המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2022 14:34

יש לי דיון עם קולגה לגבי משהו שהייתי בטוח לגביו (וגם בדקתי חוקית בזמנו), אז חשבתי לשאול כאן במקביל לבדיקה חוזרת עם עו"ד - אני סומך על חלק מהאנשים כאן יותר :) (לא ייעוץ כמובן)

_______________

מהלך האירועים הוא כזה:

1. פלוני מקבל בירושה שבריר דירה (1/12 מדירה). נקרא לדירה הזאת דירה א'.

2. פלוני ואחיו קונים דירה בחלקים. חלקו של פלוני בדירה זו הוא 1/4. נקרא לדירה זו דירה ב', שכאמור רק רבע ממנה נרשם על שם פלוני.

(כעת יש לפלוני 1/12 מדירה א' וכן 1/4 מדירה ב'; בסך הכל יש לפלוני שליש דירה במצטבר)

3. לאחר מכן, פלוני קונה דירה נוספת, 100% על שמו. נקרא לה דירה ג'.

שאלות:

1. האם על פלוני לשלם מס רכישה בעת קניית דירה ב'?

2. האם על פלוני לשלם מס רכישה בעת קניית דירה ג'?

3. במידה ונלקחה משכנתא על ידי כלל הרוכשים בדירה ב' (שבה פלוני מחזיק רבע), האם יוכל פלוני לקבל מינוף של דירה יחידה בקנייתו את דירה ג'? (שרשומה על שמו בלבד)? כלומר לקבל 75%?

עבור השאלות הבאות, הניחו כי עברו מעל שנתיים מאז פלוני רכש את הדירות.

4. במידה ופלוני מוכר את חלקו בדירה ב', האם עליו לשלם מס שבח?

5. במידה ופלוני מוכר תחילה את דירה ג', האם עליו לשלם מס שבח?

___________________

מזכרוני את תשובת העו"ד ומהבנתי את לשון החוק, החזקת דירות בעד שליש במצטבר עדיין מגדירה את פלוני כחסר דיור בישראל, ולכן התשובה על שאלות 1,2,4,5 היא שלילית - פלוני פטור ממס רכישה וכן מס שבח. שאלה 3 קשורה למימון ובנקים ושם העסק יותר עדין.

תודה לעונים!

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2022 14:50

עונה ממה שאני יודעת (בזמנו התייעצתי עם יועץ מס לענייני דירות בדיוק בנושא הזה):

חשוב לציין - אני לא עורכת דין, לא יועצת מס עונה רק ממה שהבנתי מהייעוץ שקיבלתי!

לא. אין לו עדיין דירה על שמו.

לא. אין לו עדיין דירה על שמו.

יש לציין שמרגע זה יש לו דירה רשומה על שמו (דירה ג׳).

כן. יש לו כבר דירה על שמו (דירה ג׳) ולכן הוא צריך לשלם מס שבח (יחסי לחלקו) על המכירה של דירה ב׳.

אם הוא מוכר את דירה ג׳ קודם הוא לא צריך לשלם מס שבח.

לסיכום-

ממה שאני הבנתי היתרון הכלכלי מסתכם רק בחיסכון של מס הרכישה. אבל לא בחיסכון של מס השבח. זאת בהנחה ששומרים על הדירה השלמה (דירה ג׳) שכנראה נקנתה כי רצו לגור בה.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2022 14:59

לא. יש לו בעלות על פחות משליש דירת מגורים.

לא. יש לו בעלות על פחות משליש דירת מגורים (לא סוכמים אחוזי בעלות בדירות שונות).

כן. כפועל יוצא מסעיף 2, אם אין לו בעלות על שליש דירה או יותר, הרכישה היא כדירה יחידה.

כן, זו אינה דירה יחידה (יש את דירה ג').

לא, הוא יכול להשתמש בפטור דירה יחידה ולהחריג במניין הדירות חלקי דירות בהן הוא מחזיק בפחות משליש. אבל אם החריג אותן, יצטרך לשלם מס שבח על דירות א' וב' כשימכור אותן (בדירה א' אולי לא יצטרך, אם היא עומדת בתנאים של פטור דירת ירושה - כלומר שלמוריש היה פטור אם היה בחיים ומוכר אותה, וכמה קריטריונים לגבי הקשר בין היורש למוריש).

