משכנתא ולקנות? או לגור חינם ולחסוך לקנייה עתידית?

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 15:48

אופציה שלישית



תקנה היום דירת שלשה חדרים ,עם החזר משכנתא גבוהה [ככול הניתן],להשקעה כמובן



וכשתצטרך תמכור אותה ותקנה דירת 5 חד׳ ,בצורה זו אתה תחסוך הון רב בריביות.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 15:48

השאלה היא בעצם האם להשקיע בנדלן. יש את היתרונות הידועים שאין כמעט מס על דירה ראשונה ואפשר להתמנף מאוד (75%), והחסרונות גם ידועים שהכסף די תקוע בדירה עם נזילות נמוכה, הרבה תלות בריבית והתשואה משכירות נמוכה (השכירות במצב הריבית הנוכחית לא בטוח יכסה אפילו את רב המשכנתא במינוף 75%).



דנו בפורום הזה רבות ואין איזה תשובה ברורה.



* לא המלצה או ייעוץ.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 15:49

כתבתם שהמשכנתא כבדה מאוד, ומנגד שהשכירות תכסה את רוב תשלומי המשכנתא. זה לא מסתדר ברוב אזורי הארץ. למשל, דירת חמישה חדרים בהרצליה תעלה מעל 4 מליון, כך שלקחת 2.5 מליון משכנתא ייצור החזר של 12.5-18 אלף שקל בחודש, כתלות במסלול (במינוף של 75% המצב גרוע משמעותית). מנגד, לשכור את אותה הדירה יעלה 9-11.



בעוד שהפתרונות שנתנו אחרים יכולים להיות טובים, אני מציע לכם להיכנס למספרים ולפרט אותם כאן.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 16:05

כיוון אפשרי. תודה. אבל גם על דירת 3 חדרים שאתה מציע תשולם ריבית על משכנתא (גם אם אקבל הכנסה משכירות), וגם אשלם עלויות כניסה ויציאה מנדל"ן. לעומת זאת אם לא אקנה בכלל, אגדיל את ההון העצמי שלי. האם השקעה בשוק ההון לא תהיה טובה יותר עד אותה נקודת זמן בה אזדקק לדירת 5 חדרים?

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 16:09

היי



אם אתה מתכנן בעתיד לקנות דירה



כדאי לך להיצמד למחירים , והדרך הטובה ביותר לדעתי



זה לקנות דירה .

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 16:11

מדובר בצפון. 5 חדרים נניח 2.7 מש"ח. צריך משכנתא של כ 1-1.5מש"ח שזה באיזור ה 8-12אשח לחודש. זה כבד לנו מאד אבל אפשרי. שכירות צפויה באיזור ה 6-7 א"שח

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 17:15

אוקיי. עוד שאלה: אם היה לכם את כל הכסף היום (2.7), כלומר אין צורך במשכנתא. הייתם קונים את הדירה? משכירים אותה? עוברים לגור בה?

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 18:02

קונים ועוברים לגור בה מיד.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 18:30

אוקיי. ומבחינתך התמיכה מהמשפחה - האם תקבלו תמורה בצורת מתנה אם תצאו מהדירה המשפחתית?



אולי ישנה אפשרות להעלות את הנושא מול בני המשפחה שמאפשרים לכם לגור בדירה הנוכחית?

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 18:33

הניסוח של השאלה בסקר מטעה.



כפי שזה מוצג בשאלת הסקר זה נראה כאילו אתם מוותרים על מגורים חינם בשביל לקנות את הדירה, וזה לא המצב.



בשני המצבים אתם מנצלים את המגורים בחינם רק במצב אחד אתם חוסכים ומשקיעים בנדל״ן (בדירה העתידית שלכם) ובמצב השני אתם *אולי* תשקיעו במשהו אחר…



עד כמה יתרת התשלום להשלמת המשכנתא תהיה קלילה?



האם תוכלו לעמוד בחודשים בהם הדירה תהייה ריקה? או לחילופין האם תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא אם תצטרכו להתפשר על שכירות נמוכה יותר?



מה מרווח הביטחון שלכם?



המלצה שלי, כאשר אתם עושים את החישוב הזה, תעשו אותו בהנחה של 10 חודשי שכירות ובגלל שזה מעל תקרת הפטור תיקחו בחשבון תשלום מס (הכי נוח 10% לחישובי מפית).



לדעתי, אם באמת יתרת תשלום המשכנתא (לפי החישוב שהצעתי) עדיין קליל עבורכם, אז אני הייתי קונה את הדירה.



השיקולים שלי בהמלצה הזו:



1. מדובר על דירה שאתם רוצים לגור בה בעתיד. לכן, בהנחה שבעתיד הייתם קונים את אותה הדירה (או דירה דומה) זה הגיוני להצמיד את ההון הראשוני שיש לכם עכשיו למחירי הדירות (ובמיוחד למחיר הדירה בה תרצו לגור).



2. המשכנתא שתיקחו תחייב אתכם לחיסכון חודשי של 8-12 אלף ש״ח. בהנחה שלא הייתם לוקחים את המשכנתא לא בטוח שהייתם חוסכים את הסכום הזה. ובהחלט ייתכן שבמקרים מסוימים הייתם מתפתים להוציא כסף מההשקעות שיש לכם עכשיו. היתרון של הון ש-״תקוע בקירות״ זה שהוא… ״תקוע בקירות״…



יכול להיות שיש לי דעות קדומות ואין לכם שום בעיה לחסוך 12 אלף שקל בחודש גם בלי שיש ״משכנתא על הראש״ שמחייבת אתכם לחסוך, ויכול להיות שלא הייתם מוציאים גרוש מההון שלכם והייתם מצליחים לחסוך הרבה יותר דרך המשך השקעה בשוק ההון, אבל את זה רק אתם יודעים להגיד על עצמכם.



אבל עצם זה שכתבת כאן

את המילה *אולי* להשקיע אותו… אומרת לי שאולי אני לא טועה בשיקולים שלי…

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 19:49

אם נצא מהדירה שאנחנו גרים בחינם לא נקבל שום דבר מבעלי הדירה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 19:57

שני משפטי הפתיחה שלך נכונים.



ואתה אכן צודק - לשים בצד את הסכום העצום המיועד לתשלום המשכנתא, יותר קשה.



לגבי מקדם ביטחון - אולי כדאי להגדיל את במעט את המשכנתא כך שיחד עם מזומן שבצד יספיק ל 10 חדשי שכירות (אם אין שוכר)?



לחסוך 12 אלף בחודש זה באמת דימיוני.



דירת ה 5 חדרים היא אכן דירה שנרצה לגור בה.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 20:45

זה דיי סותם את הגולל על ההחלטה.



אתם מקבלים הטבה של 600 אלף ש"ח (5000 ש"ח לחודש למשך עשר שנים) אז אין לכם שום אינטרס לוותר על ההטבה הזו ולעבור לדירה בבעלותכם.



אני הייתי מכוון לרכישת נכס כמה שיותר מתאים ליכולות שלכם ו/או למגבלות המס.



כלומר, מכוון לדירה באזור ה-1.8 מיליון ש"ח שתניב שכירות של כ-5000 ש"ח ושם בצד קרן חירום של 50-100 אלף ש"ח לכל צרה שלא תבוא.

🕒 פורסם בתאריך: 10/12/2023 21:56

אבל לעבור לדירת 5 חדרים כרגע, בכל מיקרה לא שקלנו בגלל גובה המשכנתא החודשית, אלא לכל היותר לקנות אותה, להשכיר אותה, ולשלם את רוב המשכנתא מהשכירות, בעודנו מתגוררים בחינם בדירת 4 חדרים שכרגע מספקת אותנו. כך אנחנו גם נהנים "מההטבה של ה 600 אלף ש"ח" שציינת, ובסוף הדרך תהיה לנו דירה של 5 חדרים (2.7מיליון) בלי צורך למכור ולקנות דירה אחרת.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 09:02

אני מבין שאתה בה אתם גרים היא דירה של המשפחה.



יש עוד אחים בתמונה?



יכול להיות שהעובדה שתהיה לכם דירה משלכם תשפיע על זה שאתם מקבלים את הדירה בחינם?

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 09:53

לא תהיה שום השפעה.



אנחנו יכולים:



1)להמשיך לגור בה - לא לקנות כלום ולהמשיך לחסוך ולהגדיל את ההון העצמי לרכישה עתידית של דירה גדולה יותר משלנו כאשר היא כבר תהיה הכרחית.



2)להמשיך לגור בה - לקחת משכנתא כבדה, לקנות דירה אחרת משלנו גדולה יותר שנוכל לגור בה בעתיד, להשכיר אותה, ולהשתמש בהכנסות לכיסוי חלקי של המשכנתא.



3)להמשיך לגור בה - לקחת משכנתא קלה, לקנות דירה זולה להשקעה, להשכיר אותה ולהשתמש בהכנסות לכיסוי חלקי של המשכנתא, ובעתיד למכור אותה ולקנות דירה גדולה.



4)או, לעזוב אותה (לא נקבל שום דבר) - לקנות את הדירה הגדולה שלא הכרחית לנו כרגע, ולקחת לשם כך משכנתא כבדה ומטורפת ולשלם אותה לגמרי בעצמנו ללא שום עזרה.



הדילמה האמיתית שלנו היא בין אופציה 1 לאופציה 2 כי נראה לי ש 3 ו 4 פחות הגיוניות.

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 13:05

אני לא מצליח לעכל למה זוג צריך דירת 5 חדרים, למה להתאבד כלכלית על דירה שאתם לא יכולים להרשות לעצמכם. מה יקרה אם מישהו מכם יפוטר?



זה לא רק אתם, כמעט כל אדם שני ישר רץ לקנות עם המעט כסף שלו את הדירה הכי גדולה שהוא יכול.



יש לכם מקום לגור בו בחינם!!!



תדמיינו שלקחתם משכנתא עם החזר של 8-9 ותחסכו את הסכום הזה ועוד 10 שנים תקנו בית שבאמת יתאים לכם כשאתם אלה שמציבים את התנאים

🕒 פורסם בתאריך: 11/12/2023 15:20

אם ככה לדעתי כן כדאי לקנות דירה, קרובה ככל הניתן במיקום ובמאפיינים שלה לדירה שאתם חושבים שתרצו בעתיד.



הסיבות לדעתי הן:



- גידור, אתם כנראה תמשיכו לגור בישראל, מחירי הדיור באזורים קרובים לרוב נעים בקורלציה גבוה, אז השקעה בדירה תגדר את עלויות רכישת/השכרת דירה בעתיד.



- פטור ממיסים, בדירה יחידה בחלק גדול מהמקרים לא משלמים מס בכלל, ומס נמוך במידה ומדובר בדירה יקרה.



- עלייה של מחירי הנדלן בשנים הקרובות, לדעתי אחרי שתגמר המלחמה ואולי גם זאת שאחריה אם תהיה בצפון, אז המחירים בארץ יעלו משמעותית שוב כמו בעבר, פשוט כי בקושי בנו פה בשנה האחרונה עוד לפני המלחמה בגלל עליית הריבית, ועכשיו בגלל המלחמה אז בכלל בקושי בונים. בנוסף גלי האנטישמיות יחזירו עוד יהודים לארץ או אפילו רק לרכוש נכס בארץ. אלו הדברים העיקריים אבל כמובן אפשר להמשיך עוד את הדיון הזה.



חשוב להגיד, גם אם תשקיעו את הכסף בשוק ההון ולא בדירה כנראה שזה יהיה בסדר ותרוויחו יפה, השאלה היא אם תדעו להתנהל עם תיק השקעות כזה גדול ולא לעשות החלטות פזיזות כמו חלק גדול מהאנשים, והאם תמשיכו להשקיע באופן וונלטרי כל חודש ולקנות עוד בבורסה שזה גם משהו שמעט מאוד אנשים עושים. מצד שני ברגע שמתחייבים למשכנתא בעצם יש לכם תכנית חיסכון, כל תשלום משכנתא יקטין את החוב שלכם ולא תוכלו לחפף ובחלק מהחודשים לא לחסוך.