המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2021 19:09

בפרויקט פינוי בינוי מוצע לקשיש לקבל במקום הדירה החדשה (הדירה העתידית המקורית בפרויקט שכל השאר יקבלו) מזומן לקנית דירה חלופית בשווי הדירה החדשה בהתאם לדוח האפס של הבנק המלווה, כשהוא מהוון בשיעור של 5.5 % לשנה עד למועד המסירה כהגדרתו בחוזה הפינוי בינוי.

לפי מה שהצלחתי להסיק מהחוזה, מועד המסירה הוא מן הסתם לאחר מועד השלמת הפרויקט, וכל מה שמצוין בחוזה זה רק שהיזם מתחייב שמועד השלמת הפרויקט יהיה בתוך 42 חודשים מתחילת ביצוע העבודות +6 חודשים להשלמת עבודות פיתוח

אז אני מניח שההיוון הנ"ל אומר שהקשיש יפסיד 5.5% לשנה ממחיר הדירה החדשה למשך 42+6=48 חודשים = 4 שנים (ומה עם הזמן מקבלת דו"ח האפס עד לתחילת ביצוע העבודות?)

כלומר, זה אומר שהוא יפסיד לפחות 23% משווי הדירה העתידית, האם אני צודק?

מצד שני, כדור הבדולח שלי אומר שערך הדירות כנראה ימשיך לעלות, כך שההפסד מההיוון יתקזז עם עליית הערך של הדירה שהקשיש יקנה בכסף שיתנו לו, אך לא יודע אם כדאי לבנות על זה.

האם לדעתכם כלכלית עדיף לחכות לגמר הפרויקט ולקבל את הדירה החדשה? (יש לקשיש סידור מגורים חלופי נח) היות וההפרש הכספי בין קבלת דירה חדשה מהניילונים בעוד X שנים למזומן שיתנו לו כנראה יהיה גבוהה? (אלא אם כאמור מחירי הדירות ימשיכו לעלות עקבית)

או שמצד שני כדאי גם להתחשב בסיכון שהפרויקט לא יצליח (למרות שיש ערבות בנקאית) ואולי כן לקבל כסף ולהסתכל על ההפסד כ'ביטוח' כנגד סיכון כשלון הפרויקט, אם כך נשאלת השאלה האם זה 23%~ זה סכום הגיוני להפסיד עבור ה'ביטוח' הזה והאם יש מרווח התמקחות סביר על שיעור ההיוון עם היזם?

תודה לכולם

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2021 21:11

דו"ח 0 מוגש לבנק לשם קבלת ליווי לפרוייקט. תחילת הביצוע תלויה יותר בקבלת היתר.

לפי המספרים שכתבת, כן זה בערך המספר.

בלי קשר לזה, אתה מקבל היום כסף לפי שווי דירה עתידי. בוודאי שיצטרכו להפחית מהשווי העתידי משהו כדי להוון. זה הגיוני לגמרי.

מה גם שרכיב ההשבחה של דירה בפינוי בינוי, יכול להגיע בקלות גם ליותר מהאחוז ש"הפסדת".

כלכלית לדעתי בגדול כן. בקטן, תלוי בעסקה הספציפית ובנכס הספציפי הזה, וגם בהשקעה האלטרנטיבית שתעשו עם הכסף שתקבלו.

אם זאת חברה גדולה עם רזומה ויש ליווי בנקאי, לא הייתי דואג.

למדתי בחיי שגם איפה שאתה חושב שאין, יש. אז לך על זה, מה יש לך להפסיד?

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2021 21:39

השאלה היא ממתיי מתחילים לחשב את ההיוון, האם מרגע הריסת הדירה הישנה? או מהרגע שיש דוח אפס?