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2022 18:03

מחזקת את מה ש- @האזרח הקטן הוסיף. ומבהירה שההערה שלי למעלה - שאם הוא מוכר קודם את דירה ג׳ הוא לא צריך לשלם מס שבח - זה רק עבור דירה ג׳ אותה הוא מכר והגדיר כדירה יחידה.

ומוסיפה - גם אם הוא לא קונה בכלל את דירה ג׳, במכירה של חלקי הדירה הוא יצטרך לשלם מס שבח מלבד במקרים של פטור - למשל ירושה או אם הוא מגדיר את אחת הדירות כדירה יחידה.

כלומר נניח יש לך שתי דירות (או יותר) של עד שליש דירה בכל אחת ואף אחת מהן לא מירושה. במכירה - על אחת תוכל לקבל פטור דירה יחידה ועל האחרות תצטרך לשלם מס שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2022 19:03

תודה @האזרח הקטן ו @קפיצת הדרך !

אכן, זה כמו שחשבתי. מה לגבי שאלה 3?

פלוני עומד לקחת משכנתא גדולה על רבע דירה ב', וחושש מזכאותו למשכנתא נוספת של 75% על דירה ג'. בהנחה ולפלוני תזרים בלתי מוגבל, האם לדעתכם יש סיבה שיוגבל?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2022 20:53

גובה המימון המירבי נגזר מהדיווח לרשות המסים - אם אתה מדווח על דירה יחידה (וזה המקרה, לאור העובדה שאין ברשותך שליש דירת מגורים או יותר), הבנק רשאי להעניק לך לכל היותר 75% מימון.

כמובן בהתאם לשאר הקריטריונים לפיהם הבנק פועל, כגון יחס החזק מירבי מהכנסה פנויה וכו'.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2022 23:13

אני גם אשאל שאלה, אם לפלוני דירות ירושה, אשר כל אחת מהן לבד היא פחות מ-1/3 אך ביחד הן יותר, והוא רוצה למכור את דירת המגורים שלו, האם דירה זו תחוייב במס שבח בתנאים הללו?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2022 23:43

בהנחה שאתה מחזיק בדירה הנמכרת מעל 18 חודשים יהיה ניתן לקבל פטור ממס שבח לפי דירה יחידה על הדירה בבעלות מלאה, אם אין לך יותר משליש דירה בדירות האחרות.

אני לא בטוח אם על דירות הירושה תידרש לשלם מס שבח בעקבות ההחרגה שלהן לצורך דירה יחידה בדירה המלאה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 07:29

זה יהיה תלוי אך ורק באחוז שלהן שמוחזק או שזה תלוי בפטור של המוריש?

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 08:19

פטור דירת ירושה מתבסס בתור התחלה על הפטור של המוריש. אבל אני לא בטוח שהפטור עדיין בתוקף אם החרגת אותן לצורך פטור דירה יחידה על הדירה המלאה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 08:30

ואם מוכרים אותן קודם?

ושאלה נוספת, אם במקום לקנות דירת מגורים יחידה, אני קונה עם עוד 4 שותפים 5 דירות כך, שלכל אחד 20% בחמש הדירות, האם מכירה של כל אחת מהן תגרור מס שבח או לא? לכאורה, זה חלק קטן מדירה לא?

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 08:34

אז כל דירה שמכרת וזכאית לפטור לפי דירת ירושה תימכר עם הפטור.

אם אין לך אף דירה עם יותר משליש בעלות, אתה יכול למכור בפטור. שים לב שהדירות צריכות להיות בבניינים שונים.

קח בחשבון את הסיבוכים האחרים שמגיעים מבעלות משותפת עם 4 שותפים, לדעתי הם לא שווים את החיסכון.

בנוסף, משלב מסויים של ריבוי חלקי דירות יכולים להתייחס לכך כהכנסה מעסק.

