האם המשפט “אקנה דירה , מקסימום לא אוכל לעמוד בהחזרים ,אז אמכור אותה”-הוא מטעה מאוד

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 15:00

קרן המשכנתא יכולה לגדול אם יש לך הצמדה למדד.



מעבר לכך, עשויה להיות עמלת היוון אם העמלה הממוצעת ירדה בין חודש לקיחת המסלול ובין מועד הפירעון המוקדם.



מצד שני גם פרעת חלק מהקרן במהלך השנה.



מצד שלישי, היה לך גם מס רכישה על הדירה, שאותו לא תקבל בחזרה, ועלויות נלוות לרכישה כמו עו"ד, מתווך ועוד.



לכן אם תמכור בדיוק במחיר הקנייה, בוודאות תהיה בהפסד מסויים.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 15:32

אז זה בדיוק כמו שחשבתי .



ֿזה לא כמו בורסה….שנגיד וקנית מניה בשער 300….ואחרי חודש אתה מוכר אותה ב 300…



ֿאז אתה אמנם לא מרוויח אבל אתה לא מפסיד כלום. (עזוב את העמלת קנייה/מכירה)…… זה זניח.



בנדל”ן, זה הרבה יותר מסובך!



ֿזאת אומרת, ברגע שנגעת…נסעת. זהו.



ֿאתה לא באמת יכול להתחרט …משום ש.גם אם קנית ב 2 מיליון….ומכרת ב 2 מליון אתה מופסד מאות אלפי שקלים.



אז הנה, אני עכשיו לקראת קניית דירה (סוף סוף),



אני יודע אבל שבעוד שנתיים (בערך), אוכל אולי להביא יותר הון עצמי ממה שיש לי כרגע (העלאה די גבוהה במשכורת)………



ולכן, מבאס אותי ללכת על דירה ישנה של 1.7 מיליון ….שאולי אני אוכל בעוד שנתיים לקחת טיפה יותר סיכון ויוזמה



כי שיעור ההחזר שלי יעלה משמעותית ,



ואז אוכל ללכת כבר על דירה של 2.3 מיליון (יש הבדל משמעותי בדירות שאותן אבקש מה מתווך לחפש לי).



ֿֿאז חשבתי מקסימום, שאקנה ,לצערי, לא בלב שלם , את הדירה של ה 1.7….ומקסימום בעוד שנתיים



(והיה ובאמת המשכורת שלי תעלה כמובטח), אני אמכור ואשדרג לדירה טובה יותר.



ֿאבל ממה שהבנתי ממך , זה לא כזה פשוט .



ֿֿבשביל שתסריט כזה ייקרה, אני אצטרך למכור את הדירה של ה 1.7 ב 1.9 מינימום…………לא ?



אמממ….לא כזה להיט .



ֿֿמה עושים במצב כזה?



מה לחכות פאקינג עכשיו שנתיים, רק שאהיה בטוח ?



אֿגב, יש דבר כזה שנקרא “גרירת משכנתא“…………שאתה פשוט גורר את המשכנתא לדירה אחרת שלך,



ֿזה מקרה שונה ממה שתיארתי………אני מניח שבמקרה הזה זה כן תופס?

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 16:43

אפשר לחשב בדיוק את כל ההוצאות.



מס רכישה על הסכום שציינת יהיה 0 אם זו דירה יחידה. תשלום לעורך דין יהיה כחצי אחוז מהסכום.



אם יש מתווך זה מוסיף כ2% בקניה (אולי אפשר להתמקח ולהוריד אותו).



המשכנתא לא תייצר עמלת היוון אם תגרור אותה לנכס הבא, אבל אם תצטרך השלמה אז תהיה כבול לבנק שממנו לקחת.



אגב, אם המטרה שלך היא גידור למחירי הדיור, לא צריך להיבהל מהפסד מסויים, כיוון שלרוב תהיה קורלציה טובה בינו לבין מחיר הדירה החדשה שתרצה.



דווקא אם מחירי הדיור יעלו, יתכן שמצבך יהיה פחות טוב - תהיה אמנם ברווח על הדירה הקיימת, אבל יהיה לך פער גדול יותר כדי לרכוש את הדירה המשופרת שרצית.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 16:57

תלוי בריבית. מי שלקח נניח משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה 15% והריבית פתאום ירדה ל2% אחרי 10 שנה, אז העמלת היוון יכולה להגיע לסכומים גבוהים במיוחד. מצד שני, ככל שהריבית נמוכה יותר, הסיכוי הוא שעמלת ההיוון תהיה נמוכה כי אין הרבה לריבית לאיפה לרדת (בתאוריה, הבנק לא ילווה בריבית שלילית ממוצעת). יש שיטות לתכנן משכנתא כך שלא תהיה עמלת היוון ברמה מסוימת (משתנה כל 5 שנים וכו'), אבל יש איזה חיוב לקחת שליש בקבועות למיניהן.



* לא המלצה או ייעוץ

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 17:00

מה היית אתה עושה, אם אלה היו הברירות שלך? (זה כמובן לא ייעוץ… סתם סקרן מה אתה היית עושה).



1. קונה בכל זאת, דירה (למגורים אני מתכוון!!) שאתה פחות נלהב ממנה ב 1.7-1.8 …גר בה , שנה,שנתיים ואז אלוהים גדול



2. ממתין שנה,שנתיים…..ואז יכול לקנות ולהתחייב על דירה של 2.3 ?



אתה בטח תרשום לי, שבשנתיים מחירי הנדל״ן יכולים לעלות ולא ממש מתכוונים לחכות לי…..



ֿולכן ,דירה שאולי יכולתי להרשות לעצמי בעוד שנתיים ב 2.3…..כבר תעלה 2.5………



ֿֿאז אולי בכל זאת משתלם, לקחת הימור מושכל וסיכון וכן לקחת את הדירה עכשיו ב 2.3? (העלייה בשכר 80 אחוז שתקרה לי!

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 17:08

לא פשוט בכלל.



ֿהמשפט בהחלט מטעה . אסור להשתמש בו. זו אחיזת עיניים לדעתי

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 17:16

אני אישית לא ממש אוהב מינוף אז אני לא בנדלן, כי אין לי יכולת לרכוש דירה ללא מינוף באחוזים מסוימים מההון שלי (והקרנות נדל"ן לטעמי זה תחום מלא הונאות ומה לא, מה גם שהם משלמים מיסים גבוהים הרבה יותר מהמשקיע הבודד, אז אני לא מרוויח את הטבות המס וזה די מייתר את ההשקעה). ספציפית אם הייתי יכול לקנות דירה ב35% מההון שלי (הרעיון שלי כאן היה שאני מסתכל על כמה הוצאות השכירות הם ומתאים את הגידור אליהם), אז הייתי קונה כדי לגוון את התיק והייתי גם לוקח מינוף אם היה יוצא יחסית נמוך ויעיל. נדל"ן זה מאוד תלוי בנסיבות, ספציפית אני לא משלם על שכירות ואני לא רואה סיבה מיוחדת להשקיע במינוף בנדלן בישראל בכל ההון שלי ומעבר לו.



מצד שני, אני יכול להבין את ההחלטות הרגשיות בלהיות בעלי דירה של עצמם ולא לרצות לגור בשכירות (ואז הבעלים עוד 5 שנים יתחלף ויעיפו אותם או מי יודע מה יקרה). אין לי איזה תשובה לשאלה שלך כי אנחנו לא נביאים. אני לא יודע אם המחירים פתאום יעלו או שהמחירים פתאום ירדו או מה יקרה לריבית וכדומה, השוק והטרנד עלולים להשתנות והמאקרו הוא בלתי צפוי הרבה פעמים.



* לא המלצה או ייעוץ

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 17:24

מדובר בדירה יחידה? אם כן אז אין לך מס רכישה על סכום הדירה הקטנה.



כמו כן, משכנתא ניתן לגרור מדירה לדירה, לא חייב לשלם עמלת פרעון מוקדם.



ההוצאות שנשארות הן מתווך ועורך דין.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 17:25

אני מאמין בלב שלם שמחירי הנדל״ן לאורך זמן רק יעלו, אף על כל הפימפומים של אלה שטוענים לקריסה כבר משנת 2010.



ֿכך שמהבחינה הזו אני לא חושש.



ֿחוץ מזה, שאני מדבר על דירה למגורים …לא להשקעה.



ֿאגב, אם אתה לא שוכר עדיין…אתה בטח מאוד צעיר….לא?

