דירה להשקעה ראשונה

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2023 10:24

תלוי במטרות, במשך הזמן שאתם רוצים להחזיק את הדירה, ביכולת החזר וכו.



אבל בגדול - במצב הריביות של היום והסטגנציה (ואפילו ירידה קלה) במחירי הדירות* הייתי הולך על הדירה הכי זולה שניתן כדי למזער משכנתא ולמקסם תשואה משכירות.



בנוסף - עכשיו זו תקופה עם יותר הזדמנויות כשאנשים נאלצים למכור בשל עלייה במשכתא שאינם יכולים לעמוד בה כלכלית. לא יודע כמ קל למצוא כאלו אבל שווה לחפש ולהבין כמה המוכר לחוץ.



היתיי מנסה להבין למה דווקא שתי הערים האלו הן האופציות - למה פתח תקווה עדיפה על ראש העין או גני תקווה ולמה רמת גן עדיפה על גבעתיים? כולם פחות או יותר באותו איזור.



*כמובן שהעתיד לא יגוע ויתכן שבעוד חודש הריביות יפלו והמחירים יזנקו וחבל יהיה בדיעבד שלא לקחתם משכנתא של 2 מיליון שקל.

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2023 11:06

יש עוד המון שאלות שיש לענות עליהן כדי לתת כיוונים אפשריים:



מה ההכנסה החודשית נטו של משק הבית?



יש רצון לקנות בעתיד דירת מגורים? איפה באיזה מחיר?



כמה אתם חוסכים כל חודש?



כמה אתם רוצים להתמנף במידה ויש לזה כדאיות כלכלית?

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2023 11:15

ההכנסה החודשית נטו היא 22. אני בחופשת לידה ילד ראשון. במידה ואחזור לעבוד תהיה עוד הכנסה של 5-6 נטו. כן יש לנו רצון לקנות דירה למגורים באזור יותר צפוני נניח קדימה בעוד 5 שנים.



חוסכים בחודש בסביבות 5 אלף. רוצים להתמנף כמה שיותר מבחינתנו.

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2023 12:00

לדעתי אין פה יותר מדי מה, תראי מה הכסף שלך יכול לקנות ולפי זה תתקדמו.



יש לכם כ- 1 מיליון שח



יאשרו לכם קצת יותר מ 1 מיליון שח (סביר עד 1.3, מעבר יהיה קשה)



מה האופציות העומדות ברשותכם? אולי דירה בהנחה וכל זה? אם לא אפשרי - כנסי ליד 2, בדקי איזה עסקאות יש בסכום המכובד הזה.



מאוד קשה למצוא דירות גדולות ישנות, אם תמצאו כזו לחלוקה ועם אופציה לפינוי בינוי מה טוב. לדעתי קשה למצוא ותצטרכו להתפשר לדירה ממוצעת שיתכן ותחכו איתה עשור אם בכלל עד שיהיה פרויקט פינוי בינוי ויהיו לכם התעסקויות והחזרים שיכסו קצת מהמשכנתא.



האופציה השנייה היא לקנות כעת מיזם במסלול 20-80, גם שם אין מי יודע מה אופציות להשקעה, לדעתי בפתח תקווה תמצאו דירת שלושה...



בהצלחה

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2023 12:08

עם 22 נטו אפשר לקחת החזר של 8800 לכל היותר, נגיד 8000 כדי לא להגיע לקצה ואפשר לקבל 1.45 מיליון משכנתא לפי זה, אם היא בחופשת לידה אז אפשר להביא מכתב מהמעסיק שאשר שהיא הולכת לחזור לעבודה אחרי חופשת הלידה ומה יהיה השכר, ואז יש 27 נטו ואפשר גם לאשר משכנתא של 1.95 מיליון.



יש כמובן עוד דרכים לקחת עוד מימון במידה ויצטרכו, ולא אומר שבהכרח כדאי ומתאים, אבל אפשר לקחת הרבה יות ממה שכתבת ואם עושים הכל בצמודות אז אפשר אפילו יותר, מה שרשמתי זה לפי תמהיל בלי הצמדות כמעט.

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2023 12:11

האפשרות הפשוטה והצנועה יותר- דירה אחת ברמת גן במחיר של 2 מיליון וקצת בשכונות הפחות טובות של העיר / או דירה אחת בשכונות הטובות של פתח תקווה.



האפשרות האגרסיבית יותר, שתי דירות במחירים של סביב ה1.6 באזורים המתפתחים של פתח תקווה כמו מרכז העיר למשל, עם דגש על בניינים עם כדאיות לפינוי בינוי שאולי גם החתימו כבר את הדיירים, זה ידרוש מאמץ גם במציאת הנכסים וגם במימון אבל הפוטנציאל כאן הוא גדול מאוד לדעתי, אפילו אם הפינוי בינוי לא יתחיל תוך 5 שנים אבל בזמן הזה יתחילו לקדם פרויקט ואולי אפילו יקבל היתר בנייה אז תהיה עלייה משמעותית מאוד במחיר הנכס.

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2023 12:19

שמחתי לקרוא את תגובתך והחכמתי לא מעט, תודה על הטיפים.



אישית מעדיף לא להיכנס להרפתקה כזו, מבחינתי טוב לדעת שהאופציה הזו קיימת אך להיזהר לא להתקרב לכיוון 2.95... באמצע לכיוון 2.3 נשמע יותר ריאלי. שוב תלוי מה העלויות בחוץ, ולדעתי זה הבדל של דירת שלושה לארבעה, לא בטוח שכדאי להגרד ולשלם ריביות מופרזות בשביל העוד חדר במקרה הזה..

🕒 פורסם בתאריך: 06/09/2023 13:51

בשמחה



רשמתי שאפשר לא רשמתי שכדאי, זה כבר תלוי במטרות של פותש ובאמצעים שהיא תשתמש בהם כדי להגיע למטרות.