המשקיעה | שאלות ותשובות בתחום ההשקעות בזמן אמת

🕒 פורסם בתאריך: 03/10/2023 19:06

שלום לכולם,

אני מעוניין לקנות דירה ראשונה, ובעצם להתחיל להשקיע בנדל"ן בישראל, כמה נתונים חשובים:

- יש בידי 450K ש"ח | הרוב המוחלט של הסכום מושקע במדדים, אני מתכנן יציאה אחרי הראלי של סוף השנה(מודע לכך שאי אפשר לתזמן את השוק ובמקרה הגרוע מכל, אשאר בפנים ואמשיך להזרים כספים עד שתגיע נקודת יציאה טובה)

- אני מכניס כ20K נטו, מתוכם חוסך 15K בחודש

- יש בידי אישור עקרוני למשכנתא של 1.35M - בסך הכל סכום של 1.8M לקניית דירה

הידע שלי בנושא מתבסס בעיקר על כתבות, פודקאסטים, תכניות ובנתיים עבדתי לפי הספר

בהתאם לכסף שיש בידי, ומכיוון שאני מתגורר בדרום הארץ(ואני רוצה מקום שאני יכול לעשות בו עבודת שטח בקלות יחסית) האפשרויות שלי היו בעיקר - אשקלון, נתיבות, שדרות, באר שבע.

התחלתי עם דירת ארבעה חדרים באשקלון(התלבטתי בינה לבין שדרות שבמרחק זהה פחות או יותר מאיפה שאני מתגורר ומה שהכריע את הכף זה החשיבה שאם הייתי צריך לגור באחת מבין השתיים, הייתי בוחר באשקלון), והתחלתי לעשות עבודת שטח, נפגשתי עם קבלנים, עם מתווכים, בעלי דירות, מחלקת תכנון עירוני, דקרתי נקודות על המפה ואני מתחזק טבלה.

מצד אחד התמונה מתבהרת יותר עבורי, ואני יודע שעם עוד קצת עבודה אוכל לזהות ולסגור עסקה טובה באזורים שאני מחפש, אבל מצד שני אני מתחיל לשאול את עצמי שאלות ממש בסיסיות ואסטרטגיות שלוקחות אותי צעד אחורה מהמסלול שהתחלתי.

השאלות הם -

- השקעה או מגורים, זה משנה בכלל? נתקלתי במביני עניין שאומרים לי בוודאי, וגם בכאלו שאומרים לי שלא. אשמח לשמוע מה אתם חושבים.

- למקסם את המשכנתא שאני לוקח? כדאי לי למצוא נכס בזול יחסית שאקח עבורו משכנתא נמוכה(800K), או לנסות ולקנות את הנכס היקר ביותר שאוכל?

- לקנות דירה אחת בסכום הזה? יש מטריצה לא קטנה של אפשרויות קנייה באיזורים שציינתי למעלה עם הסכום המירבי שציינתי אבל אפשר לסכם את זה לדירת ארבעה\חמישה חדרים באיזור חדש, או שתי דירות שלושה חדרים לא באיזורים החדשים. איך אני מתפקס בנושא?

🕒 פורסם בתאריך: 03/10/2023 23:10

מבחינת האקסל זה לא משנה, אך ברכישת דירה למגורים יש שיקולים שאין בדירה שאינה למגורים.

זה סובייקטיבי מושפע מסיבולת סיכון, שאיפה לפיזור השקעות, תכנוני הוצאות בעתיד וכו'.

קח בחשבון קטסטרופות מסויימות ואיך תתמודד איתן לצד החזר משכנתא.

לדעתי כן, בעיקר משיקולי מס אבל גם כי דירה זה התעסקות שאתה עוד לא יודע כמה היא מעיקה עלייך (כשאינה למגורים הכוונה).

🕒 פורסם בתאריך: 04/10/2023 01:46

מגורים יחסוך לך התעסקות עם שוכרים, כאב ראש + חודשים ריקים בין שוכרים. בנוסף יחסוך לך התעסקות עם משכירים + מעברי דירה.

החיסרון הוא שאתה מגביל את עצמך לטווח מצומצם של דירות פוטנציאליות.

קח בחשבון שבריביות הנוכחיות אתה מפסיד כל חודש, מכיוון שהשכירות לא מתקרבת לכסות את המשכנתא (בערך 3% תשואת שכירות מול 6% ריבית משכנתא), לכן ככל ש% המשכנתא גבוה יותר כך תפסיד יותר בתזרים החודשי.

מסיבה זו דעתי האישית שנדלן להשקעה לא כדאי כרגע בשום צורה, ויעידו על כך מחירי הריטים למגורים הנסחרים בבורסה דוגמת מגוריט ואזורים ליוינג.

אבל זו רק דעתי מה אני מבין בכלל

🕒 פורסם בתאריך: 04/10/2023 11:23

תודה רבה על התשובות

האמת שחשבתי על הדברים האלו בכלליות, אוודא את עצמי בפרטים הקטנים(המסקנה שהגעתי אליה היא שעם 12K הכנסה נטו אסתדר).

בכללי אני עם סיבולת סיכון גבוהה יחסית, על הנייר לא אהנה מפיזור בשנים הקרובות ואהיה כל כולי מושקע בנדל"ן בישראל, ואדאג להתחיל תיק חדש שיגדל עם הזמן.

אין לי מושג על הכאב ראש הזה, אפשר לדעת עוד?

יכול להיות שאני טועה, אבל הטיעון הזה מושך אותי דווקא לקנייה של דירה באיזור חדש ככה שתהיה לי התעסקות עם משכירים יותר נעימים.

לגמרי, לרגע לא חשבתי שאחרי המהלך הזה התזרים שלי יהפוך לחיובי יותר בטווח הקצר.

אופטימיות מהשבחה של הנכס מפיתוח באיזור ומסביבת ריבית נמוכה יותר וכמובן מחזור משכנתא בתנאים טובים יותר גורמים לי לחשוב שלטווח הרחוק הקנייה נכונה.

יכול להסביר על מחירי הריטים? מה המשמעות של זה?

🕒 פורסם בתאריך: 04/10/2023 12:36

למשל שיפוץ הנכס בין שוכרים. בנוסף, אפשרות להתממשות אירועי קיצון כמו שוכרים שלא משלמים / לא משלמים בזמן / לא מתפנים בזמן / הורסים את הנכס.

אופטימיות במידה זה טוב, אבל חשוב להכיר את המציאות.

יש חברות בבורסה הישראלית שכל עיסוקם הוא החזקת דירות להשכרה (מוגבלות בחוק הריטים ל10% יזמות בלבד). הם מגייסות אג"ח בריביות דומות לריביות משכנתא, ונהנות מהקלות מיסוי.

תכל'ס, החברות הנ"ל נסחרות בימים אלו עמוק מאוד מתחת לשווי ההוגן של הנכסים שלהם (כ-60/65% דיסקאונט). הסיבה היא פשוטה, השוק מעריך שלא כלכלי להחזיק כיום דירה להשקעה, בטח ובטח במינוף. השוק מעריך שמשקיעי הנדל"ן "הטיפשים" עדיין לא עיכלו את ההתפתחויות הדרמטיות בגזרת הריבית וההשלכות שלהם, ולכן צפויות בהמשך ירידות משמעותיות במחירי הדירות שלא משתקפות בהערכות השמאות הנוכחיות.

כל העולם ואשתו "מעריכים" ירידה בריביות המשכנתא ממש מעבר לפינה.. מצטער להרוס מסיבות אבל כרגע מדובר בתרחיש מנותק מהמציאות כאשר אג"חים ממשלתיים לטווח ארוך (שמהם נגזרות ריביות המשכנתא) ממשיכים לשבור שיאים. תראה אג"ח ממשלתי לטווחים של 10/20/30 שנה.

דבר נוסף, בשונה ממה שמקובל לחשוב, עלייה קיצונית במחירי השכירות תשפיע "לרעה" על מחירי הדירות מאחר ותשתקף במדד מחירים לצרכן גבוה, דבר שיגרור העלאות ריבית נוספות. נסה לדמיין איך ייראה שוק הנדל"ן בריביות של 10%..

אם בכל זאת חשקה נפשך בהימור על עלייה במחירי הדירות אתה מוזמן להתמנף על החיים ולקנות מניות של ריטים למגורים. אם צדקת תהיה עשיר - אם טעית לפחות תהיה חכם.

לא ממליץ שומדבר

🕒 פורסם בתאריך: 04/10/2023 13:36

קראתי אשקלון נכנסתי ישר

לא ממליץ ולא מייעץ, כאחד שרואה ומכיר את הפיתוח המואץ בעיר ומשיכת יזמים לפינוי בינוי,

הייתי שוקל לרכוש כמה נכסים בתקציב שלך בשכונות שסובבות את ברזילי.

🕒 פורסם בתאריך: 04/10/2023 14:20

הי

לדעתי אתה יכול לקנות דירה על הנייר למסירה עוד שנתיים שלוש באשקלון או פתח תקווה באזור הרכבת הקלה,

בינתיים לחסוך 180K בשנה כדי לקחת מימון נמוך יותר.

בהצלחה !

🕒 פורסם בתאריך: 04/10/2023 22:02

יכול להסביר מה הקשר "אשקלון או פתח תקווה"?

נשמע לי בערך כמו להגיד נוף הגליל או תל אביב.

🕒 פורסם בתאריך: 05/10/2023 16:43

הי

ניתן למצוא בערים אלו דירות להשקעה עם הון עצמי ומימון סבירים (יחסית) שיאפשרו להימנע מתזרים חודשי שלילי בהשוואה

למיקומים רבים אחרים, וכמובן פוטנציאל להמשך עליות ערך ושכירויות בעתיד.

🕒 פורסם בתאריך: 29/10/2023 01:23

זמנים מטורפים, מחזק ומאחל בשורות טובות לכולנו.

למה דווקא שם?

הרעיון של דירה על הנייר בעייתי,

הסכום הראשוני לתשלום מחסל את ההון העצמי שלי, ואז אני לוקח סיכון של לבנות על משכנתא עתידית, בהתבסס על היכולת שלי לשמר את המשכורת הנוכחית, משהו שאף אחד לא יכול להתחייב עליו.

לעומת זאת בדירה שלא על הנייר, אני יודע שאני לוקח את המשכנתא היום וזהו.

הימנעות מתזרים שלילי, עניין חשוב..

התבהרה אצלי ההבנה שעם אחוזי הריבית היום, אהיה רחוק מתזרים חיובי במרבית עסקאות הנדלן שאני יכול לעשות.

אוכל לייצר תזרים חיובי בתנאים הקיימים ע"י קניית דירה במחיר של מליון, ולהשכיר אותה בקירוב ל3000 בחודש.

שאלות נוספות:

- יש דעה רווחת בנוגע לנדל"ן בעקבות מלחמה?

- הייתם ממליצים לחכות זמן נוסף על הגדר, להאט את החיפושים, או שדווקא להגביר?

🕒 פורסם בתאריך: 29/10/2023 02:30

כרגע יש הרבה אי ודאות ביישובים הקרובים לרצועת עזה.

אם זו לא מציאה שנמכרת הרבה מתחת למחיר השוק (ויתכן שאפשר למצוא כאלו), הייתי נמנע מזה עד שהמצב יתייצב קצת - אנו עשויים לראות ירידה של עשרות אחוזים במחירי נכסים בקרבת הרצועה בעתיד הקרוב-בינוני.

🕒 פורסם בתאריך: 29/10/2023 09:08

כי השכונות שסובבות את ברזילי הן ב-90% מבני שיכון שחתומות/בהתליכים מתקדמים לפינוי בינוי/עיבוי בינוי(מסובסד ולא מסובסד ע"י המדינה)

המחירים זולים ביחס לתמורה ומזמן עקפו את התשואה בערים הסובבות.

🕒 פורסם בתאריך: 02/12/2023 23:33

ככה"נ השבוע אעשה סיבוב שם לראות נכסים, כרגע רק רוצה לבחון אפשרויות, להתבשל ולהרגיש קצת את האזור.

שתי שאלות שמעניינות אותי כרגע -

- השכונות באיזור נחשבות קשות, עד כמה יהיה קל למצוא שוכר נורמלי שלא יעשה בעיות?

- דירות שחתומות פינוי בינוי, יש דברים חשובים שכדאי לבדוק בנושא? כמו פרטי ההסכם, החברה|היזם שהחתים, אחוז חתימות וכו'..

כמובן שאם יש דברים נוספים אשמח לשמוע.

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2023 00:30

בפורום יש אנשים שמאמינים שעדיף להתמקד במרכז. (ציפיה לעליית ערך גבוהה יותר מהפריפריה).

@הנועזת

🕒 פורסם בתאריך: 03/12/2023 11:31

- השכונות פשוט וותיקות, בדומה ליד התשעה בהרצליה או דרום מזרח תל אביב, ובכך הסוציואקונומי הממוצע הוא 3-4,

יהיה קל כי השכונות האלה ברובן מאוכלסות ע"י אוכלוסיות ספציפיות שלא אפרט.

- תבדוק אם יש עורך דין למתחם ותדבר איתו, אם יש יזם מוכר, אושר בוותמ"ל וכ"ו, אחוזי חתימות גם טוב ובירור במנהלת ההתחדשות העירונית.

דירה ראשונה | מגורים או השקעה | פוקוס בחיפוש

יש לך שאלה? המומחים שלנו כאן