המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2023 13:52

שוקל לקנות דירה בי-ם שבתהליך של פינוי בינוי.

הסיבה שאני שוקל לקנות דווקא בי-ם הוא הערכה שפרויקט רובע הכניסה לעיר, שאמור להכניס 60,000 מקומות עבודה לעיר בשנים הקרובות, יקפיץ המחירים בכל אזור שעובר התחדשות ונגיש על ידי הרכבת הקלה לרובע הכניסה.

האם החברים מסכימים להערכה שלי?

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2023 13:55

אני מחזיק בדירה להשקעה בירושלים ומסכים באופן כללי ולא רק בגלל הפרויקט.

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2023 16:08

יש עוד סיבות להניח שהמחירים יעלו בירושלים יותר ממקומות אחרים?

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2023 16:35

לא יודע אם יותר ממקומות אחרים אבל ירושלים זה עיר שתמיד תהיה לה ביקוש גבוהה מצד המקומיים או עולים חדשים שרוצים דוקא את ירושלים

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2023 20:19

ירושלים עיר גדולה, כל שכונה ורחוב והסיפור שלו.

תתמקד באיזור בו אתה מעוניין להשקיע.

למשל אם רובע הכניסה לעיר יצליח כמו שאתה אומר איך זה ישנה את מחירי הדירות בגילה או נווה יעקב?

🕒 פורסם בתאריך: 06/03/2023 22:23

צריך לקחת את המספר בערבון מוגבל. מודה שאני לא יכול לדמיין כמעט שום עסק שיבחר להיות ממוקם בירושלים, ולא באזור המרכז.

בטח לא כזה שמעסיק אוכלוסייה "איכותית".

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2023 08:38

מה אתה רומז ב-"איכותית"?

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2023 11:57

יתכן שהרכבת תעשה גם גילה ליחסית נגיש.

אבל אני יותר חושב בכיוון קריית היובל ומנחם, שיהיו ממש נגישים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2023 12:05

יש הטבות מס בירושלים. בהר החוצבים כבר רואים כניסה של עסקים שמעסיקים אוכלוסייה "איכותית".

יש גם חוק שמחייב כל משרד ממשלתי לעבור לירושלים.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2023 17:23

עיריית ירושליים מתמרצת התחדשות, ועדיין מדיניות העירייה לתת 25 מ''ר תוספת שטח עיקרי בפרוייקטים של התחדשות מה שהופך את זה למאוד אטרקטיבי.

ראש עיר ומהנדס עיר שדוחפים להתחדשות, תנופה יזמית, רכבת קלה, וביקוש שקיים בעיר הופך אותה לדעתי לעיר מעניינת להשקעה.

ציינת את קריית היובל - השכונה כבר הוסיפה כ7000-8000 יחידות (כחלק מתכנית יובלים שכוללת את קרית היובל וקרית מנחם) ועכשיו ההתחדשות שם יחסית נעצרה ויותר קשה לאשר שם פרוייקטים.

גם גילה שנחשבת לשכונה אולי הכי פחות טובה, מתחילה לשנות את פניה ומאוד מתועדפת להתחדשות. תוסיף על זה את הרכבת הקלה ולגמרי הגיוני שלאורך זמן היא תשנה את פניה.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2023 17:56

חברה שמרבית עובדיה הם בעלי תואר אקדמי.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2023 18:10

כל הדברים הללו משפיעים בשוליים למיטב הבנתי. להר חוצבים יש נגישות סבירה מחוץ לעיר גם למי שמגיע ממודיעין.

זה לא אומר שלא יהיה ביקוש לדירות בעיר או בכניסה לעיר, רק שהאוכלוסייה בסבירות גבוהה לא תהיה דומה לבית הכרם / מבשרת ציון והאזור - קרי משפחות מבוססות.

🕒 פורסם בתאריך: 07/03/2023 22:23

קח בחשבון עוד משהו, לא בהחלט תרוויח או תרוויח מעבר לאחוזים בודדים מהשכרת הדירה. כך שאתה בונה בעיקר על עליית מחיר הדירה

🕒 פורסם בתאריך: 08/03/2023 22:29

כוונתך שכבר בנו מספר זה או שאישרו לבנייה?

🕒 פורסם בתאריך: 08/03/2023 22:31

מה הסיבה לכך?

🕒 פורסם בתאריך: 08/03/2023 22:41

אני לא צריך מחירים כמו בבית הכרם, כדי להרוויח יפה מאוד.

עכשיו, אפשר לקנות בקרית היובל או מנחם דירה באזור 1.8 מיליון, שיהפוך ל4 חדרים במפרט גבוה תוך כחמש שנים.

בהנחה שלא יהיה עליית ערך כללי בחמש שנים הבאות, ובהסכמה שהאוכלוסייה לא תהיה דומה לבית הכרם, עדיין מסתבר שהנכס החדש ימכר ב2.8. אני טועה?

🕒 פורסם בתאריך: 09/03/2023 10:20

אין לי מושג לגבי נדל"ן. תחום שאני לא מבין בו למען האמת.

רק הטיעון שיכנסו 60 א' משרות לירושלים נשמע לי לא מובן מאליו, וגם אם יתממש האוכלוסייה שתגיע לעבוד ועל פי התזה שלך גם תישאר לגור תהיה מוגבלת מבחינת גובה השכירות שיכולה לשלם.

🕒 פורסם בתאריך: 09/03/2023 10:27

אתה אופטימי מדי.

יש בניינים ורחובות בקרית יובל ומנחם מעל 15 שנה עם דיבורים על תמא38 ופינוי בינוי וכלום לא התקדם, בחלק מהבניינים יש אוכלוסיה קשה שמונעת את ההתקדמות

🕒 פורסם בתאריך: 09/03/2023 12:12

בוודאי שלא בנו אלא בתכנון. יש רק פרוייקט פינוי בינוי אחד בנוי אחרי טופס 4 בכל ירושליים.

תכנון ואישור יחידות רבות כפי שרשמתי.

🕒 פורסם בתאריך: 09/03/2023 12:29

'תכנון' הוא מונח לא מוגדר. הכוונה שאושר שינוי תב"ע, שבהפקדה, שנקלט בעירייה?

🕒 פורסם בתאריך: 09/03/2023 17:55

כנראה מספיק מוגדר כדי שהעירייה תפסיק לאשר שם בקלות פרוייקטים של התחדשות.

לא יודע, תקבע בפגישה באגף ההנדסה בעירייה ותבדוק.

🕒 פורסם בתאריך: 09/03/2023 22:51

אני לא יודע מאיפה לקחת הנתון של 8000 בתכנון, אבל בהנחה שהוא נכון, ההשערה שלי שהוא כולל כל פרויקט שהוא בשלב של הפקדה בתנאים ואילך.

כאשר דיברתי על דירות ב1.8 מיליון, התכוונתי לנכסים בשלב של הפקדה בתנאים [שטרן, אולסוונגר] או הפקדה בפועל [ קולומביה, איסלנד].

🕒 פורסם בתאריך: 15/03/2023 12:24

רק הזמן יגיד האם אתה טועה או צודק אבל כבר עכשיו ניתן לראות בבירור שאתה מהמר.

מהמר שלא תהיה ירידה חדה במחירי הנדלן בדומה למה שקורה עכשיו בארה״ב.

מהמר שתהליך פינוי בינוי יסתיים תוך 5 שנים כפי שאתה מתכנן.

מהמר שבסביבה של ריבית עולה, ועלייה בעלויות הבניה והמימון הקבלנים ימשיכו לתת את אותם התנאים בפרויקטים חדשים של פינוי בינוי. לקחת בחשבון שהדירה שאתה קונה עכשיו יכולה להפוך לדירה של 3.5 חדרים למשל ובמפרט צנוע הרבה יותר?

בנוסף, באיזורים של פינוי בינוי יש חשש שלא תהיה השקעה מספיקה בשידרוג תשתיות קיימות.

בנתיים, תשואה מהשכירות לא תכסה את עלויות המימון אם אתה לוקח משכנתא. ואם אתה לא לוקח - אתה תקבל תשואה נמוכה יותר מפקדון בבנק על הכסף שלך.

יכול להיות שבסוף תרוויח אגב. אבל בהחלט יש סיכונים בהשקעה הזאת, לדעתי.

🕒 פורסם בתאריך: 15/03/2023 17:24

ההערות שלך כולן נכונות, אם היה מדובר בפרויקט שאינו בשלב מתקדם.

הנידון שלי, הוא על פרויקט שאוחז בשלב של הפקדה בתנאים ואילך, וכבר יש חוזה חתום בין היזם לדיירים.

אז, רוב החששות שאתה מעלה נופלים.

עדיין יתכן שמחירי הדירות ירדו כמו בארה"ב, אבל לא מסתבר שבמשך 5 שנים הם לא יחזרו לעלות.

כמו שא' מחברי הפורים ציין, התחלות בנייה בירידה וגם הרבה מכרזי רמ"י חוזות ריקם.

ההיצע אמור להצטמצם.

הריבית באיזה שהוא שלב ירד.

🕒 פורסם בתאריך: 15/03/2023 17:26

לא חשבתי על זה.

יש תקדים לתופעה זה בארץ? באיזה שכונות?

🕒 פורסם בתאריך: 15/03/2023 17:30

תבדוק באזורי צפון העיר, האזורים היקרים ביותר של העיר, כמעט כל הבניינים עשו תמ"א 38

ולא היה שם שום שדרוג של התשתיות, הפקקים העומס בסופר ובמכולת, ובכל תשתית קיימת באזור הוא בלתי נסבל.

יצויין, שמשום מה בכל זאת המחירים שם המשיכו להמריא.

🕒 פורסם בתאריך: 16/03/2023 12:14

אתה מתכוון לשכונות החרדיות כמו רמת אשכול?

המחירים שם לא המריאו בגלל תמ"א, אלא בגלל זוגות אמריקאיות עם כיסים עמוקים.

בכל אופן, אני מדבר על פינוי בינוי ולא על תמ"א-עיבוי וחיזוק.

בפינוי בינוי, למיטב הבנתי, מחליפים התשתיות ומרחיבים שצ"פ.

🕒 פורסם בתאריך: 16/03/2023 12:59

אתה יודע מה זה היבריס?

🕒 פורסם בתאריך: 16/03/2023 13:34

אתה חושב שהריבית תהיה 10% לפחות 5 שנים? זה היבריס

בסה"כ תיקון של הקורונה..

🕒 פורסם בתאריך: 16/03/2023 14:43

אני לא חושב שום דבר ולא יודע שום דבר. בעיקר לגבי העתיד.

על איזה 10% אתה מדבר?

🕒 פורסם בתאריך: 16/03/2023 16:25

שאלת אותו מה זה היבריס.. זה נע לשתי הצדדים

פריים 10%

🕒 פורסם בתאריך: 16/03/2023 19:12

אם כבר אז שני צדדים. ולא, זה לא.

הפריים היום הוא 5.75%, מציע שתתעדכן.

🕒 פורסם בתאריך: 16/03/2023 20:34

כמובן,

ההיפך התמ"א הגיעה בגלל שהקבלנים ידעו שיש זוגות אמריקאים שישלמו כל מחיר בשביל דירה ברמת אשכול.

בכל אופן העירייה לא עשתה כלום בשביל לשפר באופן כללי את התשתיות באזור, הפקקים באזור שם נהיו בלתי נסבלים, וכל שאר התשתיות לוקים בחסר בגלל ריבוי הדירות שהתווספו בשנים האחרונות.

דירה להשקעה בי-ם

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן