⬅ חזרה לאינדקס

רכישת דירה שאישור הבנייה שלה אבד

🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 15:14
אהלן,



אחותי רוכשת דירה יד שניה בחיפה. היא הזמינה הערכת שמאי בטרם לקיחת משכנתא במזרחי טפחות.



השמאי גילה בדוח שלו שהיתר הבניה המקורי של הדירה הלך לאיבוד. אבל לדירה יש חלקה ותת חלקה, ואין הערות בטאבו על הבניין.



האם יש סיכוי שמזרחי טפחות, או כל בנק אחר לצורך העניין, יעשו בעיות בלקיחת משכנתא?



החשש שלנו שהיא תחתם ואז תגלה שהבנק עושה בעיות בגלל העניין הזה.



תודה
🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 15:36
תת חלקה זה בדרך כלל חניה או מחסן.



לא הבנתי את הקטע עם היתר בניה, הרי זה בית משותף נכון? אז לא צריך היתר בניה פרטני לכל דירה.



עו"ד צריך לטפל בזה ולהוציא את כל המסמכים הרלוונטיים.



האם המוכר הגדיל את הנכס ללא אישור ועכשיו טוען שהמסמך 'אבד'?



** אני לא עו"ד, רק מניסיון חיים **
🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 15:43
תת חלקה זה ממש לא חניה או מחסן. כל דירה בבניין משותף היא תת חלקה.



זה בית משותף, כן



המוכר לא הגדיל את הנכס. הזמנו הערכת שמאי ובהערכה השמאי ציין:



"תשריט ההיתר שנמצא הינו חלקי, והנכס המוערך אינו מופיע בו. הדירה בנויה בקונטור הבניין ונראית חלק מהבניה המקורית."
🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 16:35
אין תשריט בית משותף? תבדקו באתר של משרד המשפטים לפי גוש/חלקה
🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 18:05
דברו עם הבנק, קבלו אישור עקרוני, שלחו את הניירת, תסבירו את המצב לאור הערכת השמאי.



ותראו אם הבנק צופה שזה יעשה בעיות או לא.
🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 18:19
היה לנו מקרה דומה, רכשנו דירה שרשומה כדין בטאבו אך ללא היתר בניה מהרשות המקומית. העניין התגלה על ידי שמאי הבנק, והבנק סירב להעניק לנו משכנתא.



לא הועילו כל ההסברים (היו מסמכים אחרים בתיק הבניין שהעידו שניתן היתר בעבר) ולא הועילו קשרים בצמרת הבנק. משכנתא לא ניתנה.



במקרה שלנו היה מדובר בדירת גג. ההיתר לבניין ניתן ללא דירת גג, ונכתב בו שכל קומה נוספת תצריך היתר נפרד. סגנון עבודה של שנות ה-70
🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 19:37
תורידו מהאתר של משרד המשפטים תיק בית משותף, ותשוו את התשריט של הבית המשותף למציאות.



יש סיכוי (תלוי בשנת הרישום) שגם תהיה שם חותמת של העירייה.
🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 19:39
במצב כזה אתם יכולים לבקש סעיף בחוזה הרכישה שההסכם מותנה בכך שלא תהיה דחיית המשכנתא בידי הבנק בגין היעדר האישור.
🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 22:22
הבנק לא עושה דברים כאלה ללא חוזה חתום. הוא לא מספק ייעוץ משפטי לכל דורש. אחרת היה טובע בבקשות כאלה.



כפי שנכתב מעלי, שמים תנאי מתלה בחוזה אבל קחו בחשבון שיכול להיות מצב שזה יישלח למחלקה המשפטית של הבנק ויעברו חודשים עד שתהיה תשובה.
🕒 פורסם בתאריך: 19/10/2021 23:42
צריך גם לזכור שיש בנקים יותר שמרנים ויותר 'קלים'.



לפעמים שאלה מקדימה לבנק יכולה אולי לפתור את הסוגיה (אולי אישרו באותו פרוייקט או משהו כזה)



לשאול אף פעם לא מזיק
🕒 פורסם בתאריך: 20/10/2021 18:21
תודה רבה חברים על כל העצות הטובות!



אנחנו מנסים לקבל מהבנק אישור וננסה גם להגן על על הצד שלנו בחוזה.
🕒 פורסם בתאריך: 20/10/2021 21:30
אם אתם הולכים על הגנה חוזית, חשוב שגם תתחמו בזמן את קבלת האישור, כדי שלא תתקעו במצב שהבנק שוקל במשך שנה אם לאשר או לא ובינתיים אתם תקועים בלי אפשרות לסגת מהעסקה. במילים אחרות, תבחרו עורך דין מקצוען שלא מחפף.
🕒 פורסם בתאריך: 23/10/2021 00:43
אם אכן כבר נרשם בית משותף אני לא רואה בעיה מהותית בכך שחסר חלק מהתשריט שצורף להיתר הבנייה, פחות רלוונטי בשלב הזה.



בכל מקרה אם השמאי ציין את זה בדוח אז למען הזהירות תתקדמו בעסקה רק בכפוף לאישור הבנק.



לא חושב שעורך הדין של המוכרים יאשר לכם תנאי מתלה במקרה כזה, זה לא מקובל.
🕒 פורסם בתאריך: 31/10/2021 13:11
זה מה שעשינו בסוף. היא חתמה אבל יש סעיפים בחוזה שמגנים עליה לכל מקרה שלא יהיה.



תודה רבה לכולם על העצות!
🕒 פורסם בתאריך: 21/12/2021 19:15
לכל דירה בבינין משותף יש תת חלקה. הביניין המשותף או לפעמים יותר נביניין אחד יושבים על חלקה שמחולקת לתתי חלקה.