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 17:31

כל קניית דירה היא השקעה בסופו של דבר. כשאנחנו מתכוונים לגור בדירה זה אומר שלא תהיה התעסקות עם שוכרים וזה יותר עניין רגשי שאנחנו יודעים שלא יפנו אותנו/יעלו לנו את השכר דירה/שנתקן בעיות בדירה בלי להיות תלויים באחרים וכדומה, וזה תחושה ששווה לחלקנו הרבה כסף. [זה אולי יותר תלוי במשכיר כנראה מהשוכר (יש משכירים גרועים מאוד שצריך להיכנס איתם למלחמות, ויש משכירים שעושים מעל ומעבר וכדומה). באירופה, איפה שיש חוקי הגנת הדייר מאוד נוקשים יש יותר שוכרים]

נכון.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 17:42

המשפט בכותרת לא מטעה פשוט לא שלם, המשפט צריך להיות:



״אקנה דירה, מקסימום לא אוכל לעמוד בהחזרים ואמכור אותה״ + ״ואפסיד את עלויות העסקה שהן לרוב לפחות 3% בקנייה ובמכירה, ועמלת פרעון מוקדם של המשכנתא, אבל אשאיר בצד כסף נזיל ל6 חודשי תשלומי משכנתא לפחות כדי שלא אמכור בלחץ״.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 20:19

סבבה…..את הנושא של “גרירת משכנתא” הבנתי.



אותי דווקא יותר סיקרן התסריט שאתה קונה ב 2 מיליון ומוכר אחרי שנה ב 2 מיליון (מתוך אילוץ)………



האם אתה מפסיד כסף?



וממה שהבנתי ההפסד יכול להיות די משמעותי .(עד כמה שזה נשמע מוזר)

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 20:24

הכסף הנזיל לא ממש פותר את הבעיה.



ֿומי אמר שאתה מוכר בלחץ?



ֿעדיין אם קנית ב 2 מיליון…אתה צריך למכור ב 2 מיליון +…. כדי לא לצאת מופסד !



והפלוס הזה , לא מדובר על 1000 או 20,000 שקל…..



הרי מדובר על סכומים שיכולים להגיע גם ל 100 אלף…..ויותר (וזה שוב אני אומר למרות שמצאת מישהו שמוכן לקנות ממך



בדיוק באותו מחיר שקנית!).

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 20:24

ידעתי :) . חכה תגיע לגיל 35–40…..אפילו 50…,ונראה אם עדיין לא תחשוב שאתה חייב, פשוט חייב דירה…….משלך

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 22:04

נכון, בגלל זה התייחסתי לעלויות עסקה שתפסיד, זה עלות המהלך וסביר שיותר

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 22:31

מעניין כמה מהאנשים שדיברתי איתם ,במהלך השנים ,בנושא נדל”ן מחרטטים .



ֿאף אחד לא מזכיר את כל ההוצאות הנלוות .



ֿתמיד זה קניתי ב 1.5…מכרתי ב 1.7. פסדר פסדר.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 23:03

פרט חשוב ששכחת לציין - נניח קנית ומכרת לאחר שנתיים באותו המחיר, אל תשכח שגם נהנית באותה תקופה מכך שלא שילמת שכר דירה, שזה בפני עצמו שווה כ45-60 אלף ש"ח בשנה (ביחס לדירה במחיר שציינת).



מנגד, יש כמובן את עלות הריבית במשכנתא.

🕒 פורסם בתאריך: 31/12/2023 23:17

אני חושב שבמשך השרשור אתה מוסיף מעצמך למשפט "ואז אין אפשרות להפסיד שקל". אבל זה לא חלק מהמשפט. רק נאמר שיש אפשרות לצאת מההתחייבות של המשכנתא אם לא אפשרי לעמוד בה.



אם הייתי מנחש אני חושב שהכוונה היא -



אם אתה מתלבט בין לשבת על מזומן ולהסתכן בכך שתבזבז אחוזים גבוהים ממנו אם אין לך משמעת כלכלית, לבין אפשרות של קניית דירה -



אז יש יתרון בקניית דירה, שכן המשכנתא הינה חיסכון כפוי, וכן במקרה הגרוע ההפסד יחסית תחום, נניח ב 10% (אני שם בצד תרחיש של ירידת מחירים משמעותית, שזה תרחיש שרוב הישראלים מזניחים ומתעלמים מקיומו).