תמהיל משתכנתא - עקרונות ויסודות להדיוט המתחיל

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 09:13

אפשר אולי לנסות לייסד פה איזהו מדריך סטייל 'מייק המשקיע המתחיל'



משהו כמו 'גיל הנדל"ניסט המתחיל'

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 09:30

אתן את ה6.5 אגורות שלי:

ההבדל העיקרי בין שלושת המסלולים הוא על מי נופל הסיכון.



בקל"צ ההחזר יהיה קבוע לכל חיי המסלול, כלומר הבנק לוקח על עצמו את הסיכון של עליית ריבית / מדד בעתיד (למשל אינפלציה גבוהה שתשחק את החוב). כמובן שאת הסיכון הזה הוא מגלם בריבית גבוהה לעומת הריבית כיום, סביב ה3%. מעבר לריבית הגבוהה, גם עמלת פירעון מוקדם עשויה להגיע לעשרות אלפי שקלים במצבים מסוימים (כיום פחות, בהנחה והריבית לא תרד מכאן).



בפריים הלווה לוקח עליו את כל הסיכון של עליית ריבית, אבל מקבל גמישות ויכול לבצע פירעון מוקדם ללא עמלת היוון.



במשתנה צמודה הסיכון מתחלק בין שני הצדדים - הבנק מקבע את הריבית לתקופות של כ 5 שנים (בחלק מהבנקים מציעים משתנה כל שנתיים/שלוש/שבע), כך שהסיכון על הבנק נמוך יחסית, וללקוח נותנת ביטחון בריבית לתקופת זמן של כמה שנים. ניתן גם לבצע פירעון מוקדם בעלות נמוכה יחסית.



לגבי השפעת ההרכב - בסוף לבנק איכפת מהכסף שהוא צפוי לעשות על ההלוואה. אם יוזיל לך במקום אחד הוא ייקר לך מסלול אחר. אם תיקח פריים על שליש, הריבית תהיה סביב 1%, ואם תעלה את הפריים לכיוון החצי הריבית תהיה כבר סביב 1.3%. אם תמתח את הפריים לכיוון השני שליש, הריביות כבר יילכו לכיוון ה 1.5%, ובמקביל הוא ייקר את הקל"צ - בהנחה של 20 שנה ואחוז מימון גבוה.



ככל שתיקח יותר בפריים, לרוב גם הקל"צ יעלה.



אם אתה חושש ממדד גבוה, תעדיף להקטין את החלק הצמוד למדד. אם אתה יודע שאתה צפוי לקבל סכום כסף משמעותי בשנים הקרובות שאתה מייעד לכיסוי חלק מהמשכנתא, יתכן שתרצה דווקא לקחת חלק כזה במשתנה צמודה, כי עמלת פירעון מוקדם שלו נמוכה יחסית (או אפס בעת מעבר תקופה).



מאוד תלוי ברמת הסיכון שהלווה מרשה לעצמו, ביכולת שלו לספוג עלייה בהחזר החודשי, בשינויים הצפויים בהכנסות והוצאות שלו, בקבלת כספים חד פעמית עתידית ובעוד שיקולים שקיימים לכל אחד.

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 17:23

אני ממליץ לקרוא את הספר של רימון חייט - משכנתא יעילה עושה סדר בדברים.



ממליץ לעקוב אחרי קבוצות בפייסבוק של משכנתאות - לרוב היועצים בשקל לא יתנו מידע מעניין, דווקא כשאין להן מה לומר כנראה שהמשכנתא טובה.



כללי אצבע בסיסיים -



1. על כל 100k שאתה לוקח כדי להחזיר באיזור ה-500 שקל והשמרניים יעלו אפילו ל-650 שקל לחודש.



2. החזר חודשי מומלץ הוא עד 30% מההכנסה הפנויה.



3. הכל מסתכם במי לוקח את הסיכון של אינפלציה על זה בנושא המסלולים - אתה או הבנק והתמחור בהתאם.