כדי שאוכל להבין עד הסוף, האם הסיבות להפחתת השווי העתידי הזה הן:

1) הסרת העדר הודאות במימוש הפרויקט עבור הקשיש

2) הנחה שערך הדירות ימשיך לעלות ולכן הקיזוז הזה בא למנוע מצב שהדירה שיקנה הקשיש עם הכסף שיקבל היום תהיה שווה יותר מהדירה העתידית המקורית במועד המסירה

3) הפסד תשואה אלטרנטיבית של היזם על הכסף שהוא יתן לקשיש במועד הריסת הדירה

אם צדקתי לגביי 2: איך בעצם השמאי שמעריך את שווי הדירה העתידית בדוח האפס יודע להעריך מה יהיה השווי העתידי שלה? הרי מחירי הנדלן גם יכולים כאמור לרדת, מניח שפספסתי כאן משהו

אני הבנתי מעו"ד הדיירים שזו עסקת נטו, כלומר שהדיירים לא ישלמו אף מס בשום שלב...או שאתה מתכוון למשהו אחר?

ההשקעה האלטרנטיבית תהיה רכישת דירה עבור הקשיש (שהיא כאמור תהיה בשווי המהוון של הדירה החדשה, עד כדי ההפסד של ההיוון), מעבר לכך, אם אני לא טועה, החוק גם אוסר על שימוש בכסף הזה למשהו אחר...אז אין ממש מנוס משימוש אחר עבורו

אכן זה המצב, אך אני מניח שכדאי בכל זאת לקחת עו"ד פרטי בנוסף לעו"ד הדיירים שיאשש את זה? (קצת חושש מהעלות של דבר כזה, כי מדובר על הסכם רב עמודים)...האם יש סיכוי לדרוש מימון של זה מהיזם?

בשמחה, העניין הוא שאין לי ממש ידע בתחום, רק הבנתי משמאי שהתייצעתי איתו ש5.5% זה שיעור היוון מקובל...אם הקשיש ירצה ללכת על הדירה החלופית, אז מניח שאולי אנסה לדרוש אחוז פחות ונתפשר איפשהו באמצע

🕒 פורסם בתאריך: 08/11/2021 22:04

נראה הגיוני שמרגע שאתה מקבל את הכסף.

נקודה שנדמה לי שלא עלתה - בחלופה של קבלת שווי הדירה כשהוא מהוון למועד התשלום, אתה מפסיד את סך שכר הדירה שהיית אמור לקבל מהקבלן על הדירה שפינית, עד למועד קבלת המפתח של הדירה החדשה (יש בזה היגיון, אבל בעיני חשוב לשים לב לכך בתחשיב).

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 09:06

1. מרגע קבלת הכסף.

2. לא יודע מה הסיבה, אבל מכירת הדירות החדשות מחושבת לפי המחיר למ"ר כיום בשוק.

3. התכוונתי ששווי הדירה לאחר גמר בפרוייקט יכול לעלות גם ב35-40%.

4. לא מכיר שהכסף מחייב ע"פ חוק לרכוש דירה בלבד, ובכל מקרה, התכוונתי לכך שזה תלוי במאפייני העסקה הנוכחית, ובדירה שתקנה במקום.

5. לא סביר שהיזם יסכים לממן לך אחד כזה, יש לכם עו''ד מייצג דיירים שאתם בחרתם ואמור לשמור על האינטרסים שלכם.

6. בדיוק, פשוט תדרוש פחות.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 10:32

לגביי דמי השכירות: סידור המגורים החלופי לקשיש הוא מעבר לדירה של בן משפחה ובן המשפחה פשוט ישכור דירה במקום הקשיש כדי להקל עליו. לכן אין כאן הפסד במקרה שלנו כי בכל מקרה נאלץ להשתמש בדמי השכירות במקרה שהקשיש ירצה את הדירה החדשה ולא חלופית.

הבנתי גם שדמי השכירות יהיו צמודים מן הסתם למדד, אך למיטב הבנתי משכירים נוהגים לעלות דמי שכירות ללא קשר למדד, ויכול להיות מצב שירצו לעלות דמי שכירות בעוד היזם ישלם דמי שכירות נמוכים יותר..כך שאולי יש כאן חסרון מסויים לקבלת הדירה החדשה ולא החלופית (אם כי כאמור זה חסרון זניח לעומת היתרון בקבלת דירה חדשה בעתיד)

אז אני לא ממש מבין, אם זה המצב, למה מהוונים? הרי זה בעצם המחיר העכשוי של הדירה העתידית לא?

אולי בגלל ההנחה הזו? (ששוב זו רק הנחה, ככה שמוזר לי שזו תהיה הסיבה להיוון):

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 11:42

לא כי הוא יכול לקחת את הכסף המזומן הזה ולהשקיע אותו כראות עיניו, כולל לרכוש דירה אחרת כיום ולהנות מעליית הערך ככל שתיהיה + שכ"ד.

אם יש לו את אורך הרוח הזה אז כן, במיוחד אם זו דירתו היחידה כי יש לו פה הטבת מס גדולה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 11:59

זה אכן המצב, אבל מעניין לדעת מה יהיה בערך הפרש בערך הכספי בין קבלת הדירה החדשה לבין קבלת כסף מזומן וקנית דירה אחרת (באותו אזור ועם מפרט דומה) נניח ביום שבו הדירה החדשה תהיה מוכנה. @המשקיע המתחיל הדביל אמר שזה יכול להגיע גם לעשרות אחוזים, אך בגלל שזה צעד גדול עבור אותו אדם, אשמח לדעת איך אפשר להעריך את זה בצורה טובה יותר

פרט קטן: את הכסף מקבלים בסמוך למועד הפינוי להבנתי, כלומר הוא לא יוכל להשכיר את הדירה שיקנה כי יצטרך לגור בה...אבל זה הבדל זניח להבנתי ביחס לעסקה כזו

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 12:07

בדיוק לזה התכוונתי, הכל תלוי בהשקעה האלטרנטיבית.

כמו שאתה בוחן כל השקעה - אם זה כלכלית גרידא, אז מספרים לאקסל ולחשב irr. אם יש אלמנטים רגשיים כלשהם, תעריך גם אותם.

אם תיתן קצת יותר פרטים על העסקה, והאלטרנטיבות עליהן חשבת, אולי נוכל לחוות דעה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 12:32

לא התכוונתי לזה.

בהסכמי פינוי בינוי יש סעיף סטנדרטי שהקבלן משלם שכירות לבעלים שפינה את דירתו בתקופת הבנייה. זו תמורה כספית שהיא חלק מהעסקה בלי קשר לשאלה מה תעשה עם הכסף. כפי שכתבתי, יש היגיון לא לשלם אותה למי שבעצם מכר את דירתו, אבל כדאי לקחת את הסכום הזה בחשבון כשעושים תחשיב של כדאיות קבלת התמורה המהוונת כבר עכשיו.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 16:16

מדובר בפינוי בינוי במרכז הארץ, מציעים דירה חדשה של 5 חדרים, 110 מ"ר בקומה בקומה גבוהה ב6 קומות מהנוכחית, כאשר הנוכחית היא 3 חדרים ו98 מטר בקומה נמוכה מאוד (נמנע מלרשום פרטים מדויקים בשל רצון לאנונימיות).

האלטרנטיבות הן כפי שהצגתי קודם: קבלת כסף מזומן וקנית דירה חלופית בשווי הדירה החדשה פחות ההיוון או קבלת דירה חלופית שהיזם ירכוש לקשיש בנאמנות

בסעיף הרלוונטי בחוק רשום שצריך לקנות בכסף בכולו או רובו דירה אחרת, אז אם יהיה אפשר לקנות לקשיש דירה אחרת ברוב הסכום ומה שנשאר להשקיע במדדים (אם ישאר) זו גם אופציה.

האם יש עוד פרטים שהתכוונת שאציין?

אם אני לא מפספס משהו, זה קצת מזכיר לי את הדיון הותיק של האם להחשיב דירת מגורים כחלק מתיק ההשקעות ואז להחסיר בחישוב ההוצאות את דמי השכירות שאתה משלם לעצמך.

פשוט אם בסוף הכסף שהולך לשכירות לא נשאר אצלינו (ואולי אף נצטרך להוסיף כסף בגלל שהמשכיר ירצה לעלות את השכירות והיזם הרי משלם לפי המדד באופן עיוור) אז אני לא חושב שזה כ"כ רלוונטי, תקן אותי אם אני טועה.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 16:27

בהיעדר פרטים יותר מדוייקים (כמובן זכותך המלאה לשמור על פרטיותך), קשה לענות על מה כדאי.

אם לדוגמה הדירה נמצאת היום בנס ציונה (מרכז הארץ), והאלטרנטיבה היא לקנות עם הכסף דירת 3 חדרים ברמת גן, עם פוטנציאל התחדשות, נניח ליד הרכבת הקלה אז הייתי אומר שכדאי. במקרים רבים אחרים, אולי לא כדאי..לכן אני אומר, שזה מאוד תלוי באלטרנטיבה הספציפית של מה תקנה עם הכסף ברמת הבנת האיזור, מאפייני הדירה, פוטנציאל התחדשות וכו'..

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 16:28

יש לי חשד שאנחנו מדברים על שני דברים שונים.

אני הבנתי שאתה רוצה להשוות מצב בו אתה מקבל היום פיצוי דייר מבוגר (שווי הדירה מהוון להיום) למצב בו אתה עובר לשכירות וממתין עד לסיום הבניה.

אם זה המצב, לדעתי צריך להביא בחשבון את גובה דמי השכירות שמשלם הקבלן ובתרחיש השני את דמי השכירות שתקבל מהיום על הדירה שתרכוש בכספי הפיצוי.

אם עדיין אנחנו לא מדברים על אותו דבר, אולי תכתוב כאן דוגמה מספרית ואז יהיה קל יותר לגשר על הפער.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 16:36

הדירה שתרכש עם הכסף שיתן היזם תהיה בעיר של הדירה הנוכחית (בעל הדירה קשיש ולא מעוניין לעבור לעיר אחרת) בגלל זה לא ציינתי את זה, אך אכן זה חשוב...

חשובה לי האנונימיות, אז אציין שזה בעיר מבוקשת מאוד במרכז (לא תל-אביב), אמורה לעבור בה הרכבת הקלה, אז כן אפשר באמת לחשוב על אזורים עם פונטצניאל של עלית ערך באותה העיר שהם לא בדיוק באותו אזור של הדירה הנוכחית

לגביי מאפייני הדירה, מה יכול להוות מנוף צמיחה של ערכה בהנתן שהסכום שהיא תקנה יהיה לכל היותר הסכום המהוון של הדירה החדשה?

זה אכן המצב

אני פשוט לא מבין למה אני צריך להתייחס לדמי שכירות שאקבל מדירה שארכוש בכספי הפיצוי אם הקשיש יגור בה ולא ישכיר אותה לאף אחד? (הרי הוא יוכל לקנות אותה סמוך למועד הפינוי שלו מהדירה הנוכחית שלו ולא לפני זה, ולכן לא יוכל להנות מתקופה בה ישכיר אותה עד שיפנו אותו מהדירה הנוכחית שלו)

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 16:45

בשני המקרים האדם צריך מקום לגור בו.

אם דמי השכירות על הדירה הקיימת שווים לדמי השכירות שאתה יכול לקבל בדירה שתרכש אז אכן יש קיזוז ואפשר להתעלם.

אבל אם אתה מפנה דירה שהקבלן ישלם לך עליה 5000 ש"ח במשך 4 שנים ובתרחיש של קבלת הכסף מיד, אתה מקבל סכום שהתשואה עליו תהיה שונה, אז צריך לקחת את ההפרש בחשבון.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 16:51

אני חושב שאני עדיין מפספס משהו, בגלל שהרי גם אם הסכום שיתקבל בקבלת כסף מיידית יאפשר קנית דירה שהשכירות עליה תהיה גבוהה יותר ממה שהיזם היה נותן במשך 4 שנים, עדיין הוא "שקוף" לנו כי לא באמת נקבל אותו (הרי האדם המבוגר יגור שם ולא ישכיר אותה כאמור)...האם אתה מתכוון אולי לכך שזה אומר שערך הדירה החלופית יהיה גבוהה יותר מהנוכחית לפני הפינוי בינוי ולכן אם ערכה יעלה, אז צריך לקחת בחשבון את הרווח ממנה על הנייר עד לתום הפרויקט?

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 17:28

הרבה דברים. לדוגמה: דירה שדורשת שיפוץ רציני וזה מתומחר בהתאם, דירה שאפשר להרחיב בה את הבנייה, דירה שנמצאת בבניין נמוך והתב"ע מאפשרת בנייה לגובה.. וכו'.

באופן כללי אם הדירה הנוכחית נמצאת באיזור טוב ומבוקש במרכז, ליד הרכבת הקלה, והחברה שמבצעת התחדשות היא חברה מוכרת שנותנת תמורה שמספקת את דעתכם, ולקשיש יש הלך רוח "לחכות בסבלנות" - לא הייתי מוכר.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 17:38

חלופה א: מוכר היום

חלופה ב: לא מוכר בכלל

בחלופה א אתה לא מקבל שכירות וגר בדירה שקנית בכספי הפיצוי. השלכה כספית: אפס.

בחלופה ב אתה מקבל שכירות במשך 4 שנים ומשלם בזמן הזה שכירות גבוהה יותר (לפי הדוגמה שנתת). השלכה כספית: גרעון.

ואפשר כמובן לסבך את הדוגמה ולתת מקרי קיצון בהם ההפרש משמעותי. בפרט כי אנשים מבוגרים מאד הרבה פעמים גרים בדירה יקרה בהרבה מזו שהיו בוחרים במצבם הנוכחי.

אני לא אומר שחלופה א עדיפה, אלא שלא צריך להתעלם מהנושא.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 17:56

בגלל שמדובר באדם מבוגר שחשובה לו מעלית ולדעתי חשוב שלכל אחד יהיה גם ממ"ד במדינה המשוגעת שלנו, אז אפשר להתעלם מכל הנ"ל כי הוא בהכרח יצטרך דירה עם מעלית וממ"ד, כלומר דירה חדישה, ויש מגבלה ככל הנראה שצריך לנצל את רוב הכסף על הדירה, לכן זה פשוט תהיה דירה שדיי דומה לדירה העתידית.

כל מה שאמרת נכון חוץ מהקרבה לרכבת הקלה, אפשר לקנות דירה חלופית ליד הרכבת הקלה, אבל לא יודע עד כמה זה באמת עדיף על קבלת הדירה העתידית

אבל דובר כאן על כך שדווקא ההשלכה הכספית היא הפסד תשואה אלטרנטיבית על הדירה העתידית שיכולה להיות לא קטנה

זו אפשרות, אבל ייתכן גם שדמי השכירות לא יהיו גבוהים בהרבה (אם כי אני נוטה לקחת מרווח בטחון וגם לפי ההגיון נראה שזה מה שיהיה)

בן המשפחה יגור בשכירות במקום הקשיש, הקשיש יעבור לדירה של בן המשפחה.

בן המשפחה יכול להסתפק בדירה קטנה יותר ולכן אולי דווקא דמי השכירות שיצטרך לשלם לא יהיו גבוהים בהרבה ממה שהיזם יתן (אלא אם הוא יתפתה לעבור לגור בשכירות בתל-אביב :) )

כמו כן, הקשיש יכול לעבור לגור באופן קבוע בדירת בן המשפחה ואת הדירה העתידית יהיה אפשר למכור ברווח נאה מאוד ולקנות במקומה דירה קטנה יותר לבן המשפחה ואת ההפרש להשקיע במדדים :)

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 19:44

זה נושא אחר שגם אותו כדאי לשקול. הרבה אנשים בטוחים שהנכס שלהם הוא הנכס שיתן את התשואה הכי טובה בעולם לעומת כל נכס אחר. רובם טועים.

נכון, ולכן חשוב להכניס את הנושא הזה לחישובים. כל אחד לפי הנתונים שלו.