לשם הבהרה, אני מתייחס לסעיפי הפטור כמו שאני מכיר, בשאלות פרטניות עדיף תמיד להיעזר באיש מקצוע כי כל טעות יכולה לעלות המון כסף.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 10:51

לא שתכננתי לעשות את זה אבל זה נראה לי אשכרה פרצה ענקית במס. למעשה, אם יוצרים קבוצה עם 4 שותפים, אז אפשר לקנות אפילו כמה דירות להשקע בפטור ממס. יש בזה גם אלמנט של פיזור סיכון בנכסים שרוכשים. שוב, הצגה תיאורטית לגמרי. כשעוברים לעשייתם, יש כל כך הרבה דברים שצריך לדאוג ולבדוק.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 11:42

יש שני סוגים של פטור עקב דירת ירושה,

סעיף 49ג(3) זה הפטור הרגיל של שליש דירה או מחצית דירת ירושה.

השימוש בפסקה הזו כן יגרום לכך שמכירת דירת הירושה יהיה חייב במש שבח

ויש את סעיף 49ג(4) זה הפטור לדירת ירושה יחידה.

אם אתה מנצל את הפסקה הזו, אז דירת הירושה פטורה גם אם מכרת דירה אחרת לפניה בפטור לפי דירה יחידה.

בפסקה 3, זה גם במקרה שקיבלת בירושה כמה חצאים של דירות.

בפסקה 4, זה הפטור שאתה מקבל רק אם למוריש הייתה דירה יחידה (ולא דירה ושליש), ואז בעצם יש לך פטור מלא על הדירה הזו.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 11:46

החלק דירה הראשון שתמכור ותבקש לנצל עליו פטור דירה יחידה, ימנע מימך לנצל פטור דירה יחידה על כל החלקים האחרים שהיו בבעלותך באותו הרגע.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 15:10

אבל זה לא דירה. לכאורה, לפי מה שנאמר למעלה, חלקים בדירות שונות לא עולות כדי "דירה"

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 15:44

אז מה זה?

זה נכס שהוא דירת מגורים. נכון שיש לך חלק ממנו, אבל עדיין הוא דירה.

רק תזכור שאם הוא כלל לא דירה, אז יש לך מס שבח כמו על נכס מקרקעין רגיל ולא פטור.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 15:51

בדיוק בגלל זה *אין פטור* על חלקי הדירות האחרות, שלא הוחרגו כדירה יחידה!

שוב- ממה שאני הבנתי מהייעוץ שקיבלתי היה שאפשר כאילו "לעקוץ" את מס הרכישה אבל לא "לעקוץ" פטור ממס על הרווח.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 17:15

זה לא מה שטענתי. אמרתי שלא סוכמים רבע דירה ורבע דירה כדי לומר שיש לך חצי דירה. אותם שלישים או פחות לא ימנעו ממך לקבל פטור דירה יחידה על הדירה הנמכרת אבל עליהם כן יהיה מס.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 17:36

"פטור דירה יחידה"=פטור ממס רכישה, "יהיה עליהם מס"=מס שבח במכירה.

נכון?

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 18:25

תודה לכל העונים. זו מבחינתי שאלה תיאורטית. זה כן אבל מביא אותי לחשוב, למה להשית מס רכישה על דירה ולא על נכסים אחרים.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 18:50

לא, פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים למי שזו דירתו היחידה.

מס שבח הוא תמיד במכירת הנכס.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 18:52

כי אפשר.

מנגד אם זו דירה יחידה, מדרגות מס רכישה הן על 0% לכ1.8 מיליון, ולאחר מכן סביב 3-5% על ההפרש. מי שקונה דירה ב2-2.5 מיליון ש"ח וזו דירתו היחידה ישלם מס רכישה נמוך יחסית ביחס לעלות הקנייה.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 18:54

לא בדיוק.

״פטור דירה יחידה״ (בהודעה שהגבת אליה) יהיה פטור גם ממס שבח (בלי קשר לכך שיהיה גם פטור ממס רכישה).

