דירת ישנה שלא גרו בה תקופה

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 12:44

לדעתי את המינימום שבמינימום. להחליף רק מה שבמצב רע / שבור. להשתמש במוצרים זולים.



רוב השוכרים לא יבדילו בין דלתות זולות לחמדיה ובין מרצפות ב200 למטר למרצפות ב50 למטר.



שיפוץ ב200 אלף, גם אם יעלה את השכירות ב2000 שקל לחודש יקח 8+ שנים להחזיר... לא ממש השקעה משתלמת לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 12:47

איפה הדירה? כמה היא שווה? בהתאם כדאי להעריך כמה כדאי להשקיע.



בכמה ניתן להשכיר את הדירה כמו שהיא.?כמה נקבל שכירות יותר עם שיפוץ, ואיזה שיפוץ. כמה שנים ייקח כדי להחזיר את ההשקעה בשיפוץ?



לפני שמתחילים צריך לענות לשאלות האלו , ואז להחליט

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 12:51

מצד שני להתחיל להרים רצפות כדי להחליף צנרת כשתהיה נזילה לשכנים זה לא סיפור משמח לאף אחד מהצדדים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 12:52

תלוי בעיקר במאפייני הדירה והאיזור בו היא נמצאת.



בלי קשר, דירה בת 60 שמעולם לא שופצה ואף אחד לא גר בה כנראה תצטרך שיפוץ די רציני.



200 אלף זה סכום אסטרונומי לשיפוץ - סבירות נמוכה שתגיע לסכום כזה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 13:46

נכון, הפחד זה התשתיות, שלא יהיה מצב שצריך להתחיל לפרק קירות.

מהדברים שהעלת חד וחלק שלא משופצת יותר כלכלי באופן ניכר! החשש היחיד הוא התשתיות, אז אולי נכון לטפל בתשתיות בצורה טובה ואת השאר לחפף?



נכון, זה בדיוק העניין. כאן ההתלבטות.

כמה לדעתך תשתיות מים, חשמל - דירת 3 חדרים תעלה? נכון לעשות חדש ? נכון רק לתקן?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 15:28

אגיד לך פשוט מה הייתי עושה - מביא איש מקצוע שיבדוק את הנכס, וע"פ הבדק יוצא לשיפוץ תוך כדי הבנה מה חייב לשפץ, ומה יהיה nice to have להוסיף (בתוספות הללו חשוב להשאיר את זה מינימלי ולא להגזים, כי יש פה עניין של "תפוקה שולית פוחתת") כדי לשפר את פוזיציות הנכס מול הנכסים הדומים להשכרה באיזור.



אני פחות נוטה לחשב את זה בצורה כלכלית של - לא שווה לשפץ ב-x כי להחזיר את זה יקח y שנים.



ראשית - זה משפיע על ערך הנכס ולא רק על השכירות. בנוסף, זה נותן לך ראש שקט - דירה משופצת עם סיכוי נמוך יותר לבלתמים.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 16:41

כמו רכב שלא נסעו בו הרבה זמן - דירה שלא גרו בה בדרך כלל תגרום לצרות.



הדבר הראשון שהייתי דואג לגבי זה הצנרת בדירה - זה המקור העיקרי לבעיות בדירות שעמדו ריקות לפרק זמן מסוים.



שאר השיקולים - בהתאם לאזור ולביקוש בו.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 16:58

חלק גדול מבעלי המקצוע שתביא ישמחו למכור לך שיפוץ נרחב.



כמה שאלות שיכולות לעזור בהחלטה:



מה הביקוש לשכירות באזור? אם זה בתל אביב לדוגמא תוכל להשכיר אותה בכל מצב בערך לשוכרים סבבה אם זה במקום עם ביקוש חלש יותר יכול להיות שתעדיף להשקיע בדירה כדי שתוכל להשכיר לשוכרים טובים.



במידה ויש אפשרות לשפץ כדי להעלות את השכירות זה משהו שהיית רוצה להתעסק בו? יש אנשים שיש להם את הזמן והידע ויעשו שיפוץ שמיקסם שכירות ביחס להשקעה, ויש כאלו שגם אם יושכר במחיר נמוך יותר זה בסדר מבחינתם רק שלא תהיה יותר מידי התעסקות.



איך נראות דירות אחרות להשכרה באזור? עם מה הן מגיעות? יש אזורים בהם נהוג לרהט לגמרי את הדירה, יש כאלו שנהוג להביא בהם רק מכשירי חשמל בסייסים (מקרר, תנור ומכונת כביסה) עדיף לדעתי להתאים את עצמך לסטדנרט באזור.



אם תספר איפה הדירה אולי יהיו פה אנשים שידעו לספר על האזור הרלוונטי.



אני באופן כללי חושב שיש להישמר משיפוצים יקרים מאוד, כי מעבר לרמה מסוימת כבר השכירות לא ממש תשתנה, וב200 אלף אפשר לעשות שיפוצים ענקיים בארץ.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 19:22

אני הייתי מוכר וזהו

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2021 20:22

בתמצית:



1. איש מקצוע, אובייקטיבי, שיציג לך מה חייב תיקון מיידי-בטווח הבינוני-בטווח הארוך



2. תתמקד רק במיידי, אולי בטווח הבינוני



3. תוסיף על זה קוסמטיקה בסיסית, כמו סיוד וניקיון



ואז תשכיר את הדירה, ואל תחסוך בביטוח צד ג׳ לכל הפחות



אם הצפי הוא לשכירות נמוכה, ביקוש נמוך - תשקול למכור מיידית as-is

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2021 20:27

לא ברורה לי הפסימיות פה. אם הצנרת עובדת , אז סביר שהיא תמשיך לעבוד. כמו שכתבו קודם, אין טעם בהשקעה גדולה בדירה זולה.



החלפת תשתיות זה לא השקעה קטנה, זה דורש הרמת הרצפה וחציבה בקירות. לא רואה ההגיון בזה. אם יש דליפה נקודתית אז מתקנים. כמו בכל דירה. הרבה דירות בארץ הן דירות ישנות.