בשער העולם נורא נפוץ לקחת 100% קל"צ - למה? בדר"כ הנכס הוא למגורים ולא השקעה ואז לא מעניין את בעל המשכנתא האם היא הכי זולה,



מעניין אותו ודאות לגבי העתיד.



ככל המשכנתא היא חלק קטן יותר בשווי שלך אתה יכול להתחיל לקחת מסלולים זולים אבל מסוכנים יותר כי בשעת צרה יש לך מאיפה להביא כסף ולסגור את המסלול שהתייקר (מסלולים משתניים בריביות לא קבועות).



למה מסלול השלישים טוב?



1/3 קל"צ - נותן ודאות



1/3 פריים - מסלול הכי זול ואין קנס אם פורעים מוקדם



1/3 משתנה לא צמודה/צמודה כל 5 - מסלול זול אבל מסוכן כי אחרי 5 שנים הריבית יכולה לעלות אז בדר"כ פורעים אותו בתחנה הראשונה או לפני.

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 18:36

שווה הרבה יותר מ6.5 אג׳. תודה על התשובה.

מברר

פייסבוקלס.



אבל אם אתה חושב שזה בעל ערך אשקול לפתוח חשבון מדומה.



ניתן לצפות בקבוצות מבלי להיות יוזר?

הסתכלות מעניינת.

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2021 18:44

1+

1+

1+

🕒 פורסם בתאריך: 04/12/2021 20:58

רבים ממליצים על מסלול פיתוי, אך יש להזהר שהפיתוי לא יפיל אותך בפח במקום הבנק.



לדוגמא, אני לקחתי 10% צמוד מדד על מנת לפרוע אותו בהמשך, כיום אני מעוניין להפנות את הכסף להשקעה נוספת וזה יהא טעות להחזיר לבנק כסף זול כל כך.



אז מסלול פיתוי רק אם אתה יודע בוודאות שאתה מעוניין להחזיר את הכסף לבנק.

🕒 פורסם בתאריך: 04/12/2021 21:01

הוספת המסלול הוזילה לך את שאר המסלולים?



אגב, צמוד מדד יכול להיות זול רק בתקופה של מדד נמוך - אם המדד יעלה זה יכול להפוך למסלול מאוד יקר.

🕒 פורסם בתאריך: 04/12/2021 21:17

הזדמנות טובה לדעת מה זה בדיוק מסלול פיתוי.



האם הוא יכול להיות עבור כל אחד מן המסלולים?



מהעיניים של הצרכן, יש סיכונים מלבד ה״כסף הזול״ שהזכרת ? ומהעיניים של הבנק?

🕒 פורסם בתאריך: 04/12/2021 21:43

כן. הוזלה משמעותית (במקרה שלי בעיקר בפריים- 1.25 במקום 1.5)

🕒 פורסם בתאריך: 04/12/2021 21:47

מסלול פיתוי - אתה לווה יותר כסף ממה שאתה באמת צריך, במטרה להחזירו מייד (או בטווח זמן מאוד קצר).



במסלול זה אתה לא נלחם על הריבית (כי ממילא תשלם אותה לתקופת זמן קצרה מאוד), לכן אתה מייצר לבנק אפשרות להוזיל לך את המסלולים האחרים. הפיתוי הוא שהבנק חושב שהמסלול הזה יניב לו רווח גבוה על ההלוואה, בלי שהוא יודע שהכוונה היא לסגור אותו מייד.

אתה יכול להחזיר כל מסלול שתבחר, אבל אין לך סיבה להחזיר דווקא את המסלול הזול של הפריים.

פירעון מוקדם ישנה לך את ההחזרים העתידיים, אתה צריך לקחת זאת בחשבון ולראות שזה מסתדר.

הסיכון של הבנק הוא הקטנת הרווחיות של ההלוואה.

🕒 פורסם בתאריך: 05/12/2021 01:23

עמלת פירעון