״יהיה עליהם מס״ - כן, מדובר על מס שבח על שאר חלקי הדירות.

ואם נסכם שוב -

ברכישה - פטור ממס רכישה אפשר לקבל על כל חלקי הדירות כל עוד אין לך דירה (שהיא מעל שליש) על שמך. כלומר, בהנחה כזו, אתה יכול לרכוש עם עוד שני אנשים מספר דירות שבכל דירה יש לך עד שליש דירה, ולא תצטרך לשלם על אף אחת מהן מס רכישה. כמו שאתה קונה מניות ולא משלם מס רכישה, כך מותר לך לקנות עד שליש דירה בלי מס רכישה כי זה לא נקרא שאתה קונה דירה. אם תרצה לאחר מכן לרכוש דירה שכולה על שמך, גם אז לא תצטרך לשלם מס רכישה. כי זו תהיה דירה יחידה ועליה אפשר לקבל ״פטור ממס רכישה על דירה יחידה״.

לעומת זאת

במכירה - פטור ממס שבח תוכל לקבל רק על אחת מהדירות עליה תכריז שהיא דירתך היחידה (גילוי נאות - אני לא יודעת אם אפשר לבחור איזו מהדירות לבקש את הפטור, בזמנו היועץ אמר לנו שאפשר לקבל את הפטור על הדירה האחרונה, כך שאת זה חייבים לברר). על שאר חלקי הדירות תצטרך לשלם מס שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 19:03

רק לדקדק, אין פטור ממס רכישה. יש מדרגות מס רכישה לפי דירה יחידה (מדרגה של 0% עד כ1.8 מ', ומשם מדרגות הולכות ועולות) ויש מדרגות מס רכישה לפי דירה שנייה ומעלה (8% מהשקל הראשון).

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 19:16

יש מס רכישה על כל נכסי נדל"ן, לא רק על דירות.

על דירות מגורים הוא קצת יותר גבוה, אם אין פטור, על מנת להרחיק משקיעים.

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 19:20

כשאמרתי נכסים, התכוונתי גם לנכסים פיננסיים. עכשיו, מדוע מס רכישה על משרדים או נדל"ן מסחרי? מה ההגיון? לדירות מגורים אולי אפשר להצדיק את זה כי רוצים לשחרר דירות ל"זוגות צעירים" אבל מסחרי? בכל אופן, שיהיה ברור, אין לי נכסי נדל"ן כאלה וגם אין בכוונתי לרכוש נדל"ן בתקופה הקרובה (לכל הפחות)

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 19:23

לא קשור לסדר הקניה.

פטור מבקשים על דירה שמוכרים, אם לא תבקשי על דירה מסויימת, אז תשלמי מס מלא.

אבל ברגע שתבקשי פטור דירה יחידה, אז שאר חלקי הדירות שבאותו הזמן ברשותך יהיו חייבות בעתיד במס שבח

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 20:07

נשמע הגיוני, אבל לא הייתי זזה בלי תכנון מס ספציפי

🕒 פורסם בתאריך: 12/12/2022 20:29

נקודה חשובה, במס שבח ובפטורים ממנו יש הרבה תנאים שחייבים להתקיים כולם, וטעות עלולה לעלות ביוקר.

🕒 פורסם בתאריך: 13/12/2022 09:37

מקבל את מה שאתם כותבים - בהחלט יש צורך בסמכות שתאשר זאת.

נניח שפלוני קיבל מסמך חתום ע"י עו"ד המתמחה במקרקעין המביע את חו"ד שמגדירה באילו מקרים פלוני ישלם מס רכישה\שבח ומתי לא (חו"ד הדומה לתשובות שנתנו פה [1]). האם במקרה הזה יכול פלוני להמשיך בתוכנית שלו בראש שקט?

האם הייתם עושים משהו אחרת?

[1] ואף פחות מפורטת מזו של @ירח אפל שדואג לצטט את לשון החוק - עוד הזדמנות בשבילי להגיד לך תודה שאתה מעלה את רמת הדיון ומעשיר את כולנו.

🕒 פורסם בתאריך: 14/12/2022 23:19

לא.

כן. מקבל חוו"ד מרו"ח המתמחה במיסוי מקרקעין.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2022 09:03

אבל זה כן קשור לחלקיות הדירה שיש נכון? אם יש 50% או יותר בדירה, אז אי אפשר לקבל פטור על דירת המגורים ואז, זה כן ישנה הסדר. הבנתי נכון?

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2022 10:18

דווקא רו"ח ולא עו"ד? או שהתגובה שלך נוגעת להבדל בין "מתמחה במקרקעין" לבין "מתחמה במיסוי מקרקעין"?

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2022 10:31

פשוט דיני מיסים זה התחום הספציפי של יועצי מס ורו"ח.

מניסיון, לא כל עורך דין מקרקעין מאורע בפרטים הכי קטנים של חוזרי מס הכנסה וכו'.

לא יודע מי העו"ד שלך ולכן לא יכול להעיד פרטנית אם חוות הדעת שלו מספיקה או לא.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2022 11:51

חידשת לי, תודה!

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2022 14:06

סיבכתם... עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין מכיר את סוגיות המיסוי במס שבח. אלו נושאים שה מתעסקים בהם ביומיום. אלא אם כן מדובר במקרים מסובכים ובמחלוקת הוא אמור להכיר את סוגיות המיסוי.

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2022 16:50

אם יש לך דירה שלא עומדת בתנאים להחרגה, אז רק אותה תוכל למכור בפטור דירה יחידה.

ושוב התנאים להחרגה.

1. דירה או חלק מדירה בירושה שהייתה דירה יחידה של המוריש, והמוכר הינו בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש.

2. חלק של עד 50% מדירה בירושה.

3. חלק של עד 33% מדירה.

בעצם גם דירה או חלק מדירה שנמכרת עד 24 חודש מקניית הדירה שלא עומדת בהחרגה בתור דירה חליפית (בתנאי שהחלק הנמכר לא קיבל החרגה במכירה קודמת).

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2022 18:36

אם יש דירות מוחרגות, אז במידה ויש דירה אחת נוספת (להלן, דירת מגורים) ניתן למכור אותה ולבקש (ולקבל!) פטור ממס שבח, ללא תלות במה מוכרים קודם. אבל, אם יש דירה נוספת, להלן, דירה להשקעה, אז אי אפשר לקבל פטור על מכירת דירת המגורים. במקרה הזה, כשרוצים למכור, אז הדירה שמוכרים ראשונה, היא לא דירה יחידה ואז משלמים מס שבח ואם מוכרים אחר כך את הדירה השנייה, אז היא כבר כן דירה יחידה ואפשר לקבל פטור ממס שבח.

הבנתי נכון?

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2022 18:39

כן

🕒 פורסם בתאריך: 15/12/2022 19:40

תודה רבה. עשית לי סדר.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2023 12:56

שלום, עברתי על ההתכתבויות ועדיין חסר לי חלק בפאזל.

תיאור מקרה:

נניח קניתי דירה א׳ (100% בעלות) ב 1 מיליון, וכיום שווה 1.5 מיליון.

נניח אני רוצה לקנות דירה ב׳ עם שותפים (33% בעלות) כשאר דירה ב׳ עולה פחות מ1.8 מיליון.

שאלות:

1) האם בעת קניית דירה ב׳ אצטרך לשלם מס רכישה?

2) אם ארצה בעתיד למכור קודם את דירה א׳ האם אצטרף לשלם מס שבח (קרי 25% מ500 אלף רווח?)

תודה!

@האזרח הקטן @איש ירח @ירח אפל @קפיצת הדרך

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2023 13:19

כן, יש לו כבר דירה

לא, תוכל לקבל פטור דירה יחידה, אבל כשתרצה למכור את דירה ב', כן תצטרך לשלם מס שבח.

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2023 13:33

8% מס על החלק היחסי שאני קונה?

🕒 פורסם בתאריך: 02/02/2023 13:50

כן

מיסוי שליש דירה - מקרי קצה

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן