ל10 שנים בריבית P+0.5%. כעת היא שוקלת לקחת את ההלוואה הזו וביחד עם ה200K שלה לסגור לגמרי את מסלול המשתנה צמודה.



העניין הוא שבגלל זה אותו בנק, היא לא יכולה להגיד שזה עבור סגירת חלק מהמשכנתא, ולכן חשבנו מה כן אפשר להגיד להם (כלומר עבור מה מיועדת ההלוואה). אפשרות סבירה יכולה להיות שזה מיועד עבור שיפוץ הדירה (שגם ככה משועבדת לבנק דרך המשכנתא הרי...).



השאלה היא האם כשהבנק בסופו של דבר יראה שזה לא באמת עבור שיפוץ ושעשינו שימוש אחר בכסף - האם יכולות להיות לכך השלכות כלשהן? או שעניין "לשם מה מיועדת ההלוואה" הוא בשביל סטטיסטיקות פנימיות של הבנק ונטו כדי לתמחר את ההלוואות (ובפועל אפשר לעשות עם הכסף כל מה שרוצים גם אם זה לא מה שהצהרנו בפני הבנק)?

🕒 פורסם בתאריך: 11/01/2022 06:00

כל דבר שבא לך שקשור לצריכה



אוטו, שיפוץ, בת מצווה לתינוקות בת השלוש



אפשר גם



תנור, מכונת כביסה, מכונת תפירה, ספה, מזנון, שטיח



אלטי זעכן



(מזל שיש היום עליית מחירים, כל הנ"ל יכולים לעלות קרוב למאה אלף)



בנק ישראל מגביל אותם כך שלא יתנו הלוואות לדיור.



אז הם מסמנים וי שזה לא לדיור במוצהר.



שניה אחרי שהכסף אצלך, כנראה שזה לא מעניין אותם מה אתה עושה איתו.



מצדם תקנה איתו נייס גאי בדרום תל אביב.

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2022 00:34

הפער קטן בפירעון נוסף של 100,000 להחליף 1.65 צמוד מדד ל2.1 (המדד שווה יותר מ0.55 כך שזה חיסכון קטן) וקח בחשבון שההחזר החודשי עולה כי זה לפחות שנים.



בנוסף הייתה צריכה לעשות כדברי אורי ג. לחלק את השליש של המ"צ חלקה (2/3 ממנה) מ"צ בריבית מאוד יקרה (את זה בכל מקרה היא פורעת) והשאר מל"צ וכך גם השאר היה נותר עוד יותר זול מעכשיו.

🕒 פורסם בתאריך: 18/01/2022 00:47

המספר הרלוונטי הוא לא כמה שקל תחזיר על כל שקל שלקחת, אלא גרף עלות ריבית ממוצעת לשקל לפי חודשים.



נניח 200 אלף ב 2% ריבית ועוד 100 אלף ב 1% ריבית, הריבית הממוצעת לחודש הזה היא 1.66%



ככה אתה מכניס לחשבון עלות אלטרנטיבית לכסף.



לדוגמה, אם אתה יכול להחזיר 3000 שח לחודש, אתה יכול לפרוס ליותר זמן, בהנחה שתקבל ריבית נמוכה יותר ולשים את ההפרש בחשבון השקעות.