רעיון יפה שפותח לי אפשרות שלא חשבתי עליה (מקווה שלא נגיע לזה, אבל זה על הפרק)

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 20:01

מאחר ומדובר בקשיש, הייתי מנסה להקטין את מספר מעברי הדירה. לכן הייתי מקבל את ההצעה לקבל את המחיר המהוון ועוזר לו לרכוש דירה חדשה אליה יוכל לעבור ישירות ממקום מגוריו הנוכחי.

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 21:25

למה הכוונה? גם אתה עומד בפני דילמה דומה?

בשני הפתרונות לקשיש יהיה מעבר יחיד, כי במעבר לשכירות, בן משפחה יעבור לגור במקומו בשכירות והקשיש יעבור לדירה של בן המשפחה

🕒 פורסם בתאריך: 09/11/2021 21:44

הבית של ההורים שלי נמצא באזור בו יש שלבים מוקדמים של פינוי בינוי בכל המתחם.

כרגע עוד לא חתמו מספיק שכנים כך שיש עוד דרך ארוכה, אבל הרעיון של שכירות בכל שלב די מרתיע אותם בגיל מבוגר.

🕒 פורסם בתאריך: 11/11/2021 10:26

נשמע לי שחיטה. הריבית חסרת הסיכון היא אפס, אין הצדקה לזה. רווח נקי לקבלן.

מעבר לזה, לא הבנתי מה היתרונות בזה, סורי.

לא. אפקט הריבית דריבית עובד לטובתו פה, יוצא שהוא יפסיד 20% מערך הדירה. זה עדיין המון.

אם הטכני מעניין אותך, אז

100 חלקי (1+0.055)^4 (שזה בעצם 1.23, ה23 אחוז שהגעת אליהם).

אני לא הייתי הולך על זה בחיים, ולא הייתי מייעץ לאהוביי לעשות את זה במחיר הזה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/11/2021 11:29

היתונות במקרה שלנו:

1) המנעות ממגורים בשכירות.

זה יתרון כי המשכיר יכול לעלות את דמי השכירות מעבר למדד, בעוד היזם ישלם רק צמוד למדד (אלא אם יהיה אפשר לשנות בחוזה שהיזם ישלם תמיד את מה שידרוש המשכיר, בגבולות ההגיון כמובן).

בנוסף, ייתכן ובן המשפחה שיגור במקום הקשיש בשכירות יאלץ לשכור דירה יקרה יותר ממה שהיזם ישלם, בגלל שזה יקרה בעוד כמה שנים, קשה לדעת מה יהיו הצרכים של בן המשפחה עד אז, ייתכנו שינויים בסטטוס המשפחתי וכו'.

2) המנעות מסיכון שהפרויקט יכשל

כמו כן, הוזכר כאן העניין שבמידה וערך הדירות ימשיך לעלות אז ההפסד מההיוון יופחת.

קשה להחליט :)

🕒 פורסם בתאריך: 12/09/2022 11:13

מצטער על ההקפצה :)

@1337justme אשמח לדעת איך הסתיים הסיפור (אם הסתיים..)

אנחנו באותו מצב בדיוק, בתנאי פתיחה יותר גרועים. (6% היוון לחמש שנים). לא ברור לי בכלל איך ההטבות המשמעותיות לקשישים אכן משמעותיות, אם בסופו של דבר:

1) כדי להימנע ממעברים מרובים אפשרי לקבל תמורה כספית באופן מיידי.

2) התמורה הכספית מהוונת לזמן סיום הפרויקט (הגיוני)

3) אחוז ההיוון יכול להיות גבוה מאוד ומשך ההיוון יכול להיות ארוך מאוד עד כדי הפיכת העסקה ל(1) לא כלכלית או (2) חמור מכך, במידה וחתמו רוב הדיירים (שאינם קשישים) - מעמידים את הדיירים הקשישים בסכנה של להיחשב סרבנים או להיקלע למצב בו יצטרכו להוסיף כסף מכספם כדי לעבור לדירה אחרת.

הצעת כסף מזומן לקשיש בפינוי בינוי במקום הדירה החדשה -התלבטות

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן