המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2023 21:31

ברשותי דירה שעתידה לעבור פינוי בינוי בשנתיים הקרובות.

התוכנית המקורית היתה לשדרג את דירת התמורה (עבור כ500K-700K) באמצעות מיחזור המשכנתא (או קומבינציה ממונפת אחרת) ע״מ לנצל הטבת דירה יחידה ומשכנתא במינוף גבוה (כלומר מטעמים כלכליים ולא פסיכולוגיים).

בעקבות עליית הריבית מתלבט מה לעשות - לכסות? לחכות?

פרטי משכנתא:

0.2-פריים: 500K

קל״צ 3.65%: 630K

מ״צ 2.4%: 130K

ברשותי:

מזומן פנוי: 300K

השקעה במדדים: 450K

RSU: כ100K

אני צפוי להמשיך ולהגדיל את ההון הפנוי שלי בשנים הקרובות.

לאור עליית הריבית, מה לדעתם כדאי לעשות?

האם ריאלי/כדאי לחכות ע״מ להגדיל את המשכנתא או שהריביות ישחטו אותי? (ניתן להשאר באותן ריביות?) האם כדאי לקחת הלוואה אחרת?

האם כדאי לכסות את מסלול הפריים בכסף הפנוי?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2023 22:37

השאלה הכי חשובה: יש לך בעיית תזרים?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2023 23:11

זאת השאלה הכי חשובה.

והשאלות אחריה הן:

מדובר בדירה להשקעה או מגורים?

מה הציעו ובאיזה עלות?

כמה התוספת תוסיף לשווי הבית להערכתך?

כמה התוספת תוסיף לשכירות הפוטנציאלית?

🕒 פורסם בתאריך: 31/05/2023 23:21

לשדרג ואז למכור? תלוי איזה שדרוג מדובר, לא בהכרח תקבל תמורה עודפת בחזרה

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2023 00:05

אין בעיית תזרים

דירה להשקעה שיכולה להפוך למגורים

כל השאר בגדר נעלם, אדע רק בהמשך.

הרעיון הוא שבסביבת ריבית אפס ומשכנתא זולה היה כדאי למנף כמה שיותר וליהנות מהיתרונות של דירה ראשונה.

המצב כרגע הוא אחר, לכן מתבלט.

אולי בכלל כדאי לכסות חלק ממסלול הפריים עם המזומן הפנוי

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2023 01:00

ההחלטה הרבה יותר מורכבת מזה, הריבית הגבוהה לא תשאר לנצח.

העלות השולית של בניית תוספת לדירה שלך היא מאוד נמוכה עבור הקבלן, לכן ייתכן כי במשא ומתן טוב תקבל ממנו מחיר זול על התוספת. ממליץ לך בחום לבדוק מה התשובה לשאלות ששאלתי ורק אז לשקול את הרעיון.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2023 09:14

אני לא בונה תוספת אלא פשוט מחליף לדירה גדולה יותר בפרויקט (מ4 חדרים ל5 חדרים).

העלות אמורה להיות ההפרש בין הדירות במחירי פריסייל.

נניח שמדובר ב600K, האם יש דרך פשוטה להגדיל את המשכנתא ולהשאר בתנאים דומים?

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2023 09:14

למה זו השאלה הכי חשובה?

האם במקרה בו אין בעיית תזרים, לא נכון יהיה לצמצם/לחסל את החוב היקר יחסית מבין פלחי המשכנתא?

תודה

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2023 09:45

כי אם יש לך בעיית תזרים, זה אומר שאתה מסתבך עם הנושה (הבנק), לא מצב בריא אם אתה רוצה להמשיך להחזיק בדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2023 10:17

אני לא בטוח איך התשלום לקבלן ירשם, בכל אופן תקבל מהבנק ריביות של דיור.

אין אפשרות לדעת מה תהיה העלות עד שתדבר איתו, יכול להיות לדוגמא שמאוד קל לו למכור דירות 3 חדרים למשל ויותר קשה לו למכור 4 חדרים אז הוא יעדיף לתת לך מחיר טוב על השדרוג ולמכור למישהו אחר את ה3 חדרים שיה אמור לתת לך.

אתה נמצא בפוזיציה ייחודית כי קבלנים יעשו מגוון שינויים בתמורה שהם לא הורדת מחיר עבור כל קונה אחר, אבל בגלל שאתה גם ככה תשלם רק על ההפרש אז ברשות המיסים זה לא יראה כמו רכישה של דירה אז הקבלן יהיה פחות רגיש לקביעת תקדים של מחיר.

ומדגיש את מה שאמרתי שוב כי זאת השאלה הכי חשובה:

אם זה 500 אלף לצורך הדוגמא ותשלם עליהם ריבית ממוצעת של 5.5% במקום ריבית ממוצעת של 3% שהיית משלם בעבר, אז העלות העודפת בשנה היא 12,500 שקלים, אפילו אם נניח שהריבית תשאר גבוה יחסית ל4 שנים ונעגל למעלה עבור הוצאות נלוות נגיע ל50 אלף שקל, לא סכום משנה עולם בעסקאות בסדר גודל כזה, ולכן ממליץ לך בחום *לבדוק לעומק* את האפשרות ולנהל מו"מ טוב מול הקבלן.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2023 13:19

נקודה מעניינת, צריך לבדוק.

אני לא יכול לדעת כרגע כי הפרויקט נמצא בתהליכי היתר והמחירים טרם פורסמו (כנראה רק בשנה הבאה).

גם טרם קיבלתי את דירת התמורה (אמורה להיות 4 חדרים).

השאלה היא האם אשלם ריבית גבוהה רק על ההפרש? או שאצטרך למחזר את כל המשכנתא?

במקרה השני ייתכן וזה הופך את כל העסקה ללא משתלמת.

🕒 פורסם בתאריך: 01/06/2023 13:32

צריך לבדוק את השתי האלטרנטיבות:

מחזור כולל ותוספת מימון

תוספת מימון מהבנק הנוכחי

בכל אופן זה לא רלוונטי עד שיהיה היתר.

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2023 21:09

לא הייתי מוציא כסף מהשקעות אבל את המשתנה צמודה הייתי בהחלט סוגר עם המזומן.

לגבי סגירת חלק ממסלול הפריים עם המזומן שישאר לאחר סגירת המסלול של המשתנה צמודה, זה תלוי בעיקר בך. מה קצב החיסכון שלך? מה גודל של קרן חירום שתרצה להשאיר?

🕒 פורסם בתאריך: 02/06/2023 23:31

אין לי סיבה לסגור דווקא את המ"צ כי היא משתנה רק בעוד 4 שנים.

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 12:01

עדיין יש הצמדה למדד. הקרן במגמת קיטון או שהמדד מגדיל אותה?

🕒 פורסם בתאריך: 03/06/2023 20:44

החלק מהשתנה הוא לא מה שמפריע לי, גם ריבית פריים היא ריבית משתנה.

החלק הצמוד זה מה שמפריע לי.

ובניגוד לשינוי בפריים ובעוגן שמשפיע על ההחזר בלבד, ההצמדה למדד משפיעה גם על הקרן.

לכן המלצתי לסגור אותה כדי לצמצם נזקים בטווח הקצר.

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 10:49

בכנות, אני לא בטוח איך לבדוק.

באתר של הבנק מופיע ריבית שנית נומינלית 2.4%, איפה נכנס הרכיב של המדד?

ברכיב המ״צ סכום ההלוואה הוא 127,500 אך יתרת החוב היא 132,500 (עברו 13 חודשים).

בשאר הרכיבים היתרה קטנה יותר מההלוואה אבל לא משמעותית (בפועל שילמתי יותר מההפרש).

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 11:34

אם יתרת החוב גדולה מסכום ההלוואה אחרי שנה של תשלומים, סימן שאתה במגמת גידול בקרן.

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 12:47

ברור ששילמת יותר מההפרש. קוראים לזה "ריבית", וזו הסיבה שיש בנקים.

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 12:56

יש לך לוח סילוקין נומינלי, קיבלת אותו מהבנק ביום החתימה . שם תראה על כמה אמורה לעמוד קרן ההלוואה נכון להיום. אם לדוגמא הקרן אמורה להיות 120,000 , הפסדת 12,500 מההצמדה ,וההצמדה הזו ממשיכה לעבוד בכל רגע ,לא רק עוד 4 שנים.

אפשר גם לחשב את זה לבד , מתי לקחת את ההלוואה ?

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 17:21

לא אמרתי שזה לא ברור, רק תהיתי איך מחשבים.

בינואר 2022, אבל התשלומים התחילו לרדת קצת אחרי. פירוט מדויק:

הלוואה סכוםיתרת תשלומיםיתרת חובריבית נומינלית שנתיצמודה בריבית משתנה127,50013/360132,6492.4%קל״צ637,50013/360626,0813.65%פריים410,00012/360404,359p-0.22$(6.03%)פריים100,0008/36099,439p-0.22$(6.03%)

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 18:52

אז הקרן שלך אמורה לעמוד על סביב ה129,000 וההצמדה הביאה אותה ל132,649.

🕒 פורסם בתאריך: 04/06/2023 19:37

לצורך חישוב מפית, קח את יתרת המסלול בנקודת זמן מסויימת, תכפיל בריבית ותחלק ב 12 (כי הריבית היא שנתית). זו הריבית שיגבו ממך באותו חודש.

ההפרש בהחזר החודשי הולך לכיסוי הקרן.

אבל אם יש הצמדה למדד, אתה צריך גם לקחת את המדד שהיה באותו חודש, להכפיל את יתרת הקרן בגובה המדד שפורסם, ולהוסיף את התוצאה ליתרת הקרן.

אז כפי שאתה רואה, מצד אחד יש את ההחזר החודשי שמעבר לריבית שמוריד לך את הקרן, ומנגד את המדד ש(בדרך כלל) מעלה לך את הקרן. אם הסכום שנגסת מהקרן גדול מהתרומה של המדד, הקרן תרד. אם המדד גבוה ממה שכיסית, הקרן תעלה, וכתוצאה מכך גם תשלם יותר ריבית בחודש הבא, וגם ההחזר החודשי יגדל בשיעור עליית המדד.

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2023 09:24

כלומר, תחילה מחשבים את תוספת המדד ומוסיפים לקרן ואח״כ מחשבים את הריבית, ולכן החישוב -

יתרת חוב - 132649

ריבית - 2.4%

מדד אפריל - 0.8%

תוספת מדד אפריל - 132649*0.008=1061.192

קרן אחרי תוספת המדד - 133,710

חישוב ריבית - 133710*0.024/12=267.42

הבנתי נכון?

״ההפרש בהחזר החודשי הולך לכיסוי הקרן.״ - מה שלא הבנתי זה איך מחשבים את ההחזר החודשי? על סמך מה הוא קטן/גדל?

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2023 09:40

לדעתי יש דרך פשוטה יותר להבין את המדד.

תעשה לוח סילוקין דרך אחד ממחשבוני המשכנתא באינטרנט.

נניח שמדד הבסיס ביום לקיחת ההלוואה הוא 100 ,והיום הוא 120-כל רכיב בלוח הסילוקין יהיה ממודד ב120 חלקי 100.

תשלום הקרן והריבית הקרובים יוכפלו ב120 חלקי 100.

הקרן עצמה תעמוד על הסכום בלוח לתאריך זה , שזה 129000 אצלך, כפול 120 חלקי 100.

בחודש הבא המדד יהיה 140 , הקרן תהיה מה שמופיע בלוח הסילוקין המקורי , נגיד 128000 , כפול 140 חלקי 100.

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2023 09:58

לוח שפיצר מחשב כל חודש מחדש את ההחזר לפי יתרת הקרן (כולל הצמדה), הריבית והתקופה, כך שאם הריבית תישאר קבועה (וללא הצמדה) לכל שארית תקופת ההלוואה, ההחזר יהיה קבוע וההלוואה תסתיים בדיוק במועד.

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2023 19:05

אז כלל האצבע הוא לסגור כל מסלול שנמצא במגמת גידול לאורך זמן?

🕒 פורסם בתאריך: 05/06/2023 20:07

תלוי מה המטרות שלך ומה האלטרנטיבה לכסף.

אבל ככלל אצבע, לרוב עדיף לצמצם חשיפה ארוכת שנים למדד.

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2023 18:48

אוקיי

ומה דעתכם לגבי הפריים?

🕒 פורסם בתאריך: 07/06/2023 19:39

הדבר היחיד שטוב בהלוואה שלך הוא הקלצ. הפריים סביר אבל גם לא משהו, 6% .תסגור את הקלצ ותשקול לסגור את הפריים בהמשך אם יהיה לך מאיפה.

התלבטות לגבי משכנתא והון פנוי

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן